LEX INSIDE - Focus sur l'encadrement des loyers - Vidéo Dailymotion

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Jeudi 11 décembre 2025, retrouvez Louise Duvernois (Associée, Veil Jourde) dans LEX INSIDE, une émission présentée par Arnaud Dumourier.

Transcript

00:00L'encadrement des loyers dans de nombreuses villes suscite des débats.

00:15On va en parler tout de suite avec mon invité Louise Duvernois, associée au sein de Veillejourde.

00:21Louise Duvernois, bonjour.

00:23Bonjour Arnaud.

00:23Pour commencer, c'est bien de revenir sur les bases.

00:26Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

00:28Il s'agit d'un dispositif expérimental qui a été institué par la loi Elan du 23 novembre 2018.

00:35Ce dispositif expérimental a été initialement fixé pour une durée de 5 ans,

00:39qui a été prolongé jusqu'au 25 novembre 2026.

00:42Dans le cadre des baux d'habitation, depuis la loi Elan, le principe, c'est que la fixation du loyer est libre,

00:48mais dans certaines zones tendues, avec la possibilité d'un encadrement des loyers.

00:53L'application de cet encadrement va être soumise à des conditions strictes.

00:56D'abord, d'un point de vue du champ d'application territorial, ça ne va s'appliquer que dans des zones tendues,

01:01telles que définies par les textes, où il y a, si vous voulez, un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande.

01:07Et puis l'application de ce dispositif va être conditionnée à une candidature de la collectivité compétente.

01:14Et si la candidature est acceptée, il y a un décret qui va venir délimiter le périmètre d'application du dispositif.

01:21Alors ce qu'il faut savoir, c'est qu'aujourd'hui sont notamment concernés Paris, une partie de la Seine-Saint-Denis,

01:27Bordeaux, Montpellier, Grenoble et ses environs, le Pays Basque,

01:32et étaient également concernés Lyon et Villeurbanne,

01:34mais récemment le tribunal administratif de Lyon a annulé l'arrêté préfectoral qui encadrait les loyers dans ces villes.

01:40On a vu les zones qui sont concernées par cet encadrement des loyers.

01:44On va s'intéresser maintenant au fonctionnement, concrètement, comment ça se passe, l'encadrement des loyers dans les zones concernées ?

01:50Alors, pour chaque territoire qui va être ainsi délimité, le préfet va, chaque année,

01:56déterminer trois loyers de référence par catégorie de logement et par secteur géographique.

02:01Donc il va d'abord déterminer ce qu'on appelle un loyer de référence,

02:03ensuite un loyer de référence majoré, qui va correspondre au loyer de référence majoré de 20%,

02:09et puis un loyer de référence minoré, qui va correspondre au loyer de référence, lui, minoré de 30%.

02:14Et ces loyers, en fait, vont être basés sur des données collectées par ce qu'on appelle les observatoires locaux des loyers,

02:19qui sont chargés, justement, de recueillir les données relatives aux loyers sur un certain secteur géographique.

02:25Et lors de la conclusion, en fait, du bail, le loyer va être librement fixé par les parties,

02:30mais dans la limite de ce qu'on appelle le loyer de référence majoré.

02:33Donc le loyer de référence majoré de 20% maximum.

02:35Après, ce qu'il faut savoir, c'est qu'il y a un complément de loyer, qui peut être décidé par les parties,

02:41mais uniquement si le logement va présenter des caractéristiques exceptionnelles,

02:45que ce soit en termes de confort ou en termes de localisation.

02:48Et ces caractéristiques doivent bien sûr être justifiées au bail, pour éviter tout abus.

02:53Et le complément de loyer ne va pas pouvoir être possible dans certains cas de figure,

02:56notamment quand les logements ont un mauvais DPE et qu'ils sont classés F ou G.

03:02Et ce complément de loyer peut faire l'objet d'une contestation par le locataire

03:05qui ne le considère pas justifié dans un délai de trois mois compté de la signature du bail.

03:09Alors c'est un dispositif qui est sanctionné.

03:12Donc si le bailleur ne respecte pas l'encadrement des loyers,

03:15il va s'exposer à une action en diminution de loyer de la part du locataire

03:18et évidemment à une restitution des trop perçus.

03:21Et puis le préfet peut également mettre en demeure le bailleur

03:24de se conformer aux exigences de l'encadrement des loyers.

03:28Et si le bailleur ne répond pas à cette mise en demeure,

03:33il est passible d'une amende administrative de 5 000 euros s'il est une personne physique

03:36et 15 000 euros s'il est une personne morale.

03:40Donc les sanctions ne sont pas neutres ?

03:41Non, les sanctions ne sont pas neutres.

03:44Et ce dispositif aujourd'hui, comme je vous le disais, est expérimental.

03:46se pose aujourd'hui la question de sa pérennisation.

03:49Et donc à cet égard, la commission des affaires économiques

03:52a confié aux députés Lemaire et Echaniz

03:55une mission dite flash d'évaluation de ce dispositif.

03:59Et le rapport a été rendu le 24 septembre dernier.

04:01Donc que dit ce rapport parlementaire ?

04:03Quelles sont ses préconisations ?

04:05Alors il dresse un bilan plutôt positif de l'encadrement des loyers.

04:09Il souligne que les collectivités qui l'ont mise en place

04:11sont plutôt satisfaites.

04:14Et donc ils optent, ils préconisent en fait une pérennisation de ce dispositif

04:18et ils préconisent une vingtaine de propositions

04:21qui selon eux seraient de nature en fait à améliorer ce dispositif.

04:25Premièrement, l'idée ce serait d'étendre la possibilité de l'adopter

04:28à l'ensemble des communes situées en zone tendue,

04:31un renforcement des sanctions,

04:32mieux encadrer les compléments de loyers pour éviter les abus

04:35et décentraliser le contrôle en délégant davantage sa mise en œuvre

04:39et le pouvoir de sanction aux municipalités.

04:41On va s'intéresser aux acteurs de l'immobilier.

04:44Comment ils ont réagi par rapport à ces propositions ?

04:47Alors, les réactions du secteur sont assez contrastées.

04:51Il y en a une partie qui salue la clarification proposée

04:53et d'autres en fait vont considérer que c'est un peu une fuite en avant.

04:56Notamment la FNIM, dans son rapport,

04:58dans son communiqué du 24 septembre dernier,

05:02considère le dispositif, je cite, comme

05:03inefficace, punitif et contre-productif.

05:06Inefficace, pourquoi ? Parce qu'elle soutient que l'évolution des loyers

05:09est la même en fait qu'on soit en zone encadrée ou non encadrée.

05:12Punitif, parce que ça ferait peser en fait aux bailleurs la responsabilité de la crise du logement,

05:17alors que pour la FNIM, la principale cause de la crise du logement,

05:21finalement, c'est le déficit de construction

05:23et un manque de soutien à l'investissement locatif.

05:27Et puis contre-productif, parce que l'extension

05:30et le durcissement de l'encadrement des loyers

05:32ne ferait qu'alimenter la défiance des bailleurs

05:35et donc tout ça au détriment finalement de l'offre locative privée.

05:39Alors on va s'intéresser aux suites de ce rapport.

05:41Est-ce qu'il y a eu une suite législative ?

05:44Est-ce que le législateur s'est emparé de ce rapport ?

05:47Alors c'est effectivement d'actualité Arnault,

05:50parce qu'à la suite du dépôt de ce rapport,

05:51il y a une proposition de loi qui a été déposée à l'Assemblée

05:54en octobre dernier, qui s'appelle proposition de loi

05:57pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs.

06:01Et cette proposition de loi a été examinée en commission

06:04et elle doit faire l'objet d'un débat prochainement,

06:07au cours du mois de décembre, à l'Assemblée nationale.

06:09Et cette proposition est fortement inspirée du contenu du rapport.

06:13Elle prévoit notamment une pérennisation du dispositif,

06:16la possibilité pour les municipalités

06:19de décider de mettre en oeuvre ce dispositif

06:21sans passer par la procédure du décret préalable.

06:24L'inclusion du co-living, notamment dans le champ de l'encadrement,

06:27un renforcement de la régulation du complément de loyer

06:29qui serait plafonné à un montant de 20% du loyer de référence majoré,

06:34une suppression du délit limite de trois mois

06:36qu'avait le locataire pour le contester,

06:38et puis un doublement des amendes.

06:40Et en parallèle de ça, il y a également une autre proposition de loi

06:42qui, elle, a été déposée au Sénat,

06:44très récemment, le 27 novembre dernier,

06:46qui reprend peu ou prou de manière similaire

06:49les modifications proposées par la proposition de loi

06:52actuellement à l'examen à l'Assemblée nationale,

06:56mais avec quelques petites différences d'importance.

07:01Déjà, il propose la fixation d'un loyer maximal

07:04qui, lui, serait 10% au-dessus du loyer de référence.

07:07D'accord.

07:07La mise en place d'un dispositif

07:10avec un enregistrement obligatoire des baux d'habitation

07:14sur une plateforme numérique dédiée

07:15pour pouvoir justement faciliter le contrôle du respect du dispositif

07:21et un allongement des délais de préavis

07:23pour les congés des bailleurs en zone tendue

07:25pour éviter, vous voyez, les congés sanctions.

07:27Donc effectivement, il faut surveiller,

07:29c'est à suivre l'actualité de ces propositions de loi.

07:32Pour terminer, est-ce qu'on peut imaginer

07:34une extension de ce dispositif aux baux commerciaux ?

07:37Alors, c'est également un sujet d'actualité

07:40parce qu'aujourd'hui, en fait,

07:42en matière de bails commerciaux,

07:44n'est encadré par la législation

07:46que le loyer de renouvellement,

07:47pas le loyer initial.

07:48Mais certaines fédérations de commerçants

07:51et certains élus locaux

07:52plaident pour la mise en place

07:54d'un encadrement des loyers

07:55afin notamment de préserver le commerce de proximité.

07:59Et il y a notamment une proposition de loi

08:01qui a été déposée à l'Assemblée nationale

08:03également en octobre dernier

08:04qui propose donc la mise en place

08:06d'un encadrement

08:07pour soutenir le commerce de proximité

08:10des loyers commerciaux

08:11avec un mécanisme qui serait

08:13un peu similaire à ce qu'on a aujourd'hui

08:15pour les baux d'habitation.

08:16C'est-à-dire que le préfet définirait

08:18un loyer de référence

08:20et il y aurait également

08:21un loyer de référence dit minoré,

08:23inférieur de 25%

08:24par rapport à ce loyer de référence.

08:26Et le loyer commercial

08:27ne pourra pas être supérieur

08:29à ce loyer de référence

08:30et dans certains cas

08:31à ce loyer de référence minoré de 25%

08:33parce qu'on est dans des zones

08:34à fortes vacances.

08:36On va conclure là-dessus.

08:38Merci Louise Duvernois.

08:39Je rappelle que vous êtes associé

08:40au sein du cabinet Veille-Jourde.

08:43Tout de suite, on change de domaine.

08:44On va parler droit du travail

08:46dans un contexte très spécial,

08:47celui du conflit

08:48entre Kylian Mbappé

08:49et le Paris Saint-Germain.

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