- il y a 7 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roua.
00:08Et il est midi, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principes au titre de l'actualité.
00:12Et dernière ligne droite avant l'adoption d'une loi spéciale pour pallier l'absence de budget en France.
00:17Sébastien Lecornu poursuit ses consultations politiques avant un conseil des ministres en fin de journée pour présenter un texte en urgence.
00:24Il devrait être voté d'ici demain à l'Assemblée et au Sénat pour permettre de financer temporairement l'État et les administrations.
00:31Une reconduction provisoire du budget 2025 avant la reprise de nouvelles discussions.
00:37Objectif, faire voter une véritable loi de finances 2026 avant la fin du mois de janvier.
00:43L'actualité des entreprises avec d'abord cette grosse opération pour Ipsen.
00:46Le groupe pharmaceutique français annonce avoir signé un accord avec un laboratoire chinois
00:50pour obtenir des droits mondiaux exclusifs pour un médicament expérimental qui cible les tumeurs cancéreuses.
00:57Opération qui pourrait se chiffrer à plus d'un milliard de dollars.
01:01Enfin du mouvement aujourd'hui à la Bourse de Paris avec l'entrée d'Effage dans le CAC 40.
01:05Une première pour le groupe qui, avec 12 milliards de capitalisation, représentera moins d'un pour cent de l'indice vedette parisien.
01:13Effage renvoie du même coup Eden Red au SBF 120.
01:16Notez que le titre Eden Red perd en ce moment 1,5% à 18,70 euros.
01:21Du côté d'Effage, c'est également une légère baisse sur le CAC 40.
01:26Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:33BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:36Marie-Cœur De Roi.
01:38Effage qui perd 0,7% à 120,65 euros sur le CAC 40.
01:43Je voulais quand même vous donner la tendance des cours de ces entrées-sorties, ce petit va-et-vient sur le CAC 40.
01:49Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:50Tous les jours sur BFM Business, une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements à l'heure de votre déjeuner.
01:57Et ça démarre par cette séquence, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier.
02:01Le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers.
02:05Et aujourd'hui, c'est déjà un peu Noël.
02:07Un courtier nous dira qu'il a décroché un taux à moins de 3% sur 25 ans.
02:13Vous l'entendrez dans quelques instants.
02:15Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:18Ça ne vous a pas échappé qu'on est déjà fin décembre, qu'on va commencer les bilans perspectives.
02:22Et s'il y a bien un segment sur lequel il faut qu'on prenne le temps de s'arrêter,
02:26c'est bien l'investissement locatif, le marché de la location.
02:29Ça ne va pas très fort.
02:30Est-ce que ça ira mieux l'année prochaine ?
02:32On verra ça dans quelques instants, mais c'est d'abord l'heure du pro de l'IMO.
02:37Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:41Et on est en ligne avec Alexis David, directeur de l'agence Vous Financez de Bordeaux.
02:44Bonjour Alexis.
02:46Bonjour Marie.
02:47Alors je le disais, vous avez une superbe histoire.
02:50Quand on entend moins de 3% sur 25 ans, franchement on tond l'oreille.
02:54Qui a eu la chance d'obtenir, de décrocher ce taux d'intérêt défiant toute concurrence ?
03:00Alors une super histoire effectivement d'un couple de 50 ans, de cinquantenaires pardon,
03:06de la région parisienne qui souhaitait donc s'installer sur la région donc bordelaise
03:10avant même d'avoir vendu leurs biens.
03:13Il y a encore des franciliens qui veulent venir à Bordeaux.
03:16Mon Dieu, déjà qu'ils nous détestaient.
03:18La région attire toujours tout autant.
03:21D'ailleurs ils ont eu un coup de peur avant même d'avoir vendu.
03:25Donc en plus de la belle négociation des taux, là était le challenge.
03:30Trouver la possibilité justement de rendre leurs projets de vie totalement finançables
03:36et ce, avant les fêtes.
03:37Parce qu'on est, alors sur un couple de cinquantenaires, vous le disiez,
03:40mais en fait on est sur un couple qui a refait sa vie
03:43et toute la difficulté au-delà même du taux défiant toute concurrence,
03:47c'était pour chacun d'entre eux de se séparer,
03:50alors de se séparer, mais aussi de se séparer
03:53de leurs biens immobiliers qu'ils possédaient individuellement
03:56pour en racheter un à deux.
03:58C'est ça l'histoire.
03:59C'est ça, pas facile effectivement.
04:01Donc chacun avait écrit une partie de son histoire avec l'achat d'une maison.
04:09Donc chacun était propriétaire de leur maison, l'un sans crédit,
04:13l'autre avec encore un crédit dessus.
04:16Et le but était de faire un relais, un pré-relais avec un double bien dedans.
04:22Pardon, mais quand ça se passe bien, souvent c'est qu'il y a des petits sous derrière.
04:26Donc j'imagine qu'on n'était pas sur un couple qui était dans des difficultés financières particulières.
04:33Est-ce qu'ils avaient quand même des revenus importants ?
04:34Ils étaient assis sur un patrimoine avec une grosse valeur quand même ?
04:38On était effectivement sur un couple avec une belle assise financière,
04:43des revenus légèrement en dessous des 15 000 euros par mois,
04:47un achat immobilier visé environ de 900 000 euros
04:50qui correspondait peu ou prou à la valeur de leurs deux maisons réunies.
04:54On avait également une très belle épargne financière,
04:58mais qui était placée, à laquelle on ne pouvait pas toucher.
05:03On avait uniquement, si on peut le dire ainsi, 100 000 euros de disponibles en termes de liquidités.
05:10Et avec ça, on a dû faire un pré-relais.
05:13Pourquoi ? Parce qu'en dépit de cette belle situation financière,
05:17leur banque historique, qui les gérait depuis des années,
05:20et qui gérait également leurs avoirs financiers, a émis un refus pour une double raison.
05:26La première, car il s'agissait d'un double pré-relais.
05:29Et la seconde, que l'on dépassait le taux d'endettement requis, à savoir des 35 %.
05:34Donc vous les avez fait changer de banque ?
05:36On a dû changer de banque.
05:39Alors mon premier rôle, ce n'est pas forcément de faire changer les clients de banque,
05:43mais en tout cas d'optimiser à la fois leurs projets, de les conseiller, de les suivre.
05:50Mais là, étant donné qu'on a pris le dossier en cours de route,
05:55et que les deux premières banques qui étaient les leurs ont émis un refus,
05:58on a dû effectivement, on a dû changer.
06:01J'ai une dernière question quand même, Alexis, à vous poser,
06:03parce qu'effectivement, on part sur quand même un profil d'emprunteur et une opération,
06:07comme vous le disiez, avec une assise financière quand même relativement solide.
06:10Ces taux à 2,95 sur 25 ans, c'est que pour ces couples-là
06:14où finalement, on peut encore espérer décrocher ce type de conditions d'emprunt
06:20quand on est un peu plus modeste, voire beaucoup plus modeste ?
06:23Il y a un vrai différentiel aujourd'hui.
06:25Alors pour aller gratter les 0,05 de moins qui nous font passer en dessous des 3 %,
06:31voire même aujourd'hui sur la zone bordelaise, on peut afficher du 2,90 sur 25 ans.
06:36Il est vrai que ces taux-là sont davantage réservés à des patrimoines,
06:43ou en tout cas une clientèle qu'on pourrait qualifier de premium,
06:47ou avec des contreparties à vendre.
06:50Donc les contreparties, c'est soit on a des revenus importants,
06:54ou soit on peut avoir une relation professionnelle intéressante à vendre.
06:59Bon ben quand même, on n'a pas vendu que du rêve, alors au final c'est Noël, mais pas encore quand même.
07:06Non mais c'était pas gagné.
07:08Ouais, on est toujours, en fait pour le commun des mortels, soyons honnêtes,
07:11on est toujours autour de 3,3 sur 20 ans, et peut-être 3,5, 3,6 sur 25, a priori.
07:17Sur 25, nous notre taux moyen est davantage autour des 3,30%.
07:22Oui, donc il y a quand même des opportunités, ça vaut le coup de le dire.
07:25Merci Alexis. Alexis David, directeur de l'agence Vous Financez de Bordeaux.
07:29Si vous avez des témoignages à nous apporter à l'antenne de BFM Business, n'hésitez pas.
07:32Surtout si ça fait rêver comme ça, des taux super à obtenir avant la fin de l'année,
07:36si c'est encore jouable, n'hésitez surtout pas.
07:38Les experts de l'IMO, arrobas bfmbusiness.fr.
07:41Allez, c'est l'heure du débat.
07:42Les experts de l'IMO, le débat.
07:47Et à mes côtés Arnaud Hacker, le patron d'IMO Direct, bonjour Arnaud.
07:51Bonjour Marie.
07:52Et à mes côtés aussi Pierre Otus, le délégué général de Pluriance.
07:54Bonjour Pierre.
07:55Bonjour Marie.
07:56Alors je le disais, s'il y a bien un segment de marché qui est quand même à la peine,
07:59c'est l'investissement locatif.
08:00On le dit quasiment quotidiennement sur l'antenne de BFM Business dans les experts de l'IMO.
08:04Mais enfin quand même, on va s'arrêter là-dessus parce que tout le monde est concerné.
08:08Qu'on soit propriétaire, bailleur ou locataire,
08:10globalement cette crise du logement, elle touche absolument tout le monde.
08:14Et les liens sont évidemment très faciles à faire.
08:16On en est où ?
08:17Là on est au 21 décembre si je ne m'abuse, 22 décembre ?
08:2022 ?
08:21Il me regarde Pierre genre 22 mari.
08:23Bon alors 22 décembre, bon on est fin décembre.
08:26Là c'est bon, l'année elle est bouclée.
08:28Clairement on n'a pas vu de sursaut du côté de ceux qui veulent investir pour mettre à la location.
08:34Je vous regarde tous les deux.
08:36Non.
08:37Allez-y, vous pouvez parler parce que si je fais l'émission tout de suite...
08:39A priori non Marie.
08:41En fait, on est dans un milieu très concurrentiel sur les investissements dans les actifs immobiliers en général.
08:46Il y a des actifs tertiaires, de bureaux, de locaux commerçaux, etc.
08:51Et puis au sein même de biens qui peuvent être mis en location pour des résidences principales et des logements,
08:57il y a une forte concurrence par d'autres types d'investissements qu'on connaît,
09:00avec un formidable développement du tourisme chez nous en France, partout et notamment à Paris.
09:04Eh bien ces actifs viennent concurrencer parce que plus de liberté, meilleure rentabilité et par rapport à un marché de la résidence principale
09:15ou même des logements étudiants qui peuvent être loués en meublé, eh bien qu'il manque de compétitivité fiscale et réglementaire.
09:21Voilà, c'est la location longue durée qui fait défaut aujourd'hui, c'est ça ?
09:25Alors, elle fait défaut, mais moi je modère quand même toujours ses propos.
09:30Elle est surtout compliquée aujourd'hui pour les locataires qui cherchent un logement.
09:34Pour les propriétaires bailleurs existants, finalement, la situation n'est pas si terrible que ça.
09:40Alors il y a de plus en plus de contraintes, etc.
09:43Et donc ça, effectivement, il y a très peu de nouveaux investisseurs, mais pour ceux qui ont investi…
09:48Ceux qui ont déjà acheté il y a longtemps.
09:50Ceux qui ont déjà acheté à des taux intéressants et aujourd'hui avec des loyers qui augmentent un tout petit peu moins que l'inflation,
09:58mais qui augmentent quand même, alors que le taux qu'ils ont souscrit, lui, il est flat.
10:02Il ne bouge plus.
10:03Très, très peu de vacances locatives parce que comme il y a une grosse tension,
10:06comme il y a beaucoup plus de demandes que d'offres, on loue très, très vite.
10:10Donc ça, c'est assez intéressant pour le propriétaire bailleur existant.
10:14Maintenant, il y a des contraintes qui arrivent et de nombreux bailleurs actuels se posent la question de
10:20est-ce que je garde ou est-ce que je vends ?
10:22Et ça, c'est vraiment problématique, sachant qu'il y a très peu de nouveaux investisseurs.
10:26Donc la tension aujourd'hui, elle est plus sur le locataire.
10:30Et si on ne prend pas les bonnes mesures, elle va vraiment arriver sur les propriétaires.
10:34Oui, c'est à peu près…
10:35Effectivement, c'est tous les nouveaux qu'on aimerait voir venir, qui ont un peu de moyens,
10:38qui pourraient investir en immobilier, qui ne le font pas en fait.
10:40En fait, c'est toute la question de l'offre locative.
10:42C'est toujours le mot qu'on répète, mais l'offre locative, c'est le nombre de biens disponibles à un instant T
10:46qui puisse être loué par des locataires justement qui sont en recherche.
10:49La demande est toujours là, elle est forte, elle est très forte dans certains secteurs.
10:53Mais l'offre est à la peine parce qu'elle est, ce que je disais tout à l'heure,
10:56concurrencée par d'autres types d'investissements tout courts et d'autres types d'investissements immobiliers aussi.
11:00Et donc, si on ne fait pas à la fois venir de nouveaux investisseurs qui rentrent dans le marché de l'investissement locatif de longue durée
11:08et qu'en plus on fait fuir ceux qui étaient là, qui veulent vendre ou alors qui mettent en location dans d'autres types d'investissements,
11:18qui n'est pas du locatif, soit moyenne durée pour les étudiants et longue durée pour les familles, pour les ménages,
11:24et bien forcément il y a une attrition et puis il y a une chute aussi de la rotation.
11:30C'est-à-dire que les gens restent et donc sont quelque part assignés à la finance et les conséquences sont économiques.
11:35Et pour les employeurs, pour les entreprises, c'est un vrai problème.
11:38Ah mais c'est terrible !
11:39Parce que pour recruter, évidemment, il faut faire venir la personne parfois dans le secteur d'activité qui est concerné.
11:44C'est pour ça qu'il y a des dispositifs, il y a des entreprises qui aident les salariés en payant une petite partie de leur taux d'intérêt.
11:49On salue les équipes de Sofiap.
11:50J'ai lu récemment, j'ai reçu un communiqué sur une boîte pareille qui donnait sa garantie pour le bon paiement du loyer des salariés, de l'entreprise.
11:59C'est-à-dire que là, les entreprises sont obligées de se substituer finalement à l'État,
12:03parce que c'est quand même le rôle aussi de l'État de loger correctement les Français.
12:07Donc il y a quand même un vrai sujet, effectivement.
12:09Et tous les étudiants qui renoncent à certaines études parce qu'ils savent que là où ils pourraient les mener, il n'y a pas de logement,
12:15c'est quand même un vrai sujet.
12:16Bon, qu'est-ce qui bloque aujourd'hui ?
12:18On va essayer de faire un petit catalogue de qu'est-ce qui n'incite pas à venir sur le marché
12:22ou qui incite ceux qui y sont déjà à s'en aller ?
12:26Très concrètement, les problématiques de rénovation énergétique.
12:31Ça, c'est un des premiers points, parce qu'aujourd'hui, déjà à logement G, vous n'avez plus le droit...
12:36Plus louable depuis le 1er janvier 2025.
12:38Voilà, donc ça, c'est quand même un petit peu embêtant.
12:42Les F, ça arrive très très vite.
12:442028.
12:44Et à l'inverse, MaPrimeRénov' fait des vaillots et là, tout le monde s'est dit, s'il n'y a pas de loi de finances, il n'y aura pas de MaPrimeRénov' en 2026.
12:56Et par contre, les interdictions, elles, pour l'instant, elles sont là.
12:58Alors, on rassure quand même juste d'un petit mot sur MaPrimeRénov'.
13:02Effectivement, le guichet reste fermé tant qu'on n'a pas de projet de loi de finances en bonne et due forme.
13:06Ce qui est, a priori, on va partir sur ce qui s'est passé cette année.
13:11Donc, en gros, à partir de février, vous pourrez de nouveau aller déposer votre dossier.
13:16Le gros problème, c'est qu'il y aura peu de dossiers qui seront validés sur les rénaux globales.
13:20Voilà, on en parlera.
13:20Moi, je prône cette idée depuis plusieurs mois, voire années.
13:26J'en ai déjà parlé ici.
13:28En fait, il faut absolument changer le principe et dire que la rénovation, elle doit se faire au moment où le bien change de main, change de propriétaire.
13:39Enfin, d'ici là, le locataire, il continue à vivre dans une passoire ?
13:42Non, mais attendez, le locataire, il a aussi un loyer qui est gelé depuis 2023.
13:46C'est vrai.
13:46Donc, effectivement, il est…
13:47Amis locataires, écoutez, votre propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer si votre logement est un F ou un G.
13:52Et puis, un locataire, entre nous, il préfère être dans un G que de ne pas avoir de toit du tout.
13:57– Ouais, enfin, à ce tarif-là, pardon, mais…
14:00– Non, non, non, oui, mais aujourd'hui, le problème, c'est que les G, on n'a plus le droit de les louer et il n'y a plus d'aide pour financer
14:07les travaux. Et un propriétaire bailleur, il n'a pas forcément les moyens disponibles pour aller faire cette rénovation.
14:13– Mais pourquoi, dans ces cas-là, s'il vend et qu'il vend à prix des côtés, peut-être qu'un prochain propriétaire bailleur ?
14:17– Eh bien, voilà. Eh bien, c'est à ce moment-là qu'on aurait dû imposer la rénovation.
14:21Et là, on n'était pas obligé d'aller mobiliser des aides de l'État qui, de toute façon, n'existent plus.
14:26Il n'y a plus d'argent. Ça ne sert à rien de faire croire qu'il y a encore de l'argent.
14:29Donc, on tourne autour du pot et au moment où celui qui achète un bien pour le mettre en locatif,
14:35de toute façon, il fait une rénovation, il aurait fait sa rénovation également énergétique.
14:41Et voilà, le tour était joué et on aurait attiré des nouveaux investisseurs.
14:46D'ailleurs, ce n'est pas trop tard, il est toujours temps de le faire.
14:48– Pierre, ça aussi, vous le constatez, vous, techniquement, que les obligations de rénovation,
14:54c'est l'un des principaux facteurs qui expliquent l'assèchement de l'offre à la locatie.
14:58– Oui, avec un danger, les interruptions de mise en location font que ceux qui font appel à un administrateur de biens
15:05vont prendre une liberté de gestion en reprenant leurs biens et en supprimant le mandat.
15:11Et petit à petit, ça peut glisser vers des zones grises de biens qui se retrouvent dans les mains
15:17de personnes qui ne sont pas là pour faire de l'investissement locatif du tout.
15:22On parle de marchands de sommeil ou juste avant le marchand de sommeil.
15:25Et ça, c'est très dommageable parce que, de toute façon, les gens, il faut les loger.
15:28Et je rejoins ce que disait Arnaud, vaut mieux être dans un jet que pas loger du tout,
15:33même si c'est toujours pire, enfin, c'est pas la politique du pire, mais voilà.
15:38Peut-être une petite note positive dans le contexte qui est quand même très compliqué,
15:41notamment le contexte budgétaire, on a du mal à avoir un budget pour la France.
15:46– On en a pas d'ailleurs !
15:47– On compte qu'on n'a pas, oui. Enfin, on l'aura de toute façon.
15:50Mais on a mis sur le devant de la scène un sujet qui était abandonné pour moi depuis 8 ou 10 ans,
15:58qui était justement la politique du logement,
16:01avec des ministres du logement qui étaient un peu en retrait ou difficilement nommés
16:05et qui n'avaient pas le poids suffisant face à Bercy.
16:09On a connu une période, et je ne peux que saluer Madame Léthard,
16:13qui a vraiment joué des coudes,
16:17qui a réussi à porter un sujet unanimement soutenu par la filière immobilière,
16:22tous les acteurs du bâtiment, des gestionnaires, des propriétaires, etc.,
16:28des promoteurs, et de mettre ce qu'on a appelé le statut du bailleur privé,
16:33on l'appelle un peu comme on veut,
16:33mais au moins de se dire qu'il y a, à un moment donné, un problème,
16:37qu'il faut rendre attractif de nouveau l'investissement locatif pour les ménages,
16:41pour loger des gens qui habitent et qui vivent et qui travaillent dans des territoires,
16:45et qui l'apportent jusqu'au budget.
16:48Alors, les premières discussions ont un peu essoré le dispositif.
16:51– On rappelle quand même que le statut du bailleur privé,
16:56c'était de redonner de l'attractivité fiscale,
17:00de redonner de la rentabilité à l'investissement dans des biens nus,
17:05loués sur de la longue durée,
17:07pour justement arrêter avec cette concurrence presque déloyale
17:11de l'allocation meublé saisonnière,
17:12mais même de l'allocation meublé longue durée,
17:14qui était quand même beaucoup mieux traité fiscalement
17:16que l'allocation nue longue durée, dont on manque cruellement aujourd'hui.
17:19C'était à peu près ça l'idée générale.
17:20– Oui, alors pour l'allocation LMNP,
17:23moi je dis plutôt que c'est un système d'exploitation
17:26de l'actif immobilier qui est totalement différent
17:28et il n'y a pas de concurrence.
17:29– Bah si, Pierre, quand on regarde les annonces immobilières,
17:32tous ceux qui ne veulent plus faire de l'allocation nue
17:34se tournent vers de l'allocation meublée.
17:36– Parce qu'ils viennent chercher une exploitation différente
17:38pour récupérer de la rentabilité et de la prime durée.
17:39– Exactement, donc il y a une forme de concurrence.
17:41– Il y a une concurrence parce que l'autre était rabougrie.
17:43– Exactement.
17:44– Donc l'idée c'était d'aligner les deux en fait.
17:47– Voilà.
17:48– Mais d'aligner vers le haut, pas vers le bas.
17:49– Exactement.
17:50– Et là on est en train d'aligner vers le bas.
17:52– Ah là on n'a rien du tout Arnaud, pour le coup.
17:53– Ah oui, rien du tout, c'est aligné vers le bas.
17:56Parce qu'ils ont déjà renié une belle partie du LMNP.
18:00– Le loire meublé non professionnel.
18:02– Oui pardon, avec la problématique de la réintégration.
18:07– On en parlait en rentaine.
18:08La réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value.
18:10– Voilà, donc ça c'est pour tous ceux qui ont investi
18:12et qui avaient fait des plans financiers.
18:16parce que quand on investit, c'est un plan financier sur l'avenir,
18:19ben boum, ça peut remettre en question ces plans-là, etc.
18:23Donc moi, il faut vraiment absolument trouver un système qui soit le même.
18:28Je ne vois pas pourquoi il y aurait une fiscalité différente
18:31parce qu'on a mis un frigo, enfin pas un frigo,
18:33mais une table et un lit, ou pas deux tables et pas deux lits.
18:37– Surtout il faut voir la table et le lit parfois.
18:38– Mais surtout il faut amener effectivement de la rentabilité
18:42parce que s'il y a des nouveaux investisseurs,
18:45il va y avoir des frais de mutation, enfin des frais d'acquisition,
18:48ce qu'on appelle les frais de notaire,
18:49mais 80% vont à l'État, etc.
18:51– De l'achat dans le neuf avec donc de la TVA qui rentre dans les caisses de l'État.
18:55– Il va y avoir de l'achat de meubles quand on va vouloir le meubler, etc.
18:58Enfin, il y a l'économie qui va tourner.
19:00– Et pourtant, et pourtant, non seulement effectivement,
19:02donc à ce jour on n'a pas de budget,
19:04donc de fait exit notre statut,
19:06mais par ailleurs, même dans les versions qui avaient été votées
19:08par les députés et les sénateurs,
19:09il semblerait que ça soit devenu une espèce de coquillie de cette histoire.
19:12Parce que vous êtes très optimiste Pierre,
19:13mais en réalité, techniquement,
19:15quand les gars ils ont fait les calculs derrière,
19:17j'ai eu quand même des spécialistes du logement neuf
19:18qui me disaient, il vaut mieux rester dans un investissement de droit commun
19:21que de se saisir du statut tel qu'il a été validé
19:23par les députés et les sénateurs.
19:25– Oui, oui, c'était très nul à l'Assemblée nationale.
19:26– C'était très nul, voilà.
19:28– Avec une stratégie du coucou de certains amendements
19:30qui sont d'essayer d'en plus décorcher le système général.
19:37Au Sénat c'était un petit peu mieux.
19:38– Un petit peu mieux.
19:39– Avec des problématiques,
19:42notamment de réintégration de l'amortissement.
19:43En fait, tout ce que vous gagnez pendant l'exploitation du bien,
19:46vous le perdiez à l'issue.
19:47Je rappelle que c'était l'idée de produire aussi
19:49des logements intermédiaires,
19:51donc des loyers intermédiaires,
19:53grosso modo à peu près comme dans le Pinel.
19:54– Sauf qu'en fait, les plafonds qui avaient été gardés,
19:56ce n'est pas les plafonds Pinel,
19:57c'est bien ça le problème, c'est qu'ils sont plus faibles.
20:00– C'était plus faible.
20:01Donc en fait, à la fois dans les gains,
20:02dans le chiffre d'affaires généré par les loyers
20:05et les avantages fiscaux et les pénalités fiscales,
20:09notamment sur la plus-value,
20:10on se retrouvait avec un dispositif
20:12qui était vraiment très très peu attractif.
20:14On a un peu subi une intoxication, je pense,
20:17des services de Bercy portés par sa ministre,
20:20parce qu'il faut bien noter que la ministre
20:21a porté le sujet au micro,
20:24en nous disant, en abondant de chiffres
20:26de plusieurs milliards d'euros de coûts du dispositif,
20:29qui étaient clairement très exagérés,
20:30voire totalement faux,
20:32et des recettes, on en parlait de TVA,
20:35de droits de mutation, d'impôts sur les plus-values,
20:36même dans le régime actuel,
20:37qui étaient totalement minorés, voire exclus.
20:39Et quand on prend le coût sur toute la période,
20:42sur 30 ans, en excluant toutes les recettes,
20:44effectivement, on peut sortir 4,7 milliards de coûts
20:47pour le budget de l'État,
20:48qui a un peu effrayé tout le monde,
20:49parce que dans le budget de l'année prochaine,
20:51il n'y avait pas beaucoup de coûts,
20:52voire des recettes,
20:52dans certaines situations du dispositif amendé.
20:55– Bon, donc messieurs, on a parlé
20:56des obligations de rénovation énergétique,
20:58notre statut du bailleur qu'on a cru,
20:59mais pas là.
21:01Qu'est-ce qui freine encore, alors ?
21:02– Tout ce qui est encadrement, plafonnement des loyers.
21:06– Il dit ça à 6 minutes de la fin de l'émission ?
21:08– Oui, mais en fait, tout le monde a oublié une chose,
21:12c'est que quand on met un bien en location,
21:14c'est le marché qui fait la valeur du loyer.
21:17Un propriétaire qui va vouloir optimiser,
21:21imaginons qu'il n'y ait pas de plafonnement,
21:22pas d'encadrement, il met le loyer qu'il veut.
21:24Il ne pourra pas mettre un loyer trop élevé.
21:26Et d'ailleurs, on le constate,
21:27dans toutes les zones où il n'y a pas d'encadrement des loyers,
21:30les loyers ne flambent pas.
21:31Pourquoi ?
21:32– Mais c'est fort, c'est fort !
21:33– Mais non, les loyers ne flambent pas.
21:34– Regardez la différence entre Nice et Paris.
21:37Alors là, je ne suis pas d'accord.
21:38Je salue nos amis de Priceable
21:40qui font de l'observation de la data immobilière.
21:42Qu'est-ce que montrent les chiffres de Priceable ?
21:45Nice, pas d'encadrement de loyer.
21:46Paris, encadrement des loyers.
21:47En termes de volume d'offres à louer,
21:49ces cinq dernières années,
21:50vous avez 55% d'offres en moins à Nice,
21:54pas d'encadrement,
21:5552% en moins à Paris.
21:56En revanche, côté loyer,
21:58plus 10% à Paris, sur la même période,
22:00plus 20% à Nice.
22:02Donc, il y a quand même un écart.
22:04– Mais bon, après, il faut regarder
22:06avec les locations saisonnières et tout ça,
22:08parce qu'à mon avis, ça, ça biaise quand même beaucoup.
22:09– Là, il regarde les sites de location longues dures
22:13et pas Airbnb.
22:14– En location, si vous mettez un loyer trop cher,
22:16vous avez très peu de candidats locataires potentiels.
22:19– Ou alors, vous avez de la bidouille
22:20et après, vous vous plaignez d'impayer de loyer.
22:22Parce que quand on est dans une crise,
22:24on cherche quand même à se loger.
22:25– Oui, mais un bailleur, qu'est-ce qu'il veut ?
22:28Il ne veut pas forcément la meilleure rentabilité sur l'année.
22:31Il veut du long terme.
22:32Il veut un locataire qui trouve,
22:35qui puisse payer, effectivement.
22:36– Mais on est d'accord, mais le problème du risque…
22:38– Et qui reste dans le logement.
22:39– Mais le risque, Arnaud,
22:40c'est moi ce que je répète aussi,
22:41c'est le risque, c'est qu'on a quand même
22:43une crise du logement qui est dramatique.
22:45Encore une fois, je redonne ces chiffres,
22:463 000 enfants à la rue.
22:48Vous avez 4 millions de mal logés en France.
22:50À un moment donné, tout est bon
22:51pour avoir un toit sur sa tête.
22:52– Si on continue à mettre autant de contraintes,
22:55on va encore perdre des bailleurs.
22:57Et il n'y aura plus 3 millions,
22:59mais 4 millions et 5 millions.
23:00Donc à un moment, il faut savoir ce qu'on veut.
23:01– Oui, mais la question,
23:02c'est que l'encadrement des loyers
23:03n'a peut-être pas aussi provoqué un drame
23:05tel que certains nous l'ont dit.
23:07Regardez, les loyers continuent à augmenter
23:09avec l'encadrement.
23:09Alors, Pierre, Pierre, j'adore Pierre,
23:11sur l'encadrement.
23:12– Un mot quand même sur l'encadrement des loyers.
23:15On voit que les loyers, au global,
23:17je suis parfaitement d'accord,
23:19n'ont pas augmenté plus que l'inflation.
23:21Il peut y avoir territorialement des différences.
23:23On peut en discuter entre quand on observe
23:25les annonces, quand on observe les bons réellement signés,
23:28ce que fait l'Observatoire Clameur
23:30de manière absolument excellente.
23:30– On salue l'Observatoire Clameur, évidemment.
23:32– Simplement sur l'offre locative, encore une fois.
23:35Quand on a un effet rédhibitoire,
23:38un effet red flag sur le fait que,
23:41dans un certain nombre de territoires,
23:43à titre expérimental,
23:44on va mettre l'encadrement des loyers
23:46avec des loyers de référence
23:47qui, en fait, sont des plafonnements
23:48de loyers indirects.
23:50Quand on le met en place,
23:51il y a le drapeau rouge qui clignote,
23:53enfin qui se secoue.
23:53– C'est psychologique, en fait,
23:54ce que vous dites, Pierre.
23:55– Il y a un effet extrêmement psychologique
23:56et qui va au-delà des zones encadrées.
23:58Parce qu'il y a les zones encadrées
23:59parce qu'ils l'ont demandé,
24:01il y a les zones encadrables
24:02parce qu'ils peuvent encore le demander.
24:04Et puis, et on le voit
24:05dans les discussions parlementaires récentes,
24:07la tendance est à vouloir encore étendre
24:09de la part d'un certain nombre de députés,
24:12pas tous,
24:13mais des députés qui,
24:15à l'époque de François Hollande,
24:16avaient mis et proposé
24:17l'encadrement des loyers.
24:18Et cet effet psychologique
24:19fait que l'offre locative
24:21baisse dans les zones qui sont encadrées,
24:24dans les zones qui sont potentiellement
24:25encadrables en l'État,
24:27si on pérennise simplement le dispositif,
24:29et dans les zones ailleurs
24:30qui pourraient être encadrées dans le futur.
24:33En fait, les néo-investisseurs,
24:35tous les nouveaux,
24:35pour que le patrimoine tourne,
24:37que chacun ait sa chance
24:38de pouvoir investir dans l'immobilier
24:40qui reste un investissement
24:41accessible, populaire,
24:42avec effet de levier,
24:43eh bien, ce genre de choses
24:44viennent concurrencer à la baisse,
24:46si je puis dire,
24:47ou je ne sais pas comment le dire,
24:47mais désavantager
24:49cet investissement par rapport à l'immobilier.
24:50Oui, mais j'entends l'aspect psychologique.
24:51Et Marie, qu'est-ce qu'on constate ?
24:53Il y a des bailleurs
24:53qui maintenant signent
24:55ce qu'on appelle le bail code civil.
24:58Vous n'avez pas le droit de le faire
24:59si ce n'est pas une résidence principale.
25:01Oui, et voilà.
25:02Et donc, ce sont des bailleurs
25:03qui ne passent pas par des agences immobilières.
25:04Bien sûr, c'est ce fameux marché gris.
25:06On ne va pas s'amuser
25:07à aller signer un bail code civil
25:09pour quelqu'un dont ça va être
25:11la résidence principale.
25:12Mais le bailleur en direct,
25:14qu'est-ce qu'il fait ?
25:14Il se dit, c'est bon.
25:15Donc, tout ça, en fait,
25:16ça vient perturber l'ensemble du marché
25:19et ce n'est pas bon.
25:20Mais d'où la nécessité
25:21de ce fameux statut du bailleur privé
25:22qui aurait dû justement
25:24reconnaître le rôle du bailleur
25:26qui fait les choses correctement.
25:27Il y a un statut simple,
25:28lisible, compréhensible
25:29où on ne va pas commencer à dire
25:31alors on peut amortir 1% de plus
25:33si jamais le loyer est 5% de moins.
25:35Déjà, on perd 20 minutes d'émission
25:36à chaque fois à réexpliquer.
25:37D'ailleurs, messieurs,
25:38il ne nous reste qu'une minute.
25:39Alors, comme on ne va pas terminer
25:40sur un côté négatif,
25:41on va se poser la question
25:42de savoir si 2026
25:43ne sera pas finalement
25:44cette année de la reprise
25:45qu'on attend.
25:46Parce que bon,
25:46quand on touche le fond,
25:48on ne peut que remonter, non ?
25:49Tout à fait.
25:50Et puis, on oublie toujours
25:51l'effet de levier.
25:53Dans quel domaine
25:54on peut se créer un patrimoine
25:56avec l'argent d'une banque.
25:57Oui, mais c'est ça.
25:58Il n'y a que l'immobilier.
25:58Avec des taux qui se sont stabilisés,
26:00on attend de voir
26:00ce qui va se passer sur la dette.
26:01Il n'y a que l'immobilier.
26:02Si vous allez voir une banque,
26:04vous pouvez dire
26:04je veux acheter 100 000 euros d'actions,
26:06prêtez-moi 80 000 euros.
26:08Bon, à mon avis,
26:10la réponse va être complique,
26:11va être négative.
26:13Donc, oui,
26:14il y a l'effet de levier.
26:15Oui, les rentabilités
26:16ne sont pas toujours extraordinaires,
26:18mais on oublie quand même
26:19la plus-value qu'on a à la sortie
26:21et le patrimoine contré.
26:21C'est du long terme, l'immobilier.
26:23Un dernier mot positif, Pierre.
26:25Oui, un mot positif.
26:26Ce n'est peut-être pas 2026,
26:27mais 2027,
26:28qui sera l'année
26:28de l'aménagement du territoire.
26:31Et on a au cœur des discussions
26:33le logement, l'immobilier
26:35qui revient,
26:35qui revient vraiment en force.
26:37Et donc, si ça est transformé,
26:39si toutes les discussions
26:40qui ont eu lieu
26:40autour du statut du bailleur privé,
26:41qui n'est pas un micro-sujet,
26:43mais c'est un petit sujet
26:44au regard de l'étendue
26:46de la problématique,
26:48je pense que 2026 et 2027
26:50seront les années
26:51de l'aménagement du territoire
26:52parce qu'il y a un vrai sujet
26:53de centralisme
26:54et de centralisation.
26:55D'ailleurs, on parle toujours
26:56de la politique du logement
26:58à travers le prisme de Paris
26:59qui est un micro-sujet
27:00ou un sujet mondial,
27:01ce n'est pas un sujet français.
27:02Oui, c'est vrai.
27:03Merci à tous les deux
27:04de prendre ces perspectives
27:06finalement assez positives,
27:07de se dire
27:07ça va repartir,
27:08on y croit.
27:09Et puis quand on a touché le fond,
27:10en même temps,
27:10vraiment, on ne peut que remonter.
27:11Il peut y avoir des opportunités
27:13quand tous les propriétaires bailleurs
27:14auront vendu,
27:15ça fera baisser les prix
27:15et puis on pourra tous...
27:16Non, j'arrête, j'arrête, j'arrête.
27:18Ce n'est pas si positif que ça.
27:20Merci à Pierre Autis,
27:21délégué général de Plurianz
27:22et à Arnaud Hacker,
27:24le patron d'IMO Direct.
27:25Merci à tous les deux
27:25d'avoir été avec nous.
27:26On se retrouve évidemment
27:27à la rentrée.
27:27Moi, je vous retrouve encore demain
27:29parce qu'on continue
27:30nos premiers bilans perspectives.
27:33Demain, si je ne m'abuse,
27:34on fera même de la pédagogie
27:35autour des SCPI.
27:37À demain sur BFM Business.
27:38Les experts de l'IMO
27:41sur BFM Business.
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