O mercado imobiliário mostrou sinais de desaceleração: pesquisa do Fipzap revelou que apenas 33% das pessoas têm intenção de comprar imóvel, o menor índice desde 2019. Alberto Ajzental explicou como juros altos, inflação e custo de construção impactam imóveis novos e usados, além de pressionar aluguéis e financiamento.
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00:00E a gente fala agora sobre o mercado imobiliário, porque olha, parece que esse setor não está muito favorável não, viu?
00:05De acordo com uma pesquisa do segundo trimestre da FIPSAP, a intenção de compra de imóvel é a mais baixa, gente, desde 2019,
00:14com 33% das pessoas pensando em comprar um imóvel.
00:19Agora, o que realmente essa pesquisa mostra em relação à nossa economia?
00:23Alberto Azental já está aqui para fazer um raio-x desse cenário, né?
00:27Azental, boa tarde para você, bem-vindo ao Fast Money.
00:31Nath, obrigado, boa tarde, boa tarde a todos.
00:33E o nome desse documento do FIPSAP é exatamente isso, né?
00:37Raio-X do Mercado.
00:40Ah, e vai ser muito bom te ouvir sobre isso, que a gente sabe que você entende demais desse mercado, Azental.
00:46E conta para a gente, né?
00:47Intenção de compra, o que é intenção de compra?
00:51E por que você entende que ela está nesse nível, que é o menor desde 2019?
00:56É, essa pesquisa, ela é sobre a vontade que o consumidor potencial tem na compra.
01:06Porque você, isso seria uma demanda, uma projeção de demanda.
01:12Porque não adianta perguntar para quem está muito bem instalado e não tem o mínimo interesse em comprar,
01:18porque é um bruta do investimento, um comprometimento de renda enorme, 25 a 30% da renda familiar,
01:26por um prazo longuíssimo, entre 20 e 30 anos.
01:30Eu sempre falo, nada se compara a essa compra, de longe, comprometimento de renda familiar e comprometimento de tempo.
01:41Então, a pesquisa é no sentido daqueles que estão em busca, daqueles que têm interesse.
01:48Não adianta perguntar para quem não está em busca e não tem interesse, o que eles estão achando do mercado.
01:53Porque eles vão ter uma boa opinião, uma opinião formada sobre esse assunto.
01:57É um pouco nessa linha.
01:58Tá, é, parece óbvio, mas eu queria, de fato, entender o que é a intenção, né?
02:03Ah, talvez, quem sabe, ou não, eu estou efetivamente procurando.
02:07E aí, quando a gente olha para os últimos anos, então, desde 2019, né?
02:11O que está complicando a vida? É a alta dos juros?
02:16Exatamente, você tem, antes da alta dos juros, você tem uma alta da inflação.
02:21Que motiva a alta dos juros?
02:24A alta da inflação corrói a renda das famílias.
02:27Porque a inflação daquilo que você compra bens ou serviços, ela sempre vem antes do reajuste do teu poder de compra.
02:37Primeiro vem a inflação da despesa.
02:41Aí, quando completa um ano, eventualmente, você tem uma recomposição da tua renda.
02:47Eventualmente, às vezes você não tem, você tem perda de renda mesmo.
02:50Então, nesse período, em períodos de inflações crescentes, a população, sim, perde muita renda.
02:56E se você tem inflação, você tem alta de juros.
02:59Se você tem alta de juros, o crédito imobiliário para compra, para financiar a compra do imóvel, fica mais caro.
03:08Quando você compra imóvel, você compra duas coisas, na verdade.
03:11Você compra o imóvel propriamente dito, mas você compra um financiamento.
03:15Então, as duas coisas estão mais caras.
03:18O imóvel está mais caro, construir está mais caro, imóvel novo está mais caro, financiar fica mais caro.
03:26E as famílias também, elas estão enfrentando questões de mais endividamento e mais inadimplência.
03:34Então, esse é o cenário que você vê na população e na demanda para comprar o imóvel.
03:42Quer dizer, já dá para ter uma ideia, né?
03:44Como é que é a situação.
03:46É, e aí vocês têm, a gente preparou uma arte, né?
03:48Você e a nossa equipe aqui do Fast Money, mostrando como é que custo de construção e juros estão impactando esse mercado, então?
03:55É, a arte a gente mostra logo agora na sequência.
03:58A gente vai pedir daqui a pouco.
04:00O INCC é o Índice de Construção Civil e ele está em 7,4% acumulado em 12 meses, ou seja, acima do IPCA.
04:13E ele há um ano atrás acumulado 12 meses, ele estava lá em 4,4%, alguma coisa perto de 4,4%.
04:21E o que mais puxou o INCC foi a mão de obra, a parte de prestação de serviço.
04:27Então, você imagina, o metro quadrado é mais caro, financiar custa mais, haja bolso para tudo isso.
04:36Podemos chamar a arte, Nath, vamos dar uma olhada e eu te explico o que a gente está mostrando aqui.
04:42A percepção de preço, olha o que acontece com a percepção de preço.
04:47As barras vermelhas, você fala assim, você pergunta, e aí, o que você está achando?
04:54Os preços estão altos, muito altos ou é razoável?
04:58Alto, muito alto é a barra vermelha.
05:02Razoável, imagina, né?
05:04Tem gente, por sorte, que acha que os preços estão razoáveis.
05:08Eu não estou nesse grupo.
05:10Mas olha a barra vermelha e olha como ela estava em 80%.
05:16Lá em 2015, 80% dos respondentes em 2015 achavam alto ou muito alto.
05:23Quando chega em 2019, na época pré-Covid, 56% achavam alto ou muito alto o preço dos imóveis.
05:32E você só vê esse número, você só vê essa barra vermelha aumentando.
05:37Então, em 2024 e agora 2025, ela está um pouco estável em 79%, 78%.
05:45Mas você vê que voltou aos níveis de 2015.
05:50A maioria, de longe, acha que os preços estão altos ou muito altos.
05:56E esses são os respondentes que estão pesquisando preço, que estão pesquisando produto
06:03e têm intenção de comprar produto imóvel nos próximos três meses.
06:10Então, não é uma pesquisa aleatória de gente que não está envolvida.
06:14É gente que está com a mão na massa.
06:17Então, eu acho que esse gráfico mostra bem como deteriorou, de 2019 até hoje, essa percepção do preço.
06:25E vamos combinar.
06:26A percepção de preço diz respeito ao custo e diz respeito à renda de cada um.
06:32É a relação dos dois.
06:34É o poder de compra de bem imóvel.
06:36Exatamente.
06:37E aí, eu também fico me perguntando quem são, onde vivem, do que se alimentam essas pessoas da barrinha verde.
06:43Agora me conta.
06:44A dinâmica entre imóveis novos e usados, como é que ela caminha?
06:52E a outra pergunta é, investidores estão no meio desse bolo ali da pesquisa também, da percepção?
06:58Pode ter gente que está olhando para investir?
07:01Sim.
07:02Então, vamos por partes.
07:03É muito interessante essa coisa do imóvel novo usado, porque ele é muito análogo a carro novo e carro usado.
07:09É muito interessante isso.
07:11Se você tem uma boa oferta de imóveis novos e você tem uma boa venda de imóveis novos,
07:18necessariamente você tem uma migração das pessoas, dos seus imóveis usados, porque elas já estão usando, para o novo.
07:27Então, libera o imóvel usado.
07:29Ou de locação para o imóvel novo.
07:33Então, quando o mercado de novo está forte, muita oferta, muita compra, o que acontece com o mercado de usados?
07:40Começa a vagar.
07:42Na medida que vaga usados, você não tem pressão de preço no usado.
07:46Na medida que vaga a locação, você não tem pressão de preço de locação.
07:51O inverso é verdadeiro.
07:53Como a gente está vendo agora, imóvel novo está muito caro, está difícil comprar novo.
07:59Podemos chamar arte.
08:00Olha que interessante.
08:01Se para comprar um imóvel zero, novo, está caro, está difícil e você quer se mudar, precisa se mudar, das duas uma.
08:11Ou você deixa de alugar e vai para um imóvel usado, ou você vai de imóvel usado para imóvel usado.
08:19Então, o que você vai perceber?
08:20Um aumento de demanda por imóvel usado.
08:22Quando tem aumento de demanda por imóvel usado, o que vai acontecer com o preço do usado?
08:27Vai subir também.
08:29Então, o aumento do preço do novo acaba por trazer ou pressionar aumento do imóvel usado, aumento de preço do imóvel usado.
08:39E olha que interessante, a gente está na barrinha cinza e você vê o aumento, você vê o preço, o que está acontecendo com a preferência, desculpa, não é preço, com a preferência da demanda em relação a imóvel.
08:55Você vê que está diminuindo a barra verde, a barra verde é preferência por comprar ou comprar imóvel novo e a barra cinza.
09:06O número lá em cima diz respeito à barra cinza.
09:08Então, você vê como está, desculpa, desculpa, o número lá em cima diz respeito à barra verde, imóveis novos.
09:16E era 43% lá em 2014, caiu para 29% agora em 2025.
09:23Desculpa a minha confusão.
09:25Então, você vê como a preferência por imóvel novo, barra verde, vai diminuindo, função de tudo que a gente está falando, e no seu lugar, quem ocupa espaço ou imóvel usado.
09:37E tudo isso que eu contei em termos conceituais de preço é verdadeiro.
09:42Olha só, e quando a gente olha 10 anos atrás aí em Azental, em 2015, bombando, né, novo, 51% optando por um novo, para 29%, né, uma mudança bem drástica mesmo.
09:55É, Nath, você tinha meio a meio de intenção de compra novo para usado, muito imóvel novo entrando no mercado e arrefecendo pressão de preço de usado.
10:07Agora inverteu, é quase 30%, 70%.
10:09Então, o mercado de usado está forte, está apreciado, e o de novo está mais complicado de conseguir adquirir.
10:20E aí a gente está olhando para a compra, né, nessa última arte.
10:23E eu quero entender o aluguel nessa história, porque ele cresce em importância nesse cenário que a gente tem hoje?
10:29Então, super, você tem uma questão econômica, você tem uma questão cultural.
10:35Então, vamos pela econômica, até porque eu acho que a econômica acaba influenciando a cultural.
10:40A econômica, como a gente comentou, esses mercados, eles estão interligados, imóvel novo, imóvel usado e locação.
10:50Então, o imóvel novo, ele é aspiracional, ele é o mais aspiracional, depois vem usado.
10:56Quem é o menos aspiracional é locação, é você ficar pagando, pagando, pagando, e o imóvel não é seu.
11:02Então, de locação, eventualmente o passo é para o usado e de usado o passo é para o novo.
11:09E quando você tem essa pressão de preço, o novo, no usado, as pessoas não têm opção, elas acabam por ter que ficar nos seus imóveis locados.
11:20E elas têm que tentar reunir recursos para poder dar o sinal.
11:25Aí vem aquela complicação.
11:28Como?
11:28Pagando aluguel, eu consigo reunir, pago aluguel e ainda vou reunir recursos para conseguir dar um sinal,
11:37dar uma entrada num apartamento.
11:40Então, essa é a situação.
11:42Fica uma situação mais difícil.
11:43E quando isso ocorre, você tem apreciação, via de regra, você tem apreciação no valor dos aluguéis também.
11:51Entendi.
11:52Tá certo, Alberto Azental.
11:54Então, trazendo vários dados super interessantes para a gente entender o momento da troca de imóveis,
12:00dessa intenção de compra e desse mercado imobiliário.
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