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Jeudi 28 mai 2026, retrouvez Serge Demirdjian (Gérant, Tikehau Capital) dans SMART BOURSE, une émission présentée par Grégoire Favet.
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00:10Le dernier quart d'heure de Smart Bourse, chaque soir c'est le quart d'heure thématique.
00:13Le thème ce soir c'est celui des foncières cotées, en bourse bien sûr, et notamment des foncières cotées européennes.
00:20Nous en parlons avec le spécialiste Serge Demirgian qui est à mes côtés en plateau, gérant chez TQ Capital.
00:26Vous co-gérez Serge, le fonds dédié aux foncières cotées européennes, TQ Real Estate.
00:32Bonsoir et bienvenue Serge.
00:33Bonsoir Grégoire.
00:34Merci beaucoup d'être avec nous.
00:36Je voulais qu'on refasse un peu le film des derniers mois, en se focalisant évidemment sur ce secteur des
00:42foncières cotées.
00:44Évidemment, très lié au taux d'intérêt, aux évolutions du marché obligataire.
00:51Et donc, il faut peut-être rappeler un petit peu comment ce secteur a pu évoluer à travers la crise
00:55du Golfe, qui atteint désormais ces trois mois de durée, partant de fin février.
01:01C'est un peu les montagnes russes sur le secteur.
01:03Effectivement, on était très bien partis.
01:05On était à quasiment plus 11%.
01:07En deux mois, sur le début d'année, janvier-février ?
01:09En janvier-février.
01:10Ah ben c'était le vent de la reprise qui soufflait.
01:12Non mais on a presque oublié.
01:14Mais le narratif européen était porteur.
01:16Donc là, aujourd'hui, on est à un peu plus de 1%.
01:18Donc bon, c'est pas catastrophique.
01:21On vient quand même de plus 9% l'année dernière.
01:24Donc on est à plus 1% pour l'instant depuis le début de l'année.
01:27On était au plus bas, à moins 6%.
01:28Donc bon, il n'y a rien de catastrophique.
01:31Mais c'est vrai qu'on voit filer les indices généralistes.
01:34Et nous, il y a une position d'attentie sur des investisseurs sur ce secteur.
01:38Et on le comprend, comme vous le dites, c'est très lié au taux d'intérêt.
01:40Après, on a eu des effets de balance très importants sur les taux.
01:45Et ce secteur, c'est normal qu'on attende que les choses se stabilisent.
01:49Et la volatilité sur les taux n'est jamais bonne.
01:51Le secteur a néanmoins rebondi quand même.
01:53Le point bas du marché, c'est fin mars, c'est ça ?
01:57Le secteur rebondit quand même en avril et à travers le mois de mai qui se termine en ce moment,
02:02Serge ?
02:03Exactement.
02:03C'est pour ça qu'on est à plus 1 depuis une année.
02:05Ce n'est pas catastrophique.
02:07Mais on avait des espoirs d'aller beaucoup plus loin.
02:10Et pour l'instant, ces espoirs sont déçus.
02:12Mais on est assez optimistes pour la suite.
02:14Parce qu'on dit que tous les ingrédients sont aujourd'hui là pour pouvoir avoir une performance plus positive sur
02:19le reste de l'année.
02:20Bon, quand vous regardez les fondamentaux,
02:22parce que c'est vrai que la partie taux d'intérêt qui est corrélée au pétrole aujourd'hui n'est
02:27pas du tout un facteur que vous maîtrisez.
02:28Et l'analyse des fondamentaux, des foncières cotées, qu'est-ce que ça donne à l'issue notamment des publications
02:35du premier trimestre ?
02:37Quels sont les messages et les fondamentaux, que ce soit en matière d'endettement et en termes d'activité aussi
02:43pour ces grandes foncières cotées ?
02:45De façon générale, c'est assez positif.
02:47On pense qu'aujourd'hui, les foncières sont armées pour pouvoir délivrer leurs promesses historiques.
02:52Leurs promesses historiques, c'est quoi ?
02:53C'est 8% de rentabilité totale.
02:55On prend ça sur des séries de travail, c'est ce qu'on obtient.
02:58Et aujourd'hui, quand on prend ce que vont faire les sociétés en matière de distribution de dividendes, en matière
03:04de croissance des résultats,
03:06on a 5% de rendement du dividende et 3,5% de croissance attendue.
03:10Ça colle avec l'historique.
03:12Ça colle exactement avec l'historique.
03:14Donc les ingrédients sont là.
03:16Effectivement, on a besoin de sérénité sur les taux d'intérêt parce que c'est un secteur qui est convalescent.
03:21Il faut garder ça en tête.
03:22On commençait à avoir le bout du tunnel.
03:24Mais depuis 2022, on a eu cette rebascule des taux d'intérêt qui était très dur à digérer.
03:30Et donc là, en début d'année, on se disait que ça y est.
03:32On commençait à revoir des choses sur le marché de l'investissement.
03:35On n'a pas retrouvé les niveaux d'avant 2022.
03:38Mais les choses se normalisaient.
03:39Les résultats étaient positifs.
03:41Les perspectives aussi.
03:41Et les variations de valeur étaient plutôt...
03:45Le point bas était derrière nous.
03:47On ne peut pas rêver non plus d'un retour à l'univers des taux zéro voire négatifs
03:51qui a duré pendant tout un cycle ou au moins toute une décennie.
03:56Où est-ce que vous mettez le curseur ?
03:59On ne peut pas être trop gourmand, j'imagine, sur l'idée d'une baisse des taux d'intérêt, des
04:04taux longs.
04:05On comprend tous.
04:06Là, on parlait de la permacrise pendant 45 minutes.
04:08On comprend tous qu'on a changé un peu de monde de ce point de vue-là.
04:11Mais ces entreprises se sont adaptées, préparées aussi à vivre avec des niveaux de taux d'intérêt structurellement plus élevés.
04:18Exactement.
04:18On sait faire de l'immobilier avec des taux d'intérêt à 3%.
04:21Et une courbe positive, une pente positive, etc.
04:25Bien sûr.
04:26Là où on a beaucoup plus de mal, c'est quand il y a trop de volatilité sur le taux.
04:30Parce que les investisseurs, quand ils veulent acheter un actif,
04:32il faut qu'ils mettent une hypothèse dans leur case Excel sur la partie taux d'intérêt.
04:36Et là, c'est vrai que c'est compliqué de mettre cette hypothèse parce que ça bouge trop.
04:39Alors après, il faut garder raison sur l'évolution des taux.
04:43En 2022, on passe de 0 à 3%.
04:45Là, on est passé de 2,50 à 2,80, 2,90.
04:49Donc l'ampleur est un peu digeste aujourd'hui.
04:52Sur la valorisation de ce secteur,
04:56il y a une décote presque permanente désormais
04:59entre la valorisation que le marché accorde à ses foncières cotées
05:02et la valorisation des actifs qui peut être faite par des experts.
05:06Où est-ce qu'on en est de ce niveau de décote, Serge ?
05:08Et est-ce que là aussi, il y a une partie un peu structurelle qui s'est installée ?
05:11Alors, la décote est, si on prend les estimations des analystes,
05:1426% de décote, on aura des hausses ANR.
05:17On a vu pire, mais ça reste quand même une décote importante.
05:19On reste sur une décote importante,
05:21mais le marché boursier a besoin de beaucoup plus de preuves
05:25que les expertises sont correctes pour pouvoir gommer cette décote.
05:29Et c'est vrai que ce que je disais, le marché de l'investissement repart.
05:32On doit être à un peu plus de 200 milliards de volume d'investissement
05:35pour l'Europe transactée, c'est donc l'année dernière.
05:38La moyenne avant 2022, c'était au-delà de 300 milliards.
05:41Donc, on progresse chaque année, mais on n'y est pas encore.
05:44Donc, cette décote sur ANR, elle reste à ces niveaux-là,
05:47mais il faut garder à l'esprit que les valeurs d'actifs
05:50ont beaucoup corrigé aussi.
05:51Bien sûr.
05:51Donc, les dernières expertises, c'est plutôt une stabilité
05:55des valeurs d'expertise.
05:57Donc, cette décote, une fois qu'on aura retrouvé de la fluidité
06:00sur le marché de l'investissement, on pourra se gommer.
06:02Peut-être l'autre référence qu'il faut avoir en tête,
06:04c'est en termes de multiples de résultats.
06:06Comme ça, on peut se comparer au reste du marché.
06:08Aujourd'hui, on a 14 fois les résultats.
06:11Attendus ?
06:12Sur les résultats attendus.
06:13Oui, d'accord.
06:14Historiquement, c'est plutôt 18 fois.
06:15Et aujourd'hui, on est moins cher que le marché actions.
06:18Oui, oui.
06:18C'est quand même...
06:19Donc, il y a quand même l'idée d'un coussin
06:21ou d'une protection à travers ces niveaux de valorisation.
06:24Exactement.
06:25Où est-ce que vous êtes le plus confortable
06:27dans cet univers aujourd'hui en matière de gestion d'actifs
06:30et d'investissement, Serge ?
06:32Sachant, alors, c'est ce que je regardais un peu
06:34dans les derniers rapports de gestion,
06:36sur le rebond d'avril et de mai,
06:38le fonds, donc Ticket Holistic Real Estate,
06:40arrive à générer de la surperformance.
06:43Dans la phase de reprise, vous arrivez à générer de l'alpha
06:46par rapport au reste du marché, à vos indices de référence.
06:49Exactement.
06:50En fait, on a pas mal profité de cette volatilité.
06:52À la baisse aussi et à la hausse.
06:54À la baisse, parce qu'on était moins exposés
06:56sur les valeurs les plus sensibles au taux d'intérêt.
06:58Je pense à la grande foncière allemande Vonovia
07:00sur le résidentiel.
07:01Je pense à une autre foncière allemande,
07:03Roundtown, qui est connue pour être très endettée.
07:05Donc ça, on est nettement sous-exposés
07:07ou pas exposés à ces sociétés-là.
07:08Et sur le rebond aussi, on a des sociétés
07:12qui sont très dynamiques,
07:13de type Unibail, Rodamco, Westfield,
07:15que vous connaissez,
07:16CTP dans la logistique d'Europe de l'Est
07:18ou Tag Immobilien dans le résidentiel allemand et polonais.
07:21Donc ça, ça a bien marché dans cette phase de reprise.
07:26Notre job, c'est justement d'essayer
07:28de prendre le rebond
07:29et surtout d'aller plus loin.
07:31Et en fait, la philosophie du fonds,
07:33c'est de ne pas investir uniquement
07:35dans les collecteurs de loyers.
07:36Ça, ça nous ennuie.
07:37Nous, ce qu'on cherche,
07:38c'est des gens qui créent de la valeur,
07:40qui créent de la croissance
07:40et on essaye d'orienter le fonds sur ces thématiques.
07:42C'est l'immobilier de croissance, quoi !
07:44C'est comme ça qu'on arrivera
07:45à redonner de l'intérêt sur ce secteur.
07:47Vous voyez, les investisseurs,
07:48ils ont le choix entre la tech,
07:48les choses qui bougent
07:50et nous, on leur vend,
07:51on a un beau dividende.
07:52Non, on n'arrivera pas à faire rebondir
07:53et à rattirer de l'argent sur ce secteur
07:55si on reste sur ce discours-là.
07:56Donc il faut qu'on ait tous collectivement
07:58un discours plus orienté sur la croissance.
08:00Quand on gère un secteur
08:03et un fonds dédié aux foncières cotées,
08:05on a toujours un regard, évidemment,
08:07sur les questions de pouvoir d'achat,
08:08de consommation.
08:09Il y a beaucoup de commerce
08:11dans ces foncières, Serge.
08:14Alors, quel est votre niveau d'inquiétude ?
08:16Parce que c'est vrai que c'est un sujet
08:18franco-français qui est alimenté,
08:21j'allais dire,
08:21par un effet médiatique parfois un peu négatif
08:24pour dire les choses simplement, Serge.
08:27Mais quelle est votre analyse à vous,
08:29partant aussi des messages de ces entreprises ?
08:32Vous s'y avez une Bayerodamco, Westfield,
08:34il y a d'autres grandes foncières de commerce
08:35cotées en France et en Europe.
08:38Qu'est-ce qu'elles observent du terrain aujourd'hui ?
08:40C'est vrai que quand on regarde les chiffres,
08:42tout est très positif aujourd'hui
08:44dans les publications de résultats.
08:45Ah oui, d'accord.
08:46Je croyais que c'était ironique.
08:47Parce que quand on regarde les enquêtes
08:48de confiance du consommateur et des ménages,
08:50là, tout est...
08:51C'est le grand écart, alors vous dites,
08:53entre le monde des réels et les enquêtes.
08:55Les chiffres bruts qu'on voit
08:56au titre du premier trimestre,
08:57vous avez des taux d'occupation
08:59qui sont à plus de 95%.
09:00Vous avez des fréquentations qui progressent.
09:02Le chiffre d'affaires des commerçants
09:04dans les centres augmente de 2 à 5%.
09:07Tout ça va bien.
09:08Quand les baux arrivent à chéance,
09:09on arrive à relouer mieux.
09:11Donc c'est un secteur qui est très dynamique.
09:14Alors vous avez raison,
09:15sur le prospectif,
09:16quand on prend les enquêtes PMI,
09:18sur les opinions,
09:20tout ça se dégrade.
09:21Le sentiment est négatif.
09:22Le sentiment est négatif.
09:23Il va falloir faire attention, justement,
09:25à l'évolution de ces indicateurs.
09:27Mais aujourd'hui,
09:28on parlait de coussin de sécurité
09:29sur les valorisations des foncières,
09:31sur les commerces.
09:31On a un surcoussin
09:32par rapport aux autres secteurs,
09:34puisque c'est un peu l'héritage
09:36de ce qu'on avait appelé à l'époque,
09:38excusez-moi du terme,
09:39le retail bashing.
09:40On avait beaucoup tapé
09:41sur le commerce
09:43en disant
09:43le e-commerce va tout manger.
09:45Le bureau.
09:45Il y a eu le bureau bashing,
09:46toujours.
09:47Le retail bashing.
09:48Donc l'héritage de cette période-là,
09:50c'est qu'on a des valorisations
09:51sur les sociétés de commerce
09:53qui sont encore en dessous
09:54des 14 fois que j'évoquais en équipe.
09:56On est à 11 fois en moyenne sur ce segment.
09:57Et donc c'est un segment
09:58qui est bien représenté
09:59dans la stratégie, par exemple ?
10:01C'est dans l'immobilier traditionnel,
10:05bureau, commerce, résidentiel,
10:06c'est le segment
10:07qui est le plus représenté
10:08dans le fonds aujourd'hui.
10:09Merci beaucoup Serge.
10:10Merci d'être venu nous parler
10:11des foncières cotées.
10:12Vous en êtes un spécialiste,
10:13Serge Demirgian,
10:14gérant chez Tique Capital,
10:15qui co-gère le fonds dédié
10:17aux foncières cotées européennes.
10:19Tique et Holistide Real Estate,
10:20qui était l'invité donc
10:21de ce dernier quart d'heure
10:22de Smart Bourse ce soir.
10:24Merci.
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