00:00Pascal Boulanger, notre invité à 7h45 sur BFM Business et sur RMC Live.
00:05Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.
00:07Bonjour, je le disais en vous teasant toute la matinée, vos chiffres sont assez terribles ce matin.
00:13Je disais, âme sensible s'abstenir, mais ils sont durs parce que vous y avez cru à cette reprise de
00:17la promotion immobilière
00:18quand on s'était vu fin 2025 et que la guerre au Moyen-Orient est quand même venue arrêter tous
00:23les espoirs de reprise.
00:24On est quand même sur des mises en vente de logements neufs qui ont chuté de 19% au premier
00:28trimestre.
00:29Des ventes qui ont chuté de 14%. On n'avait jamais vu ça.
00:33Bonjour, Laure. Oui, on reste optimiste parce qu'on a un bon dispositif.
00:40Aujourd'hui, c'est le contexte géopolitique qui a tout stoppé.
00:44En fait, quand vous annoncez des moins 14 ou des moins 15, etc., ce ne sont pas des chiffres qui
00:49nous intéressent.
00:50Nous, je vais vous dire pourquoi. Parce que nous, vous comparez par rapport à l'année dernière.
00:53L'année dernière était déjà catastrophique. Vous comparez du catastrophique à du catastrophique.
00:58Nous, on compare par rapport à des années normales qui sont 2019, 2021.
01:03Et là, c'est pire.
01:04Quand on fait cette moyenne-là, on est à moins 55, moins 60 sur les mises en vente, sur les
01:10réservations.
01:11Et heureusement que les bailleurs sociaux sont venus nous soutenir.
01:13Donc, sur les ventes dites aux investisseurs, on est passé d'une année moyenne à 60 000.
01:20L'année dernière, je connais le chiffre par cœur, 9 468.
01:23Donc, divisé presque par 7.
01:25Il ne se passe plus rien, quoi.
01:26Il ne se passe plus rien.
01:27Donc, grosse pression des acteurs, dont moi, auprès de M. Jean Brun et M. Lecornu.
01:34Et franchement, on a été écoutés.
01:36Le dispositif, vous dites, le cadre est bien, il est bien conçu.
01:41Bien sûr.
01:41Mais il n'y a pas de demande.
01:42Aujourd'hui, moi-même, j'ai signé cette fameuse convention,
01:462 millions de logements entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030.
01:52Mais j'avais fait, comme estimation, environ 4 000 logements par mois en Jean Brun.
01:5750 000 par an.
01:59Puisqu'une année normale, on fait 60 000 logements.
02:01On est tombé à 10 000.
02:02J'ai rajouté les 50 000, ce n'est pas très sorcier.
02:05On n'y est pas du tout.
02:06Ah non, on n'y est pas du tout.
02:06Alors, je n'ai pas de chiffre précis, mais on est à peu près à 10 % de cette estimation.
02:10Marie-Cœur de Roi nous racontait dans le journal, c'est une opération par-ci, par-là,
02:14mais ce n'est pas du tout quelque chose de massif.
02:16Non, à cause du contexte géopolitique, je le répète, on a connu ça, nous, l'avantage
02:21d'avoir des cheveux gris, c'est un peu d'expérience, c'est que la guerre du Golfe,
02:25dans les années 90-91, on a connu exactement ça.
02:29Il ne se passait rien.
02:30On ne va pas faire d'investissement de long terme quand il y a une grande inquiétude.
02:34Donc aujourd'hui, je suis assez mitigé.
02:37Des chiffres catastrophiques, cataclysmiques, tout ce que vous voulez, oui.
02:41Un bon dispositif et une volonté gouvernementale de nous aider.
02:45– C'est déjà pas mal ?
02:46– Oui, parce qu'avant, ce n'était pas le cas.
02:48J'ai fortement insisté, c'est depuis M. Barnier, M. Béroud et maintenant M. Lecornu.
02:52On essaie vraiment.
02:53Le problème, si vous me permettez un peu d'humour, c'est que quand ils ne voulaient pas nous aider,
02:57ils étaient majoritaires.
02:59Maintenant qu'ils veulent nous aider, ils n'ont plus une majorité.
03:00Donc c'est très compliqué.
03:01J'ai rencontré le président Macron jeudi dernier, il y a cinq jours.
03:04Je lui ai expliqué, il me dit, oui, on va essayer de trouver une solution,
03:07mais sans majorité, ce n'est pas simple.
03:09Donc, dans les mauvaises nouvelles, les chiffres.
03:11Dans les bonnes nouvelles, un bon dispositif et une volonté gouvernementale.
03:14– Quand vous regardez la demande de logement, du côté des particuliers,
03:19par rapport aux bailleurs sociaux, c'est quoi un peu ?
03:22Les deux sont en grosse difficulté ou ça va mieux d'un côté que de l'autre ?
03:25– Alors, ça allait bien avec les bailleurs sociaux.
03:28Sauf qu'aujourd'hui, les bailleurs sociaux ont un problème de fonds propre.
03:31Et donc, ils ont une équation à trois entrées.
03:35Soit ils achètent ce qu'on appelle en VFA,
03:37vente en état de flux d'achèvement aux promoteurs.
03:39Soit ils ont leur propre service de maîtrise d'ouvrage,
03:42mais ils ont aussi leur parc, qui vieillit forcément, tous les ans.
03:46Et donc, ils doivent rénover.
03:48Donc, il y a des arbitrages à faire chez les bailleurs sociaux.
03:51Actuellement, et dernièrement plutôt,
03:54ils étaient vraiment, ils jouaient le jeu avec les promoteurs.
03:58Ils nous achetaient.
03:59Aujourd'hui, ils nous disent, oui, mais attention,
04:01d'abord, on n'a pas des fonds propres partout, inextensibles.
04:06Et également, on doit aussi s'occuper de notre propre parc.
04:09Donc, on sent aussi un fort ralentissement des acquisitions chez les bailleurs sociaux.
04:13Donc ça fait, et du côté des particuliers ?
04:15Alors, les particuliers, ça a remonté très légèrement chez les investisseurs.
04:21Après, ça remonte très légèrement chez les propres.
04:23Mais ce n'est pas massif.
04:24Non, ce n'est pas à l'échelle, donc ce n'est pas la peine d'en parler.
04:27Juste, après j'arrête avec les chiffres affreux,
04:29mais le délai d'écoutement de l'offre commerciale,
04:31il était à 19 mois.
04:33Il y a 19 mois, on attend 50 mois dans des villes comme Grenoble,
04:37comme des villes comme Clermont-Ferrand.
04:39Le marché est éteint.
04:40Oui.
04:41Nous, on est heureux quand un délai d'écoutement est de 12 mois.
04:44C'est-à-dire qu'un promoteur qui vend 1000 logements par an
04:47aime bien avoir 1000 logements à la vente.
04:49Ça, ça lui donne un stock.
04:50Donc, en dessous de 12-11 mois, on estime qu'on est en sous-offre.
04:55Au-dessus de 12 mois, on estime qu'on est en sur-offre.
04:58Quand on atteint 50...
04:59Mais vous attendez 50, donc c'est 4 fois à peu près 12 mois,
05:04avec une offre divisée par 2.
05:06Donc, le danger de ce chiffre, c'est de dire...
05:09C'est d'oublier de ne pas cumuler les deux.
05:12Une offre qui est totalement basse,
05:14et malgré une offre basse, des délais qui augmentent.
05:17Vous parlez de la question des fonds propres des bailleurs sociaux.
05:20Est-ce que vous avez l'impression que sur certains projets,
05:21les banques sont trop exigeantes, qu'il y a des règles qui sont trop complexes,
05:26des niveaux de fonds propres ou d'apports qui sont trop importantes ?
05:29Écoutez, moi, je rencontre régulièrement les patrons des banques.
05:32Et je pense que le sujet, il n'est pas là.
05:33Le sujet, c'est qu'eux sont très demandeurs de prêter.
05:36Très demandeurs de prêter aux particuliers, notamment.
05:38Mais ils me disent que les conditions du HCSF,
05:42le Haut Comité pour la Stabilité Financière,
05:45les empêchent.
05:46Et ils me disent que ça devient vraiment une contrainte.
05:49Eux, leur métier, c'est de prêter.
05:50À un moment, effectivement, il y a 3-4 ans, ils hésitaient.
05:53Aujourd'hui, ils me disent, notre fonds de commerce,
05:55c'est vraiment le prêt immobilier,
05:56parce que la personne, on le lâche chez nous pour 15 ans ou 20 ans,
05:59la durée d'un prêt immobilier.
06:00Donc, ils ont vraiment envie de prêter.
06:02Il y a quelques fois des conditions
06:03qui font qu'avec les fameux 30%, etc., d'endettement.
06:08Et on aimerait, d'ailleurs,
06:09il va y avoir un changement à la Banque de France,
06:11voir le nouveau dirigeant.
06:12Oui, Emmanuel Moulin.
06:13Absolument.
06:14Pour lui expliquer, s'il veut bien essayer
06:16de rentrer ça dans le raisonnement,
06:19de ne plus raisonner en pourcentage,
06:20mais en reste à vivre.
06:22C'est la fameuse barre des 33-35%, quoi.
06:25Oui, mais 33 ou 35%
06:28pour un couple avec des petits revenus,
06:30ce n'est peut-être pas les mêmes 33-35%
06:32qu'un couple avec des gros revenus.
06:34Et donc, il faut raisonner,
06:35on reste à vivre.
06:37Et là, aujourd'hui, beaucoup de banques...
06:39Ça, ça sera un changement majeur de réflexion
06:41au sein de la Banque de France,
06:42qui a toujours dit, ce niveau, ça protège, point.
06:44Les banques attirent mon attention,
06:45notamment sur les conditions.
06:47Il y a 0,3% d'accident de paiement.
06:54Et sur ces accès, l'accident,
06:55on ne peut pas dire de non-paiement,
06:56il y a un accident.
06:58Et on divise par 10,
06:59ensuite, le taux de non-recouvrement,
07:01donc 0,03.
07:02Bien.
07:05Alors, vous pouvez me dire,
07:06oui, c'est grâce à la réglementation,
07:08et les patrons de banques me disent,
07:09mais non, c'est l'inverse.
07:10Nous, on sait faire notre métier,
07:13on n'est pas des banques...
07:14On a encore transposé...
07:15Laissez-nous estimer le risque.
07:16Mais oui, on a encore transposé
07:18des normes européennes,
07:19parce que partout en Europe,
07:19souvent, ce sont des crédits à taux révisables.
07:22Et donc, le risque est le plus important,
07:23la banque prend un risque.
07:24Et donc, pourquoi l'État ou le HTSF fait tout ça ?
07:27C'est pour ne pas que les banques explosent,
07:28tout simplement.
07:29Mais chez nous, les patrons de banques que je rencontre
07:31me disent régulièrement,
07:32mais chez nous, il n'y a pas de danger,
07:33on est en taux fixe,
07:34on est recouvert,
07:35il n'y a pas d'accident.
07:35Donc, on est encore une fois dans un principe de précaution,
07:38une transposition de normes trop exigeante,
07:40et donc, les banques sont coincées.
07:42Mais je pense que c'est contre leur volonté.
07:43– Dernier point sur les taux,
07:45parce que vous parliez d'Emmanuel Moulin,
07:46prochaine réunion de la Banque Centrale Européenne,
07:48c'est le 10 juin prochain,
07:50avec un risque, je dis un risque,
07:51de hausse des taux.
07:53Là aussi, est-ce que vous avez un message
07:54à faire passer à la Banque Centrale Européenne ?
07:56Parce que si on augmente les taux,
07:57vous n'allez pas avoir plus de clients.
07:59– Si vous me permettez,
08:00il ne manquerait plus que ça.
08:02Donc, aujourd'hui, je vous l'ai dit,
08:05une envie, une volonté,
08:07je parle du gouvernement,
08:10un bon dispositif,
08:12une conjoncture exécrable,
08:13si on augmente encore les taux,
08:14alors là, ce n'est pas un bon signe du tout.
08:17– Vous avez des promoteurs à deux doigts
08:18du défaut de paiement, là, aujourd'hui,
08:20en difficulté grave ?
08:22– Je ne remise pas tout dans le secret,
08:23mais oui, la réponse est oui.
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