00:00Le grand entretien ce matin, c'est Raphaël Brault qui nous a rejoint, PDG de CBRE France.
00:04Bonjour.
00:04Bonjour, Sandra et le Andouan.
00:05Merci beaucoup d'être dans la matinale de l'économie.
00:07CBRE, leader mondial du courtage et du conseil en immobilier d'entreprise.
00:11Le siège est à Dallas, vous faites partie du S&P 500.
00:15Rappelez-nous votre champ d'activité, parce qu'il y a beaucoup d'activités dans ce que vous faites.
00:20Tout à fait. Alors, vous l'avez rappelé, CBRE, c'est le premier conseil en immobilier d'entreprise dans le
00:26monde.
00:26Nous intervenons sur l'ensemble de la chaîne de valeur et des services que nous pouvons apporter aux acteurs de
00:33l'immobilier,
00:33qu'ils soient investisseurs, utilisateurs, locataires donc, promoteurs.
00:39Nous intervenons à la fois sur des transactions, des achats, des ventes, des prises en location, de bureaux, d'entrepôts,
00:47de centres commerciaux ou d'autres types d'actifs.
00:50Nous faisons aussi du résidentiel. Nous intervenons également sur des opérations de développement et de projets.
00:57Donc, vous êtes un bon baromètre de l'économie, évidemment, et des phases qui succèdent.
01:01Vous avez présenté vos résultats en février, un chiffre d'affaires annuel 2025 de l'ensemble du groupe à 40
01:06milliards, en hausse de 13%.
01:08Quelles sont les activités qui ont porté ces chiffres sur l'année 2025, précisément ?
01:14Alors, l'activité de conseil, encore une fois, de transactions, investissements, ventes, l'activité locative, évidemment.
01:22L'activité, encore une fois, je le disais, de gestion de projet, très importante.
01:26Et puis, on aura peut-être l'occasion d'y revenir, l'activité liée à tout ce qui est le
01:31développement, notamment des data centers,
01:33qui représentaient 3% de notre chiffre d'affaires en 2021 et qui représente 15% en 2025.
01:39C'est quoi, précisément, votre activité avec les data centers, justement ? Vous intervenez où ?
01:43Alors, on intervient sur, là aussi, un peu l'ensemble de la chaîne de valeur.
01:47Ça peut commencer par l'idée de trouver un terrain qui soit viabilisable et qui permette d'accueillir ce type
01:53d'infrastructures
01:54qui sont très énergivores, qui nécessitent aussi des circuits de refroidissement et de la connexion à la fibre optique.
02:01Ça peut consister à aller chercher des utilisateurs qui vont chercher, effectivement, à occuper ces mètres carrés
02:08pour pouvoir y installer leurs équipements, soit l'entraînement d'ordinateurs à très haute performance,
02:13de supercalculateurs, soit des équipements de type cloud.
02:19Et donc, récemment, par exemple, à Londres ou à Paris, on a installé un très gros opérateur
02:23sur des gros sites, un à Clichy et puis un près de Londres.
02:27C'est intéressant ce que vous dites parce que là, on est en Europe.
02:29J'ai lu que les activités liées aux datacenters devaient ajouter 2 milliards au chiffre d'affaires de l'entreprise
02:34dans l'année 2026.
02:36J'avais imaginé que c'était plutôt aux Etats-Unis, mais non ? C'est sur l'ensemble de vos
02:39sites ?
02:40Alors, globalement, l'Europe a eu toute sa carte à jouer sur le sujet des datacenters, évidemment.
02:46D'abord parce qu'elle offre un cadre réglementaire très sécurisant pour tout ce qui est gestion de la donnée,
02:52ce cadre dit RGPD.
02:55Ça, c'est très important.
02:57Ensuite, parce que nous bénéficions en Europe, nous avons la chance d'avoir une énergie abondante
03:01et relativement, je dirais, peu chère.
03:05Et puis, nous avons également les terrains pour accueillir le développement de ces datacenters,
03:11des terrains qui peuvent être souvent dans une logique de sobriété foncière,
03:15des reconversions d'anciennes friches industrielles.
03:17C'est ainsi que CBRE, par exemple, a accompagné un opérateur qui s'appelle Logistic Capital Partners.
03:24Pour reconvertir un site d'IBM et en faire un datacenter.
03:28C'est peut-être d'ailleurs un chiffre qui va devoir être augmenté dans vos prévisions
03:31parce qu'avec ce qui se passe là, l'énergie va devenir vraiment très, très importante pour les entreprises.
03:37Elles vont peut-être changer leur stratégie.
03:39On va se pencher un petit peu sur le marché français.
03:41Quelles sont les spécificités du marché français en ce moment,
03:43avec l'année qui vient de se terminer et ce qui commence là ?
03:47Et je disais tout à l'heure que vous étiez un baromètre.
03:49Est-ce que vous arrivez à prendre un peu le pouls des entreprises clientes en ce moment ou dans cette
03:53période ?
03:54Bien sûr.
03:55Alors, d'abord, le marché français est un des trois plus importants marchés de l'immobilier d'entreprise en Europe,
04:00avec l'Allemagne et la Grande-Bretagne.
04:03Et effectivement, on a la chance, en intervenant auprès de nombreux acteurs chez CBRE,
04:09de pouvoir mieux cerner ce que sont les nouvelles tendances, les attentes de ces acteurs.
04:14Et en l'occurrence, ce qu'on peut dire, c'est que 2026, on sent que c'est l'année
04:21du redémarrage de l'immobilier en Europe et en France.
04:25On l'a vu déjà amorcer ce redémarrage, cette reprise graduelle, dès 2025,
04:33avec une augmentation des volumes d'investissement, donc d'immeubles échangés entre acheteurs et vendeurs,
04:38de l'ordre de 10%.
04:39C'est 215 milliards à peu près en Europe de volume échangé.
04:42C'est 21 milliards en France.
04:44Mais également, on a le sentiment d'une reprise à venir de l'activité locative,
04:51qui a été en deçà de nos attentes en 2025,
04:56mais qui, aujourd'hui, dès 2026, devrait reprendre des grands utilisateurs
05:01qui vont rechercher des nouveaux locaux adaptés aux attentes de leurs collaborateurs
05:06pour rendre ces bureaux attractifs et, quelque part, contrebalancer l'effet télétravail
05:12qu'on a beaucoup connu depuis 2020 et qui est en train de revenir un petit peu à un point
05:17d'équilibre un peu différent.
05:18Oui, exactement. Le recul des entreprises sur le télétravail.
05:22Certains disent carrément qu'on va revenir au total présentiel.
05:26Ça va changer la donne pour les entreprises.
05:28Alors, elles vont racheter plus grands, des plus grands locaux ? C'est ça qu'elles vont demander ?
05:32Alors, c'est très différent selon les entreprises et toutes les entreprises ne vont pas forcément revenir au 100%
05:39présentiel.
05:39Mais ce qui est très vrai, c'est que 9 entreprises sur 10 veulent augmenter le retour en présentiel.
05:4755% des entreprises veulent 3 jours ou plus en présentiel.
05:52Donc, ça veut bien dire qu'il y aura un effet balancier du retour vers moins de télétravail et un
05:57peu plus de présentiel.
05:58Et comment ça se traduit concrètement, économiquement, pour ces utilisateurs, ces entreprises ?
06:03C'est effectivement, pour un certain nombre d'entre elles, des recherches de locaux additionnels.
06:07C'est à peu près une entreprise sur 4 qui, aujourd'hui, est en recherche de surface additionnelle
06:12pour faire revenir ses collaborateurs au bureau et favoriser la culture d'entreprise et la formation.
06:1850% des entreprises, aujourd'hui, disent qu'elles devraient avoir suffisamment de surface
06:24pour, je dirais, réaccueillir l'ensemble de leurs collaborateurs.
06:28Mais il faut savoir qu'entre 2021 et 2023, c'est 50% des entreprises qui réduisaient leur surface.
06:34Donc, on est vraiment en train de changer de paradigme.
06:36Et donc, ça va être très intéressant de voir l'impact que ça va avoir sur les marchés de bureaux.
06:39Avant de parler de l'IA, le temps passe très vite,
06:42mais je voulais parler, justement, dans ce contexte de la durabilité des bâtiments.
06:46Est-ce que c'est encore une préoccupation des entreprises aujourd'hui ?
06:50Peut-être, justement, à la place de prendre des locaux plus grands,
06:53on va faire des travaux dans les locaux qu'on a déjà.
06:56Est-ce que c'est encore dans leur esprit, ça, ou pas en ce moment ?
06:59C'est absolument dans leur esprit, contrairement à ce qu'on pourrait imaginer,
07:03vu ce qui se passe outre-Atlantique, où c'est un sujet qui est parfois un petit peu moins prégnant.
07:10En Europe, la réglementation, l'envie des investisseurs institutionnels et des utilisateurs restent là.
07:16La partie ESG est déterminante pour les utilisateurs dans le choix des locaux de destination pour accueillir leurs collaborateurs.
07:24Et ça fait partie des vrais critères importants pour attirer des talents et les retenir.
07:30Pour les investisseurs, évidemment, la réglementation, le décret tertiaire en France,
07:35qui oblige effectivement à réduire les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments,
07:41continue à pousser les investisseurs à investir massivement dans l'ESG pour protéger ou voire créer de la valeur sur
07:49leur patrimoine immobilier.
07:50Une dernière question sur l'intelligence artificielle.
07:52Je ne peux pas vous laisser partir sans vous l'avoir posé.
07:54Vous avez dit que CBRU utilise l'IA pour gagner en efficacité commerciale de façon plus générale et peut-être
08:00un peu plus philosophique.
08:01Est-ce que l'intelligence artificielle, c'est une opportunité ou pour le moment, à court terme, ça représente un
08:06risque pour vous ?
08:07Alors, pour les conseils immobiliers que nous sommes, et comme vous l'avez dit, l'IA va se généraliser et
08:12va transformer nos modes de travail.
08:13Mais pour nous, c'est une opportunité à plusieurs titres.
08:16D'abord, vous l'avez dit parce que c'est un gain de productivité évident et un potentiel de croissance.
08:22Deuxièmement, parce que l'IA, c'est de la gestion de la donnée et que CBRU est le conseil immobilier
08:29dans le monde qui gère le plus de données immobilières.
08:32Mais gérer de la donnée, ce n'est pas une fin en soi, c'est l'interprétation de la donnée
08:36qui est importante.
08:38Donc, mettre de l'IA dans l'interprétation de la donnée au service de nos clients, c'est absolument clé.
08:45Après, est-ce que nos métiers vont être impactés de manière négative ?
08:48Et c'est pour ça que je vous dis que pour nous, c'est une opportunité plus qu'une menace.
08:51Lorsqu'on est en conseil en immobilier, on doit être inventif, on doit travailler sur nos techniques de négociation,
08:58on doit interpréter les données de marché qui sont accessibles au public, mais qui n'ont pas forcément toute la
09:03finesse d'interprétation que nous pouvons avoir.
09:06Et il y a évidemment toute la question de la relation avec nos clients, qui sont des relations très intimes
09:13que l'IA ne peut pas remplacer.
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