00:00Et nous avons le plaisir d'accueillir dans Good Morning Market le groupe FRAI et notamment Sébastien Emard.
00:06Bonjour Sébastien.
00:07Bonjour Nicolas.
00:08Vous êtes directeur général délégué du groupe FRAI, le groupe FRAI qui a publié hier soir ses résultats annuels.
00:16Le groupe FRAI qui est spécialisé dans l'immobilier commercial.
00:19Vous allez nous expliquer exactement quelle est l'activité du groupe FRAI puisque ce n'est pas tout à fait
00:23des centres commerciaux ce que vous faites.
00:25On parle plutôt de Retail Park Premium et de Village Outlet mais un mot peut-être sur cette activité 2025.
00:31Vous la qualifiez vous-même d'exceptionnelle, c'est-à-dire ?
00:34Je pense qu'en fait aujourd'hui on a bénéficié d'une année qui a été portée par les fondamentaux
00:40de notre business model et par notre agilité.
00:42D'accord.
00:43Nous avons, comme vous le disiez, nous sommes une plateforme intégrée pan-européenne qui agit sur deux classes d'actifs.
00:50Deux classes d'actifs qui sont plébiscitées aujourd'hui par les locataires et par les investisseurs.
00:54parce qu'elles sont très performantes, très rentables pour eux.
00:58Et donc aujourd'hui...
00:59C'est là où on parle de Retail Park Premium et de Village Outlet.
01:03Peut-être que, avant d'aller sur les résultats, puisqu'on va sur ces deux typologies, on peut expliquer quelle
01:07différence il y a avec un centre commercial ?
01:09Oui, exactement.
01:12Nous structurons nos actifs comme des lieux de vie, ancrés dans les communautés locales.
01:17En fait, ce que nous souhaitons, c'est qu'en fait, cet actif soit dédié, en fait, et propose une
01:23expérience spécifique aux clients.
01:26Et pour les locataires, qu'ils y retrouvent dedans un modèle et une activité profitable.
01:32D'accord.
01:32Par un jeu, en fait, notamment de loyers et de charges, qui leur permet de développer à la fois leur
01:37business physique, mais aussi une activité en ligne,
01:40et donc d'utiliser tout le click and collect, et justement de gérer, en fait, tout cet impact de l
01:44'e-commerce.
01:46Plutôt hors des centres-villes, j'imagine, puisqu'on crée des villages entiers.
01:49Exactement.
01:50Et votre activité, c'est d'investir dans les murs, quelque part, dans l'immobilier, et ensuite de permettre à
01:54l'activité de se créer avec les commerçants.
01:57Retour sur l'activité 2025, donc du coup, qu'est-ce qui a porté l'activité en 2025 ?
02:03Notre portefeuille existant a très bien performé.
02:06Tous les KPIs sont au vert.
02:08Notre diversification internationale, et je vous en parlerai peut-être un peu plus tard, nous a beaucoup aidé là-dessus.
02:13Et on a été agile, c'est-à-dire qu'on a toujours été discipliné en termes d'investissement.
02:17On avait, en 2023, saisi une opportunité en achetant justement un retail park premium auprès du Dibail Rodamco en fin
02:24d'année.
02:25Mais nous avons fait la même chose, nous avons fait 650 millions d'euros d'investissement cette année,
02:30focalisés en Allemagne et en Italie, sur des rendements qui sont tout de suite relutifs dans tous nos agrégats,
02:37et ce qui nous a permis d'afficher le niveau de résultat que vous connaissez déjà.
02:40Donc c'est intéressant d'investir en Allemagne et en Italie dans l'immobilier commercial,
02:44ou en tout cas ça l'était en 2025, c'est ce qu'il faut comprendre ?
02:47Ça l'était en 2025 en tous les cas, vu les rentabilités.
02:50L'année 2026, nous sommes au tout début, et il y a beaucoup d'événements macro en ce moment.
02:54Qui rajoutent un peu d'incertitude.
02:55Qui rajoutent un peu d'incertitude, et donc nous ne savons pas comment tout ça va se dérouler.
03:00Néanmoins, l'Europe du Sud est globalement très attractive en ce moment.
03:05Comme on le voit globalement, l'économie et les économies se portent très bien,
03:08et la consommation se porte très bien.
03:10Et l'Allemagne, nous avons une fenêtre d'opportunité sur des niveaux de rendement très intéressants,
03:16et donc ce qui nous permet de rentrer dans un pays qui demeure quand même un des gros pays de
03:20la zone euro,
03:21et qui compte tenu notamment du plan de relance qui est anticipé par le gouvernement allemand,
03:26va bénéficier notamment d'un regain de croissance.
03:2977,4 millions d'euros de bénéfices nets par du groupe.
03:34C'est plus 93%, mais vous nous dites qu'il y a des effets de base en fait.
03:38Il faut quand même comprendre un petit peu ce qu'il y a derrière ça.
03:40Oui, l'année dernière nous avions fait un gros programme de cession,
03:45donc pour réduire en fait, et pour se préparer à ce grand programme d'investissement.
03:49Nous avions annoncé une nouvelle feuille de roue stratégique,
03:51où nous voulions nous déployer de partout en Europe,
03:53et donc nous avions effectué un certain nombre de cessions en France,
03:56pour pouvoir se préparer et avoir l'argent tout de suite disponible.
04:01Donc on avait un résultat qui était un petit peu en retrait.
04:03Mais cette année, nous avons déjà un premier effet des acquisitions
04:06et des initiatives que nous avions lancées.
04:10Néanmoins, le plein année sera en 2026,
04:12et nous attendons une forte croissance du résultat.
04:15Le cours de bourse a progressé de 12% sur un an.
04:20Je n'ai pas encore le cours du groupe frais sur mes tablettes à l'heure actuelle,
04:26mais donc ça veut dire que les investisseurs croient globalement
04:29dans la stratégie du groupe frais, dans cette reprise de l'immobilier commercial ?
04:32Vous l'avez constaté sur cette année 2025 ?
04:34Sur l'année 2025, on a constaté un retour des investisseurs sur l'immobilier commercial.
04:38Comme on l'a cité, on parlait de l'e-commerce tout à l'heure.
04:42Pendant dix ans, les investisseurs institutionnels se sont mis en retrait de ce marché-là,
04:46attendant de voir l'impact et de mesurer quelle était la profondeur de l'impact de l'e-commerce.
04:51Donc en fait, on a eu une grosse période de tests avec le Covid, avec la crise en Ukraine,
04:58et donc ça nous a permis de voir quelle était la résilience du modèle.
05:01Et aujourd'hui, on arrive sur une catégorie d'actifs qui est le commerce,
05:03avec des valeurs locatives qui ont été remis au bon niveau,
05:08des rendements beaucoup plus élevés que sur les autres catégories d'actifs,
05:10et donc un retour des investisseurs.
05:12Donc probablement un retour de la compétition aussi.
05:15Néanmoins, j'espère que, compte tenu notamment du savoir-faire qu'on a,
05:19et c'est un immobilier très spécifique, le commerce, pour l'opérer,
05:21il faut avoir des plateformes, il faut avoir des équipes dédiées avec des équipes de spécialistes.
05:25Nous agissons sur des marchés de niches, nous sommes différents par rapport aux centres commerciaux,
05:29et ça nous donne quand même un peu une longueur d'avance sur le programme d'acquisition.
05:35Mais il faut qu'il y ait de l'offre aussi ?
05:36Est-ce qu'il y a de l'offre aujourd'hui pour trouver demain de nouveaux retail parks premium ou
05:43village outlet ?
05:44C'est pour ça que nous avons choisi il y a quelques années de ne pas seulement...
05:48Il y a cinq ans, nous étions focalisés sur la France, de septembre sur l'Europe.
05:51Aujourd'hui, 50% de notre portefeuille en France, 50% à l'étranger.
05:55L'idée, c'est dans cinq ans, d'avoir un tiers en France, 70% à l'étranger.
06:00Donc on a élargi notre terrain de jeu, qui nous permet d'avoir plus de possibilités,
06:03plus d'opportunités, en espérant que nous trouverons justement les bons rendements adéquats
06:07et les actifs idéaux pour pouvoir délivrer nos stratégies.
06:11On a mentionné l'Italie, l'Espagne, l'Allemagne.
06:14L'étranger, ça veut dire l'Europe ?
06:15L'Europe, oui, exactement.
06:17Toute l'Europe continentale, par contre, nous n'irons pas en Europe de l'Est,
06:22une partie de l'Europe de l'Est, compte tenu du fait que c'est probablement
06:25un peu plus risqué pour nous aujourd'hui.
06:27On a déjà un terrain de jeu assez large.
06:28On a déjà un terrain de jeu assez large.
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