00:12Dans ce partiment, on se pose cette question, guerre au Moyen-Orient, quel impact sur l'immobilier ?
00:18Pour répondre à cette question ou ces questions, on avait besoin des lumières d'une experte.
00:23Béatrice Gage est avec nous, bonjour Béatrice.
00:24Bonjour Fabrice.
00:25Vous êtes directrice de la recherche et de l'innovation chez Swiss Life Asset Management France.
00:30Vous connaissez par cœur ces sujets sur l'immobilier que vous étudiez.
00:34On va voir justement les effets, donc les gagnants et les perdants de cette crise, s'il y en a.
00:40Mais tout d'abord, c'est vrai que quand on parle de cette guerre, on se dit, tiens, finalement,
00:44le rapport entre la guerre, on parle beaucoup du pétrole, de l'énergie, on parle moins d'immobilier.
00:49Pourtant, il y a un effet, il y a une courroie de transmission, notamment on va le voir avec l
00:54'inflation qui pourrait revenir.
00:56Si je vous demande effectivement, l'effet de la guerre, là, tout de suite, pour nous et pour l'immobilier,
00:59à plus ou moins long terme, c'est quoi ?
01:02Alors, dans la guerre, je vais reprendre vos mots d'introduction.
01:05Des gagnants et des perdants, en général, quand il y a la guerre, on est tous perdants.
01:09Ça, c'est la première chose.
01:10Alors, l'immobilier, j'allais dire, on est finalement à son troisième choc.
01:13Il y a eu un ajustement monétaire en 2022, premier choc pour l'immobilier.
01:18Il y a eu le Liberation Day, l'année passée, en avril, donc deuxième choc sur l'immobilier.
01:24Et puis là, effectivement, comme vous venez de le souligner, il y a le troisième choc.
01:27Donc, il y a l'effet inflation.
01:28Mais avant l'effet d'inflation, il y a déjà l'effet taux d'intérêt.
01:32Alors, évidemment, pour essayer de juger ce qui peut se passer en 2026,
01:37c'est ce qu'on observe déjà au premier trimestre.
01:39J'allais dire, on a un peu de profondeur par rapport à ce qui s'est passé en 2025
01:43quand il y a eu le deuxième choc, notamment le Liberation Day,
01:47avec une augmentation des taux d'intérêt et des taux longs partout en Europe.
01:52Et évidemment, quand on a une hausse des taux d'intérêt long terme,
01:55évidemment, c'est mauvais pour les valorisations en immobilier
01:58puisqu'on a un effet, ce qu'on appelle dénominateur,
02:01qui fait qu'en fait, les investisseurs, en général, posent le crayon
02:05et attendent de voir ce qui se passe.
02:06Donc, ça, c'est le premier effet.
02:08Les investisseurs, mais je dirais même aussi les particuliers,
02:10le commande des mortels, parce qu'on se dit, on peut retarder ses projets,
02:13on peut se dire, tiens, demain, est-ce que les prix ne vont pas baisser ?
02:16Donc, il y a tout un tas d'anticipations, des fois autoréalisatrices, dans la crise.
02:21Oui, tout à fait.
02:21Il y a un effet d'anticipation autoréalisatrice,
02:25pour le particulier, évidemment,
02:27puisque les taux d'intérêt par la courroie de transmission sont aussi plus élevés.
02:31Et puis, il y a aussi l'effet d'anticipation,
02:34pas seulement sur l'inflation, mais aussi sur la croissance économique.
02:37Quand vous parlez des particuliers.
02:39Donc, du coup, c'est vrai qu'il y a un phénomène d'encaisse réelle,
02:41pour revenir sur les particuliers, cette fois-ci,
02:43où, quand il y a une situation d'incertitude,
02:46on a plutôt tendance à épargner.
02:49Et puis, finalement, on a des effets indirects sur l'immobilier.
02:53Parce que je pense que vous évoquiez le fait de, par exemple, reporter ces achats en immobilier,
02:58en pensant qu'effectivement, les prix pouvaient éventuellement baisser,
03:02par le phénomène de taux.
03:04Mais il y a aussi l'effet indirect qui aide moins consommer, moins investir,
03:09qui va faire que, sur toute la partie de l'immobilier commercial,
03:12on va avoir moins de croissance économique,
03:15et donc, forcément, moins aussi de croissance locative.
03:17Donc, il y a les deux pans qui, finalement, expliquent que l'immobilier, du coup,
03:22se trouve très handicapé par cette situation globale d'incertitude.
03:26Donc, d'un côté, les particuliers privés qui vont se dire,
03:30peut-être que je retarde mon projet,
03:31est-ce que j'ai vraiment envie d'acheter, par exemple, quelque chose en construction ?
03:35On sait déjà que la promotion n'est pas bien.
03:37Et puis, vous disiez, les investisseurs qui, eux aussi, lèvent le stylo.
03:39Pourquoi ? Parce qu'on se dit, finalement, sur du ton long, sur du bureau,
03:42sur la logistique, sur d'autres classes d'actifs immobilières,
03:45finalement, on sait qu'on en a besoin dans le temps long.
03:47Alors, effectivement, l'immobilier est un slow-moving asset.
03:52En général, il ne réagit pas de manière aussi rapide que les autres marchés.
03:57Ce qu'on a observé depuis 2020 et 2022, c'est qu'en fait,
04:00il y a un peu ce qu'on appelle des correlation flashs entre les différents marchés.
04:04C'est que l'immobilier, finalement, là, paradoxalement, réagit très vite aux différents chocs.
04:10Donc, même si on en a besoin dans un portefeuille, de manière globale,
04:14il est vrai qu'a priori, par les faitos qui pèsent sur les valorisations,
04:18il y a une anticipation de baisse des prix.
04:20Et du coup, pourquoi acheter maintenant si, quelque part, je peux bénéficier d'une des cotes dans le futur ?
04:27Ça, j'allais dire, c'est un raisonnement à court terme.
04:30Et puis, il y a le raisonnement plutôt un peu stratégique à moyen et long terme,
04:34qui est de se dire, finalement, quand je réalloue mon portefeuille,
04:37je vais aller me positionner sur, par exemple, des secteurs qui peuvent paraître plus résilients,
04:45même si là, la guerre, en tous les cas, en Iran, commence déjà à impacter tous les secteurs.
04:50Quels sont ces secteurs plus résilients, par exemple ?
04:53Alors, ce qu'on a observé depuis les différents ajustements dont j'ai parlé en introduction,
04:58il y a le segment qui est résidentiel, qui est par définition plus résiliant,
05:02parce qu'il est beaucoup plus démographique.
05:04Et puis, il y a aussi d'autres secteurs qui ont émergé comme étant les plus gagnants,
05:09qui étaient le secteur de l'hôtellerie.
05:11Parce qu'en fait, par le secteur de l'hôtellerie,
05:13on a vu dès 2022 qu'on a pu passer la totalité de l'inflation.
05:17Donc, ça a été plutôt pas mal pour les investisseurs, d'une manière générale.
05:21Pourquoi ? Parce qu'en fait, cet effet numérateur a compensé ce qu'on appelle l'effet dénominateur,
05:26qui était l'effet taux.
05:27Ça, c'était très positif.
05:29Et donc, c'est aussi la raison qui explique l'appétit,
05:31aussi pour les particuliers sur des véhicules impéritaires,
05:34de faire plus, finalement, d'hôtels de pleine nature,
05:38ou d'hôtellerie d'une manière générale.
05:40Et aussi, les gagnants, entre guillemets,
05:43qui sont, par exemple, les segments de la logistique,
05:48plutôt light, industrial, plateforme,
05:50ou la logistique du dernier kilomètre.
05:52Parce que, par rapport aux problématiques qu'on connaît aujourd'hui,
05:55qui sont des problématiques de souveraineté,
05:57des problématiques aussi de plan stratégique pour l'Europe,
06:01le grand plan d'infrastructure allemand qui a été annoncé,
06:04le grand plan Readiness 2030.
06:07Donc, tout ceci explique que, finalement,
06:10il va y avoir des besoins, notamment sur ces segments.
06:12Et c'est ce qu'on a déjà observé,
06:14puisque ces segments ont bien rebondi
06:16en termes d'appétit et de prix.
06:19Même si, le contexte fait que, a priori,
06:22ça pèse quand même sur le potentiel de croissance
06:24qui avait été estimé il y a un an ou deux ans déjà.
06:27Donc, hôtellerie logistique parmi les gagnants.
06:30Les perdants, on parle beaucoup en ce moment des bureaux,
06:32c'est de plus en plus compliqué.
06:34Ça se reconfigure, même si on a un petit retour
06:36des travailleurs dans les bureaux en ce moment,
06:39après une période de full remote.
06:42Qu'est-ce qu'il en est aujourd'hui ?
06:43Quelle est votre vision sur les bureaux ?
06:45Alors, il y a différents marchés de bureaux,
06:47ça vous le savez.
06:47Ce qu'on voit un peu, c'est qu'il y a une archipelisation
06:49des marchés de bureaux en Europe.
06:51Et au sein de l'Europe, il y a des marchés
06:53qui sont tactiques ou des marchés qui sont plus stratégiques.
06:56Donc, si vous voulez bien,
06:57je vais plutôt revenir sur la France,
06:58puisqu'a priori, l'audience est plutôt française.
07:00En fait, le marché des bureaux est un marché à deux vitesses
07:04en ce qui concerne le marché de bureaux français
07:06et en particulier le marché de bureaux parisiens
07:08où le marché au centre de Paris a bien résisté.
07:13Et après, a priori, il a bien résisté.
07:15Pourquoi ? Parce que c'est un marché qui est porté
07:17par une très forte productivité per capita.
07:21Donc, du coup, c'est là où, a priori,
07:24les investisseurs se positionnent de manière stratégique
07:27sur le long terme. Pourquoi ?
07:28Parce que, tout à l'heure, on a parlé de taux longs
07:30et de croissance, on fait toujours l'arbitrage.
07:32Si on anticipe que les taux vont rester longs à long terme,
07:36et c'est un peu ce que le marché anticipe
07:37depuis déjà quelques années,
07:39il est très important d'avoir ce qu'on appelle
07:42un espèce de driver qui va vous booster
07:45la rentabilité courante.
07:47Et en fait, on pense que le segment des bureaux parisiens
07:49permet de booster cette rentabilité courante.
07:52Donc, le fameux QCA, le quartier central des affaires,
07:55qui est toujours très bien valorisé,
07:56où on sait qu'on va louer, quel que soit l'État, finalement.
07:59Et après, il y a toute la périphérie.
08:00Là, c'est plus compliqué.
08:01La périphérie, oui, c'est plus compliqué
08:03depuis la crise sanitaire,
08:04même s'il y a certains sous-marchés,
08:07certains poches, on va dire,
08:09qui résistent mieux que d'autres.
08:10Mais c'est vrai que, quelque part,
08:13on est un peu dans une trajectoire,
08:14ce qu'on appelle en cas,
08:15où, finalement, on a un marché qui reprend
08:17une vitesse de croisière,
08:18et puis il y a un marché, finalement,
08:21qui n'a pas véritablement repris.
08:22Et, on va dire, on a un marché
08:24qui est plutôt en elle, c'est-à-dire qu'il vit.
08:29On ne sait pas trop, évidemment,
08:30ce que ça va donner.
08:31On a beaucoup d'informations du Moyen-Orient,
08:34avec Trump qui fait ses négociations.
08:36Un jour, on est sortis de la crise,
08:37le lendemain, on y retombe dedans.
08:39Quels sont les scénarios, rapidement,
08:40ou le scénario central que vous,
08:42vous échafaudez chez Swiss Life Asset Management ?
08:45Pour l'immobilier ?
08:47Pour l'immobilier, d'abord,
08:48on repart d'un scénario macroéconomique global,
08:51et on est, j'allais dire,
08:52très fervents de ce qu'a présenté la BCE,
08:56puisque, pour la première fois,
08:57la Banque Centrale Européenne
08:58a présenté un scénario de choc,
09:00notamment sur le prix du pétrole,
09:02et l'impact qu'aurait le prix du pétrole,
09:05soit qu'on est à 90 dollars,
09:07120 dollars, 150 dollars,
09:09à la fois en termes d'inflation,
09:11et à la fois en termes de croissance.
09:13Donc, nous, on est convaincus
09:14qu'il existera aussi un effet non linéaire
09:18de ce prix du pétrole sur l'inflation,
09:21et d'un effet plutôt linéaire,
09:23c'est-à-dire qu'on est finalement
09:25à un impact de 0,3 sur la croissance économique
09:29et de 0,6 sur l'inflation.
09:31Donc, a priori,
09:32la croissance va être très fortement entamée.
09:35Alors, même si c'est relativement bon
09:36pour l'inflation,
09:38et que l'immobilier est un actif réel indexé,
09:41chez Swiss Life Asset Managers,
09:42on est conscient qu'à partir du moment où l'inflation,
09:45quand elle devient très élevée,
09:47et que la croissance n'est pas au rendez-vous,
09:50on sait très bien qu'on ne peut pas systématiquement
09:52passer l'inflation.
09:53Donc, j'allais dire,
09:54on reprend nous-mêmes ce scénario de stress
09:56de la Banque Centrale Européenne
09:58pour, j'allais dire,
09:59travailler nos stratégies
10:01à moyen et long terme.
10:02Voilà, on en reparlera en tout cas
10:03de cet impact,
10:05puisque, évidemment,
10:06ça va nous animer
10:07les marchés, bien sûr, boursiers,
10:09et puis le marché de l'immobilier,
10:10également, je pense,
10:12une bonne partie de l'année,
10:13sinon toute l'année.
10:13Merci, Béatrice Guelph.
10:14Je rappelle que vous êtes
10:15directrice de la recherche et d'innovation
10:16chez Swiss Life Asset Managers
10:18pour la France.
10:19À très bientôt sur Smartimo.
10:20– Sous-titrage FR –
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