00:04Dans Smart Patrimoine, on commence avec cette question, où en est-on du cycle immobilier ?
00:08C'est la question qu'on va poser à notre invité, un spécialiste, Guy Marti. Bonjour.
00:11Bonjour Fabrice.
00:12Guy, vous êtes fondateur de PierrePapier.fr.
00:16Voilà, tout est dit à Pierre Papier, puisque vous observez notamment le monde des SCPI,
00:21les sociétés civiles de placement immobilier.
00:23Et justement, on va voir où est-ce qu'on en est de ce côté-là pour les investissements.
00:26Mais tout d'abord, on se pose cette question sur l'immobilier de bureaux qui est en train de se
00:31chercher.
00:31Alors, on entend un peu tout et n'importe quoi.
00:344 millions ou 5 millions de mètres carrés disponibles, vacants, autour de Paris.
00:39Pourtant, une collecte qui reprend depuis le début de l'année.
00:43Et on peut se poser cette question, est-ce que l'économie a toujours besoin de bureaux, finalement ?
00:48Il y a un effet de perspective.
00:50C'est-à-dire que pendant un demi-siècle, l'économie demandait des bureaux, toujours plus de bureaux.
00:56Donc, l'industrie immobilière lui a fourni.
00:58Et puis, d'un seul coup, la donne change.
01:02Alors, c'est vrai, 5 millions de mètres carrés vides, mais il y a quand même plus de 50 millions
01:09qui sont occupés,
01:10si on parle de l'Île-de-France.
01:12Autrement dit, le bureau sert quand même à quelque chose dans l'activité d'aujourd'hui.
01:17Et on a bien entendu tendance à avoir surtout, là où ça bouge, le dernier mètre carré, si je puis
01:23dire.
01:24Donc, le vide aujourd'hui est terrible.
01:27Et en même temps, il est difficile d'imaginer que l'économie n'ait jamais besoin de bureaux.
01:32Quand on parle de télétravail, par exemple.
01:34Bon, c'est vrai qu'on aime tous le télétravail, on aimerait rester chez soi.
01:37Mais il faut bien voir que le télétravail, par exemple, est formidable pour ceux qui ont déjà une expérience professionnelle,
01:44qui se sont déjà fait des relations, qui ont déjà vécu en entreprise.
01:48Un jeune qui démarrait juste en télétravail, ce serait quoi ensuite sa vie professionnelle avec son réseau, etc. ?
01:56On n'en sait rien, finalement.
01:57Donc, on ne peut pas faire uniquement du télétravail.
01:59D'ailleurs, on l'a vu, les entreprises sont en train de dire, allez, tout le monde revient.
02:02Il y a un peu moins de deux jours aujourd'hui de télétravail, un jour et demi.
02:05Et c'est en train de diminuer.
02:07Et puis, il y a ce fameux impact de l'intelligence artificielle, de plus en plus de digitalisation.
02:11Ça veut dire aussi qu'on a besoin de se rencontrer.
02:14Alors, déjà, avec le bureau, je pense qu'il est difficile de savoir exactement dans quelle société on va vivre
02:20dans 5 ans, 10 ans, 15 ans.
02:22Et avec l'IA, encore plus.
02:25Alors, on peut être alarmiste, on peut être très optimiste.
02:29Je crois que personne n'en sait rien.
02:31On verra.
02:32Et il me semble que pour un particulier qui se pose des questions, non pas en tant qu'économiste,
02:38ou non pas en tant que gouvernement pour savoir où est-ce qu'il faut pousser les choses,
02:42mais un particulier qui se pose la question de où est-ce que je mets mon argent,
02:47si on veut préparer sa retraite, c'est du long terme,
02:51si on veut laisser de l'argent à ses enfants, c'est également du long terme.
02:54Donc, quand on se pose ce genre de questions, là, on a le droit d'éviter beaucoup de faux raisonnements.
03:02On a le droit de ne pas se poser de questions, finalement, sur qu'est-ce qui va se passer
03:05exactement.
03:06C'est-à-dire qu'il y a deux réponses simples.
03:08Alors, je sais, la simplicité, c'est pas bien, mais je vais quand même...
03:12Ah si, on aime les réponses simples, allez-y.
03:13Non, il y a une première réponse simple qui est de dire que, même si on ne sait pas du
03:17tout dans quelle économie on va,
03:19dans quelle société on va, il y aura toujours une valeur travail, d'une façon ou d'une autre.
03:24Donc, on peut imaginer que les actions d'entreprise sont un bon endroit pour l'épargne,
03:30et on peut imaginer qu'il y aura toujours besoin d'un lieu.
03:33C'est-à-dire qu'on doit bien être quelque part pour dormir, pour être en famille, pour les loisirs,
03:39pour travailler.
03:40Le lieu va toujours rester.
03:41Donc, il y aura toujours aussi une valeur immobilière.
03:45Et c'est vrai qu'au travers de plein de mutations de l'économie, de la société,
03:50les actions d'entreprise et l'immobilier ont traversé le temps.
03:54Donc là, on peut faire pareil.
03:55Le lieu associé à une fonction.
03:57Alors, si on fait lien justement avec les SCPI, c'est vrai que pendant des années, ça a été compliqué
04:01pour certains SCPI.
04:03On a eu pas mal de SCPI bashing, les gens n'en voulaient plus.
04:05Et puis, voilà, il y a les nouvelles qui sont arrivées.
04:07Il y a eu une diversification géographique sur les actifs.
04:11La logistique, par exemple, l'hôtellerie, les résidences étudiantes, etc.
04:16Et on a l'impression que là, aujourd'hui, on redécouvre cette classe d'actifs, société civile de placement immobilière,
04:22qui, rappelons-le, a un temps de détention très très long.
04:25C'est en moyenne plus de 17 ans.
04:27Oui, alors, déjà, je suis désolé, la moyenne n'est pas bonne.
04:31Désolé de vous contredire.
04:33Mais non, mais on ne peut pas calculer, puisque c'est un système en augmentation, en croissance.
04:38Donc, on ne connaît pas encore la moyenne.
04:41Aujourd'hui, la transmission...
04:42Donc, elle augmente au fur et à mesure.
04:43Ça, ça augmente au fur et à mesure.
04:44Aujourd'hui, la transmission de part de SCPI se fait surtout chez le notaire avec les successions ou les donations.
04:50Donc, on ne connaît pas encore la durée de détention.
04:53Voilà.
04:53Désolé, petite parenthèse.
04:55Alors, cela dit, l'ASPI, tout l'intérêt...
04:58Alors, on pourrait dire la même chose de la foncière cotée, d'ailleurs.
05:01Oui.
05:02Ce sont des fonds immobiliers.
05:05Et le fonds immobilier, c'est la réponse à l'incertitude.
05:09C'est-à-dire que si je ne sais pas ce qui va se passer demain,
05:12avoir un portefeuille d'actions ou un portefeuille d'immeubles est mieux qu'une action ou un immeuble.
05:18C'est tout l'intérêt du fonds immobilier ou du portefeuille
05:22qui peut, dans le temps, arbitrer pour un fonds immobilier.
05:25On peut même faire des travaux sur les immeubles, changer leur destination.
05:28Donc, les foncières cotées ont montré depuis un siècle et demi.
05:32Les SCPI, bon, c'est à peine un demi-siècle,
05:36qu'il était possible de s'adapter dans le temps.
05:40Certaines SCPI ont des immeubles qui ont changé trois fois de destination,
05:45trois fois d'usage depuis qu'elles les détiennent.
05:47Mais toujours au même endroit.
05:49Mais toujours au même endroit.
05:50Le lieu.
05:51Le lieu, Paris-Centre, ça ne bouge pas et ça conserve une valeur.
05:54Alors, cela dit, il y a des modes.
05:55Alors, quand je dis mode, je ne veux pas dire superficiel.
05:58Mais c'est vrai que, pendant très longtemps,
06:00l'investissement immobilier, c'est le bureau commerce.
06:02Aujourd'hui, on va beaucoup plus vers l'immobilier démographique, déjà.
06:08Tout ce qui est EHPAD, tout ce qui est crèche, etc.
06:11Quand on parle de commerce, on parle aussi de logistique.
06:14Et puis, aujourd'hui, on parle beaucoup plus de diversification internationale.
06:19Donc, ça change.
06:20Mais il s'agit toujours de s'adapter.
06:23Alors, même si, bien sûr, il y a quelques SCPI qui souffrent.
06:25Oui, ça veut dire, pour ceux qui nous regardent, là, parce que le cycle est important,
06:31on peut toujours faire des SCPI, on peut toujours acheter, donc, ces bureaux, ces commerces ou d'autres classes d
06:37'actifs.
06:37Et l'essentiel, c'est toujours pareil, c'est de diversifier et d'investir régulièrement.
06:40C'est ça le conseil qu'on peut donner ?
06:44Alors, j'ai envie de dire qu'aujourd'hui, les SCPI sont au même point de maturité que les OPCVM
06:50ou que les ETF.
06:50C'est-à-dire qu'on ne peut pas faire l'économie de regarder.
06:54En bourse, il y a des analystes financiers.
06:56Il y a des métiers.
06:57Enfin, il y a un métier qui consiste à analyser le contenu des ETF,
07:02enfin, la composition des ETF ou la composition des OPCVM,
07:05de savoir si on veut aller là ou là.
07:08On peut souhaiter qu'un jour, non seulement les SCPI soient peut-être plus lisibles,
07:12mais qu'en plus, il y ait des analystes immobiliers, des analystes des SCPI.
07:17Eh bien, voilà, en tout cas, on le souhaite.
07:19Et on peut, bien sûr, préparer sa retraite avec ces sociétés de placement civil immobilier.
07:26Merci, Guy Marti.
07:26Je rappelle que vous êtes le fondateur de PierrePapier.fr,
07:29une mine d'informations pour tous ceux qui s'y intéressent.
07:31Eh bien, merci, Fabrice.
07:32À très bientôt sur Smart Patrimoine.
Commentaires