Ce mardi 21 octobre, Guillaume Masset, président de Principal Asset Management France, s'est penché sur le bon moment pour investir dans l'immobilier commercial, les différences entre les marchés immobiliers américains et européens, leurs complémentarités, la pleine mutation du secteur de l'immobilier, ainsi que le marché de l'épargne immobilière, dans Tout pour investir L'Événement, dans l'émission BFM Bourse présentée par Guillaume Sommerer. BFM Bourse est à voir ou écouter du lundi au vendredi sur BFM Business.
00:00Tout pour investir, l'événement sur BFM Business.
00:04Tout pour investir, l'événement, ce sera le 20 novembre, le rendez-vous automnal des pros de l'investissement.
00:09Les inscriptions, bien sûr, sont ouvertes pour vous, conseiller en gestion de patrimoine, famille des offices, professionnels, de l'argent.
00:14Guillaume Masset nous rejoint, président de Principal Asset Management France.
00:18Bonjour Guillaume, bienvenue.
00:20Bonjour Guillaume.
00:20Il sera aussi question du marché immobilier, résidentiel et commercial le 20 novembre prochain.
00:26Il y a eu des années de crise et maintenant, est-ce que c'est le bon moment, d'après vous, pour investir dans l'immobilier commercial ?
00:33Absolument. Nous sortons de plusieurs années de correction du marché, largement liées à la politique monétaire, à la hausse des taux.
00:41Et cette correction a vu les prix de l'immobilier commercial en Europe baisser d'environ 20% depuis 2022.
00:49Donc une baisse très significative.
00:52Alors la bonne nouvelle, c'est qu'aujourd'hui, les prix se sont stabilisés.
00:55On observe même un frémissement à la hausse sur certaines catégories d'actifs.
01:01Et notre opinion, c'est que nous sommes en début d'un nouveau cycle de long terme.
01:05Il faut savoir que l'immobilier, ce sont des cycles très longs, de l'ordre de 15 ans.
01:09Et donc nous sommes en tout début de cycle.
01:11Et donc à la question de savoir si c'est un bon moment pour investir aujourd'hui, eh bien, il semble bien que oui.
01:16Par contre, ça ne veut pas dire que nous ne serons pas soumis à des aléas éventuels à court ou moyen terme, liés notamment à la situation géopolitique.
01:25Mais les fondamentaux sont là, les perspectives sont bonnes, et notamment aux Etats-Unis, où la reprise a déjà commencé.
01:33C'est intéressant, très intéressant même, de comparer le marché américain de l'immobilier commercial et le marché européen.
01:38Quelles sont les grandes différences entre ces deux rives de l'Atlantique ?
01:43Le marché américain, c'est un marché qui est à la fois plus profond, qui est plus liquide et qui est plus performant que le marché européen.
01:50Plus profond puisque le parc immobilier aux Etats-Unis, donc le stock, est 20% supérieur au stock européen.
02:02Le volume de transaction annuel est 70% supérieur à ce qu'on constate en Europe.
02:07Donc c'est une rotation du stock qui est beaucoup plus rapide, donc un marché beaucoup plus liquide et beaucoup plus transparent.
02:13Et aussi, le marché américain surperforme systématiquement le marché européen depuis des décennies sur le long terme.
02:20Donc un marché, comme je disais, plus profond, plus liquide et plus performant, aussi un petit peu plus volatile.
02:25Et ça, c'est un peu l'image de l'économie américaine, dont la croissance est très régulièrement supérieure à la croissance européenne, mais avec des variations plus brutales.
02:33Oui, c'est exactement ce que je me disais quand vous parliez de la profondeur, du dynamisme, de la liquidité de ce marché américain.
02:38Je me disais, c'est vrai sur l'immobilier comme c'est vrai sur à peu près tout.
02:41Exactement sur les marchés actions.
02:42Exactement, et on le vit tous les jours, effectivement.
02:45Quand on mixe, quand on compare, quand on continue de comparer ces deux marchés d'immobilier commercial, européen et américain,
02:50est-ce qu'on se dit du coup qu'ils sont différents, vous les avez décrits, mais ils sont également complémentaires ?
02:55Et l'épargnant peut trouver les bénéfices à y être présent, lui aussi ?
02:59Alors, absolument.
03:02Lorsque vous êtes sur les États-Unis et l'Europe ensemble, vous êtes sur plus de 50% de l'immobilier mondial en valeur.
03:08Donc c'est un terrain de jeu qui est énorme.
03:10Et donc, c'est une diversification naturelle qui est très très forte.
03:15Et ce qui est super intéressant, c'est que le marché américain et le marché européen sont largement décorrélés.
03:21C'est-à-dire que les cycles immobiliers sur les deux continents sont différents.
03:25Et donc, lorsque vous avez une diversification des deux côtés de l'Atlantique,
03:28d'une certaine façon, vous êtes protégé en partie contre des mouvements de cycle.
03:33Ce n'est pas du tout le cas, par contre, si vous investissez uniquement en Europe, par exemple,
03:36puisque au sein d'un même continent, les marchés, par exemple, au sein du continent européen,
03:42les pays, les secteurs ont tendance à évoluer de concert, d'une façon beaucoup plus corrélée.
03:47Et donc, si vous êtes diversifié uniquement sur le marché européen,
03:50eh bien, votre diversification sera moins efficace.
03:54Donc, une diversification outre-Atlantique, c'est à la fois la possibilité de limiter votre volatilité,
04:00mais aussi d'aller chercher un potentiel de performance qui est supérieur.
04:03Il y a des tendances communes actuelles ?
04:05Oui, on peut parler de sortie de crise, que ce soit pour le coup aux États-Unis ou en Europe ?
04:09Oui.
04:13Des deux côtés de l'Atlantique, en fait, on est en sortie de crise.
04:16On est en début d'un nouveau cycle, comme je disais.
04:18C'est-à-dire qu'on a eu une très grosse correction.
04:22Maintenant, les prix se stabilisent.
04:25Et clairement, on est dans un redémarrage, un redémarrage qui est un petit peu perturbé potentiellement
04:30par la situation géopolitique, politique en France, géopolitique dans le monde.
04:36Les coquetteries des uns et des autres.
04:37Donc, coquetteries françaises, les coquetteries de Donald Trump, également de l'autre côté de l'Atlantique.
04:41Intéressant aussi parce qu'on est en 2025, cinq ans après la pandémie de 2020.
04:46Donc, les leçons qu'on peut tirer de cette pandémie et de ses conséquences,
04:49avec cinq ans de recul, quelle est votre vision, en fait, sur ces mutations
04:52qui se sont déroulées depuis 2020 sur vos marchés ?
04:55C'est assez prodigieux, effectivement, à quel point le marché a évolué depuis cinq ans.
05:00En fait, depuis cinq ans, le marché a plus changé que dans les 20 premières années de ma carrière
05:04et peut-être dans les 40 dernières années.
05:07On assiste à un vrai bouleversement de la hiérarchie des classes d'actifs immobilières.
05:12Avant, on était dans le règne de l'immobilier de bureau, de commerce.
05:15Et puis, les nouveaux usages ont complètement redistribué les cartes
05:19en faveur de classes d'actifs beaucoup plus dynamiques,
05:21comme le data center, le co-living, le life science ou encore la logistique.
05:28Et donc, bien sûr, ce n'est pas à dire que c'est la fin des classes d'actifs traditionnelles,
05:33mais c'est qu'il y a un véritable rééquilibrage, un marché plus équilibré
05:36et un marché plus complexe, plus varié, mais plus complexe
05:40et qui demande une vraie analyse fine de ces différences,
05:46notamment au niveau géographique, puisque chaque pays, chaque ville
05:50et chaque quartier a sa propre dynamique.
05:53Et donc, il est plus que jamais primordial d'être présent au cœur de ces marchés
05:57pour comprendre leur utilité.
05:59Il faut être de plus en plus fin dans ce marché de l'immobilier,
06:01qui est un marché gros, mais en fait hyper fin.
06:04Hyper complexe, beaucoup plus complexe qu'avant,
06:07avec une très grosse classe d'actifs qui fonctionnait de façon simple.
06:12Comme un grand paquebot.
06:13Là, c'est plus fin, effectivement, plus divers.
06:16Vous êtes un acteur récent sur ce marché, justement,
06:18le marché de l'épargne immobilière dédié au grand public.
06:20C'est quoi votre approche, du coup, là ?
06:22Voilà, alors, nous sommes récents, tout en étant très anciens,
06:26puisqu'en fait, Principal, nous sommes un groupe américain
06:29qui existe depuis plus de 140 ans aux Etats-Unis.
06:34Non, mais en France.
06:35Et en France, nous sommes présents aussi depuis très longtemps,
06:38mais sur des fonds institutionnels.
06:39Donc, en fait, on est récents, puisqu'on lance aujourd'hui
06:43notre premier fonds grand public, effectivement.
06:46Donc, on lance une SCPI, la SCPI Principal Inside,
06:50et l'objectif de cette SCPI, c'est en fait de proposer aux épargnants français
06:56un accès privilégié au marché américain,
07:00où nous sommes présents, donc, de façon historique et de façon très forte,
07:03et au marché européen, avec une allocation d'environ 50-50 à terme.
07:09Pour rester fidèle à ce que vous nous disiez, effectivement, juste avant,
07:12on en parlera, tout ça, les perspectives de l'immobilier,
07:14les SCPI aussi, qui ont souffert ces dernières années,
07:16qui tentent d'en venir, effectivement, et on a ces nouvelles SCPI
07:19qui apparaissent, parmi lesquelles la vôtre.
07:21Principal Asset Management France, vous en êtes le président, Guillaume Massé.
07:25Merci d'être passé nous voir.
07:26Et donc, les inscriptions sont ouvertes pour nous accompagner,
07:29tout pour investir l'événement le 20 novembre prochain.
07:30Tout pour investir l'événement sur BFM Business
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