00:00Tout pour investir, l'événement sur BFM Business.
00:04Tout pour investir, l'événement, ce sera le 20 novembre, le rendez-vous automnal des pros de l'investissement.
00:09Les inscriptions, bien sûr, sont ouvertes pour vous, conseiller en gestion de patrimoine, famille des offices, professionnels, de l'argent.
00:14Guillaume Masset nous rejoint, président de Principal Asset Management France.
00:18Bonjour Guillaume, bienvenue.
00:20Bonjour Guillaume.
00:20Il sera aussi question du marché immobilier, résidentiel et commercial le 20 novembre prochain.
00:26Il y a eu des années de crise et maintenant, est-ce que c'est le bon moment, d'après vous, pour investir dans l'immobilier commercial ?
00:33Absolument. Nous sortons de plusieurs années de correction du marché, largement liées à la politique monétaire, à la hausse des taux.
00:41Et cette correction a vu les prix de l'immobilier commercial en Europe baisser d'environ 20% depuis 2022.
00:49Donc une baisse très significative.
00:52Alors la bonne nouvelle, c'est qu'aujourd'hui, les prix se sont stabilisés.
00:55On observe même un frémissement à la hausse sur certaines catégories d'actifs.
01:01Et notre opinion, c'est que nous sommes en début d'un nouveau cycle de long terme.
01:05Il faut savoir que l'immobilier, ce sont des cycles très longs, de l'ordre de 15 ans.
01:09Et donc nous sommes en tout début de cycle.
01:11Et donc à la question de savoir si c'est un bon moment pour investir aujourd'hui, eh bien, il semble bien que oui.
01:16Par contre, ça ne veut pas dire que nous ne serons pas soumis à des aléas éventuels à court ou moyen terme, liés notamment à la situation géopolitique.
01:25Mais les fondamentaux sont là, les perspectives sont bonnes, et notamment aux Etats-Unis, où la reprise a déjà commencé.
01:33C'est intéressant, très intéressant même, de comparer le marché américain de l'immobilier commercial et le marché européen.
01:38Quelles sont les grandes différences entre ces deux rives de l'Atlantique ?
01:43Le marché américain, c'est un marché qui est à la fois plus profond, qui est plus liquide et qui est plus performant que le marché européen.
01:50Plus profond puisque le parc immobilier aux Etats-Unis, donc le stock, est 20% supérieur au stock européen.
02:02Le volume de transaction annuel est 70% supérieur à ce qu'on constate en Europe.
02:07Donc c'est une rotation du stock qui est beaucoup plus rapide, donc un marché beaucoup plus liquide et beaucoup plus transparent.
02:13Et aussi, le marché américain surperforme systématiquement le marché européen depuis des décennies sur le long terme.
02:20Donc un marché, comme je disais, plus profond, plus liquide et plus performant, aussi un petit peu plus volatile.
02:25Et ça, c'est un peu l'image de l'économie américaine, dont la croissance est très régulièrement supérieure à la croissance européenne, mais avec des variations plus brutales.
02:33Oui, c'est exactement ce que je me disais quand vous parliez de la profondeur, du dynamisme, de la liquidité de ce marché américain.
02:38Je me disais, c'est vrai sur l'immobilier comme c'est vrai sur à peu près tout.
02:41Exactement sur les marchés actions.
02:42Exactement, et on le vit tous les jours, effectivement.
02:45Quand on mixe, quand on compare, quand on continue de comparer ces deux marchés d'immobilier commercial, européen et américain,
02:50est-ce qu'on se dit du coup qu'ils sont différents, vous les avez décrits, mais ils sont également complémentaires ?
02:55Et l'épargnant peut trouver les bénéfices à y être présent, lui aussi ?
02:59Alors, absolument.
03:02Lorsque vous êtes sur les États-Unis et l'Europe ensemble, vous êtes sur plus de 50% de l'immobilier mondial en valeur.
03:08Donc c'est un terrain de jeu qui est énorme.
03:10Et donc, c'est une diversification naturelle qui est très très forte.
03:15Et ce qui est super intéressant, c'est que le marché américain et le marché européen sont largement décorrélés.
03:21C'est-à-dire que les cycles immobiliers sur les deux continents sont différents.
03:25Et donc, lorsque vous avez une diversification des deux côtés de l'Atlantique,
03:28d'une certaine façon, vous êtes protégé en partie contre des mouvements de cycle.
03:33Ce n'est pas du tout le cas, par contre, si vous investissez uniquement en Europe, par exemple,
03:36puisque au sein d'un même continent, les marchés, par exemple, au sein du continent européen,
03:42les pays, les secteurs ont tendance à évoluer de concert, d'une façon beaucoup plus corrélée.
03:47Et donc, si vous êtes diversifié uniquement sur le marché européen,
03:50eh bien, votre diversification sera moins efficace.
03:54Donc, une diversification outre-Atlantique, c'est à la fois la possibilité de limiter votre volatilité,
04:00mais aussi d'aller chercher un potentiel de performance qui est supérieur.
04:03Il y a des tendances communes actuelles ?
04:05Oui, on peut parler de sortie de crise, que ce soit pour le coup aux États-Unis ou en Europe ?
04:09Oui.
04:13Des deux côtés de l'Atlantique, en fait, on est en sortie de crise.
04:16On est en début d'un nouveau cycle, comme je disais.
04:18C'est-à-dire qu'on a eu une très grosse correction.
04:22Maintenant, les prix se stabilisent.
04:25Et clairement, on est dans un redémarrage, un redémarrage qui est un petit peu perturbé potentiellement
04:30par la situation géopolitique, politique en France, géopolitique dans le monde.
04:36Les coquetteries des uns et des autres.
04:37Donc, coquetteries françaises, les coquetteries de Donald Trump, également de l'autre côté de l'Atlantique.
04:41Intéressant aussi parce qu'on est en 2025, cinq ans après la pandémie de 2020.
04:46Donc, les leçons qu'on peut tirer de cette pandémie et de ses conséquences,
04:49avec cinq ans de recul, quelle est votre vision, en fait, sur ces mutations
04:52qui se sont déroulées depuis 2020 sur vos marchés ?
04:55C'est assez prodigieux, effectivement, à quel point le marché a évolué depuis cinq ans.
05:00En fait, depuis cinq ans, le marché a plus changé que dans les 20 premières années de ma carrière
05:04et peut-être dans les 40 dernières années.
05:07On assiste à un vrai bouleversement de la hiérarchie des classes d'actifs immobilières.
05:12Avant, on était dans le règne de l'immobilier de bureau, de commerce.
05:15Et puis, les nouveaux usages ont complètement redistribué les cartes
05:19en faveur de classes d'actifs beaucoup plus dynamiques,
05:21comme le data center, le co-living, le life science ou encore la logistique.
05:28Et donc, bien sûr, ce n'est pas à dire que c'est la fin des classes d'actifs traditionnelles,
05:33mais c'est qu'il y a un véritable rééquilibrage, un marché plus équilibré
05:36et un marché plus complexe, plus varié, mais plus complexe
05:40et qui demande une vraie analyse fine de ces différences,
05:46notamment au niveau géographique, puisque chaque pays, chaque ville
05:50et chaque quartier a sa propre dynamique.
05:53Et donc, il est plus que jamais primordial d'être présent au cœur de ces marchés
05:57pour comprendre leur utilité.
05:59Il faut être de plus en plus fin dans ce marché de l'immobilier,
06:01qui est un marché gros, mais en fait hyper fin.
06:04Hyper complexe, beaucoup plus complexe qu'avant,
06:07avec une très grosse classe d'actifs qui fonctionnait de façon simple.
06:12Comme un grand paquebot.
06:13Là, c'est plus fin, effectivement, plus divers.
06:16Vous êtes un acteur récent sur ce marché, justement,
06:18le marché de l'épargne immobilière dédié au grand public.
06:20C'est quoi votre approche, du coup, là ?
06:22Voilà, alors, nous sommes récents, tout en étant très anciens,
06:26puisqu'en fait, Principal, nous sommes un groupe américain
06:29qui existe depuis plus de 140 ans aux Etats-Unis.
06:34Non, mais en France.
06:35Et en France, nous sommes présents aussi depuis très longtemps,
06:38mais sur des fonds institutionnels.
06:39Donc, en fait, on est récents, puisqu'on lance aujourd'hui
06:43notre premier fonds grand public, effectivement.
06:46Donc, on lance une SCPI, la SCPI Principal Inside,
06:50et l'objectif de cette SCPI, c'est en fait de proposer aux épargnants français
06:56un accès privilégié au marché américain,
07:00où nous sommes présents, donc, de façon historique et de façon très forte,
07:03et au marché européen, avec une allocation d'environ 50-50 à terme.
07:09Pour rester fidèle à ce que vous nous disiez, effectivement, juste avant,
07:12on en parlera, tout ça, les perspectives de l'immobilier,
07:14les SCPI aussi, qui ont souffert ces dernières années,
07:16qui tentent d'en venir, effectivement, et on a ces nouvelles SCPI
07:19qui apparaissent, parmi lesquelles la vôtre.
07:21Principal Asset Management France, vous en êtes le président, Guillaume Massé.
07:25Merci d'être passé nous voir.
07:26Et donc, les inscriptions sont ouvertes pour nous accompagner,
07:29tout pour investir l'événement le 20 novembre prochain.
07:30Tout pour investir l'événement sur BFM Business
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