- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
00:07Et il est midi pile sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel
00:13de l'actualité économique du jour,
00:15l'actualité économique avec cette suite et cette fin du sommet des ministres des finances du G7, réunis toujours à
00:21Bercy, à Paris.
00:22Sur place, on retrouve notre reporter Hugo Babé. Hugo, on attend désormais un communiqué avec des points d'accord.
00:31Oui, qui devrait arriver d'ici une heure environ, juste avant la conférence de presse finale de ce G7 Finance.
00:38Ce communiqué commun des différents ministres des finances du G7 devrait comporter quatre points importants.
00:44La volonté déjà de gérer les déséquilibres mondiaux, l'aide aux pays vulnérables avec plusieurs partenariats,
00:51des mesures face à la crise liées au contexte de la guerre au Moyen-Orient et également de la guerre
01:00en Ukraine.
01:02Et enfin, des points d'accord, une fameuse boîte à outils pour les terres rares avec une sécurisation des chaînes
01:09d'approvisionnement
01:10et une diversification des pays producteurs, avec un message envoyé ce matin sur notre antenne par Roland Lescure, le ministre
01:17de l'économie.
01:19On est dans un moment où on a des désaccords fondamentaux, notamment sur la manière de régler les déficits commerciaux.
01:25On en parle, on s'engage, on avance, on progresse.
01:29Vous savez qu'on a signé un accord, l'Europe et les Etats-Unis, l'été dernier.
01:32On est en train d'avancer vers sa ratification.
01:34Cette rencontre le montre plus que jamais que, au fond, la loi du plus fort et le bilatéralisme, ça ne
01:40fonctionne pas.
01:43Et après cette conférence de presse qui aura lieu d'ici une heure, une deuxième conférence avec d'autres réunions,
01:50cette fois sur le financement du terrorisme avec des pays invités comme la Syrie, par exemple.
01:56L'objectif, c'est vraiment de pouvoir réintégrer ces différents pays qui ont connu le terrorisme dans l'économie mondiale.
02:06Les pays invités aujourd'hui, il y en a aussi quatre autres qui viennent s'ajouter au pays du G7.
02:13La Corée du Sud, le Kenya, le Brésil et l'Inde.
02:17L'objectif, c'est créer de nouveaux partenariats pour stabiliser l'économie mondiale.
02:21Merci Hugo.
02:22Hugo Babé avec François-Xavier Roux depuis Bercy, où se tient donc en ce moment le sommet des ministres des
02:28Finances du G7.
02:29Et puis un peu de répit sur le marché actions avec des bourses européennes, tout orientées dans le vert.
02:33Ce midi, dont le CAC 40, qui a repassé le cap des 8000 points.
02:37Les marchés du pétrole et obligataires, eux, se sont quelque peu détendus, mais restent à de haut niveau.
02:42Le baril de Bren, toujours au-delà des 110 dollars.
02:44La dette de l'État français à 10 ans, attention, ça pique toujours.
02:47Elle reste au-dessus des 3,9%.
02:49Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
02:52Votre programme avec Bien Ici.
02:54On est bien ici.
02:55Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
03:00Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
03:02C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
03:04Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
03:07Ikea.
03:12BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
03:16Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
03:20Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
03:23Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne.
03:27Amis professionnels de ce secteur de l'IMO, le pro de l'IMO.
03:30Des témoignages terrains de vos métiers.
03:32Témoignages d'un agent immobilier aujourd'hui qui a accompagné une investisseuse.
03:36Et oui, je le dis, une investisseuse.
03:38En quête non pas de rendement immédiat, mais bien pour se constituer du patrimoine long terme.
03:43Ça va nous inspirer ce témoignage du jour.
03:45Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour à propos d'investisseurs.
03:48Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé de notre nouveau dispositif.
03:51Jean Brun, dans le neuf ou dans l'ancien ?
03:53Est-ce que c'est ça qui va sauver le marché de la location ?
03:56On verra ça dans quelques instants.
03:58Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
04:01Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
04:04Et on est en ligne avec Samuel Rouche, agent immobilier.
04:07L'adresse à Noisy-le-Grand.
04:08Bonjour Samuel.
04:10Bonjour, bonjour.
04:11Alors, je le disais Samuel, c'est rare quand même,
04:14mais il y a des gens qui se lancent dans l'investissement,
04:16non pas en se disant, oh là là là là là là là,
04:18je vais faire plein, plein, plein, plein de rendements.
04:20Non, je me constitue mon patrimoine pour du long terme.
04:23Et c'est assez joli ce type d'investissement.
04:25En même temps, c'est un peu plus fréquent que les rendements stratosphériques.
04:29Ça, c'est sûr, effectivement.
04:30Après, il y en a qui vont chercher plus la rentabilité immédiate
04:33et d'autres, l'augmentation de la valeur du capital,
04:36la valorisation à long terme,
04:37pour après une revente sur du long terme à un meilleur prix.
04:41Oui, mais alors là, votre histoire, elle est quand même assez dingue.
04:43Parce que parfois, on dit qu'il n'y a plus d'appétit pour l'investissement.
04:46Mais là, votre cliente, elle a un sacré appétit.
04:48Quatre transactions pour la même personne en seulement deux ans.
04:53Effectivement, ça a été une cliente qui a dû être bien subie, accompagnée,
04:57qui avait beaucoup, beaucoup de souhaits,
04:59qui souhaitait vraiment, dès maintenant,
05:01parce qu'elle avait peur de ne pas avoir assez de temps à préparer la suite
05:04pour faire d'autres investissements.
05:05Elle était en capacité, elle avait le temps.
05:07Et puis, elle a surtout eu un peu de chance quand même de trouver des affaires
05:11qui lui correspondaient complètement.
05:12Parce qu'il faut savoir qu'à la base, cette cliente,
05:14elle avait quand même des critères très précis.
05:17Et ce qu'elle a trouvé comme bien,
05:18honnêtement, il faut pouvoir être vraiment acteur sur le marché
05:20pour pouvoir trouver ce type de pépites.
05:23Rentrer dans le détail de la pépite.
05:25Et alors, surtout quand même, je vous reprends,
05:27mais vous dites, voilà, elle avait beaucoup d'appétit.
05:29C'est vrai, mais elle avait aussi pas mal d'argent, j'imagine, non ?
05:32Elle a pu avoir une petite partie d'héritage
05:35qui lui a permis de constituer un pas mal d'apports.
05:37Et aux yeux des banques, c'est vrai qu'avoir un minimum d'apports
05:40sur chaque opération, ça lui a permis par la suite
05:43de faire plusieurs affaires immobilières.
05:45Et puis après, on a pu également faire une vente
05:47parmi ces quatre transactions
05:48qui lui a permis de régénérer un montant
05:51qui était sans crédit.
05:52Donc du coup, ça lui a permis de réinvestir cet argent
05:55dans des futurs achats.
05:56Et on parle donc d'une jeune femme,
05:58je dis bien jeune femme de 40 ans,
06:00mariée, maman de deux enfants.
06:02Il me regarde en plateau et il se marre.
06:04Je me vengerai, Pierre-Emmanuel.
06:05Donc une jeune femme de 40 ans,
06:08du coup, c'est quoi les pépites
06:09sur lesquelles elle s'est positionnée, Samuel, rapidement ?
06:12– Ce sont des biens, en fait, tout simplement,
06:13dernier étage en hyper-centre-ville de Noisy.
06:16Moi, je travaille que principalement sur Noisy-le-Grand.
06:18Donc toutes les affaires, elles ont été faites
06:20sur Noisy-le-Grand.
06:21Et c'est des appartements qu'on ne trouve jamais
06:23en général pour des deux pièces,
06:24dernier étage en hyper-centre-ville,
06:26en déco-pro de 2010 à peu près,
06:27sur un prix moyen à 240 000 euros.
06:30Ça part super rapidement.
06:31D'ailleurs, ce sont des biens qui ont été vendus
06:33sans les mettre sur le marché directement,
06:35directement en off auprès de ma cliente.
06:37– Pardon, mais Samuel, vous dites
06:39qu'elle ne cherchait pas le rendement,
06:40mais là, je trouve ça sexy aussi sur le rendement,
06:42non, ces investissements ?
06:44– En fait, c'est rentable,
06:47mais elle va surtout valoriser son patrimoine immobilier
06:50pour être sûr que son bien, plus tard,
06:52au bout de 20 ans,
06:52ça se rend toujours à minima le prix d'achat,
06:54voire même avec une plus-value,
06:56parce que c'est quand même dans l'hypersand,
06:57donc la rue la plus prisée de la commune.
06:59Mais bien évidemment que ça reste rentable,
07:01mais on ne va pas chercher une rentabilité
07:03à 7 ou 8 % comme d'autres investisseurs.
07:05– Oui, bien sûr, mais les rentabilités
07:06à 7 ou 8 % sur de l'investissement locatif,
07:08on dirait qu'il n'y en a plus beaucoup à Paris.
07:11Enfin, je veux dire, moi, je m'attendais
07:12à ce que vous me parliez d'un bien parisien,
07:14typiquement, où là, c'est clairement
07:15pas le rendement qu'on cherche,
07:16où effectivement, Albor, en régime,
07:18parler d'un chalet à Courchevel,
07:20on n'y est pas, quoi.
07:21– Non, mais après, sur Nasi Legrand,
07:23vous avez quand même certains quartiers
07:25qui vous permettent d'augmenter drastiquement
07:26votre rentabilité avec des prix au mètre carré
07:28plus faibles, et donc du coup,
07:30ça joue directement, alors que là,
07:31la cliente, elle a acheté le prix au mètre carré
07:33le plus cher de la commune,
07:34dans la plus belle rue de la commune,
07:35donc automatiquement, c'est moins rentable
07:37par rapport à ce qui se fait
07:38sur la commune de Noisy.
07:39– Mais par contre, derrière, effectivement,
07:41elle peut avoir l'espoir d'une plus-value
07:43en sortie intéressante.
07:44Merci pour votre témoignage.
07:45Samuel Rouche, agent immobilier,
07:47l'adresse à Noisy-le-Grand-Si.
07:48Comme Samuel, vous avez des témoignages
07:49et des histoires comme ça de votre quotidien
07:52avec vos clients, vos interlocuteurs.
07:54N'hésitez pas à nous écrire.
07:55On a une adresse mail,
07:58lesexpertsdelimo.fr.
07:58– Allez, c'est l'heure du débat.
08:01– Les experts de l'IMO, le débat.
08:04– Mais oui, on est jeune, à 40 ans,
08:07évidemment qu'on est jeune.
08:08Pierre-Emmanuel Jute,
08:09directeur délégué de Maslow, bonjour.
08:11– Bonjour Marie.
08:12– Oui, en plus, vous ne pouvez pas me…
08:13– Non, on va dire.
08:14– On est d'accord.
08:15Arnaud Hacker, président d'IMO Direct,
08:16également avec nous.
08:17Bonjour Arnaud.
08:18– Bonjour Marie.
08:18– Alors, je le disais,
08:19on va reparler de notre dispositif chambre.
08:22Et vous êtes tous les deux
08:23pour parler un peu de vos domaines de prédilection.
08:25Alors, je regarde Pierre-Emmanuel sur le 9,
08:26je regarde Arnaud pour l'ancien.
08:28Bon, on va commencer par le 9,
08:30ce qui n'a pas changé depuis l'annonce
08:32de notre dispositif Jean Brun.
08:34Jusqu'à présent, c'était,
08:35allez, on va le dire comme ça,
08:36le créneau qui paraissait à ce stade
08:38le plus intéressant pour investir.
08:40Alors, il y avait quelques bémols.
08:42Aujourd'hui, on en est où ?
08:43Ça y est, il est là le Jean Brun.
08:44Vous en voyez beaucoup des clients intéressés ?
08:47– Alors oui, la demande,
08:49elle est quand même plus forte.
08:50Après, ce que je pense,
08:51c'est que surtout aujourd'hui,
08:53on tire des conclusions
08:53après un lancement de dispositif
08:55qui date quand même de fin février.
08:56Pourquoi ce dispositif, il a été fait ?
08:58C'est pour rééquilibrer aujourd'hui
09:00l'investissement entre le nu et le meublé.
09:03Voilà, Maslow, aujourd'hui,
09:04on ne faisait que des ventes en meublé.
09:06Maslow fait partie d'un groupe, Valority,
09:08sur lequel, moi, il y a trois ans,
09:10je faisais la moitié des ventes en nu,
09:11la moitié des ventes en meublé.
09:12À partir du moment où les simulations
09:14ne tournent plus pour les investisseurs
09:16sur le nu, ça disparaît.
09:17Donc, quand vous faites 2200 ventes,
09:19vous tombez à 1200 ventes.
09:20Et qu'est-ce qui manque ?
09:21C'est le nu.
09:22Donc, l'idée, c'était quand même
09:23de rééquilibrer les choses
09:25entre le nu et le meublé,
09:27de réintéresser les Français
09:28à l'investissement locatif,
09:29que ce soit dans l'ancien et dans le neuf.
09:31Et puis, il y a des engagements
09:32et surtout un dispositif à comprendre
09:34parce qu'il est un peu complexe.
09:35C'est ce que j'allais dire,
09:35les gens comprennent, là,
09:36ce système d'amortissement ?
09:37Ah oui.
09:39Je le dis d'un mot,
09:41je ne dirai pas qui,
09:43mais je connais quelqu'un,
09:44journaliste,
09:45qui voulait faire un investissement locatif
09:46en jambrun.
09:47Alors, c'était dans l'ancien,
09:48donc on en reparlera, Arnaud.
09:49Mais jusqu'à présent, tout fitait.
09:51Il allait faire les travaux,
09:53le logement allait passer
09:54de passeport thermique
09:54à un logement relativement performant
09:57à notre D.
09:57Enfin, voilà.
09:58Ça fitait, mais sauf qu'il n'avait pas
09:59du tout compris
10:00qu'il fallait faire des loyers
10:01plus faibles que ceux du marché.
10:02Alors, pas partout.
10:03C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
10:04le dispositif jambrun,
10:06il n'y a pas de zonage,
10:07donc on peut investir partout.
10:08Donc, effectivement,
10:09il y a certains secteurs
10:09sur lesquels on va avoir
10:11un loyer jambrun,
10:12un loyer intermédiaire
10:13qui va être plus faible
10:14que le marché.
10:15Mais il y a aussi des endroits
10:16sur lesquels le loyer,
10:17il est très proche.
10:18Il y a des grandes villes,
10:19notamment parce que
10:20le zonage a été revu.
10:21Donc, si vous prenez
10:21tout le quart ouest de la France,
10:23les Tours, les Rennes,
10:24les Nantes, les Bordeaux,
10:26aujourd'hui, on a un loyer jambrun
10:27qui est très proche
10:28du loyer de marché.
10:28Et donc, ça vaut le coup
10:29de se poser la question.
10:30Ça ne veut pas dire
10:30que la pièce va tomber
10:31à chaque fois de ce côté-là.
10:34Tous les journalistes me demandent
10:35est-ce que ça marche,
10:36comment ça marche.
10:37Et je vous répète, Marie,
10:38depuis le début de l'année,
10:39en gros, je sors à peu près
10:41fin juillet,
10:41si vraiment ça fonctionne,
10:42puisqu'on est dans une période
10:43de déclaration de revenus
10:45qui est importante,
10:48de leurs clients
10:49sur la déclaration de revenus.
10:50Et ce que l'on voit
10:50chez les investisseurs aujourd'hui,
10:52ceux qui ont fait du jambrun,
10:54donc aujourd'hui,
10:55très tranquillement,
10:56ce sont des gens
10:56qui sont déjà investisseurs immobiliers,
10:58qui sont sur des tranches
10:59marginales élevées.
11:00On a des gens
11:01qui ont fait des pinels
11:01il y a 6 ans,
11:03il y a 8 ans,
11:03il y a 9 ans,
11:04et qui remettent au pot
11:06et qui ont les moyens
11:06de le faire
11:07parce qu'ils ont les moyens
11:08de lever de la dette.
11:09Mais aujourd'hui,
11:10c'est un peu moins
11:11de 10% des ventes
11:11aujourd'hui dans mon groupe.
11:13Donc, ce n'est pas la mer à boire.
11:14Ce n'est pas ça
11:15qui va changer totalement
11:17la donnée.
11:18Mais on le voit même
11:19dans le rapport de la FPI
11:20de la semaine passée.
11:22La Fédération des promoteurs immobiliers.
11:23Pardon.
11:24C'est 25% des ventes
11:26aujourd'hui dans le neuf
11:27qui se font sur les investisseurs.
11:28Donc, il y a un léger
11:30retour de ces investisseurs.
11:32Mais on tire à boulet rouge
11:33sur un distributif,
11:34tout ça parce que
11:34dans le rapport de la FED,
11:36on dit qu'il y a 30 ventes
11:37qui ont été réalisées.
11:38C'est nul.
11:3829 !
11:39En Ile-de-France,
11:40je crois que c'est 29.
11:41Donc, ce n'est pas tout à fait le cas
11:42parce que déjà,
11:43ce n'est qu'un mois
11:44de relevé
11:45de la part des Fédérations des promoteurs.
11:48Moi, mon groupe,
11:48on a fait 25 ventes.
11:49Donc, si la FED remonte 30 ventes
11:51et que moi,
11:52j'en ai fait 25,
11:52a priori, il y a un problème.
11:54Donc, voilà,
11:54ce n'est pas la mer à boire.
11:55Mais en tous les cas,
11:56ça rééquilibre les choses
11:58entre le nu et le meublé.
11:59Et ça vaut le coup
12:00de se poser la question
12:01alors que ça faisait trois ans
12:02qu'on ne se posait pas la question.
12:03Bon, ça, c'est pour le neuf.
12:04Donc, finalement,
12:05ce n'est pas rien du tout.
12:06Ça peut aider quand même
12:07ce dispositif, Jean-Brun.
12:09Maintenant, je regarde l'ancien.
12:10Ce n'est pas vous
12:10que j'appelle l'ancien Arnaud,
12:11mais on a beaucoup tiré
12:14sur le Jean-Brun ancien
12:15dans sa première version.
12:17Et pour cause,
12:18les conditions étaient quand même
12:20particulières
12:20puisqu'il fallait faire
12:2130% du prix du bien
12:23en travaux
12:23et atteindre la note A ou B,
12:26ce qui est globalement impossible
12:28quand on est sur un marché
12:29collectif ancien
12:30où il faut tout refaire.
12:31Enfin bon,
12:31ce n'est pas possible.
12:32Donc là,
12:32on nous promet un projet de loi
12:35qui va corriger tout ça.
12:3720% de travaux.
12:39La note D en objectif
12:41et non plus A ou B.
12:42Est-ce que,
12:42parti de là,
12:43vous vous dites,
12:44ça y est,
12:44le Jean-Brun ancien
12:45va pouvoir véritablement aussi,
12:47à l'image du neuf,
12:48peut-être commencer
12:49à redonner envie
12:50aux Français d'investir ?
12:51C'est certain que
12:52la première version,
12:54elle n'existait pas.
12:56Elle était...
12:56Enfin,
12:57on ne pouvait pas la mettre en oeuvre.
12:58Cette nouvelle version,
12:59si elle voit le jour,
13:00elle va dans le bon sens.
13:01Une étiquette D,
13:02c'est tout à fait réalisable.
13:05Même en partant d'un G,
13:06on peut atteindre...
13:07Il y a certains cas,
13:08on n'y arrivera pas,
13:09mais dans la majorité des cas,
13:10on peut atteindre
13:11une étiquette D
13:12avec des travaux
13:14qui ne vont pas coûter
13:15des sommes astronomiques.
13:1720% de travaux
13:18dans l'ancien,
13:19c'est pareil,
13:20ça me semble aussi raisonnable.
13:23Maintenant,
13:23le gros problème,
13:25c'est ce que Pierre-Emmanuel
13:27a expliqué,
13:28c'est le rééquilibrage
13:29entre le meublé
13:30et l'ancien.
13:31Parce que finalement,
13:31qu'on parle d'un oeuf
13:32ou d'un ancien,
13:33aujourd'hui,
13:33on a le choix
13:34entre un LMNP...
13:35Loire meublé non professionnel.
13:37Voilà,
13:37donc pour le coup,
13:39il faut qu'il soit meublé,
13:40mais derrière,
13:41on peut amortir comme on veut,
13:43on n'a pas de critères
13:44de loyer,
13:46pas de critères,
13:47parce que même si
13:47dans la région ouest,
13:49les loyers intermédiaires
13:51se rapprochent
13:52du loyer de marché,
13:53il y a quand même
13:53le critère des revenus
13:54des locataires,
13:56donc c'est beaucoup plus libre.
13:57Et nous,
13:58on a sorti une étude
13:59dernièrement,
14:00par exemple à Paris,
14:04ce décalage,
14:05ce déséquilibre fiscal,
14:07qu'est-ce qui se passe ?
14:08Sur les deux et trois pièces
14:10en ce moment
14:11à louer à Paris,
14:1275% sont des meublés.
14:14Mais quand vous voulez louer
14:15un trois pièces,
14:16vous ne cherchez pas un meublé.
14:17Je vous le confirme,
14:18vous êtes une famille.
14:19Vous voulez vous installer.
14:20Donc en fait,
14:20la fiscalité,
14:21elle induit,
14:22ce qui est normal,
14:23le propriétaire
14:24qui lui va choisir,
14:26penser choisir,
14:27le meilleur outil fiscal
14:29pour lui,
14:30mais c'est complètement
14:31décorrélé
14:32du besoin du marché.
14:34Donc nous,
14:34enfin moi le premier,
14:36on se battait
14:37pour avoir
14:38un statut global
14:39du bailleur,
14:41que ce soit vide
14:43ou meublé,
14:43c'est un autre sujet.
14:44Si on met des meubles,
14:45on peut louer
14:46un peu plus cher
14:47quand il y a par exemple
14:48de l'encadrement
14:49des loyers,
14:49etc.
14:50Mais il ne faut pas
14:51que le choix
14:52entre le vide
14:53et le meublé
14:53soit un choix fiscal.
14:55Et ça,
14:56personne n'a
14:57j'ai l'impression
14:58que personne n'a compris.
14:59Donc pour moi,
15:01un nouvel investisseur,
15:02aujourd'hui,
15:02qu'est-ce qu'il va faire ?
15:03Il va continuer
15:03à faire du meublé.
15:05Messieurs,
15:05vous avez mis le doigt
15:06sur un truc qui vous concerne
15:07tous les deux,
15:08que ce soit le neuf
15:08ou l'ancien.
15:09Et à chaque fois,
15:09j'en reparle
15:10avec Emmanuel
15:10à chaque fois
15:11qu'il vient
15:11depuis les prémices
15:12de notre jambrin.
15:14Bon,
15:14il y a quand même
15:15le sujet
15:15du niveau de loyer.
15:17Effectivement,
15:18sur le papier,
15:18l'enjeu de ce dispositif,
15:20il était beau en fait.
15:21Il était de dire
15:22je vais donner
15:23un avantage fiscal
15:24à des propriétaires
15:26bailleurs
15:26qui loueraient
15:27à des loyers
15:27plus faibles
15:28que ceux du marché.
15:29Donc je favorise
15:29le propriétaire bailleur
15:31et je crée
15:32du loyer abordable.
15:34Or,
15:35ce que vous me dites,
15:36si je ne me trompe pas,
15:37Pierre-Emmanuel,
15:37c'est que les seuls endroits
15:38où c'est intéressant,
15:39rentable de faire du jambrin,
15:40c'est là où les loyers
15:42intermédiaires,
15:42donc censés être plus faibles
15:44que ceux du marché,
15:44sont en fait les endroits
15:45où ce loyer intermédiaire
15:47est très proche
15:48du loyer de marché.
15:49Oui,
15:49mais c'est logique.
15:49C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
15:51avant,
15:51il y avait un zonage.
15:52D'ailleurs,
15:52il y a aussi un couplage
15:53qui peut se faire
15:54entre le LLI
15:55et le jambrin.
15:56Donc là,
15:57effectivement,
15:59ça sécurise
15:59la zone d'investissement
16:01parce que là,
16:02il y a une zone
16:03qui est définie
16:03pour les loyers.
16:04Effectivement,
16:05les zones A
16:05et les zones B1
16:06sont les zones
16:07les plus tendues
16:08extrêmement tendues
16:09ou très tendues
16:10qui ont évolué
16:11d'ailleurs dans le temps.
16:13Eh bien forcément,
16:14si on ne construit
16:15plus de logements,
16:15s'il y a une demande locative
16:16qui est très importante,
16:18les loyers ont tendance
16:18à augmenter,
16:19le zonage a changé,
16:21ce qui permet aussi
16:21aux propriétaires occupants
16:23d'avoir des enveloppes
16:24de prêt à taux zéro
16:25qui sont plus importantes,
16:26donc de financer aussi
16:27plus facilement
16:28entre guillemets
16:29leurs biens.
16:30Et pour construire
16:30des logements,
16:31on a besoin de propriétaires
16:32ou d'occupants
16:32et d'investisseurs.
16:33Donc le propriétaire
16:34ou d'occupants,
16:34il faut qu'il puisse acheter
16:36sur des zones tendues
16:36et l'investisseur,
16:37il faut qu'il ait une rentabilité
16:38qui soit quand même supérieure
16:39à « je mets mes sous
16:41sur une assurance vie
16:42en fonds euro »
16:43si je peux un peu résumer ça.
16:46Et donc,
16:46c'est vrai que toutes les villes
16:47qui sont en zone A,
16:48en zone B1,
16:49sur un niveau de marché,
16:51un niveau de prix
16:51qui n'est pas trop élevé,
16:54donc c'est vrai
16:54que le marché parisien
16:55il est hors sujet,
16:56les très grandes villes
16:57ou des bassins méditerranéens,
17:01les caricatures,
17:02voilà,
17:02si je prends Annecy,
17:03Biarritz,
17:04toutes les villes
17:04qui sont à 7-8 000 euros,
17:059 000 euros du mètre carré,
17:06évidemment que c'est pas là
17:07qu'on va pouvoir investir
17:09en tant qu'investisseur
17:10et faire les meilleures affaires,
17:12mais les villes
17:12sur lesquelles on est
17:13entre 4 000 et 5 000 euros
17:15du mètre carré
17:16dans un bon zonage
17:17avec des loyers
17:18qui ont progressé,
17:18et bien ça vaut le coup
17:19de se poser la question.
17:20Ben oui,
17:20mais moi ma question messieurs,
17:22c'est dans ce cas-là,
17:23si on n'aide pas
17:23les marchés locatifs
17:25les plus tendus,
17:26en l'occurrence,
17:26je pense à Paris,
17:28je pense à Nice,
17:29je pense à Lyon,
17:30des villes chères,
17:31mais où le dispositif
17:33Jean-Brun n'a aucun intérêt,
17:34à quoi bon avoir fait
17:35ce dispositif Jean-Brun ?
17:37Arnaud,
17:38là je le vois,
17:38il a envie de me dire
17:39mais justement Marie,
17:40on ne sait pas !
17:41C'est une très bonne question.
17:42Est-ce qu'il va rater sa cible ?
17:44C'est ça ma question.
17:45Aujourd'hui,
17:46clairement,
17:46moi je ne vois pas
17:47comment il va aller
17:48réussir son pari,
17:50donc son choc,
17:51excusez-moi,
17:52mais ça ne me semble pas
17:53un vrai choc.
17:53Je suis tout à fait d'accord
17:56qu'il faut donner
17:57la possibilité
17:59à des gens
17:59qui gagnent un peu moins
18:00leur vie
18:00d'avoir des loyers
18:02abordables,
18:03etc.
18:03Mais ce qu'il fallait,
18:04c'était faire un statut
18:06à une base fiscale
18:07et puis après,
18:08effectivement,
18:09celui qui met
18:10un loyer moins cher,
18:11il a un petit boni fiscal.
18:14Ça, ça aurait marché.
18:16Mais là,
18:16on est en France,
18:17donc on sort des trucs
18:18hyper compliqués,
18:20on dissocie l'ONU
18:21du meublé
18:22alors que finalement,
18:23pourquoi le dissocier,
18:25etc.
18:26D'autant qu'en plus,
18:27ça me favorise aujourd'hui,
18:28et vous le disiez tout à l'heure,
18:29ça favorise uniquement
18:30ou majoritairement
18:31en ce moment le meublé,
18:32ce qui est dommage
18:33pour les familles
18:34alors qu'on se plaint
18:36de la dénatalité en France.
18:37on loue des meublés
18:38et les locataires
18:40descendent les meubles
18:41à la cave
18:42et mettent leurs meubles.
18:43C'est quand même lunaire.
18:44Ça, on est dans un...
18:46Mais ça, c'est une réalité.
18:49Donc, voilà.
18:50Donc, je pense qu'effectivement,
18:51c'est triste,
18:52moi, j'ai vraiment envie
18:54que l'investissement locatif
18:55fonctionne
18:56et c'est pour ça
18:57qu'on est là.
18:58Mais là,
18:59on est parti
19:00dans des...
19:02voilà,
19:03un labyrinthe
19:05compliqué
19:06à comprendre,
19:07etc.
19:07et je ne suis pas certain
19:09que cette loi,
19:10malheureusement,
19:10elle va redonner
19:11vraiment envie
19:12à l'investissement locatif.
19:13Donc, il faut continuer
19:14à se battre
19:15pour qu'on ait enfin
19:16un vrai statut
19:17du bailleur privé.
19:19Oui.
19:19Alors, du coup,
19:20je vous regarde sur le neuf.
19:21On va reparler de l'ancien
19:22quand même, Arnaud.
19:22Mais sur le neuf,
19:24du coup, vous le disiez,
19:24donc, a priori,
19:25plutôt les villes limitrophes,
19:26des villes les plus chères
19:27ou alors la côte ouest.
19:28C'est à peu près ça,
19:29globalement,
19:29vous disiez,
19:30des prix d'achat
19:31entre 4 et 5 000 euros
19:32du mètre carré.
19:33On est d'accord
19:33que ça ne vaut
19:34que si je pratique
19:35le loyer intermédiaire
19:37puisqu'on rappelle
19:37à nos auditeurs
19:38et téléspectateurs
19:39que plus vous baissez le loyer,
19:41plus vous êtes censé
19:41avoir un bénéfice fiscal.
19:43Mais en réalité ?
19:44En fait,
19:45l'écart n'est pas suffisant
19:46entre le gain fiscal
19:47pour le propriétaire investisseur
19:50et la concession
19:51de baisse de loyer.
19:53Évidemment,
19:53on va me dire
19:54que dans 2 % des cas,
19:55le type qui est dans
19:56une tranche à 45,
19:57qui a beaucoup
19:58de revenus fonciers,
19:59oui, mais, oui, mais,
20:00peut-être,
20:00mais c'est 2 % des gens.
20:01Donc, moi,
20:01je m'adresse à la règle
20:03des 20-80.
20:04La règle générale,
20:05c'est plutôt...
20:05Et qu'effectivement,
20:06là où le loyer
20:07est le plus cohérent,
20:09c'est plutôt sur le logement
20:12intermédiaire.
20:13Là où je partage
20:14tout à fait ce qui a été dit,
20:15c'est qu'aujourd'hui,
20:15on a un statut qui existe
20:17et donc,
20:17il y a des ficelles
20:18qui peuvent être tirées.
20:19Et des modifications apportées.
20:21Ben voilà,
20:21c'est-à-dire qu'il va falloir
20:23faire un constat
20:24de ce qui fonctionne
20:24et ce qui ne fonctionne pas
20:25et ce qui fonctionne pas,
20:26comment on peut y remédier
20:27puisque le sujet,
20:28c'est quand même
20:28de loger les gens.
20:29Donc, voilà.
20:30Aujourd'hui,
20:30la location meublée
20:31non professionnelle
20:32est plutôt adaptée
20:33aux petites surfaces
20:34parce que mon célibataire,
20:36mon étudiant,
20:37toutes les villes étudiants
20:38de France
20:38ont besoin de studios
20:39pour loger les étudiants.
20:41Sur les grandes surfaces,
20:41les familles vont venir
20:42avec leurs meubles
20:43et donc, effectivement,
20:44d'avoir aujourd'hui
20:46une décorrélation
20:46entre l'avantage fiscal
20:48et la demande du parc
20:50tout simplement
20:50ou des logements
20:51n'est pas cohérente.
20:52D'où le rééquilibrage
20:53entre le nu et le meublé,
20:54c'est la vocation
20:54du statut
20:56du statut Jean-Brun.
20:57Après,
20:58ces curseurs,
20:58ils peuvent changer.
20:59Effectivement,
20:59aujourd'hui,
20:59il n'y a pas de différence
21:00entre j'investis
21:01sur un secteur
21:02très tendu,
21:03mon avantage fiscal
21:04est le même
21:04que si j'investis
21:05sur un secteur
21:06qui l'est un peu moins.
21:08Donc,
21:08ces curseurs-là,
21:09on peut très bien
21:10imaginer demain
21:10que le législateur
21:12s'en saisisse
21:13et améliore le dispositif
21:14là où il veut
21:15construire des logements.
21:16C'est une décision politique
21:17et ça,
21:18ça ne nous appartient pas trop.
21:19Et parce que le sujet,
21:19c'est aussi que
21:20il est complètement,
21:21on l'a évoqué rapidement,
21:22mais enfin,
21:22il est complètement désonné
21:23ce dispositif Jean-Brun.
21:25Alors,
21:25on nous a dit
21:25que c'était pour revaloriser
21:26tous les territoires.
21:27Enfin,
21:27n'empêche,
21:27on rappelle,
21:28c'est comme le Pinel,
21:29si vous n'avez pas
21:31de locataire dedans,
21:32vous ne bénéficiez pas
21:32du dispositif.
21:33Donc,
21:33attention,
21:34où vous allez acheter aussi,
21:35c'est quand même un sujet.
21:36Oui.
21:37Alors,
21:37moi,
21:37je suis pour la simplification.
21:39Le désonage,
21:40je ne suis pas forcément contre.
21:41Je pense que
21:42les investisseurs,
21:43avant le gain fiscal,
21:46ce qu'ils veulent,
21:46c'est avoir de la visibilité,
21:49de la simplification
21:50des dispositifs,
21:51c'est compliqué aujourd'hui.
21:52Et ça,
21:53ça freine finalement
21:54l'investissement locatif
21:56et c'est vraiment dommage
21:57parce que,
21:58je le répète
21:58à chaque fois
21:59que vous m'invitez,
22:00Marie,
22:00mais c'est le seul domaine
22:03où on peut se créer
22:03un patrimoine
22:04avec l'argent des autres.
22:06Donc,
22:06ça reste,
22:07je veux dire,
22:08l'investissement locatif
22:09reste un produit
22:10hyper attractif
22:11pour quelqu'un
22:11qui veut se donner la peine
22:13d'y aller.
22:14Donc,
22:15je pense,
22:15moi,
22:15qu'il faut simplifier,
22:18effectivement,
22:19inciter
22:20les propriétaires
22:21qui le souhaitent
22:22par de la fiscalité
22:24à baisser leur loyer.
22:26Ça me semble
22:26tout à fait
22:28louable
22:29par les temps
22:31qui courent.
22:32Voilà,
22:32mais avant tout,
22:33simplifions,
22:34simplifions,
22:35simplifions.
22:35Cette complexité
22:38rebute
22:38de nombreux investisseurs
22:40et je trouve ça
22:41vraiment dommage.
22:42Vous avez déjà conseillé
22:43là
22:43de vos clients,
22:46enfin,
22:46des propriétaires
22:47bailleurs
22:48qui font gérer
22:50par ImoDirect,
22:51de se dire
22:51tiens,
22:52le Jean Brun,
22:53pour vous,
22:53ça pourrait citer ?
22:55Alors,
22:55nous,
22:55on ne conseille pas.
22:57Nous,
22:57on a des gens
22:58qui viennent
22:59nous donner
22:59des mandats.
23:01Le fait est
23:01que j'ai interrogé
23:02mes équipes
23:03ce matin.
23:03On embrasse,
23:04on signe
23:05entre 200 et 300
23:06mandats par mois.
23:08On a eu,
23:08pour l'instant,
23:09zéro demande
23:10de Jean Brun.
23:11Donc,
23:11c'est quand même
23:11un signe.
23:12Par contre,
23:13du LMNP,
23:14on en a
23:14tous les jours.
23:17dans l'ancien,
23:18c'est vrai qu'aujourd'hui,
23:19Jean Brun n'a pas de sens.
23:20Donc,
23:20si cette loi passe,
23:22très certainement,
23:23on en aura un certain nombre.
23:24Oui,
23:25puis il y aura un débat aussi autour,
23:26donc ça peut encore bouger.
23:27Il y aura un débat.
23:28Et puis,
23:28c'est pour ça que,
23:29comme elle n'est pas encore actée,
23:30moi,
23:30je milite pour essayer
23:31de simplifier
23:33et d'aller dans le sens
23:34de l'investisseur.
23:35On a besoin d'investisseurs
23:36aujourd'hui.
23:37On a besoin de logements sociaux,
23:38on a besoin d'un parc privé
23:40pour loger
23:41tous les Français.
23:41parce que la galère
23:43pour chercher un logement
23:44quand on est locataire,
23:45là,
23:45par contre,
23:46elle,
23:46elle ne diminue pas.
23:47Nous,
23:48notre pétier,
23:48il est simple en ce moment.
23:50Louer,
23:51zéro problème,
23:52pas de vacances locatives.
23:53On va se replonger
23:53dans la recherche étudiante,
23:55là,
23:55d'ici quelques semaines,
23:56voire quelques jours.
23:57C'est maintenant.
23:58C'est maintenant,
23:58ça y est ?
23:59Oui,
24:00ça démarre.
24:00Et puis,
24:01en fait,
24:03avant,
24:03les étudiants
24:04lâchaient le logement
24:06fin juin
24:07et puis en reprenaient un
24:08en septembre.
24:09Ils ne le lâchent plus.
24:10Ils ne le lâchent plus.
24:11Oui,
24:11mais c'est quand même
24:12assez dramatique.
24:13C'est pour ça que
24:13les propriétaires bailleurs
24:15ont quand même
24:16de la rentabilité,
24:17des bons revenus
24:18parce qu'ils ont
24:18beaucoup moins
24:19de vacances locatives
24:20qu'avant
24:20et ils ont beaucoup moins
24:21de turnover de locataires.
24:23Et c'est deux éléments
24:25qui coûtent cher
24:26dans l'investissement locatif.
24:28C'est quand on n'a pas
24:28de locataires
24:29ou quand on a des locataires
24:30qui tournent trop souvent.
24:32Mais c'est un vrai sujet.
24:33C'est-à-dire que là,
24:34sur l'ancien,
24:35donc vous me dites
24:35en l'état actuel des choses,
24:36si vous deviez
24:37conseiller un potentiel investisseur,
24:39ne faites pas de jambrin,
24:40faites plutôt
24:41du loueur meublé
24:42non professionnel.
24:43Malheureusement, oui.
24:44Voilà.
24:45Et résultat des courses
24:46sur le neuf.
24:47Du coup,
24:47ma question,
24:48elle est la même.
24:48Pierre-Emmanuel,
24:49est-ce que vous conseillez
24:50de vous saisir du jambrin
24:51ou est-ce que parfois
24:52vous êtes amené
24:53à dire non ?
24:54Parfois, oui,
24:55on est amené à dire
24:56que ce n'est pas valable.
24:57Mais ça fait trois ans
24:58qu'on n'avait qu'un seul scénario
25:01qui était favorable.
25:02C'est-à-dire que vous preniez
25:03le simulateur,
25:03vous n'avez pas besoin
25:04de trop discuter
25:05avec le candidat investisseur.
25:06C'est combien le rendement
25:08moyen sur un jambrin
25:09dans une ville
25:10qui met tous les bons curseurs
25:14entre 4 et 5 000 euros
25:16du mètre carré,
25:16loyer intermédiaire ?
25:18Je pense que ce qui est intéressant
25:19sur le jambrin notamment,
25:20c'est qu'il y a une faible différence
25:22entre le loyer brut
25:23et le loyer net.
25:24Pourquoi ?
25:24Parce que ce phénomène
25:25d'amortissement va faire
25:26que vous n'allez en gros
25:27pas payer d'impôts
25:28sur vos loyers
25:28pendant une très longue période.
25:29Ce qui est déjà le cas
25:30pour le loueur meublé
25:31non professionnel.
25:32Oui, mais donc c'est un avantage
25:33qui n'était pas le cas,
25:36qui n'était pas le cas avant.
25:37Donc le fait d'avoir
25:38un rendement brut,
25:38un rendement net
25:39qui est proche,
25:40on va avoir des rendements
25:40qui vont tourner
25:40entre 3 et 5 %
25:42hors avantage fiscal.
25:44Donc c'est...
25:44C'est pas nul, franchement !
25:46C'est loin d'être nul.
25:48Donc c'est pour ça
25:48qu'aujourd'hui,
25:50quand on va étudier
25:50une situation patrimoniale
25:51d'un client,
25:52qu'on va étudier ses objectifs,
25:53qu'on va tout simplement
25:55estimer son budget.
25:56On l'a dit tout à l'heure,
25:57les petites surfaces
25:58sont plutôt orientées
25:59ou orientables vers le meublé.
26:00Donc c'est-à-dire
26:01que c'est des budgets
26:01qui sont inférieurs
26:02à 150 000 euros.
26:03Aujourd'hui,
26:04moi, les ventes jambes
26:05que l'on a réalisées
26:05pour l'instant,
26:06le ticket moyen,
26:06c'est 200 000 euros,
26:07plus ou moins 20 %,
26:08entre 180 et 220 000 euros.
26:10Le budget optimisant
26:11pour cocher toutes les cases...
26:12C'est 180, non ?
26:13C'est 280 ?
26:14280, pardon !
26:15Mais les 280 000 euros,
26:16c'est combien je peux mettre
26:17par mois ?
26:18Là, on est sur
26:19un gros investissement quand même.
26:20Là, je suis plutôt
26:21sur des investisseurs
26:22qui ont déjà réalisé
26:23des investissements.
26:24Donc on calcule
26:24l'enveloppe d'endettement
26:26avec les loyers
26:27qu'ils perçoivent déjà,
26:28le futur loyer
26:29qui est pris en partie
26:30par les banques.
26:31Et donc, mon enveloppe
26:32aujourd'hui, en tous les cas,
26:33sur les ventes
26:34qui ont été réalisées,
26:34sont autour de 200 000 euros.
26:37D'où l'histoire
26:38du T2 tout à l'heure.
26:39T2, 45 mètres carrés,
26:4145 000 euros du mètre carré,
26:42vous avez le budget
26:43et c'est à peu près
26:44ce qui se vend aujourd'hui.
26:45Pas en masse,
26:47mais c'est sur ces budgets-là
26:48sur lesquels
26:48on va pouvoir comparer
26:49deux solutions.
26:50Et je pense que c'est
26:51important de dire
26:52qu'on peut comparer
26:53les solutions,
26:53mais ça ne va pas changer
26:55la vie.
26:55On ne va pas retrouver
26:5650 % d'investisseurs
26:58des logements.
26:59Ça, ce n'est pas une réalité.
27:01Mais on va faire des ventes
27:02que l'on ne faisait pas
27:03l'année dernière
27:03sur ce sujet-là.
27:05Pour moi, c'est des nouvelles ventes
27:06et c'est des ventes supplémentaires.
27:07On verra où ça nous mènera
27:08en fin d'année.
27:09Bon, le Jean-Brun est bon
27:10à prendre dans le neuf,
27:11dans l'ancien.
27:11Oui, Itensi, c'est à peu près
27:12ça le...
27:13Oui, Itensi, on espère.
27:14Oui, Itensi, on verra
27:15si le débat sur ce projet
27:17de loi logement
27:18pourrait ou pas améliorer les choses.
27:20Mais même pour le neuf, d'ailleurs,
27:21si on pouvait pimper
27:22un peu ce dispositif, Jean-Brun,
27:24notamment pour les zones tendues,
27:26là où il y a la plus forte crise
27:27du marché locatif.
27:29Amis politiques,
27:29écoutez-nous de temps en temps.
27:30Merci à tous les deux.
27:31Pierre-Emmanuel Jus,
27:32directeur délégué de Maslow
27:33et Arnaud Hacar,
27:34président fondateur d'Imo Direct,
27:35d'avoir été avec nous
27:36pour parler de ce dispositif.
27:38J'en profite pour vous dire d'ailleurs
27:39que le ministre du Logement,
27:40Vincent Jambra,
27:41sera ce soir l'invité
27:43d'Edwige Chevrillon
27:43sur BFM Business.
27:45À suivre donc.
27:48Les experts de l'Imo
27:49sur BFM Business.
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