- il y a 4 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:08Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principes
00:13au titre de l'actualité économique.
00:15Actualité économique marquée entreprise ce midi, avec d'abord les résultats annuels de Total Energy.
00:19Le groupe affiche certes une deuxième année de baisse de ses bénéfices en 2025,
00:23à cause du recul des cours du pétrole, profit juste en dessous des 11 milliards d'euros.
00:29Résultat tout de même conforme aux prévisions et salué par les marchés,
00:32car malgré le contexte, Total parvient à augmenter sa production d'hydrocarbures et d'électricité.
00:37Une publication lourdement sanctionnée en revanche, celle de Dassault Systèmes dans les logiciels.
00:42Le titre perd en ce moment près de 18% à la Bourse de Paris,
00:45en cause de la faible hausse du chiffre d'affaires du groupe au dernier trimestre 2025,
00:51mais surtout la prudence de ses prévisions de croissance pour cette année 2026.
00:55Enfin, dans l'actualité sociale, notez la réouverture des discussions autour de l'assurance chômage.
00:59Aujourd'hui, patronat et syndicat ont rendez-vous à la mi-journée pour une nouvelle séance de négociation.
01:04Ils n'ont plus que deux semaines pour s'entendre et parvenir à un accord.
01:07Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:18Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:23Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements, de nos bureaux, bref,
01:28de tout le bâti qu'on a dans notre cher pays.
01:31Et ça démarre comme chaque jour par cette séquence qui vous concerne et nous concerne,
01:35amis professionnels de l'immobilier, le pro de l'IMO.
01:38Des témoignages terrain de vos métiers, des conseils.
01:41Aujourd'hui, ce sera le cas.
01:42On va essayer de comparer nos fournisseurs d'électricité parce qu'on le répète assez régulièrement,
01:48mais on n'en prend pas la mesure.
01:49Il y a de sacrées économies à faire, qu'on soit professionnels ou particuliers.
01:53On verra ça dans quelques instants.
01:55Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:57Et aujourd'hui, je le dis, moins de parking, plus d'immobilier et tout immobilier.
02:02On va parler logistique, commerce, logement.
02:05Et oui, dans les centres-villes, mais pas que, on fait la chasse aux voitures.
02:08On va avoir moins de parking.
02:09Qu'est-ce qu'on peut mettre à la place ?
02:10Eh bien, on apportera quelques réponses.
02:12Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:16Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:19Et on est en ligne avec Philippe Delachevannerie, PDG et fondateur de Pepper Nest.
02:23Bonjour Philippe.
02:25Bonjour Marie.
02:26Je le disais en préambule, on dit souvent, oui, il faut comparer les fournisseurs, quels qu'ils soient d'ailleurs.
02:31Il faut comparer les banquiers, il faut comparer tout le monde.
02:34On se dit qu'il y a des économies à faire, mais on n'en prend pas la mesure.
02:36Et vous, chez Pepper Nest, vous allez pouvoir nous dire, dans quelle mesure comparer nos fournisseurs d'électricité,
02:42ça peut nous faire faire de vraies économies d'énergie ?
02:46Oui, exactement.
02:47C'est exactement ce qu'on fait.
02:48On aide les professionnels et les particuliers à optimiser tous leurs contrats, l'électricité, le gaz, la boxe Internet et
02:55aussi les assurances, par exemple.
02:56Et donc, effectivement, il y a des très fortes économies à la clé.
02:59Je veux un exemple, je veux l'anecdote du jour.
03:02Vous allez nous parler, en l'occurrence, d'un client qui avait deux entreprises, c'est ça ?
03:07Oui, exactement.
03:09Il y a quelques semaines, c'était un entrepreneur qui avait un entrepôt et un supermarché près de Limoges.
03:15Il avait une consommation d'électricité dans ce cas-là qui était assez conséquente.
03:18Il avait plus de 450 MWh de consommation par an.
03:22Et il payait assez cher son énergie, parce qu'en fait, il n'avait jamais mis en concurrence les fournisseurs.
03:26Donc, ce qu'a fait son conseiller Pepper Nest, c'est assez simple.
03:29Il lui a demandé ses factures et son contrat pour s'assurer que, d'un point de vue contractuel, tout
03:33était bon.
03:34L'entrepreneur lui a aussi donné le droit d'accéder à sa consommation sur Enedis s'il y a les
03:38accès qu'on a.
03:38Comme ça, on a pu voir exactement combien il consommait et quand.
03:41Et à partir de là, on a constitué un dossier qu'on a présenté à plus de 15 fournisseurs différents,
03:46donc pour les professionnels.
03:48Il y a cinq fournisseurs qui sont positionnés sur le dossier du client.
03:51Et le client, on a choisi un à la fin.
03:54Et les économies ont été assez substantielles parce qu'il a économisé environ 32 ou 33 000 euros par an.
04:00Donc, c'est quand même beaucoup.
04:00Et c'est un contrat sur trois ans, donc ça fait 100 000 euros sur trois ans.
04:04Wow, attendez, attendez.
04:05Il a économisé plus de 100 000 euros sur trois ans, quoi.
04:08Exactement.
04:09Oui, c'est très, très significatif.
04:11Et ceci fait très rapidement.
04:13Et surtout, je pense, c'est à mettre en regard du bénéfice qu'il faisait.
04:16Il faisait 120 000 euros de bénéfice par an.
04:18Donc, ça veut dire qu'en l'espace d'une heure, il a pu augmenter son bénéfice de 30 000
04:21euros, donc plus 25 %.
04:22Donc, c'est vraiment très peu d'efforts pour quelque chose qui va directement dans sa poche.
04:25Non mais pardon, je vous interromps, Philippe, mais comment c'est possible d'avoir des coûts aussi importants et donc
04:32des économies à la clé, qu'on ne sache pas que juste en changeant de fournisseur, quoi ?
04:37Ça se passe comment, en fait ?
04:38À quel moment on n'est pas au courant de l'importance des économies potentiellement réalisables ?
04:43En fait, je pense que les pros, que ce soit dans tous les domaines, sont très occupés, ils ont plein
04:46de choses à faire, etc.
04:47Et souvent, les contrats type l'électricité, la boxe, l'assurance, ce ne sont pas des contrats qui sont cœur
04:52business pour eux.
04:52Donc, ils les prennent rapidement et ils ne regardent pas plus que ça.
04:56Et souvent, ils les prennent quand ils emménagent dans les nouveaux locaux et donc ils ont plein de choses à
04:59faire.
05:00Donc, nous, on est là pour les accompagner, soit quand ils emménagent dans les nouveaux locaux, soit une fois qu
05:04'ils sont déjà dedans et qu'ils veulent optimiser.
05:05Et voilà, en fait, les gens ne sont souvent pas forcément conscients qu'ils peuvent le faire.
05:09Alors, ils savent qu'il y a des économies à faire, mais ça prend du temps, il faut contacter pas
05:12mal de fournisseurs différents.
05:13Donc, nous, on s'occupe de tout pour eux.
05:14On prend leurs informations, on s'occupe de toute la relation avec les fournisseurs, on leur propose des bonnes offres.
05:19Et là, ils choisissent.
05:20Et à partir de là, ils peuvent économiser assez simplement.
05:22Et c'est vraiment un levier d'amélioration qui est très peu, enfin, qui est très ignoré par les professionnels.
05:26Et c'est assez dommage parce que, effectivement, dans ce cas de ce client, il a augmenté sa marge de
05:3025% avec même pas une heure de travail, ce qui est assez significatif.
05:33Philippe, il nous reste moins d'une minute.
05:34Quel conseil, justement ? Qu'est-ce que je dois regarder quand je vais, justement, aller m'adresser aux fournisseurs
05:39?
05:39Qu'est-ce que je dois regarder ? Sur quel levier je dois actionner ?
05:43Alors, vous allez me dire, il faut appeler Pepper Nest.
05:44OK, c'est normal de me dire ça.
05:46Mais globalement, sur quoi je dois être particulièrement vigilante ?
05:50Oui, très important.
05:51Donc, ce qu'il faut vérifier, c'est que quand un fournisseur vous fait une proposition, il la fait bien
05:54sur une consommation qui est similaire.
05:56Parce que si vous consommiez 400 MWh avant, mais qu'en fait, il vous fait une proposition sur un prix
06:01à l'année,
06:01mais qui est sur 300 MWh, vous avez l'impression de payer moins, mais en fait, vous allez quand même
06:05payer plus, voire autant.
06:06Parce que la consommation n'est pas la même.
06:08Il faut faire très attention à ce que les consommations soient bien comparables.
06:11Et d'autre part, il faut aussi faire très attention aussi aux durées d'engagement.
06:14Quand on est professionnel, on peut souvent être engagé pendant un an, deux ans, trois ans.
06:18Et donc, il faut lire attentivement le contrat ou le travail avec un courtier qui va le faire pour qu
06:21'il vous dise si oui ou non vous êtes encore engagé.
06:23Donc voilà, si vos téléspectateurs le veulent, moi, je peux les accompagner.
06:26Ils ont qu'à m'envoyer un mail.
06:27Mais oui, vous faites bien de faire votre promo.
06:32Merci Philippe.
06:33Philippe Delachevaderie, PDG et fondateur de Paper Nest.
06:36Si comme Philippe, vous avez des témoignages, des conseils, des promos à faire à l'antenne de BFM Business dans
06:41les experts de l'IMO, ça tombe bien.
06:42On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.com, à rebase bfmbusiness.fr.
06:46Allez, c'est l'heure du débat.
06:48Les experts de l'IMO, le débat.
06:52Et à mes côtés, Rémi Goléger, directeur associé de Corsalis.
06:55Bonjour Rémi.
06:56Bonjour Marie.
06:56Et également avec nous, Marc Jedou, directeur général de Pierre-Etoile.
06:59Bonjour.
07:00Bonjour Marie.
07:01Alors, je le disais en préambule aujourd'hui, une thématique qui me tient particulièrement à cœur,
07:05qu'on avait un peu abordée au moment du CIPCA, le salon de l'immobilier bas carbone avec Rémi, justement.
07:09Je l'avais déjà intitulé, je crois, moins de parking, plus d'IMO ou alors plus de commerce, de centre
07:14logistique.
07:15L'idée, ça va être de partir du principe qu'effectivement, force est de constater que le sens de l
07:20'histoire,
07:21c'est qu'on va avoir de moins en moins besoin de parking, qu'on a de moins en moins
07:24de terrain pour construire quoi que ce soit,
07:26que ce soit du logement, des commerces, des centres logistiques.
07:29À un moment donné, on a ce zéro artificialisation nette qui est au-dessus de nos têtes.
07:33Est-ce que finalement, le parking, ça va être nos pages blanches de demain, messieurs ?
07:39Alors, je vais démarrer avec Rémi parce que j'ai envie que vous nous redisiez ce que fait Corsalis précisément,
07:43en fait.
07:43Alors, ce que fait Corsalis, c'est de développer des solutions immobilières pour abriter des activités de distribution urbaine.
07:50Donc, réintégrer la fonction logistique dans la ville pour rendre plus propre, plus vertueuse l'acte de livraison finale de
07:58vos courses à domicile.
07:58Les trucs du dernier kilomètre ?
07:59Exactement, la logistique du dernier kilomètre à destination des particuliers, des professionnels.
08:03Et pour faire ça, vous l'avez dit, le foncier en ville est rare.
08:07Et la stratégie qu'on déploie, c'est de reconvertir du bâti existant, dont on va y venir probablement des
08:14infrastructures de stationnement.
08:16Et alors, vous, Marc, vous avez l'habitude, vous avez votre ronde-serviette sur BFM Business.
08:21C'est vrai, et on le sait, vous précisément, vous êtes aussi confronté à ce zéro artificialisation net dont je
08:27parlais.
08:28Et effectivement, forcément, le parking, pour vous, c'est quand même un sacré levier de construction.
08:35Oui, parce que ce sont des espaces artificialisés qu'on peut construire.
08:40Mais pour cela, il faut pouvoir les construire.
08:42Donc, il faut quand même qu'il y ait une demande de logement en centre-ville.
08:45Quand c'est en périphérie, c'est plus difficile.
08:47Ça ne concerne pas les hypermarchés.
08:48Mais les supermarchés assez anciens, qu'on appelait souvent les boîtes à chaussures,
08:53parce qu'elles ne sont pas esthétiquement très jolies,
08:56et ont souvent des parkings extérieurs.
08:58Parce que dans les années 70-80, on ne se cassait pas trop la tête.
09:01Les parkings, si on avait un terrain assez grand, on faisait des parkings.
09:06En partenariat avec la grande distribution, qui sont souvent des coopératives,
09:10donc des associés qui sont très impliqués dans leur commerce,
09:13on agrandit leur commerce, et sous cet agrandissement,
09:16on construit au-dessus des logements,
09:18et en dessous, on enterre tous les parkings extérieurs.
09:20Et alors, vous agrandissez finalement les supermarchés de cette manière ?
09:23Alors, on les agrandit parce qu'un commerce,
09:25quand vous achetez un supermarché, vous avez souvent besoin de votre voiture,
09:27parce que vous avez quand même des caddies qui peuvent être pleins,
09:31en tout cas, c'est ce qu'on souhaite pour le commerçant.
09:34Et donc, l'agrandissement va générer des places de parking supplémentaires.
09:37Donc, on construit en sous-sol des places qu'il n'y avait pas,
09:40et souvent, on en construit à peu près 30% de plus.
09:42Et on étend ce commerce,
09:44c'est des commerces qui font entre 800 et 1200 mètres carrés,
09:47et on arrive à en faire de 2000 mètres carrés.
09:50Et au-dessus, on fait des logements.
09:51Donc, extérieurement, on a les pieds de commerce,
09:53qu'on voit sur cette image,
09:55les pieds de commerce, et au-dessus, des logements.
09:56Derrière moi, parce que, voilà, je ne sais pas de quel côté.
09:59Ça a été construit il y a une dizaine d'années.
10:01Oui.
10:02Et ça, vous avez le sentiment, Marc,
10:04qu'il y a de plus en plus de demandes
10:06liées justement au fait qu'on ait moins besoin,
10:08en tout cas, de ces parkings extérieurs dont vous parlez ?
10:11Oui, en plus, c'est souvent pas très bien l'accepter,
10:15de moins en moins l'accepter.
10:16Et une particularité aussi, c'est qu'on en profite
10:18pour que toutes les livraisons de ces supermarchés
10:20qui se font avec des semi-remorques, etc.,
10:22soient faites sous les bâtiments.
10:24Donc, c'est une acceptabilité par les riverains
10:26qui est bien plus forte.
10:27Alors, certes, ils ont le chantier,
10:29mais on a rarement des recours sur ce genre de projet,
10:31même s'ils sont importants.
10:32Il faut quand même qu'il y ait au minimum 50 logements
10:34à construire au-dessus pour que ça soit un peu rentable.
10:37et en fait, le fait qu'on minimise les nuisances
10:40à la fois du stationnement et aussi de livraison.
10:43Oui, j'imagine bien l'intérêt.
10:45Et d'ailleurs, ça me fait penser à tout un sujet
10:46sur les entrées de ville et la France moche.
10:48Mais bref, on en reparlera.
10:50Parce que c'est ça aussi le sujet.
10:52C'est aussi quand même de remettre de la vie
10:53dans ces endroits où il n'y avait que du commerce.
10:55Rémi, vous, vous avez carrément signé.
10:56Alors là, moi, j'aime bien cet accord avec Indigo
10:58parce que ça aussi, c'est pour ça que je disais
11:00que c'est le sens de l'histoire, finalement.
11:01C'est que vous, vous êtes donc dans les centres-villes.
11:03Et là, vous allez réinvestir les parkings Indigo
11:06pour y mettre de la logistique urbaine, en fait.
11:09Oui, pour partie.
11:11Effectivement, depuis que Corsalis existe,
11:13notre métier, c'était de reconvertir du bâti existant,
11:15donc des pieds d'immeubles, comme l'évoquait Marc,
11:17ou des bâtiments indépendants situés en centre-ville.
11:19Mais avec la difficulté de la mise sur le marché
11:23de ce type de produits, de la rareté foncière
11:24et puis des conflits d'usage aussi
11:26parce que c'est plus sympa de faire du logement
11:28où c'est plus intéressant pour les villes
11:29que de faire de la logistique urbaine.
11:31Et effectivement, avec le partenariat
11:32qu'on a tissé avec Indigo,
11:34s'ouvre à nous un nouveau potentiel de foncier disponible
11:37qui n'est pas en superstructure, en surface,
11:39mais en infrastructure,
11:41avec effectivement un potentiel de reconversion
11:43de ces surfaces qui, pour partie,
11:45se vide un peu progressivement
11:47avec la désaffection progressive
11:49du véhicule particulier dans les centres-villes,
11:51qui est une source de foncier au-dessus desquels
11:53on ne peut rien faire parce que c'est des parkings
11:54souvent qui sont déjà situés soit sous des voiries,
11:57soit sous des immeubles d'habitation,
11:58mais qui constituent des mètres carrés
12:01petit à petit qui se vident
12:02et qui ont vocation à accueillir de nouveaux usages
12:06au bénéfice de la libération de surface en voirie.
12:09Vous nous donnez des exemples
12:10de ces reconversions de parkings justement ?
12:12Oui, effectivement, on a réalisé,
12:14il y a quelques temps maintenant,
12:15qu'il y a en cours de commercialisation,
12:16une opération à Bercy,
12:17donc dans le 12e arrondissement de Paris,
12:19une petite surface de l'ordre de 1500 mètres carrés
12:21qui était un parking destiné à des autocars de tourisme
12:24qui ont été intégralement reconvertis en espaces de distribution urbaine.
12:28Et en ce moment, toujours sans faire de parisianisme,
12:31mais toujours dans la capitale,
12:32on est en plein travaux sur la restructuration
12:35du parc de stationnement Foch,
12:36qui est situé sous l'avenue Foch,
12:38entre la place de l'Étoile et la porte Dauphine,
12:40dans lequel on va, avec tout un tas d'autres activités,
12:43une transformation complète du parking,
12:45intégrer un espace de distribution urbaine
12:47d'environ 12 000 mètres carrés.
12:49Et pour rebondir sur ce que disait Marc tout à l'heure,
12:51on est sur des travaux qui sont situés en infrastructure,
12:55donc à l'abri des riverains,
12:57et on est sur des sites également en exploitation
12:59qui seront opérés en infrastructure,
13:02également en réduisant les nuisances
13:05et les externalités pour le voisinage.
13:07Marc, je profite de votre qualité de promoteur immobilier.
13:09Il y a un vrai sujet quand même autour du parking,
13:11et aujourd'hui, on voit que les programmes neufs,
13:13il fut intense, il y avait quoi ?
13:16Une, deux places de parking ?
13:17Deux places de parking par logement.
13:19Et aujourd'hui, on en est où là ?
13:20Alors aujourd'hui, on est à une place par logement,
13:24puisque la loi SRU a diminué ses stationnements,
13:27même si quelques maires préfèrent quand même
13:28qu'il y ait un peu plus de stationnement,
13:29mais on est autour de 1,2 à 1,3 dans ce cas-là.
13:31Et pour les logements sociaux, on est à 0,5 place.
13:34Pourquoi ? C'est que la place, quand on est près d'une gare,
13:37alors près d'une gare, c'est impératif,
13:39à moins de 500 mètres d'une gare,
13:40qui va être portée peut-être à 800 mètres,
13:42si la loi passe.
13:44On n'a plus qu'une place par logement,
13:46le maire ne peut pas s'y opposer,
13:47même si le PLU prévoit autre chose.
13:49Le plan local d'urbanisme ?
13:50Le plan local d'urbanisme.
13:51Oui, je fais toujours genre Robert Lexic à chaque fois.
13:52La logique, parce que nous, on est dedans tous les jours.
13:55Et en fait, ces parkings-là,
13:58il faut savoir une chose, c'est que les parkings,
14:00construire un parking,
14:01il nous coûte plus cher que de le vendre.
14:03On perd à chaque fois 20%.
14:05Donc vous, ça vous arrange finalement ?
14:07Ça diminue le coût de construction,
14:08et on améliore surtout la qualité de l'immeuble.
14:11Mais il y a des villes où on ne peut même pas...
14:13Moi, je regardais par exemple typiquement...
14:14Alors encore une fois, je ne veux pas faire du parisianisme,
14:16comme le disait Rémi,
14:17mais il y a des villes comme Paris,
14:18a priori, il y a des programmes immobiliers
14:19qui sortent de terre,
14:20il n'y a pas de parking, on est d'accord aujourd'hui.
14:22En Montreuil aussi, par exemple,
14:22en Montreuil, vous avez très peu de parking,
14:24beaucoup plus de locaux vélos.
14:25Moi, j'ai construit une opération à Montreuil
14:27de 95 logements,
14:27il y avait une trentaine de parking.
14:29Alors là, à ce niveau-là,
14:30ça pose quand même des difficultés commerciales,
14:32parce qu'il y a quand même des personnes
14:33qui ont des voitures,
14:34notamment des personnes âgées,
14:35qui ne sont pas assez de mobilité
14:38pour pouvoir prendre le métro
14:39qui est situé à un kilomètre.
14:40Enfin, si elles sont trop âgées,
14:41il ne vaut mieux pas qu'elles prennent la voiture, non ?
14:42Ah oui, mais c'est très ancré quand même.
14:45Non, non, bien sûr,
14:46mais il y a quand même un vrai sujet
14:47sur aujourd'hui,
14:48les parkings existants.
14:50Moi, je pense à plein de boîtes
14:51type Jeustoc,
14:52qui cherchent justement des usages
14:55pour ces parkings
14:56qui ne sont plus aussi utilisés qu'avant,
14:57quand même, il faut le dire, Rémi.
14:58Vous en avez, j'imagine,
14:59parfaitement conscience de ça.
15:01Oui, oui, absolument.
15:03On est sur une tendance
15:04qui va aller à la baisse de fréquentation
15:07des parcs de stationnement.
15:08L'usage de la voiture
15:09sera toujours préservé,
15:10mais en fonction des sites,
15:11ce n'est pas général,
15:12ce n'est pas homogène
15:14d'une ville à l'autre sur le territoire
15:15et ce n'est pas homogène
15:16d'un parc de stationnement à l'autre
15:18au sein d'une ville.
15:19Mais factuellement,
15:20il y a des ouvrages
15:21qui sont petit à petit vidés
15:23de leurs véhicules
15:24sur lesquels il y a d'autres usages
15:26auxquels on doit réfléchir collectivement.
15:28Mais vous avez identifié,
15:30justement, chez Corselis,
15:31vous avez identifié
15:31la manne de constructibilité,
15:34j'ai envie de dire,
15:34de réemploi de ces parkings
15:36qui n'ont plus vraiment lieu d'être
15:38dans les centres urbains,
15:39pas uniquement Paris,
15:40mais pourquoi pas que Paris,
15:41mais voilà.
15:42Est-ce que là,
15:42il y a ce travail-là d'identification ?
15:44Encore une fois,
15:45je le disais,
15:46c'est qu'on sait que le foncier est rare,
15:48j'allais dire, est cher.
15:50Oui, de fait,
15:50mais parfois, il est juste rare
15:52et il n'est pas là, il n'est pas là.
15:53Donc, effectivement,
15:54est-ce que vous avez réussi
15:54à identifier les zones,
15:56les territoires les plus propices ?
15:58Alors, ce travail est en cours
16:00à notre échelle,
16:01mais aujourd'hui,
16:02tous les opérateurs de stationnement,
16:04les collectivités qui sont
16:04pour la plupart propriétaires
16:06de ces ouvrages,
16:06puisque ce n'est pas des opérateurs
16:08comme Indigo ou autres
16:09qui sont propriétaires de ces actifs,
16:10la plupart du temps,
16:11ce sont les collectivités,
16:12mais constatent cette baisse
16:14de fréquentation
16:15et se posent ces questions.
16:16Mais on parle de plusieurs dizaines
16:18de milliers de mètres carrés
16:21qui sont plus ou moins vacants.
16:24Donc, l'idée,
16:24elle n'est pas de dire
16:25qu'on va pouvoir reconvertir
16:26en totalité toutes ces surfaces,
16:28ni n'importe où,
16:29ni à n'importe quelle condition,
16:30mais dans ce potentiel,
16:32il y a 1, 2, 10, 15 opportunités
16:35qui vont pouvoir faire l'objet
16:36d'une transformation
16:38qui soit pertinente
16:39pour le territoire.
16:40Et quand vous dites
16:41« pertinente pour le territoire
16:42et avec les autorités locales »,
16:44effectivement,
16:44vous le disiez à un moment donné,
16:45là, on parle de logistique urbaine,
16:48comment on fait ?
16:49Est-ce qu'on a des élus locaux
16:52qui sont favorables
16:53au développement
16:53de cette logistique urbaine
16:54quand on sait
16:55qu'on manque cruellement
16:56de logements aussi ?
16:57Comment on arrive
16:57à négocier finalement
16:59et à choisir
16:59qu'est-ce qu'on met
17:00à la place de ces parkings ?
17:01Aujourd'hui,
17:02le foncier logistique
17:03commence à faire l'objet
17:04de beaucoup d'attention.
17:06Il y a le rapport
17:06d'Anne-Marie Hydra,
17:07France Logistique,
17:08qui est paru
17:08en tout début d'année,
17:09qui vise précisément
17:10ce sujet de l'attention foncière
17:12sur l'activité logistique.
17:13Et donc,
17:14toutes les solutions
17:15qui permettent
17:16de réintégrer
17:17ces activités logistiques
17:18dans les villes,
17:19notamment la réutilisation
17:20de certaines infrastructures
17:21de stationnement,
17:23sont bonnes à prendre.
17:23Donc,
17:24les collectivités,
17:24globalement,
17:25sont ouvertes.
17:26dès l'instant où
17:27on va leur garantir
17:29de minimiser
17:30les nuisances
17:31liées au chantier,
17:32à la transformation
17:33et demain à l'exploitation,
17:35comme de toute façon,
17:36on doit le garantir
17:36pour les utilisateurs futurs
17:38de ces surfaces
17:39qui doivent aussi
17:40pouvoir les opérer
17:41de manière satisfaisante.
17:42Donc, encore une fois,
17:43ça, c'est tout le travail
17:44qui est fait
17:44d'analyse
17:45entre le potentiel théorie
17:48et les quelques sites
17:50qui, à la fin,
17:51vont pouvoir faire l'objet
17:51d'un véritable programme
17:52de transformation.
17:53Alors, je le disais,
17:54c'est vrai que ça fait partie...
17:55Enfin, voilà,
17:55on se dit qu'il y a
17:56une manne potentielle
17:58importante.
17:58Quand on entend
17:59plusieurs milliers de mètres carrés
18:00potentiellement disponibles
18:01à chaque fois,
18:02ça me fait penser
18:02à la transformation
18:03de bureaux en logement.
18:04Oui, plusieurs millions
18:05de mètres carrés disponibles,
18:07etc.
18:07Et à chaque fois...
18:08Mais ça reste des briques
18:09qu'il faut mettre
18:10les unes avec les autres
18:11et c'est-à-dire
18:11qu'à chaque fois,
18:12ce n'est pas la solution.
18:13C'est une des solutions.
18:15Mais est-ce qu'aujourd'hui,
18:16c'est si facile que ça ?
18:17Je vous regarde, Marc.
18:18Est-ce que c'est...
18:19Allez, on va le dire,
18:20un levier
18:21qui a de l'avenir aujourd'hui
18:24ou est-ce que ça reste,
18:25je vais le dire très clairement
18:26de manière triviale,
18:26peanuts cacahuètes ?
18:27Ah non,
18:28ce n'est pas peanuts cacahuètes.
18:30Si vous regardez bien,
18:31dans chaque ville,
18:32il y a au moins
18:33un ou deux supermarchés
18:34qui a des parkings
18:35à l'extérieur.
18:36La difficulté,
18:37c'est l'acceptabilité
18:38par le propriétaire
18:39du magasin.
18:40Souvent,
18:40c'est des coopératives
18:41que c'est plus facile à gérer
18:42que les grands groupes
18:43comme Carrefour ou Auchan
18:44qui ont leur propre service.
18:46Ils ont un vrai service immobilier.
18:49Et donc,
18:50en fait,
18:50à ce moment-là,
18:51il faut quand même...
18:51C'est un challenge aussi
18:53pour le propriétaire du magasin
18:54parce que c'est un chantier
18:56qui va durer quatre ans.
18:57Pourquoi ?
18:58Parce qu'il faut qu'il reste ouvert.
18:59Il ne faut pas
19:00qu'il perde sa clientèle.
19:01On a fait une opération,
19:03on a fermé le magasin
19:04parce qu'il se trouvait
19:04que le propriétaire
19:05en avait un autre
19:06dans la même ville
19:07où il pouvait
19:09repatrier ses salariés
19:10et dire à sa clientèle
19:11mettre des navettes électriques,
19:13je me souviens,
19:13entre l'ancien emplacement
19:15et tout le derrière du chantier
19:17et pour amener ses clientèles
19:18dans le nouveau magasin.
19:20Là, ça ne dure que deux ans.
19:21Mais sinon,
19:22vous êtes obligés
19:22de faire une opération tiroir.
19:23Vous faites d'abord
19:25l'extension du magasin
19:26et après,
19:27vous démolissez l'ancien magasin
19:28et vous refaites
19:29des parkings en dessous.
19:30Donc,
19:30c'est des opérations
19:31qui sont assez complexes.
19:33Économiquement viable ?
19:34Alors,
19:35économiquement,
19:35c'est viable.
19:36On a une perte
19:36de chiffre d'affaires
19:37pour le propriétaire du magasin.
19:40Mais après,
19:41vous construisez des logements
19:42au-dessus.
19:42Donc,
19:42c'est une clientèle captive
19:44qui, elle,
19:44va 100% ou 90%
19:46va aller dans ce magasin
19:47parce que c'est au-dessus
19:48de ses ailes,
19:49en dessous de ses ailes.
19:50C'est bien ça
19:50de le dire comme ça.
19:51C'est une clientèle captive.
19:52Et après,
19:53si dans la passion d'attendre,
19:54c'est tout bonus
19:56pour le commerçant.
19:57Mais là,
19:58c'est vrai qu'on est presque
19:59sur une question
20:00de mixité d'usage
20:00et on a l'impression
20:01qu'on rend tout le monde content
20:02finalement avec votre solution.
20:04Ma question,
20:05je me retourne vers Rémi,
20:06je me dis,
20:07est-ce que les habitants
20:08des grandes villes,
20:09à fortiori Paris,
20:10encore une fois,
20:11mais ils sont contents
20:12de perdre des places de parking
20:14même si c'est pour avoir
20:15des centres logistiques
20:16parce qu'on a parlé
20:16de l'acceptation par les élus
20:18mais les riverains,
20:19effectivement,
20:19c'est quand même la clé.
20:20Alors certes,
20:21on est,
20:21vous le disiez,
20:22sur des nuisances
20:23qui sont relativement limitées
20:24mais enfin,
20:24si vous perdez de l'emplacement,
20:26ça va être dans la rue,
20:27ça va se déporter ailleurs.
20:28Est-ce qu'il y a des possibilités
20:29de recours
20:30contre ce que vous faites
20:31ou pas du tout ?
20:32Des recours légalement,
20:34il y en a toujours,
20:34dès l'instant,
20:34on a des autorisations
20:35d'urbanisme à obtenir
20:37mais ce n'est pas tellement
20:38le sujet.
20:39Vraiment,
20:39le travail qui doit être fait,
20:40c'est de positionner
20:41le bon produit
20:42au bon endroit
20:42et donc,
20:43dès l'instant où le produit
20:44est placé au bon endroit,
20:45déjà,
20:46il ne va pas
20:47déshabiller Pierre
20:47pour habiller Paul,
20:48supprimer des places
20:49de stationnement
20:49qui seraient utilisées
20:51pour remettre autre chose.
20:53On réemploie
20:54des surfaces vacantes,
20:56que ce soit
20:57dans des bâtiments existants
20:58ou dans des parkings
20:59en infrastructure
21:00et par ailleurs,
21:01si on choisit
21:01ce type d'emplacement
21:02pour implanter un projet,
21:03en l'occurrence
21:04de distribution urbaine,
21:05c'est parce que
21:06géographiquement,
21:07physiquement,
21:07en termes de desserte,
21:08c'est pertinent
21:09et qu'on sait gérer
21:10des accès de véhicules
21:11sur les flux
21:12qui viennent de l'extérieur
21:13de la ville
21:13et des livraisons,
21:14des schémas de livraison
21:16en mobilité douce
21:17pour la distribution
21:18du dernier kilomètre.
21:19Et c'est comme ça
21:20que vous arrivez
21:20à convaincre finalement
21:21toutes les parties prenantes
21:22en expliquant aussi,
21:23parce qu'il y a ce sujet-là
21:25de la mobilité douce en fait.
21:26Bien sûr,
21:26mais les premiers
21:27qu'on doit convaincre
21:28et peut-être les plus durs,
21:29c'est nous-mêmes
21:29quand on prend la décision
21:30de lancer ce type
21:31de projet.
21:33Et après,
21:33c'est la conviction
21:34qu'on se forge
21:34pour notre propre compte.
21:35On doit être,
21:36en théorie,
21:37capable de la répercuter
21:39sur les parties prenantes
21:41de ce genre d'opérations,
21:42les politiques locaux
21:44en premier lieu.
21:45Et derrière,
21:46j'ai envie de dire,
21:47est-ce que ça peut vous arriver
21:48de bosser ensemble
21:48tous les deux ?
21:49On est sur deux domaines,
21:50peut-être un jour.
21:51Non, parce qu'effectivement,
21:52vous avez une perception
21:54et une action
21:55sur ces parkings
21:56qui est complètement différent,
21:57parce que là,
21:57évidemment,
21:58on est sur du parking
21:59de centre-ville
22:01avec l'idée
22:01que je vais mettre
22:02de la logistique urbaine
22:03dans ces centres-villes,
22:04etc.
22:05Et puis,
22:05de l'autre côté,
22:05on est sur ces parkings extérieurs.
22:07Je vois très bien,
22:08je parlais des entrées de ville,
22:10mais c'est à peu près ça,
22:11dans des grands centres commerciaux
22:13où j'imagine qu'effectivement,
22:15il va falloir rentrer aussi
22:16les choses sous la terre.
22:17Mais donc,
22:18ils ne disparaissent pas complètement,
22:19vos parkings,
22:20j'ai envie de dire,
22:20chez vous, Marc ?
22:21Alors,
22:21en centre-ville,
22:22si,
22:22ils disparaissent quasi complètement,
22:23sauf peut-être
22:24cette opération
22:24où il y avait une dizaine
22:25de parkings extérieurs
22:26qui avaient demandé la ville,
22:27parce que dans la mixité,
22:28il y avait une mairie annexe,
22:29une poste,
22:30donc ils ne voulaient pas
22:31que les clients rentrent,
22:33les usagers rentrent
22:34dans le parking,
22:35mais on a des opérations
22:37où les parkings extérieurs
22:38ont complètement disparu.
22:39Mais là,
22:39du coup,
22:39vous ne pourriez pas,
22:40par exemple,
22:41faire cette mixité d'usages
22:42entre les logements,
22:43le commerce,
22:44le centre logistique,
22:46enfin voilà,
22:46moi je me demande
22:47comment vous arrivez
22:48à emboîter les enjeux
22:49qui sont toujours
22:50ce sujet du réemploi,
22:52en fait ?
22:52Si c'est prévu au départ,
22:53si c'est prévu
22:54au moment de la conception
22:55de l'opération,
22:56il serait possible peut-être
22:57de réserver certains parkings
22:59pour la logistique
22:59du dernier kilomètre ?
23:00Non, non,
23:01mais vous avez raison,
23:01il y a deux enjeux
23:02auxquels il faut répondre,
23:04c'est le sujet
23:05de la raréfaction du foncier,
23:06donc le réemploi,
23:07et ensuite,
23:09la notion de ville
23:11du quart d'heure
23:11dont on entend beaucoup parler,
23:12mais qui est de dire
23:13qu'on n'a pas de cluster
23:14avec des quartiers d'habitation,
23:15des quartiers tertiaires,
23:16des quartiers commerçants,
23:18et la mixité d'usages,
23:19on doit la retrouver
23:19dans les programmations.
23:20C'est vrai que nous,
23:21en l'occurrence,
23:21on est un peu
23:22en environnement contraint
23:23parce qu'on vient
23:23réintégrer une fonction
23:24dans un ouvrage déjà existant
23:26qui peut être de l'habitation,
23:27qui peut être du tertiaire,
23:28du commercial.
23:29Ce n'est pas évident,
23:30mais c'est la clé de succès
23:31pour qu'ensuite
23:32le site soit exploitable,
23:34mais évidemment,
23:35naturellement,
23:35sur des programmes neufs,
23:36cette mixité d'usages,
23:37elle a tout intérêt
23:39à être embarquée
23:39dès le début
23:40pour que l'objet
23:41qui va être programmé,
23:43développé,
23:43fonctionne et permette
23:44à chaque activité
23:45de cohabiter
23:47sans être gêné
23:48par le voisin.
23:50Comment vous vous adaptez
23:51justement,
23:52finalement,
23:53à ce moins de parking ?
23:54Moi, je trouve ça passionnant.
23:55Ma question,
23:55c'est est-ce que finalement,
23:56et ce sera ma dernière,
23:57ce qui ne reste que deux minutes,
23:58est-ce que finalement,
23:59vos ennemis,
23:59ce n'est pas les automobilistes,
24:00ce n'est pas tout le monde,
24:01ce n'est pas nous,
24:02aujourd'hui ?
24:03Non, pas du tout.
24:06Vraiment pas.
24:06Non ?
24:07Vraiment,
24:07parce qu'il y a une demande
24:09qui est plus faible.
24:10Franchement,
24:10on s'adapte à la demande.
24:13Rémi ?
24:14Non, je pense encore une fois,
24:15il n'y a pas d'ennemis
24:15d'automobilistes.
24:17Il faut réfléchir
24:18à la manière de réemployer
24:19des surfaces qui se vident,
24:20qui deviennent obsolètes
24:21par rapport à leurs usages
24:22et il faut trouver des solutions
24:24pour éviter les conflits d'usages
24:26justement
24:26et prendre la place
24:27d'autres activités
24:28qui auraient plus d'intérêt
24:30à se situer en surface
24:31que dans d'autres sites.
24:32On est bien d'accord,
24:32mais c'est vrai que
24:33à chaque fois qu'on aborde
24:34un sujet là-dessus,
24:35je ne vous cache pas
24:36qu'il y a quand même derrière
24:37ce côté genre
24:39on n'a plus de parking,
24:41ça coûte de plus en plus cher,
24:42machin, etc.
24:43Et c'est vrai que quand,
24:44voilà,
24:44le sujet,
24:45c'est de me dire aujourd'hui,
24:46en fait,
24:46c'est vraiment des espaces
24:47qui n'étaient plus utilisés
24:49en fait,
24:49c'est le sens de l'histoire,
24:51on est d'accord là-dessus ?
24:52Tout à fait.
24:53Et on a besoin
24:53des centres logistiques
24:54encore aujourd'hui ?
24:55Je pense qu'on en aura
24:56de plus en plus besoin
24:57au fur et à mesure
24:58où les zones piétonnes
24:59vont fleurir
25:00dans les centres-villes.
25:02On aspire tous
25:03comme résidents.
25:04Et de logements aussi,
25:05Marc,
25:06accessoirement ?
25:06Du logement,
25:09malheureusement.
25:09On en manque cruellement.
25:11Merci à tous les deux
25:12de nous avoir aidés
25:12à réinventer nos parkings.
25:14On va en faire autre chose.
25:15abat la voiture,
25:16voilà.
25:17Je suis volontairement,
25:18je suis volontairement
25:20comme ça.
25:21Et je voulais le dire.
25:22Et merci à tous les deux
25:23parce que c'est sympa aussi
25:24de parler
25:24de ces mannes
25:26de constructibilité
25:27qu'on a d'ores et déjà.
25:29Et c'est toujours intéressant
25:30de voir qu'on peut faire
25:31du neuf avec du vieux.
25:32C'est à peu près sa idée.
25:33Des mannes cachées.
25:34Des mannes cachées.
25:35Et maintenant,
25:35les voix,
25:36c'est pas de la...
25:37Merci à tous les deux.
25:37Rémi Gauleger,
25:38directeur associé de Corsalis.
25:39Et Marc Jedou,
25:40directeur général
25:41de Pierre Étoile.
25:42Merci d'avoir été avec nous
25:43dans Les Experts de l'IMO.
25:44Je vous retrouve demain
25:45pour un nouvel épisode.
25:46On parlera investissement locatif demain.
25:49Ça faisait longtemps.
25:50À demain.
25:52Les Experts de l'IMO
25:54sur BFM Business.
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