- il y a 1 semaine
Mercredi 1 avril 2026, retrouvez Jérôme Dedeyan (Associé, MonPartenairePatrimoine.com), Pierre-Louis Bony (Président, Montparnasse GP, membre Adunéa), Guillaume Jouvin (Directeur de l’ingénierie patrimoniale, BRED Banque Privée) et Frédéric Espirat (Expert-comptable patrimonial, représentant du Conseil National de l'Ordre des experts-comptables) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
Catégorie
🗞
NewsTranscription
00:08Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine. Smart Patrimoine,
00:11l'émission qui vous accompagne dans le décryptage et la compréhension du secteur de la gestion de
00:16patrimoine. On regarde notamment les actualités ou les tendances, une émission que vous pouvez
00:21retrouver tous les jours sur Bsmart4Change, sur les réseaux sociaux de Bsmart4Change et bien sûr
00:26vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast. Au sommaire de cette
00:30édition nous commencerons tout d'abord à nous demander si la location meublée vaut toujours le
00:35coup alors que la loi de finances 2026 prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de
00:40la plus-value à la revente des biens donc loués sous le régime LMNP. C'est une question que nous
00:46poserons à Frédéric Espira le président du comité gestion de patrimoine du conseil national des
00:50experts comptables et nous enchaînerons ensuite avec un sujet aussi lié à la loi de finances 2026 puisque
00:56nous nous demanderons si la holding patrimoniale a encore un sens dans la gestion de son patrimoine
01:03notamment pour les professionnels et les entrepreneurs. Une question que nous poserons à
01:07Guillaume Jouvin le directeur de l'ingénierie patrimoniale de Bray de banque privée mais
01:11aussi à Jérôme Dédéyan associé de mon partenaire patrimoine. Et puis enfin dans la dernière partie de
01:16l'émission nous ferons un focus sur la trésorerie comment sortir de la trésorerie sans friction fiscale.
01:21Nous poserons la question à Pierre-Louis Bonny le président de Montparnasse GP. On se retrouve tout de suite sur
01:26le plateau de Smart Patrimoine.
01:31L'allocation meublée veut-elle toujours le coup alors que la loi de finances 2026 vient de changer un certain
01:37nombre de dispositions notamment en ce qui concerne le calcul de la plus-value des biens sous le régime LMNP
01:44avec notamment la réintégration des amortissements dans le calcul de cette plus-value.
01:48Pour en parler nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Frédéric Espira. Bonjour Frédéric.
01:53Bonjour Nicolas.
01:53Merci d'être avec nous. Vous êtes président du comité gestion de patrimoine du Conseil national des experts comptables. Alors
01:58c'est vrai qu'on a attendu cette loi de finances 2026.
02:02Ensuite on l'a découvert et maintenant on se pose la question de savoir comment est-ce qu'on adapte
02:04ces stratégies avec les nouvelles dispositions qui existent.
02:07Un mot peut-être sur ce qui concerne ces locations meublées, ce LMNP maintenant.
02:13Donc on réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui n'était pas le cas auparavant.
02:17Est-ce qu'il change un petit peu la donne ?
02:18Alors ça va changer bien évidemment la donne.
02:21L'allocation meublée, je vais avoir deux locations meublées quand même. J'ai l'allocation meublée longue durée, j'ai
02:25l'allocation meublée saisonnière.
02:27Bien sûr.
02:29Qui est encore plus pénalisante pour ceux qui voudraient faire du micro. J'ai trois niveaux quand même au niveau
02:34des lois de finances 2025-2026.
02:38La réintégration des amortissements. Donc là on va savoir si c'est toujours pertinent d'être un loueur, un meublé
02:43non professionnel.
02:44Bien sûr, le fameux LMNP.
02:45C'est ça. Deuxième point, les prélèvements sociaux qui augmentent.
02:50Oui c'est vrai.
02:51Un petit peu.
02:51C'est vrai qu'on ne l'a pas mentionné mais c'est aussi, ça concerne tout le monde mais
02:54c'est effectivement un sujet.
02:56C'est cela. Et puis le troisième point, c'est les certificats d'habitabilité.
03:04D'accord.
03:04Donc qui est plus favorable lorsque j'ai un chauffage électrique.
03:08Donc là ça a changé et donc du coup c'est aussi un accompagnement qu'il va falloir avoir avec
03:13ses clients.
03:14En lien avec des travaux supplémentaires potentiellement à faire.
03:17Potentiellement, ça peut être intéressant effectivement.
03:19Sur ce sujet de l'amortissement, enfin de la réintégration de l'amortissement,
03:22est-ce que ça change la manière dont on calcule son projet d'investissement immobilier en vue de louer le
03:28bien derrière ?
03:29Eh bien, c'est beaucoup plus cher que quasiment le double que effectivement une situation le même bien à 300
03:38000 euros de 2018 ou de 2026.
03:42Effectivement, c'est quasiment le double en termes d'impôts lors de la durée de détention.
03:46Donc ce que l'on conseille aujourd'hui, que l'on ne faisait pas forcément avant, que certains faisaient bien
03:51évidemment,
03:52mais c'est de faire un audit quand un client arrive chez l'expert comptable, c'est de faire un
03:57audit des amortissements.
03:59D'accord.
03:59Avant, on avait un paquet de jeu complet, l'immeuble, et on amortissait sur 20, 25, 30 ans, selon chacun
04:06un peu les méthodes et puis l'emplacement.
04:08D'accord.
04:08Maintenant, on va aller chercher les biens.
04:12Le bien, pardon, ce n'est plus une coquille uniforme.
04:14On va aller chercher, est-ce que j'ai de la toiture, est-ce que…
04:18Voilà, donc les amortissements.
04:19Plus de précision.
04:20Plus de précision, effectivement.
04:22Dans les charges qu'on pourra amortir.
04:23C'est ça.
04:24Et donc, du coup, on peut voir, même aller chercher jusqu'à 2 000, 3 000 euros d'amortissement supplémentaire.
04:29Ok.
04:30Vous allez me dire, ce n'est pas intéressant, parce qu'on va les réintégrer.
04:33Là où je ne comprends pas.
04:33Alors, il faut raisonner l'allocation meublée en termes de flux pendant la durée de gestion.
04:39D'accord.
04:39Et la sortie.
04:40Ok.
04:41Et effectivement, pendant la durée de gestion, aujourd'hui, du fait de l'augmentation des taux d'emprunt aussi,
04:47lorsque je fais un financement à 100%, taux d'emprunt autour de 4%, 4,5%, je suis sur un bien
04:52avec une renta entre 4%,
04:54et 6%, versus saisonnier, 7-10%.
04:59Donc, effectivement, il faut que j'analyse mes flux pendant la durée de gestion.
05:03Donc, les loyers que je vais toucher.
05:04Les loyers que je vais toucher et puis les impôts que je vais payer en face.
05:07Sachant qu'aujourd'hui, sur l'allocation meublée non professionnelle, on a à peu près 85% des personnes
05:14qui ne sont pas fiscalisées pendant la durée de gestion.
05:17D'accord.
05:18Donc, ça fait une économie de cash.
05:19Mais cette économie de cash, du fait de l'augmentation des taux d'emprunt, effectivement, sort également en flux.
05:25Pas fiscalisé parce qu'il y a des charges en face ?
05:27Parce qu'il y a des charges en face, parce que je suis au réel.
05:29D'accord.
05:30Beaucoup plus intéressant aujourd'hui, puisque l'administration fiscale a baissé beaucoup de seuils.
05:34Et avec une volonté, effectivement, d'être au réel.
05:37Et donc, du coup, avoir recours à un expert comptable, ça a un petit peu de frais,
05:40mais ça a aussi beaucoup d'avantages à une comptabilité au réel.
05:46Et donc, du coup, je vais affiner ces amortissements.
05:48Je vais analyser mes flux.
05:51Et ce que l'on constate maintenant avec toutes ces conséquences,
05:54c'est qu'on pouvait faire un aller-retour achat-vente en location meublée dans les 7-10 ans.
06:02Aujourd'hui, je vais être pénalisé.
06:03Ceux qui sont le plus pénalisés du fait du retour des amortissements lors de la cession,
06:08c'est ceux qui sont entre 7 et 15 ans.
06:10Ok. Ça veut dire qu'il faut le faire plus longtemps ?
06:12Soit je garde très court et je fais un aller-retour,
06:15soit maintenant, il faut vraiment que j'ai un projet immobilier qui soit sur la durée.
06:2115, 20, 22 ans, 25 ans.
06:23Un mot de ce que vous appelez l'aller-retour, ça veut dire que sur quelques années,
06:27en fait, comme on engage peu de charges à amortir, ça ne change pas grand-chose.
06:29Ça ne va pas changer grand-chose, c'est ça.
06:31Si je le garde 5 ans, voilà, j'ai fait des travaux, je vais amortir, certes,
06:36mais je ne vais pas avoir un gros impact, sauf si j'ai une grosse pluie allumée.
06:40Donc, je vais avoir un bénéfice quand même intéressant.
06:43Et puis, l'autre point aussi…
06:44Et donc là, on parle d'une bonne affaire.
06:46Là, on parle plutôt d'une bonne affaire.
06:47D'accord, tout le monde n'a pas accès à une bonne affaire tous les jours
06:49pour faire un aller-retour sur le marché immobilier.
06:51C'est ça.
06:51Donc, ça veut dire que pour le combat des mortels,
06:547-15 ans, la durée de détention et la durée de détention moyenne
06:57en 2024 était de 12 ans.
07:00Donc, on est pile dedans.
07:01Oui, bien sûr, on est en plein dedans.
07:02Voilà.
07:02Et donc, du coup, c'est la période la moins intéressante.
07:05Voilà.
07:05Donc, il faut bien faire les prévisionnels maintenant.
07:07On faisait un achat, on conseillait un achat, on disait à un client,
07:11oui, allez, vas-y, c'est bon.
07:12On trouvera une solution.
07:14Voilà.
07:14Aujourd'hui, la fiscalité, c'est un plus.
07:17D'accord.
07:17On revient sur les basiques de l'immobilier, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement,
07:22parce qu'on va rajouter, Nicolas, si je peux le permettre, le plafonnement des loyers.
07:26Bien sûr.
07:26Dans certaines zones.
07:28Oui, bien sûr.
07:28Non, mais c'est à prendre aussi en compte pour la rentabilité du bien.
07:31C'est ça.
07:32Donc, si je revends mon bien à 300 000 euros en 2018,
07:35le revends avec ma plus-value en 2026,
07:38j'ai perdu annualisé entre 1,5 et 3 points, 3 % de rentabilité.
07:45Donc, maintenant, il faut vraiment que j'aille chercher la rentabilité.
07:49Comment je la gère ?
07:51Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en meublé intramuros Lyon ou en U ?
07:56D'accord.
07:57Versus la banlieue qui ne sera pas forcément plafonnée.
08:01Par mot très rapide, Frédéric, également, d'une alerte que vous vouliez faire aux gens qui nous écoutent,
08:06c'est la facturation électronique arrive, il faut se préparer.
08:08Il faut se préparer.
08:09Oui.
08:09Allez voir un expert comptable.
08:11Effectivement, puisque la facture électronique, c'est 2026-2027,
08:16septembre 2026 pour les grands faiseurs,
08:18c'est septembre 2026 pour accepter les factures électroniques,
08:21et donc notamment dans l'immobilier,
08:22mais il va falloir que j'accepte la facture électronique de mon syndic.
08:26D'accord.
08:27Donc, en tant que particulier, en tant que entreprise, voilà.
08:31Et puis, si je fais des factures avec TVA lorsque je suis dans l'immobilier professionnel,
08:36ou lorsque je suis en location meublée saisonnière avec service,
08:39eh bien, oui, c'est 2027 pour les petits faiseurs,
08:42mais franchement, commencez à vous installer dès 2026.
08:46De toute façon, il va falloir accepter des factures d'EDF,
08:48les factures des grands faiseurs.
08:50Ça arrive à grands pas, donc il faut effectivement anticiper.
08:53Merci Frédéric Espira de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:58Je rappelle que vous êtes président du comité gestion de patrimoine
09:00du Conseil national des experts comptables.
09:01Merci beaucoup.
09:02Merci Nicolas.
09:03Et on se retrouve très vite dans Enjeu patrimoine.
09:09La holding patrimoniale a-t-elle encore un rôle à jouer en 2026 ?
09:13Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Enjeu patrimoine.
09:16Et pour en parler, nous avons le plaisir d'avoir deux experts du sujet sur le plateau.
09:18Nous avons le plaisir d'accueillir tout d'abord Guillaume Jauvin.
09:21Bonjour Guillaume.
09:21Bonjour Nicolas.
09:22Merci d'être avec nous.
09:23Vous êtes directeur de l'ingénierie patrimoniale de Bray de Banque Privée.
09:26On a le plaisir d'accueillir également Jérôme Dédéan.
09:28Bonjour Jérôme.
09:28Bonjour Nicolas.
09:29Merci d'être avec nous.
09:30Vous êtes associé chez Mon Partenaire Patrimoine.
09:32Alors messieurs, c'est vrai qu'on peut se poser la question.
09:34Après avoir découvert les différentes dispositions de la loi de finances 2026,
09:38on voit que la porcession évolue, le pacte d'Utreil évolue
09:42et il y a une nouvelle taxe sur les holdings
09:44qui concerne surtout les biens dits somptuaires.
09:47Mais trois dispositions qui montrent quand même
09:50que l'on peut aborder la holding un peu différemment en 2026
09:53et surtout je ne parle que de ce qui a été voté,
09:56enfin qui est passé à l'Assemblée Nationale
09:58et pas de toutes les dispositions qu'un certain nombre de députés
10:00voulaient également mettre en place vis-à-vis de la holding.
10:03Guillaume Jauvin, est-ce que début 2026,
10:06la holding patrimoniale perd de son attrait ou pas forcément ?
10:09Alors je ne sais pas si on peut parler de holding publiquement,
10:11c'est presque un gros mot quand même au vu de nos 577 députés.
10:16En tout cas, la holding a eu du succès par le passé
10:18et c'est pour ça que les parlementaires ont décidé de limiter,
10:22en tout cas d'essayer de limiter cet outil
10:25qui permet quand même de faire trois choses.
10:27La première, c'est d'encaisser un dividende
10:29sans passer par la case fiscalité personnelle.
10:32Bien sûr.
10:32Donc de réinvestir le produit.
10:34Encaisser un dividende au sein de la holding, précisons-le.
10:37Au sein de la holding, oui.
10:37Voilà, et ce qui permet aux dirigeants de réinvestir
10:39et de se constituer un patrimoine personnel via la holding
10:42sans passer par la case impôt sur le revenu.
10:44Ça permet d'anticiper une transmission d'entreprise,
10:47en famille ou au profit de tiers.
10:49Bien sûr.
10:50Et enfin, c'est un outil qui permet de piloter sa rémunération.
10:53Donc la loi de finances a essayé un peu de limiter
10:57l'attrait de la holding, en tout cas pour cette année.
10:59Si on vient sur les taxes dites somptuaires,
11:02peut-être toujours avec vous, Guillaume Jouvin,
11:03avant d'entendre Jérôme Dédéan sur le sujet,
11:05mais on taxe effectivement, enfin on vient recentrer finalement
11:10les actifs de la holding à des biens opérationnels
11:14et on vient taxer de manière un peu plus conséquente
11:17les biens dits somptuaires qui ne sont pas des biens opérationnels.
11:20Est-ce que ça change radicalement la manière dont on gère sa holding
11:25pour une majorité des entrepreneurs en France
11:27ou des dirigeants d'entreprises ?
11:29En fait, la holding permet d'encaisser des dividendes
11:32en quasi-franchise d'impôts.
11:33Avec le régime Murphy à condition d'avoir 5% du capital de la filiale.
11:38L'idée des parlementaires c'était de se dire
11:40les holdings en fait sont des énormes tiers-lires
11:43qui ne subissent pas impôts sur le revenu
11:44donc on va les taxer.
11:45Donc il y a eu différents projets,
11:47taxe Zuckman, on a mis différents noms
11:49et au final ça s'est restreint sur une taxation
11:52uniquement des actifs somptuaires.
11:54C'est-à-dire en gros les bateaux, les avions, les ferrari
11:58et quelques métaux précieux.
12:00Mais finalement, il n'y a aucune taxe sur le patrimoine
12:05des holdings pour tout ce qui concerne l'immobilier
12:08ou les actifs financiers.
12:09Une seule exception, la résidence principale du dirigeant
12:12qui n'a rien à faire dans la holding
12:14mais on peut la laisser dedans à condition de payer un loyer
12:17ce qui était déjà le cas auparavant
12:19parce que vivre dans la holding ça s'appelle un abus de bien social.
12:22Donc ça ne change rien.
12:24Jérôme, d'ailleurs, rien de nouveau sous le soleil
12:26alors si on regarde ça d'un point de vue stratégie holding patrimoniale
12:29On peut regarder le truc soit en disant
12:31une boutade, oui oui, la holding patrimoniale
12:33a un avenir taxable.
12:35C'est la façon de dire boutade.
12:37En fait, je crois que rien ne change
12:40et que cette taxe sur les biens somptuaires
12:42que vient d'évoquer Guillaume
12:43en fait, elle permet de mettre fin
12:46à un paquet d'abus
12:48appelons-les par leur nom.
12:49Mais qui étaient déjà des abus avant.
12:50Non mais quand on détient dans sa holding
12:54des biens, on va dire, somptuaires à utilisation personnelle
12:58on détourne le rôle de la holding.
13:00Et je vais rajouter un truc sur ce qu'a dit Guillaume
13:02parce que le fait qu'on puisse
13:04quand on a un outil de travail professionnel
13:06qui remonte du dividende en régime Murphy
13:08avec un tout petit frottement
13:09et qui permet à l'intérieur de la holding
13:11une fois qu'il est stocké
13:12de réinvestir en brut
13:14c'est ça l'idée
13:16ça n'est pas de la rémunération personnelle
13:18que touchent les actionnaires de la holding
13:19ça reste un outil d'investissement
13:21et en fait la holding est en France
13:23Fiscaliser sur le sort de la holding
13:24Exactement
13:24et on pourra prouver statistiques à l'appui
13:27que la holding est l'outil principal
13:30qui permet le réinvestissement
13:32dans la création de points de PIB marchands taxables
13:35c'est-à-dire ce qui permet de financer
13:38d'avoir du vrai impôt
13:39et financer la dépense publique
13:40car tant que c'est un véhicule d'investissement
13:43il y a plus à investir
13:44ça fait plus de croissance économique
13:47c'est seulement quand on décide de vivre
13:49sur le patrimoine de sa holding
13:51en extrayant du dividende
13:52qu'on passe par la case légitimement
13:54par la case impôt
13:55et donc en fait c'est un impôt différé
13:57qui permet de réinvestir plus dans l'économie
13:59et donc c'est vraiment ça
14:00l'intérêt du véhicule holding
14:02il a un intérêt je dirais de bien commun
14:05d'intérêt collectif
14:07en plus de l'intérêt patrimonial du dirigeant
14:09qui peut réinvestir en brut
14:11et qui donc va normalement
14:12prendre ses risques en brut
14:13et donc espérer son gain en brut
14:15Si cette taxe vient simplement
14:18corriger certains abus
14:19qui étaient déjà des abus avant
14:21et qui de toute façon étaient déjà
14:22dans le viseur de l'administration fiscale avant
14:24est-ce que ça change la stratégie
14:27qu'on peut avoir vis-à-vis d'une holding patrimoniale
14:29aujourd'hui
14:29ou finalement ça reste un outil intéressant ?
14:33En fait ça alors
14:34évidemment la holding reste un incontournable
14:37de la stratégie patrimoniale
14:38on pourra parler des cas
14:39c'est très simple
14:40dès lors que mon outil de travail
14:41les parts que je possède dans mon outil de travail
14:43sont susceptibles d'avoir un fonds de commerce
14:45qui vaudra quelque chose
14:46une fois que je ne m'en occupe plus
14:48évidemment
14:49apporter ses titres à l'intérieur d'une holding
14:50pas seulement pour la remontée des dividendes
14:52mais aussi pour préparer une session
14:54un passage de dirigeant privilégié
14:56à un passage de consommateur super épanoui
14:59appelez ça comme vous voulez
15:00évidemment
15:01c'est une mine d'ingénierie
15:02avec ou sans pacte du treil
15:05avec des donations en démembrement
15:07qui permettent d'anticiper
15:07sur l'accroissement de valeur
15:08de l'outil de travail
15:09avant qu'il devienne
15:12ce patrimoine
15:12bien sûr
15:13on le convertisse en patrimoine personnel
15:14donc rien ne change
15:15dans l'intérêt massif
15:17de l'utilisation de l'outil holding
15:19pour des entrepreneurs
15:20propriétaires ou copropriétaires
15:21de leur outil de travail
15:22et qui ont du succès
15:23ça c'est important
15:24en revanche
15:25et je vais jusqu'au bout sur le truc
15:27les petits malins
15:28qui s'étaient mis leur bateau
15:29à l'intérieur de leur holding
15:31en se le mettant à disposition gratuite
15:32pour le financer en brut
15:33bon ben là on est typique
15:34je ne vais pas prononcer un gros mot
15:36d'abus de biens sociaux
15:37mais on est typique dans la dépense personnelle
15:39qu'on fait avec un outil de travail
15:40à l'impôt sur les sociétés
15:41et ça c'est évidemment condamnable
15:43et c'est normal
15:44que la réglementation
15:45ait corrigé ça
15:46et donc il y a des gens
15:47qui d'ici au 31-12-2026
15:49sont en train d'opérer
15:49et c'est tant mieux
15:50des opérations d'extraction
15:52en urgence
15:53des choses sur lesquelles
15:54ils ont exagéré
15:55et ça va moraliser un peu tout ça
15:56c'est parfait
15:57rien ne change
15:58mais tout de même
15:59Guillaume Jouvin
15:59on a parlé de la taxe sur les holdings
16:01il y a un resserrement
16:03du pacte d'Utreil
16:04on a des réinvestissements
16:06renforcés
16:07en ce qui concerne
16:08la porcession
16:09est-ce que c'est de nature
16:11à
16:12je repose encore cette question
16:13mais est-ce que c'est de nature
16:14à inquiéter sur la stratégie
16:15holding en 2026
16:16et sur les années à venir
16:18si jamais on voit
16:19que la tendance continue
16:20d'un point de vue politique
16:21en tout cas sur la stratégie
16:23holding
16:23on a quand même
16:24on parlait de la remontée
16:25de dividendes
16:26on a eu une augmentation
16:27encore de l'imposition
16:28sur la distribution de dividendes
16:29à titre personnel
16:30la flat tax
16:31qui était de 30%
16:32depuis 2018
16:34est passée à 31,4%
16:36cette année
16:37avec une augmentation
16:38de la CAG
16:39de 1,4%
16:43donc la
16:4438,6%
16:45si on compte
16:45la CEHR
16:46et la CDHR
16:47donc on est quand même
16:49là
16:50effectivement
16:51on est donc
16:52entre
16:5230
16:53on peut potentiellement
16:56monter
16:57effectivement
16:57à 38,4%
17:0137,2%
17:0336%
17:0438,6%
17:05bon
17:05on donnera les chiffres
17:06donc en tout cas
17:10effectivement
17:10cette augmentation
17:11de la taxation
17:11du dividende
17:14renforce en tout cas
17:15l'attrait
17:15de la holding
17:16en tout cas justement
17:18renforce l'attrait
17:19de la holding
17:19pour réinvestir
17:20ce dividende
17:22dans l'économie réelle
17:23dans des investissements
17:25productifs
17:25sans avoir
17:26la ponction
17:29de 30 ans
17:29l'augmentation
17:30de la taxation
17:31du dividende
17:32pour les particuliers
17:33renforce l'attrait
17:34de la holding
17:34alors que la holding
17:35est attaquée
17:37elle aussi
17:38mais en comparaison
17:39de ce qui existe à côté
17:40la holding reste intéressante
17:41tout à fait
17:42c'est tout à fait paradoxal
17:43mais c'est la situation actuelle
17:44et tu parlais Nicolas
17:46donc de
17:47de l'apport
17:48à une holding
17:49préalablement
17:49à une vente
17:50et du dispositif
17:51qu'on appelle
17:51le 150 0 PTR
17:53qui a été
17:53légèrement raboté
17:54bien sûr
17:55l'idée c'est de se dire
17:55je suis un créateur
17:56d'entreprise
17:57je voudrais
17:58céder mon entreprise
18:00et recréer
18:01un nouvel outil professionnel
18:02ou un outil d'investissement
18:04là à ce moment là
18:05soit on le fait personnellement
18:07on paie l'impôt de plus-value
18:08qui a encore augmenté
18:09avec l'augmentation
18:10de la CSG
18:12soit au contraire
18:12j'apporte à une holding
18:13juste avant la vente
18:14je réinvestis
18:16sans passer par le
18:17frottement fiscal impôt
18:18mais j'ai une condition
18:19c'est que je dois réinvestir
18:21auparavant
18:2160% du prix
18:22dans un délai de deux ans
18:24dorénavant
18:2570%
18:25bien sûr
18:26dans un délai un petit peu
18:27plus long de trois ans
18:27mais la contrainte de réinvestissement
18:29est quand même importante
18:30sachant que le réinvestissement
18:31doit être dans l'économie
18:32réelle
18:33et que les
18:34tous les investissements immobiliers
18:35ont été exclus
18:36donc c'est vraiment 70%
18:38de réinvestissement
18:39hors immobilier
18:40oui bien sûr
18:41et donc pour éviter
18:43par contre cette contrainte
18:44de réinvestissement
18:45parce que l'état
18:46quand même vous dit
18:47il faut réinvestir
18:47tout de suite
18:48vite
18:49et dans certains secteurs
18:50il est toujours possible
18:51de créer une holding
18:52le plus tôt possible
18:53et en créant cette holding
18:55par exemple dès le départ
18:56dès lors que le chef d'entreprise
18:58conserve sa holding
18:59et ses titres
19:00durant trois ans
19:01il n'y aura pas
19:02de contrainte de réinvestissement
19:04lors de la session
19:05d'accord parce qu'on a conservé
19:06les titres dans la holding
19:07exactement
19:08donc en fait
19:08suffisamment longtemps
19:09suffisamment longtemps
19:10bien sûr
19:11voilà donc en fait
19:11en durcissant
19:12les conditions du réinvestissement
19:15on arrive à une situation
19:16où on se dit
19:16finalement je vais anticiper
19:18la constitution de ma holding
19:18et on renforce encore
19:20l'intérêt de créer une holding
19:21Jérôme Dédéan finalement
19:22ça renforce l'intérêt
19:24c'est du bon sens paysan
19:25et au fond
19:26la holding ne sert à rien
19:28si j'ai besoin
19:29de ce que produit
19:30mon outil de travail
19:30comme valeur
19:31pour vivre
19:31pourquoi ?
19:32parce que j'aurais beau
19:33le stocker dans la holding
19:34il faudrait bien que je le sorte
19:35pour vivre avec
19:35et donc je serai taxé
19:37et c'est normal
19:37en revanche
19:38elle a une grosse utilité
19:39pour tout ce qui excède
19:41tout ce qui dépasse
19:42le besoin de train de vie
19:43de l'entrepreneur
19:44par rapport à son succès
19:44et qui permet de réinvestir
19:46dans l'économie réelle
19:47ce produit là
19:48avec moins de frottement
19:49à l'instant T
19:50donc plus d'investissement productif
19:52et le jour où
19:53il décide de le monétiser
19:54pour le consommer
19:55à ce moment là
19:55il sera taxé
19:56tout à fait légitimement
19:57et normalement
19:58donc c'est une grosse valeur
19:59pour l'économie
19:59c'est ça qu'on fait
20:00et c'est pas parce qu'on a
20:01un peu durci
20:02ou allongé les conditions
20:03en fait on est dans le temps long
20:05quand on est un entrepreneur
20:06on est dans le temps
20:07de la consommation
20:08pour ce dont on a besoin
20:09pour vivre
20:09et dans le temps long
20:10d'investissement
20:10il est normal
20:11qu'on accorde ce temps long
20:13avec moins de frottement
20:14tant qu'on ne décide pas
20:15de monétiser
20:16et de consommer
20:16mais alors justement
20:17on est dans le temps long
20:18on voit les questionnements
20:19sur la loi de finances 2026
20:20on peut anticiper
20:21les questionnements
20:22qui vont être sur la loi de finances 2027
20:23dans un an
20:24est-ce que la holding
20:25va être
20:26on n'a pas de boule de cristal
20:27mais est-ce que les remises en cause
20:28de ce type de régime
20:30peuvent inquiéter
20:31ceux qui veulent créer une holding
20:32aujourd'hui ?
20:33alors en fait
20:33avant de répondre à cette question
20:34je voudrais juste rajouter un truc
20:36c'est que si on détient
20:36les titres de son outil de travail
20:38depuis avant 2018
20:39d'accord
20:40on a des abattements
20:41on a encore
20:41on bénéficie encore d'abattements
20:42pour durée de détention renforcée
20:44qui peuvent être beaucoup plus avantageux
20:46que le moindre frottement fiscal
20:48avec rapport à holding
20:49donc là il faut bien se poser la question
20:50de ne pas tout mettre dans sa holding
20:51pour bien conserver cet avantage
20:53notamment sur
20:53après par exemple
20:54une cession de son entreprise
20:56ce qu'on va vouloir consommer immédiatement
20:57pour amortir ses crédits immobiliers
20:58payer les études des enfants
20:59enfin tous les problèmes normaux
21:01de citoyens
21:02qu'ont les entrepreneurs
21:03et les entrepreneurs de notre pays
21:05ensuite
21:05évidemment Nicolas
21:07si on avait tous
21:08la boule de cristal
21:09qui nous permet de savoir
21:10comment la réglementation va évoluer
21:11on serait tous immensément riches
21:12parce qu'on prendrait
21:13les bons paris
21:14les bons paris d'investissement
21:16les bons paris fiscaux
21:17etc
21:17il y a eu un gros débat
21:19au moment de la préparation
21:21de cette loi de finances 2026
21:22qui est finalement retombée
21:23je pense que Guillaume sera d'accord avec moi
21:25la tartine est retombée
21:26plutôt du bon côté
21:28compte tenu du concours Lépine
21:30de l'aberration marxiste
21:34sur les abus prétendus des patrons
21:36alors qu'il s'agit
21:37encore une fois
21:38avec un véhicule holding
21:39de différer l'impôt
21:40pour permettre d'investir plus
21:42dans des points de PIB
21:44marchands taxables
21:45donc c'est vraiment ça
21:46l'intérêt de la holding
21:47c'est une spécificité
21:48qu'on a la chance d'avoir
21:50et qui peut-être
21:51permet de limiter
21:52la désindustrialisation
21:54de notre pays
21:56ou d'en amortir
21:57les conséquences
21:58donc il faut absolument
21:59préserver cet outil là
22:01on a mis des mesures anti-abus
22:02j'espère que ça n'ira pas plus loin
22:03évidemment
22:03j'appelle ça de mes voeux
22:04à la fois comme entrepreneur
22:05et comme spécialiste du sujet
22:07je ne peux pas le garantir
22:08ça reste une stratégie
22:10ça reste la stratégie
22:11à favoriser aujourd'hui
22:12on ne peut pas
22:13faire l'économie
22:14d'une holding
22:15si jamais
22:16on est un entrepreneur
22:17et que l'outil de travail
22:18opérationnel qu'on a créé
22:19commence à distribuer
22:21plus que ses besoins de revenus
22:22d'une part
22:23et ou peut valoir quelque chose
22:25le jour où on applique
22:25son scénario de transmission
22:26qu'il soit intrafamilial
22:28qu'il soit cession
22:29à un industriel
22:30ami et néanmoins concurrent
22:31qu'il soit cession
22:33en plusieurs étapes
22:34avec des fonds d'investissement
22:35LBO avec son équipe
22:36la holding est un outil
22:38incontournable
22:38de la stratégie
22:39du chef d'entreprise
22:40qui réussit
22:41Merci messieurs
22:41Guillaume
22:42je vous voyais
22:43acquiescer également
22:44c'est ce que vous disiez aussi
22:44que ça restait un incontournable
22:45cette holding
22:46à l'heure actuelle
22:48Guillaume Jouvin
22:48directeur de l'ingénierie patrimoniale
22:50de Bray de Banque Privée
22:51Jérôme Dédéan
22:51associé de mon partenaire patrimoine
22:53on se retrouve nous
22:53tout de suite
22:54dans l'œil de l'expert
22:58Est-il possible de sortir
23:00de la trésorerie
23:01de sa holding
23:02sans friction fiscale
23:03voilà le sujet
23:04qui va nous animer
23:05à présent
23:05dans l'œil de l'expert
23:06et pour en parler
23:06nous avons le plaisir
23:07d'accueillir Pierre-Louis Bonny
23:08bonjour Pierre-Louis
23:09Bonjour Nicolas
23:10Merci d'être avec nous
23:11vous êtes président
23:11de Montparnasse
23:12gestion privée
23:13alors aujourd'hui
23:14c'est vrai
23:14qu'il est toujours compliqué
23:15de sortir
23:16de la trésorerie
23:18de sa holding
23:18Oui tout à fait
23:19enfin aujourd'hui
23:20on a un vrai paradoxe
23:21c'est qu'on a des dirigeants
23:22en fait qui ont des sociétés
23:23qui sont riches
23:24et par contre
23:24eux qui le sont beaucoup moins
23:25à titre personnel
23:27donc on le voit
23:28parce que
23:28en gros
23:29pour sortir du cash
23:30de la holding
23:31la première option
23:32ça va être la flat tax
23:34malheureusement
23:34aujourd'hui
23:34depuis la nouvelle loi de finances
23:35on parle de 31,4%
23:37ce qui est vraiment
23:38trop important
23:39excusez-moi
23:40bien sûr
23:40la deuxième option
23:41ça va être du coup
23:42de se verser une rémunération
23:43mais dans ce cas-là
23:43il va devoir payer
23:44des charges sociales
23:44plus du coup
23:45souvent l'impôt sur le revenu
23:46donc à peu près 50%
23:47va être prélevé
23:49et la troisième option
23:50en général
23:50ce qu'il choisit le dirigeant
23:51c'est le laisser
23:52dans la holding
23:53et du coup
23:54c'est l'inflation
23:54qui va éroder complètement
23:55le capital
23:56et ça veut dire
23:57qu'on fait le choix
23:58de laisser dormir
23:59finalement sa trésorerie
24:00dans sa holding
24:01est-ce qu'il n'existe pas
24:01des solutions
24:02qui permettent quand même
24:03sans friction fiscale
24:05ou avec une moindre friction fiscale
24:06de sortir de l'argent
24:08via des investissements
24:09par exemple ?
24:10tout à fait
24:11ce que je voulais vous parler
24:12aujourd'hui
24:12c'était le démembrant
24:14de la SCPI
24:14d'accord
24:14en gros
24:15qu'est-ce qu'on va faire
24:17le dirigeant va acheter
24:18conjointement
24:19avec son entreprise
24:20des parts de SCPI
24:21il va pouvoir du coup transférer
24:23une partie de son patrimoine privé
24:25enfin personnel
24:25pardon
24:25vers son patrimoine privé
24:26d'accord
24:27c'est vraiment cette jonction
24:29professionnel vers privé plutôt
24:30exactement
24:30du professionnel
24:32pardon vers le privé
24:32ok d'accord
24:33et alors comment ça fonctionne ?
24:35alors du coup
24:35c'est en fait
24:36c'est du démembrement
24:37donc on va du coup
24:38on va diviser l'acte d'achat
24:39en deux
24:40d'accord
24:40donc la nuit propriété
24:42et l'usufruit
24:43d'une SCPI
24:44exactement
24:44d'accord
24:44on va partir en général
24:45sur dix ans
24:46ok
24:46donc la société va acheter
24:48donc l'usufruit
24:49donc c'est le fait
24:50de percevoir des loyers
24:51sur dix ans
24:51d'accord
24:52elles veulent bien
24:52elles récupérer les loyers
24:53d'accord
24:54et le dirigeant lui
24:55du coup va acheter
24:56la nuit propriété
24:56ok
24:57donc avec une décote
24:58sur ses fonds propres
24:59tout à fait
25:00d'accord
25:00avec son patrimoine perso
25:01avec une décote
25:02et au terme des dix ans
25:03du coup il va récupérer
25:04l'intégralité
25:05de la pleine propriété
25:06de la SCPI
25:07d'accord
25:08donc sans fiscalité supplémentaire
25:09et ça veut dire
25:10qu'au bout de dix ans
25:11il continuera à toucher
25:11les loyers
25:12par exemple
25:13les revenus de la SCPI
25:14d'accord
25:15vu qu'il a une décote
25:16au moment de l'achat
25:17au bout de dix ans
25:17il y a la pleine propriété
25:18donc l'intégralité
25:20des loyers
25:20donc ça veut dire
25:21qu'on divise l'investissement
25:22pendant la durée
25:23donc mettons les dix ans
25:24pour l'exemple
25:25pendant la durée
25:26de détention
25:28et au bout des dix ans
25:29c'est le dirigeant
25:30qui avait la nuit propriété
25:31qui récupère
25:32l'intégralité
25:33de la propriété
25:34et qui peut ensuite
25:34décider de garder
25:35ou non son investissement
25:37donc après il est libre
25:39enfin il a du coup
25:39l'intégralité des droits
25:41sur cette SCPI
25:42c'est légal ?
25:44alors c'est légal
25:45ce qui fait très attention
25:46c'est l'abus de droit
25:47d'accord
25:48le fisc va vraiment vérifier
25:50du coup la réalité économique
25:51du montage
25:52d'accord
25:53comment répartir finalement
25:54cette nuit propriété
25:55et cette usufruit
25:56et donc il faut vraiment
25:57être très bien accompagné
25:58parce qu'il y a régulièrement
25:59des redressements
26:01qui sont appliqués
26:01sur ce type de montage
26:02d'accord
26:03et ça veut dire quoi
26:04la réalité économique
26:04ça veut dire que
26:05tout le monde ne peut pas le faire
26:06ou ?
26:06en fait ça veut dire
26:07que si la clé de répartition
26:10elle est trop désavantageuse
26:11par exemple pour la société
26:12le fisc va se dire
26:13mais du coup
26:13ce montage là
26:14il n'a pas de réalité économique
26:15d'accord
26:16il ne faut pas investir
26:17toute la trésorerie
26:18de sa holding
26:19par exemple
26:20qui serait juste un moyen
26:21détourné
26:21de la faire sortir
26:22il ne faut pas que ce soit
26:22au détriment de la société
26:23d'accord
26:24il ne faut pas que ce soit
26:24au détriment de la société
26:25quel avantage ça a
26:26par rapport à un dividende classique
26:28de faire ce type d'investissement
26:30alors le premier
26:31c'est qu'en fait
26:31vous avez beaucoup
26:32le papier de flat tax
26:33oui bien sûr
26:34donc pour le dirigeant
26:36vous récupérez du coup
26:37du cash
26:38sans payer de flat tax
26:39supplémentaire
26:39sans payer d'impôt
26:41sur la plus-value
26:42parce qu'on a expliqué
26:43que finalement
26:44c'était le démembrement
26:44qui permet de récupérer
26:45l'intégrité sans impôt
26:46supplémentaire
26:47d'accord
26:47même après les 10 ans ?
26:49donc en fait
26:50vous avez complètement
26:51éludé l'impôt
26:52au terme des 10 ans
26:55du montage
26:56d'accord
26:56du montage
26:57mais de l'investissement aussi
26:58parce qu'en fait
26:58pendant 10 ans
26:59on a investi
27:00dans des sociétés
27:01qui ont généré des revenus
27:02on est fiscalisé quand même
27:03sur les revenus de la SCPI
27:04à partir de 10 ans évidemment
27:05on est fiscalisé
27:06d'accord
27:07quand on récupère
27:07ah oui
27:08je voulais vous dire aussi
27:09pour le dirigeant
27:09ce qui est hyper intéressant
27:10c'est que la société
27:11elle va pouvoir amortir
27:12l'usufruit
27:13d'accord
27:14donc en fait
27:14elle va pouvoir avoir une charge
27:15qui va réduire son impôt
27:16sur les sociétés
27:17donc c'est aussi
27:18très intéressant pour la société
27:19parce que du coup
27:20elle va avoir payé moins d'IS
27:21en faisant ce montage là
27:23un montage où
27:23il vaut mieux être accompagné
27:25si je comprends bien
27:25pour rester dans les règles
27:28merci beaucoup
27:30Pierre-Louis Bodine
27:30de nous avoir accompagné
27:31je rappelle que vous êtes président
27:32de Montparnasse Gestion Privée
27:33merci beaucoup
27:34merci beaucoup
27:34et quant à nous
27:35on se retrouve très vite
27:36sur Be Smart for Change
27:48merci à tous
27:49merci à tous
27:49merci à tous
27:50merci à tous
27:50merci à tous
27:50merci à tous
Commentaires