00:00Bien dans mon immeuble, avec Loiselet et Dégremont présente
00:04Sud Radio, les incontournables de la copropriété, Thomas Binet.
00:09Nous sommes avec notre consultant Philippe Loiselet, patron de Loiselet et Dégremont,
00:13qui nous informe tous les vendredis soirs sur l'ensemble des sujets liés à la copropriété.
00:17Et on va aborder aujourd'hui un sujet relativement méconnu,
00:20comment changer la répartition des charges de copropriété.
00:23Bonsoir Philippe Loiselet.
00:24Bonsoir Thomas Binet.
00:25Philippe, pourquoi la modification de la répartition des charges
00:28est-elle un sujet aussi sensible dans la vie des copropriétés ?
00:32Eh bien tout simplement parce que cela touche directement au portefeuille des copropriétaires.
00:36Dans une copropriété, les charges sont réparties selon des clés ou grilles de répartition
00:41définies dans le règlement de copropriété.
00:44Or ces clés ont parfois été établies il y a plusieurs dizaines d'années
00:47et ne correspondent plus toujours aux usages actuels.
00:50Certains copropriétaires ont alors le sentiment de payer plus qu'ils le devraient.
00:54Le sentiment inverse est, il faut bien le dire, beaucoup plus rare.
00:58On imagine bien. La loi autorise-t-elle facilement la modification de ces clés de charge ?
01:03Non, et c'est volontaire.
01:05La loi de 1965 et la jurisprudence encadrent strictement cette possibilité.
01:11Deux situations seulement permettent une modification.
01:14Soit il existe une erreur manifeste dans le règlement de copropriété,
01:18soit l'usage réel d'un service ou d'un équipement est très différent de ce que prévoit la clé
01:23actuelle.
01:23Alors qu'entend-on par erreur manifeste ?
01:26Par exemple, une surface de lot mal calculée, une erreur de tantième
01:30ou une incohérence évidente dans la rédaction du règlement.
01:33Ce sont des erreurs objectives, vérifiables et non des appréciations personnelles.
01:37Et le second cas concerne donc l'usage réel des équipements ?
01:40Exactement. La loi prévoit que les charges doivent être réparties
01:44en fonction de l'utilité que chaque lot retire d'un service collectif.
01:47Si un copropriétaire ne retire aucune utilité d'un équipement, il ne doit pas y contribuer.
01:53Mais l'utilité peut-elle être parfois considérée comme subjective ?
01:57Justement non. L'absence d'utilité doit être objective et démontrable.
02:02Un exemple classique, l'ascenseur pour un lot situé au rez-de-chaussée.
02:05En revanche, dire « je n'utilise jamais » n'est pas un argument recevable juridiquement.
02:09Et concrètement, comment engage-t-on une démarche de modification des charges ?
02:13Tout commence par une demande formelle émanant d'un copropriétaire, de plusieurs copropriétaires ou du syndic,
02:19visant à inscrire la question à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale.
02:22Donc cette demande doit être étayée ?
02:24Absolument. On fait généralement appel à un géomètre expert ou à un notaire
02:28qui analyse le règlement de copropriété existant et propose une nouvelle répartition conforme à la loi et à l'usage
02:35réel.
02:36Ce rapport technique est essentiel car il apporte une base objective au débat.
02:40Quelle majorité est nécessaire pour faire adopter cette modification, Philippe ?
02:44En principe, il faut la double majorité de l'article 26 de la loi de 65.
02:48La majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
02:53C'est une majorité lourde car on touche à un élément fondamental du règlement de copropriété.
02:58Existe-t-il des exceptions à cette règle ?
03:00Oui. Lorsque la modification résulte d'une erreur matérielle avérée,
03:04le juge peut imposer la correction même sans vote favorable en Assemblée Générale.
03:07Et si la majorité requise n'est pas atteinte en Assemblée ?
03:10Le copropriétaire qui s'estime lésé peut saisir le tribunal.
03:14Le juge peut alors modifier la clé de répartition à condition que la preuve de l'erreur
03:18ou de l'inadéquation soit claire et établie.
03:22Mais c'est une procédure longue, coûteuse et souvent conflictuelle.
03:26Alors quel conseil pratique donneriez-vous à quelqu'un qui envisage cette démarche ?
03:30Trois conseils essentiels.
03:32D'abord, constituer un dossier technique solide.
03:34Sans expertise, la démarche a peu de chances d'aboutir.
03:38Ensuite, expliquer clairement la situation aux autres copropriétaires avec des exemples concrets.
03:44Enfin, rechercher le consensus en amont de l'Assemblée,
03:47car ce type de décision se gagne par la pédagogie, pas par l'affrontement.
03:51Alors observe-t-on aujourd'hui, Philippe, davantage de demandes de révision des charges ?
03:56Pas nécessairement davantage, mais les copropriétaires sont plus attentifs à ces sujets.
04:00Les immeubles vieillissent, les usages évoluent et certaines situations deviennent plus visibles.
04:06C'est notamment le cas dans les immeubles mixtes, avec des commerces et des logements,
04:10ou après des travaux importants, comme l'installation d'un ascenseur.
04:14Dans tous les cas, la révision des charges doit rester une démarche exceptionnelle,
04:18justifiée et bien préparée, car elle touche à l'équilibre financier
04:21et à la cohésion même de la copropriété.
04:24Merci Philippe, et on vous retrouve vendredi prochain pour un autre numéro
04:27d'Osez investir les incontournables de la copropriété.
04:29Et pour ce qui me concerne, je vous donne rendez-vous dimanche matin, 9h25,
04:33sur Sud Radio, dans la matinale week-end.
04:35Sud Radio, les incontournables de la copropriété,
04:40Thomas Binet.
04:41Avec Loiselet et Dégremont, bien dans mon immeuble.
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