00:00Trade Republic, la banque pour mieux dépenser, épargner et investir présente
00:06Sud Radio, les incontournables de l'argent, Thomas Binet.
00:12Bienvenue dans ce nouvel épisode d'Osez Investir, les incontournables de l'argent.
00:15Je suis ce soir accompagné de Mathias Bassino, porte-parole de la Néobanque Trade Republic.
00:20Bonsoir Mathias.
00:21Bonsoir Thomas.
00:22Mathias, on va parler d'immobilier locatif, le vieux rêve français qui passe de génération en génération.
00:28Alors Mathias, c'est quoi les erreurs les plus fréquentes que les gens font dans l'immobilier locatif justement ?
00:34Alors c'est vrai que c'est un phénomène qui a pris une ampleur absolument considérable depuis une quinzaine d
00:39'années dans notre pays
00:40puisque au-delà de l'immobilier locatif classique, l'immobilier de courte durée, les locations de courte durée meublées se
00:47sont énormément développées
00:49et on a vu effectivement beaucoup d'erreurs être faites.
00:53La première, la plus importante, c'est de sous-estimer les coûts réels.
00:59Parce que quand on fait de l'immobilier locatif, la question qu'on se pose c'est le rendement.
01:04C'est-à-dire, combien vous dépensez pour être propriétaire du bien immobilier ?
01:09Combien le loyer que vous allez percevoir vous rapporte ?
01:11Quel rendement ça fait par rapport à l'investissement que vous avez consenti ?
01:15Mais il y a plein de coûts invisibles ou en tout cas de coûts que beaucoup de gens n'anticipent
01:21pas.
01:21Le plus évident, les frais de notaire. C'est 2 à 8% du prix selon l'ancienneté du bien.
01:26Oui, bien sûr.
01:26Mais aussi les frais d'agence potentiellement sur l'agent immobilier de 3 à 10% du bien.
01:32On a aussi les travaux de rénovation, les mises aux normes.
01:36On pense à l'électricité, au plomb, au termite, le DPE, les performances énergétiques.
01:42Et puis vous avez aussi les dépenses récurrentes dont il faut tenir compte.
01:47La taxe foncière, les charges de copropriété quand vous êtes en copropriété,
01:52l'assurance du propriétaire non occupant, les frais de gestion locative parfois,
01:57et puis bien sûr les risques de vacances locatives,
02:03c'est-à-dire les mois où vous n'avez pas de loyer parce qu'il n'y a pas
02:06de locataire.
02:07Enfin, l'entretien et les réparations à la charge du propriétaire,
02:11on peut compter jusqu'à 1 à 2% de la valeur du bien par an.
02:14Donc en fait, un bien qu'on a acheté 200 000 euros,
02:16il ne suffit pas de prendre 200 000 euros,
02:18de mettre le loyer qu'on va toucher dessus pour connaître la vraie rentabilité.
02:22Il faut tenir compte des frais initiaux, des travaux,
02:25des charges annuelles de l'ordre de 4 000 euros par an à peu près.
02:28Donc sans loyer suffisant, la rentabilité s'effondre.
02:32Donc c'est l'erreur principale qui est faite de sous-estimer les dépenses réelles.
02:38Frais indirects et frais directs, c'est ça qu'il faut prendre en considération.
02:41Vous avez raison Mathias.
02:42Mais alors, du coup, est-ce qu'on peut faire de l'immobilier locatif partout en fait ?
02:46Alors, c'est évidemment tout l'enjeu.
02:48Parfois des dispositifs fiscaux ces dernières décennies en France
02:52ont amené les gens à faire de l'immobilier locatif dans des mauvais endroits.
02:55Voilà, je n'ai pas besoin de le rappeler, c'est quelque chose qui était assez connu.
03:00La règle, c'est toujours l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement, c'est ça ?
03:03Et en fait, je dirais qu'aujourd'hui, on peut réfléchir à ça sous deux angles.
03:07D'abord, de choisir un emplacement où il va y avoir de la demande locative.
03:12Par exemple, une zone où vous avez une dynamique démographique,
03:16c'est-à-dire une ville qui attire des nouveaux habitants.
03:19Vous avez aussi la question des bassins d'emploi.
03:21Quand une activité se crée, se développe, ça crée de l'emploi, ça crée de l'attrait.
03:24Vous avez évidemment les universités.
03:27Donc tout ça, c'est des indicateurs d'endroits où vous avez le plus de chances d'avoir des locataires.
03:34Mais attention, il ne faut pas non plus choisir un endroit où il y a trop de concurrence, trop de
03:40compétition.
03:41Donc c'est vraiment essentiel l'endroit.
03:44Et de nos jours, il faut rajouter une autre dimension à l'emplacement.
03:48C'est la question de l'encadrement des loyers.
03:50Puisqu'il y a des villes où les loyers sont encadrés,
03:53ça peut limiter le rendement de votre investissement locatif.
03:55Donc c'est les trois vraiment critères à prendre en compte.
03:58Est-ce que je vais avoir beaucoup de concurrence ?
04:00Est-ce que je vais avoir de la demande ?
04:02Et est-ce que mes loyers seront encadrés ou non ?
04:04Alors effectivement, c'est beaucoup d'informations que vous avez délivré.
04:07Mais est-ce qu'il y a un ultime conseil, malgré tout,
04:08encore à apporter à nos éditrices et nos éditeurs,
04:11qui voudrait se lancer, et juste avant de faire ce grand saut,
04:14un conseil de votre part ?
04:16Il y a un conseil plus personnel, c'est qu'évidemment, il faut aimer ça.
04:20C'est-à-dire que c'est quand même mieux d'aimer et d'apprécier,
04:23entretenir un bien immobilier, faire des petits travaux,
04:26avoir une relation avec son locataire.
04:28Ça prend du temps, malgré tout.
04:29Donc il faut quand même aimer faire ça un minimum.
04:31Sinon, on est un propriétaire désagréable.
04:34On en a tous eu au moins un dans la vie.
04:36C'est pas formidable.
04:37Mais le vrai conseil qu'on peut donner, c'est surtout sans doute
04:40de regarder les garanties offertes par le locataire.
04:45Chaque année, vous avez 160 000 contentieux liés à un locataire
04:49qui ne paye pas.
04:50On estime en France que plus de 3% des loyers ne sont pas payés chaque année.
04:54Ça monte même à 6% pour les particuliers qui gèrent eux-mêmes les locations.
04:58Les procédures sont encore aujourd'hui assez difficiles
05:01pour récupérer les loyers à payer ou expulser quelqu'un
05:04qui ne paierait plus son loyer.
05:05Donc la garantie qui est proposée par le locataire
05:09est un élément absolument essentiel.
05:11Il existe aussi des dispositifs
05:13d'assurance sur les loyers
05:14qui peuvent être intéressants.
05:16Merci à vous Mathias.
05:17Avec toutes ces informations délivrées ce soir,
05:19on vous retrouve mardi prochain pour un autre numéro
05:21d'Osez investir les incontournables de l'argent.
05:23Et pour ce qui me concerne, je vous donne rendez-vous
05:25dès dimanche matin à 9h25
05:27sur Sud Radio.
05:28Sud Radio, les incontournables de l'argent.
05:33Tom Abinet.
05:34Avec Trade Republic,
05:36la banque pour mieux dépenser, épargner et investir.
Commentaires