- il y a 2 mois
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFN Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
00:08Et il est midi l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de l'actualité,
00:12les agriculteurs qui maintiennent la pression, gestion de l'épidémie de dermatose,
00:16signature à venir par Bruxelles de l'accord avec le Mercosur.
00:19Le Premier ministre tient en ce moment même une réunion de crise à Matignon avec les ministres
00:22et les préfets concernés par le mouvement de protestation, mobilisation qui se poursuit aujourd'hui
00:27avec plusieurs axes routiers et ferroviaires toujours bloqués dans de nombreuses régions et principalement dans le sud-ouest.
00:34En attendant, le sujet du jour à Bruxelles, c'est l'assouplissement de l'interdiction de vendre des voitures thermiques en Europe.
00:40Interdiction initialement prévue pour 2035, mais que la Commission s'apprête à alléger pour aider les constructeurs européens en crise.
00:47L'idée serait finalement d'imposer au secteur automobile un nouvel objectif de réduction de 90% des émissions de CO2.
00:54Enfin, au débat budgétaire, et c'est aujourd'hui que l'Assemblée nationale devrait, sauf surprise,
00:58définitivement adopter le budget de la Sécurité sociale.
01:01Texte qui va notamment acter la suspension de la réforme des retraites jusqu'en 2028.
01:06Hier, c'est le budget de l'État qui a été voté par les sénateurs.
01:09Texte qui devra encore passer par une commission mixte paritaire prévue ce vendredi.
01:14Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:21BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Claire Deroua.
01:25Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner et une demi-heure
01:30pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:32Et pas que, vous allez voir.
01:33Mais d'abord, le premier rendez-vous de cette séquence, vous en avez l'habitude,
01:37c'est le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers autour de l'immobilier.
01:41Mais aujourd'hui, on va célébrer l'amour fraternel.
01:44Oui, il peut exister.
01:46Et oui, emprunter entre frères et sœurs pour faire un investissement locatif.
01:50C'est possible, on verra ça dans quelques instants.
01:52Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:54Aujourd'hui, on ne va pas parler logement, justement.
01:56On va parler immobilier tertiaire, bureau, commerce, hôtellerie, logistique.
02:00Oui, on peut investir dans l'immobilier tertiaire quand on est particulier.
02:04Et attention, je vous promets, on ne parlera quasiment pas de SCPI.
02:07Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:11Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:15Et on est en ligne avec Alizé Lemaitre, directrice de l'agence Vous Financez du Havre.
02:20Bonjour, Alizé.
02:21Bonjour, Marie.
02:22Et je le disais en préambule, on va célébrer l'amour fraternel, Alizé,
02:27puisque vous allez nous raconter comment frères et sœurs,
02:29s'ils s'entendent correctement,
02:31peuvent avoir des projets communs dans l'investissement locatif.
02:34Eh bien oui, effectivement, c'est l'occasion de vous faire part d'un frais dossier
02:39chez Vous Financez au Havre, deux frères et sœurs qui, du coup, ont des projets d'investissement.
02:44Et ce premier projet d'investissement, ils ont choisi de le faire en tant qu'emprunteurs et co-emprunteurs.
02:49Donc du coup, pas de société de créer.
02:51C'est vraiment monsieur et madame qui achètent ce premier investissement locatif.
02:56Et d'ailleurs, ils en ont d'autres à revenir dans leur prochain projet.
02:59Mais c'est effectivement ce premier projet qui va les unir, en tout cas, sur cet investissement.
03:04Et comment la banque regarde ce type de dossier ?
03:07Parce qu'évidemment, j'imagine qu'elle ne le perçoit pas de la même manière qu'un couple.
03:11Alors effectivement, il va y avoir un regard sur chacun des emprunteurs.
03:15Monsieur va être regardé de sa situation aussi personnelle,
03:19s'il est marié, s'il est en union libre, etc.
03:22Et madame aussi.
03:23En l'occurrence, on va vraiment venir regarder chacune des situations,
03:27enfin de compte emprunteurs et co-emprunteurs.
03:29Et pour le coup, effectivement, la banque va demander à ce qu'on ouvre un compte en commun,
03:33que l'on vienne avoir ce prélèvement sur ce nouveau compte commun,
03:37un peu comme si on était en couple en fait.
03:39Mais on reste frères et sœurs.
03:40Et alors ma question, je ne sais pas si vous l'aviez anticipée,
03:44mais est-ce qu'une relation entre frères ou entre sœurs,
03:47ou entre frères et sœurs, elle est plus solide qu'une relation de couple ?
03:52Parce que ça aussi, j'imagine que ça joue dans le projet.
03:54– Alors, la banque ne me l'a pas questionnée, je dois l'admettre.
03:59– Eh bien, elle aurait dû.
04:00– Elle aurait dû, en tout cas moi je l'ai mise en avant,
04:03parce qu'effectivement, le regard bancaire,
04:06il est quand même un petit peu frilé sur ce genre de projet.
04:08La fraternité, voilà les liens depuis combien de temps,
04:11et effectivement, tout ça c'est quelque chose que j'ai dû argumenter en banque
04:13pour donner confiance en le partenaire bancaire,
04:15pour cet investissement en plus qui n'était pas anodin,
04:17puisqu'ils investissent sur ce premier projet, sur un grenier à rénover.
04:22Alors, on est sur un premier investissement assez abordable en termes de prix,
04:27mais il n'est quand même pas les moindres,
04:28ils achètent un grenier à 40 000 euros,
04:30et viennent faire une grosse rénovation dedans.
04:32Donc, pas de diagnostic énergétique, etc.
04:34Donc, au-delà de leur situation en plus de frères et sœurs,
04:37il y avait aussi le projet qui était à défendre pour s'assurer d'avoir un accord.
04:40– Il est tellement énorme qu'il peut y avoir bagarre en plus,
04:42pardon, je ne voudrais pas mettre le bazar dans leur relation, mais…
04:45– Monsieur a déjà un pied dans le bâtiment,
04:48alors je dirais que ça facilite peut-être un petit peu la chose quand même.
04:50Ça lui faisait moins peur.
04:52– Et juste une dernière question, Alizé,
04:54est-ce que ce type de projet immobilier en famille,
04:57pas nécessairement frères-sœurs, mais dont ces projets immobiliers-là,
05:01c'est régulier chez vous ?
05:02Est-ce que vous avez beaucoup de ce type de projet en famille ?
05:06– Alors, en famille, oui, c'est quelque chose qu'on a de façon récurrente,
05:10à croire qu'on fait plus confiance, effectivement,
05:12entre frères et sœurs qu'entre peut-être conjoints, je ne sais pas.
05:16Mais effectivement, la particularité qu'on avait,
05:18c'est qu'on n'avait pas de société de créé,
05:20on n'avait pas de SCI de créé pour cet achat,
05:22c'était vraiment un achat en nom propre.
05:24C'est là la petite particularité qui est un peu moins commun que l'habitude.
05:27– Et j'aurais pu le faire, typiquement, avec ma maman, par exemple.
05:30– Tout à fait, et j'ai déjà financé une maman et sa fille
05:33qui investissent en nom propre.
05:35– Je garde vos coordonnées, Alizé.
05:38– Avec grand plaisir.
05:39– Alizé le maître, directrice de l'agence,
05:40vous financez du Havre, si comme Alizé,
05:42vous avez des anecdotes, des témoignages terrain de vos métiers de l'immobilier,
05:46n'hésitez pas à nous écrire, on a une adresse mail,
05:48lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
05:52Allez, c'est l'heure du débat.
05:54– Les experts de l'IMO, le débat.
05:58– Et à mes côtés, Christophe Nadal, CEO du groupe MIMCO.
06:01Bonjour Christophe.
06:02– Bonjour Marie.
06:02– Et également avec nous, Gérald Proutot,
06:05directeur du développement de Pierre 1er et gestion.
06:07Bonjour Gérald.
06:08– Bonjour Marie.
06:09– Alors, je le disais, dans mon sommaire,
06:10on va essayer d'intéresser les investisseurs particuliers
06:15à l'immobilier tertiaire.
06:16Et on le fait assez souvent, le sketch sur les SCPI,
06:20mais justement là, on ne veut pas faire de la SCPI,
06:23on veut faire autre chose.
06:24Première question, de quoi on parle quand on parle immobilier tertiaire ?
06:27On va faire le plus simple possible.
06:28Dans quoi on peut investir en immobilier tertiaire aujourd'hui ?
06:32Gérald ?
06:33– Simplement, par exemple, du bureau, du commerce, de l'hôtellerie, voilà.
06:38Tous ces actifs, finalement, dans lesquels il va y avoir
06:42une activité professionnelle à l'intérieur.
06:44Donc, le champ est assez large, en fait, des entrepôts
06:47pour faire du stockage, par exemple.
06:49– Et pourquoi j'aurais envie, moi, en particulier,
06:51d'investir dans cet immobilier tertiaire,
06:53plutôt que dans le classique logement, par exemple ?
06:56– Alors bien, souvent, les taux de rendement immobilier,
06:58en fait, qui vont être proposés, en fait,
07:00qui seront généralement supérieurs au taux de rendement
07:02qu'on peut trouver dans l'immobilier dit logement,
07:06qu'il soit vide ou meublé.
07:08– Christophe, c'est juste la quête du logement
07:10qui doit m'orienter, la quête du rendement, pas facile,
07:13qui doit m'orienter davantage vers le tertiaire ?
07:15– Oui, effectivement, la performance, le rendement
07:18peut être un des facteurs qui permet la sélection
07:20aux investisseurs de se diriger sur l'immobilier tertiaire.
07:24Il y a également, sur des stratégies alternatives,
07:26avec des véhicules d'investissement type FIA ou Club Deal, par exemple.
07:29– C'est quoi, c'est quoi ? Vous me dites FIA ?
07:31– FIA, ce sont des fonds d'investissement alternatifs,
07:34des fonds dédiés pour des investisseurs plus privés,
07:38non institutionnels, accessibles à partir de 100 000 euros,
07:4110 000 euros, ça dépend de certaines stratégies.
07:42– Ah, c'est pas pareil, 100 000 ou 10 000, quand même ?
07:44– Oui, c'est vrai.
07:45D'ailleurs, il y a un nouveau cadre réglementaire aujourd'hui
07:47qui est l'Altif 2.0.
07:49– L'Altif 2.0 ?
07:50– L'Altif 2.0.
07:52Un nouveau cadre réglementaire mis en place par l'ESMA,
07:55l'Autorité des marchés européens,
07:58qui donne accès à des stratégies alternatives aux particuliers.
08:02– Ça veut dire quoi, concrètement ?
08:04Il y avait des stratégies que je ne pouvais pas, moi,
08:08emprunter en tant qu'investisseur particulier,
08:10et quelles sont-elles ?
08:11– Qui étaient plus difficilement accessibles,
08:13avec des tickets à 100 000 euros.
08:14Tout le monde ne peut pas se permettre
08:16de mettre un ticket d'investissement à 100 000 euros.
08:18– Et aujourd'hui, avec ce nouveau cadre réglementaire,
08:21de nouveaux fonds professionnels,
08:23des nouveaux fonds professionnels
08:24dites sur des stratégies alternatives,
08:26sont accessibles avec des tickets moindres.
08:28– Et donc là, vous me disiez, à partir de 10 000 euros, quoi ?
08:30– 10 000 euros, 5 000 euros, même 1 000 euros.
08:32Ce sont des nouveaux fonds pro
08:33qui vont pouvoir émerger dans les prochaines années.
08:35– Mais je disais, ma promesse,
08:36c'était qu'on ne parlerait pas des SCPI.
08:38Ce n'est pas à peu près la même chose que des SCPI,
08:40ce que vous êtes en train de me vendre, messieurs ?
08:41– Non, non, non, ce n'est pas exactement la même chose.
08:42Alors, juste pour dire un mot quand même des SCPI,
08:45puisque les SCPI, c'est ce que la plupart des investisseurs
08:47connaissent aujourd'hui, particuliers et autres,
08:49la pierre-papier, c'est ce qu'on connaît déjà
08:52depuis une bonne trentaine d'années en France.
08:54Et la réglementation, effectivement, ce que disait Christophe,
08:57a permis d'élargir le champ du possible,
08:59la SCPI étant plutôt un véhicule de détention d'immobilier long terme
09:02et qui a aussi cet avantage de distribuer des revenus régulièrement.
09:06– Oui.
09:07– Aujourd'hui, les supports d'investissement,
09:09dont parle Christophe,
09:10sont des supports qui vont pouvoir permettre
09:12d'avoir des stratégies différentes, plus court terme,
09:14c'est-à-dire je vais avoir une détention plus courte de l'actif.
09:16– Ça veut dire quoi, plus courte ?
09:18– Par exemple, 3 ans, 4 ans, 5 ans, voilà.
09:20Par exemple, j'achète un bien immobilier et je le revends,
09:22ce qu'on appelle des opérations marchands de biens, par exemple.
09:25On peut aussi aller sur des secteurs, par exemple,
09:27financer la promotion immobilière.
09:29Donc, on peut partir sur des horizons plus courts
09:32qu'un horizon long terme, comme serait celui, par exemple, de la SCPI,
09:36et avec des montants inférieurs à ce qu'on a connu par le passé.
09:39Donc, c'est à la fois la réglementation et l'innovation aussi
09:41des acteurs de marché qui ont permis progressivement
09:44d'offrir un panel beaucoup plus large en termes de solutions.
09:46– Mais là, très concrètement, ça veut dire quoi ?
09:48Moi, admettons que j'ai 10 000 euros à investir,
09:5015 000 euros à investir, et que je vous appelle,
09:53vous allez me dire, il faut mettre ton argent dans quoi, Marie ?
09:55C'est quoi le conseil, en fait ?
09:57Qui je vais appeler ? Où est-ce que je vais me renseigner ?
10:00– Aujourd'hui, c'est vrai qu'il y a de nombreuses plateformes
10:03d'investissement qui proposent des solutions différentes,
10:07c'est varié, la technologie permet d'offrir cet accès aux particuliers,
10:12et aujourd'hui, de plus en plus de solutions, comme disait Gérald,
10:16grâce aux acteurs qui innovent et se servent du cadre réglementaire,
10:19permettent d'offrir l'accès à des club deal, par exemple,
10:22des club deal avec des actifs immobiliers
10:24normalement réservés à des institutionnels.
10:26– Mais là, c'est très ciblé, le club deal,
10:27ça veut dire que je vais financer un projet en tant que tel, on est d'accord ?
10:30Vous pouvez financer un projet, alors il est toujours conseillé de diversifier,
10:34ça c'est clair, si vous avez une enveloppe de 10 000 euros,
10:36il vaut mieux essayer de la splitter en plusieurs investissements,
10:40et aujourd'hui, vous avez accès, vous avez la possibilité d'investir
10:44dans des actifs normalement réservés aux acteurs institutionnels,
10:47comme récemment, nous avons réalisé une opération Notre-Dame-des-Victoires,
10:50Place de la Bourse, l'ancienne Banque de France,
10:54et on ouvre le tour de table à côté d'investisseurs institutionnels,
10:56on ouvre le tour de table à des investisseurs particuliers.
10:59– Ticket d'entrée ?
10:59– Ticket d'entrée de 10 000 euros,
11:01et qui pourrait être abaissé dans les années à venir sur d'autres investissements.
11:05– Et là aussi, c'est pareil, comme disait Gérald,
11:06je peux revendre assez rapidement ?
11:08– Alors non, la particularité de ce type d'opération,
11:12c'est qu'il faut rester investi jusqu'au terme de l'opération,
11:15ce sont des opérations dites valuades, création de valeur,
11:18et pendant cette phase de création de valeur,
11:21vous êtes en pleine restructuration ou développement,
11:23l'actif n'est pas liquide.
11:26Donc il faut prendre en considération ce paramètre-là,
11:29et bien être attentif aussi des risques,
11:31ce sont des actifs plus risqués que des actifs de rendement,
11:35que l'on trouve dans les SCPI.
11:36– Voilà, donc des actifs plus risqués,
11:38des maturités plus court terme,
11:40mais des performances bien au-delà de ce qu'on trouve en SCPI.
11:43– C'est quoi la performance, messieurs ?
11:45– Dans le marché aujourd'hui, on est entre 10 et 12%,
11:48c'est la moyenne de ce qu'on trouve sur les actifs de rendement.
11:49– Ça ressemble un peu au crowdfunding immobilier,
11:50tout ce dont on se parle là ?
11:51– Oui, d'une certaine façon, c'est un petit peu la même chose.
11:54Disons qu'aujourd'hui, le crowdfunding immobilier
11:56a principalement financé notamment des opérations de promotion immobilière,
12:00un secteur aujourd'hui qui est plutôt en difficulté.
12:01– Compliqué aujourd'hui, on va le dire.
12:02– Compliqué, mais c'est un petit peu la même logique.
12:05Alors le crowdfunding immobilier se faisait plutôt par des financements,
12:09ce qu'on appelait obligataires.
12:11Dans les solutions qu'on évoque,
12:13ça peut être aussi bien un financement obligataire,
12:15mais que de participer au capital d'une société.
12:18Donc je suis investisseur au capital d'une société.
12:20Effectivement, comme le disait Christophe,
12:21je vais devoir attendre le débouclage de l'opération.
12:24Donc il y a toujours un horizon d'investissement qui est recommandé,
12:27mais on peut supposer…
12:28– Mais on est quand même sur des 3, 4, 5 ans, pas plus quoi là.
12:32– Oui, entre 2 et 4 ans, oui, c'est la moyenne.
12:35– Exactement.
12:35– Donc c'est quand même assez court terme par rapport au SCPI
12:38qu'on conseille traditionnellement de garder au moins 8, 9 ans quoi,
12:41donc pour ne pas dire une dizaine d'années.
12:43– Ça ne répond pas totalement aux mêmes objectifs non plus.
12:45Comme je le disais tout à l'heure,
12:46la SCPI, on est plutôt là pour des gens
12:48qui ont besoin d'avoir un complément de revenu régulier.
12:50– Oui, mais c'est important de le redire et de…
12:51– Là, on va plutôt être sur une forme
12:52où on va essayer de valoriser son patrimoine
12:54en acceptant probablement un degré de risque supérieur.
12:58– Bon, alors si je veux investir Place des Victoires,
13:00j'appelle Christophe.
13:01Gérald, si je vous appelle ?
13:03– Alors nous, c'est pas Place des Victoires.
13:07– Dommage !
13:08– Mais en fait, on privilégie des secteurs d'activité
13:12plus que des actifs en tant que tels,
13:15même si on garde toujours en ligne de mire
13:17ce qu'on appelle aujourd'hui dans notre métier
13:18la réversibilité de l'actif.
13:20C'est-à-dire aujourd'hui, j'achète un actif, par exemple,
13:22je vais dire c'est des bureaux,
13:23demain, est-ce que je peux en faire autre chose que du bureau ?
13:25Est-ce que je peux en faire un hôtel,
13:27une résidence gérée, etc.
13:28Donc, si effectivement, vous venez nous voir,
13:31on aura des supports d'investissement
13:33probablement différents que ceux de Christophe,
13:35mais on va être sur d'autres, je dirais,
13:39spécialités ou expertises en termes de secteur d'activité.
13:42Donc, nous, à titre d'exemple, ça va être l'alimentaire.
13:45Dans l'alimentaire, on va aussi retrouver la restauration,
13:47la restauration rapide, la restauration traditionnelle.
13:49– Mais ça veut dire, quand vous dites restauration rapide,
13:51etc., ça veut dire que je vais vraiment investir
13:53dans un commerce physique que je…
13:55– Alors, vous allez investir, entre guillemets,
13:57alors, la différence, c'est que ça peut être effectivement,
14:00si on est dans le cadre d'un club deal,
14:01donc c'est une structure qui va porter un à plusieurs actifs,
14:04ou alors après, ça va être dans le cadre d'un fonds d'investissement
14:06qui, lui, on va en détenir un certain nombre
14:09et qui aura probablement, lui aussi, une durée
14:12qui sera un petit peu plus longue que celle d'un club deal.
14:14– J'ai une question à vous poser, messieurs.
14:15On a fait à peu près le pratico-pratique
14:17de ce dont on est en train de parler.
14:18Maintenant, évidemment, on a parlé de vos produits à vous spécifiques.
14:21Si on doit conseiller ceux qui nous écoutent
14:23et qui nous regardent sur les thématiques
14:24qu'ils doivent privilégier, parce que moi,
14:26de ce que j'ai compris, de ce que vous me dites,
14:28c'est qu'il faut diversifier, j'ai bien compris,
14:30mais que contrairement à la SCPI,
14:31où je peux picorer à droite, à gauche,
14:33là, je peux encore plus cibler
14:34les thématiques que je vais sélectionner
14:36sur cet immobilier tertiaire.
14:38Qu'est-ce qui fait battre vos cœurs respectifs aujourd'hui ?
14:41Vers quoi je dois me tourner aujourd'hui ?
14:43– Alors, ça dépend des convictions de chaque gérant.
14:46Le monde de l'immobilier est très vaste.
14:48On trouve difficilement dans une société de gestion
14:50des experts qui s'affairent le 360 du monde de l'immobilier.
14:55C'est rare, parce qu'il y a beaucoup de spécialités,
14:57beaucoup de techniques dans chaque classe active.
14:59Donc, chaque maison a un peu leur ADN,
15:02leur conviction, leur sensibilité.
15:04Nous, particulièrement, en ce moment,
15:06nous sommes concentrés sur la transformation
15:08d'immeubles de bureaux en services appartments.
15:11la résidence hôtelière urbaine.
15:14– Et c'est le truc de co-living, là ?
15:16– Oui, co-living, c'est encore différent.
15:18On touche plus à la classe d'actifs résidentiels
15:21pour le co-living.
15:22Là, on va vraiment être dans la catégorie para-hôtelière.
15:24– D'accord.
15:25– C'est dans l'utilisation à la nuitée
15:27ou à la semaine ou plus.
15:30Et par contre, sur des formats d'appartements
15:32avec du service hôtelier, dans des formats urbains.
15:36Vous avez de nombreuses villes européennes aujourd'hui
15:38qui sont en train de légiférer
15:40pour contenir, réglementer le Airbnb.
15:43C'est largement démocratisé pendant des années,
15:45mais qui a aussi apporté son lot de problématiques
15:47vis-à-vis des hôteliers,
15:50vis-à-vis des copropriétés,
15:51des problématiques dans les copropriétés.
15:53– Et de la crise du logement,
15:55avec de moins en moins de logements.
15:57– Et puis, un mode d'utilisation
15:58qui s'est largement démocratisé
16:00puisqu'il y a un certain nomadisme,
16:02une certaine flexibilité aujourd'hui dans le travail.
16:04Et donc, les villes veulent des objets,
16:08des immeubles réglementés aux normes.
16:10– Oui, et ça permet de centraliser, de savoir…
16:12– Voilà, avec toutes les normes de sécurité.
16:13Par exemple, nous avons développé aujourd'hui
16:15six résidences entre Portugal, Lisbonne, Paris ou l'Espagne.
16:19Et à chaque fois, on dépose un permis hôtelier.
16:21On restructure l'immeuble avec…
16:23– Et moi, je peux investir grâce à vous,
16:24à Paris, Lisbonne ?
16:25– Oui, vous pouvez investir dans ce type d'opération.
16:27On en a une là en ce moment, rue Fenlon d'ailleurs,
16:29proche de la gare de l'Est.
16:30Et vous pouvez investir avec nous pour transformer…
16:32– C'est sympa, c'est le quartier de la gare de l'Est.
16:33Pas la même ambiance que sur la place de Victor,
16:34mais très sympa.
16:35– Oui, mais proche de Lafayette, c'est assez sympa.
16:37– C'est un quartier en pleine imitation.
16:38– Je suis désolée, on est les parisiens.
16:41Non, mais c'est hyper intéressant,
16:42parce que donc vous, ce qui fait battre votre cœur aujourd'hui,
16:45c'est cette idée de la réversibilité,
16:47pas exactement la même que Gérald,
16:48mais de bureau dans ses résidences para-hôtelières.
16:52Et du coup, je me retourne vers Gérald.
16:54C'est quoi votre dada ?
16:54– Alors notre dada, qui vient de donner lieu
16:58à la signature d'un partenariat stratégique
17:00en termes de développement,
17:01on vient de le faire avec le leader
17:02et le pionnier du paddle en France.
17:04– Le paddle ?
17:05– Oui, ce sport de raquette qu'on pratique à 4.
17:07– Qui le crut que j'allais parler de paddle ?
17:09– C'est génial le paddle.
17:09– Oui, super.
17:11– Donc c'est une activité en pleine expansion en France,
17:13et pas qu'en France d'ailleurs, en Europe.
17:16Et donc en fait, l'idée…
17:17Alors on ne sait pas si ça sera un effet de mode ou pas,
17:19finalement, on espère que non.
17:21Mais l'idée, c'était de réfléchir justement,
17:25parce que finalement,
17:26alors vous avez deux façons de développer ça,
17:28soit vous prenez des bâtiments existants,
17:30qui vont avoir la bonne hauteur sous plafond,
17:32et puis vous allez pouvoir vous adapter à ces bâtiments.
17:34On a plutôt choisi la deuxième voie, en fait,
17:36qui vise à accompagner ce groupe dans son développement immobilier,
17:39c'est-à-dire concevoir des nouveaux bâtiments.
17:41Donc c'est un groupe qui vise plutôt le développement
17:43dans des grandes zones, des grandes agglomérations.
17:46Et finalement, un bâtiment comme ceux
17:50que nous sommes en train de concevoir ensemble,
17:52ce sont des bâtiments des grands rectangles,
17:53j'ai envie de dire,
17:54qui ressemblent à s'y méprendre
17:55à des locaux d'activité classique.
17:57– D'accord.
17:57– Donc, comme on en est à la phase de construction du bâtiment,
18:00on va pouvoir venir travailler d'autres éléments techniques,
18:03par exemple la hauteur de dalles,
18:05ce qui fera que demain,
18:06si cette activité n'est pas pérenne dans le temps,
18:08on pourra…
18:08– Si ça flanche le paddle…
18:10– On pourra effectivement, par exemple,
18:12en faire du stockage du dernier kilomètre,
18:14à titre d'exemple.
18:15– Le paddle, quoi.
18:16Mais du coup, quand j'investis…
18:17– Moi, ça m'inspire une question,
18:19c'est quand j'investis en immobilier,
18:21il faut vraiment que je regarde la santé financière
18:23de l'entreprise qui porte quand même le projet, quoi.
18:25– Alors, Marie, vous avez effectivement raison.
18:27– Souvent.
18:28– C'est effectivement le quatrième partenariat
18:30qu'on met en œuvre depuis qu'on a créé la société de gestion.
18:34Et à chaque fois, effectivement,
18:35on essaye de bien appréhender la stratégie du groupe
18:38que l'on va accompagner,
18:39sa stratégie moyen-long terme,
18:41son actionnariat, sa gouvernance,
18:42le track record de ses dirigeants,
18:43ce qu'ils ont déjà prouvé, démontré,
18:45sa santé financière,
18:47puisqu'effectivement, en tout cas,
18:49dans un premier temps,
18:49ce sont eux qui vont payer les loyers.
18:51Donc, même si vous avez ce qu'on appelle
18:53un bail commercial d'une durée longue et ferme,
18:56ce que tous les investisseurs aspirent à avoir,
18:58il faut quand même vérifier
18:59qu'ils seront quand même capables
19:00d'honorer leurs engagements
19:01pendant toute la durée du bail.
19:02– Mais donc, du coup,
19:03je ne vais pas dire à nos auditeurs
19:05« Investissez dans le paddle, ça n'a pas de sens ».
19:07Enfin, si, ça a un sens,
19:09mais là, c'est un domaine d'activité très précis
19:11et en fonction de la sécurité financière aussi
19:13qu'apporte l'entreprise et son activité.
19:15Est-ce que, dans la structure immobilière,
19:17j'entends, est-ce que, par exemple,
19:18les commerces, ça a encore le vent en poupe
19:20ou pas du tout ?
19:21Est-ce que, je ne sais pas, moi,
19:23la logistique, est-ce que ce n'est pas trop tard ?
19:25Je me rappelle de ce qu'on disait sur Bordeaux
19:27quand il fallait investir au logement.
19:28Maintenant, oulala, il n'y allait plus.
19:29Enfin, je ne sais pas.
19:30Est-ce qu'il y a des choses
19:31qu'il faut peut-être éviter ?
19:32– Oui, nous, on est aussi concentré
19:35sur la classe d'actifs bureau en elle-même
19:36parce que le bureau n'est pas mort.
19:38Il y a eu le bureau bashing
19:40pendant ces dernières années.
19:41On est allé jusqu'à l'extrême
19:43dans l'appréciation de ce qu'allait devenir le bureau.
19:46Et puis, aujourd'hui, on constate
19:48que de grandes entreprises internationales
19:50ou françaises, maintenant,
19:51font un pas en arrière
19:52et rappellent les collaborateurs bureaux
19:53pour créer cette synergie
19:55dont a besoin l'entreprise.
19:57Et donc, on se concentre, nous, par exemple,
19:58à Paris, sur les quartiers centraux,
20:01les quartiers centrales des affaires,
20:02Opéra et Étoile,
20:05sur des immeubles assez exceptionnels
20:08et sur des formats,
20:09on constate aujourd'hui
20:10que les formats plus de 5000 m2,
20:12par exemple,
20:13il y a moins d'un pour cent de vacances.
20:14– Oui, mais alors, justement,
20:15j'allais dire que ce n'est pas des formats plus petits
20:17parce que c'était ça,
20:17la crise Covid, derrière.
20:19Ce n'était pas plus du tout de bureaux,
20:20mais moins de bureaux, quand même, non ?
20:22– Moins de bureaux, oui, vous avez raison.
20:24Mais quand on parle de grandes entreprises
20:26qui avaient du 10 000, 15 000,
20:2820 000 m2 en périphérie de Paris,
20:30elles ont analysé le besoin bureau
20:33par rapport à ce nouveau mode de travail d'aujourd'hui.
20:35Elles réduisent les mètres carrés,
20:37mais quand même,
20:38les sièges de passer de 20 000,
20:39on ne passe pas à 2 000.
20:40On va passer à 7 000, peut-être 8 000.
20:42Et là, qu'est-ce qu'on préfère ?
20:44Qu'est-ce que préfèrent les entreprises ?
20:45Revenir dans des quartiers centraux
20:47avec toute cette mobilité, ce service
20:49et qui participe à l'attractivité aussi
20:51pour les collaborateurs.
20:52– Donc, votre conseil, Christophe,
20:53c'est de se dire,
20:53quitte à investir dans le bureau,
20:55choisissez vraiment ce qu'il y a de plus central
20:56dans les grandes villes de France.
20:57On parle évidemment de Paris,
20:58mais ça vaut dans toutes les grandes villes de France.
20:59– Exactement.
21:00Et comme disait Gérald,
21:01avec toujours cette notion de réversibilité,
21:05comment retravailler l'immeuble
21:07s'il a besoin d'une réversion ?
21:08– Et surtout qu'on voit
21:09que les municipalités diverses et variées
21:11font tout pour qu'effectivement,
21:13et on comprend aussi l'enjeu du logement,
21:15que ça redevienne du logement.
21:16– Mais on peut aussi,
21:18au-delà de ce qu'on appelle
21:19les classes d'actifs,
21:20le bureau, le commerce, etc.,
21:22c'est un petit peu comme sur les marchés financiers,
21:24est-ce que j'entre au bon moment ou pas ?
21:27– Bon, je prenais souvent cet exemple-là
21:29dans mon précédent métier,
21:30quand vous rentrez sur le CAC 40 à 2500 points
21:33versus 6500 ou 7000,
21:34bon, vous savez que vous rentrez sur un point plus bas.
21:37L'immobilier, c'est un petit peu la même chose.
21:38Nous, on a été écartés du marché parisien
21:40depuis une dizaine d'années
21:41parce que nous considérions que…
21:43– Que c'était trop cher ?
21:44– C'était trop cher.
21:45Aujourd'hui, quand vous repartez
21:47sur des niveaux de prix qui sont plus bas,
21:50vous pouvez peut-être considérer
21:51que vous serez protecteur dans le temps.
21:54Alors, vous n'allez peut-être pas gagner
21:55sur la valeur elle-même de l'immeuble,
21:57beaucoup d'argent,
21:58mais vous savez que vous allez avoir
21:59une forme de pérennité sur vos loyers
22:01parce que vous allez aussi pouvoir vous permettre
22:03d'avoir des loyers peut-être
22:04avec des valeurs locatives plus bas
22:07que ce que vous auriez pu faire.
22:07– C'est mon rendement dont vous parlez,
22:09c'est-à-dire l'écart entre la valeur du bien
22:11et les loyers que je vais percevoir.
22:12Effectivement, c'est quand même
22:13une bonne porte d'entrée.
22:15On a essayé de voir le verre à moitié plein
22:17pendant ces derniers mois
22:19en disant effectivement
22:19on a traversé une crise difficile,
22:21mais finalement, cette baisse des prix
22:23avec une continuité de la hausse des loyers,
22:26elle a quand même favorisé le rendement.
22:28– Oui, tout à fait.
22:29– Donc c'est plutôt…
22:30– Sachant qu'il peut y avoir aussi
22:32un revers de la médaille
22:33au moment du renouvellement du bail
22:34puisque généralement,
22:35quand on parle par exemple de commerce,
22:37le commerçant sera assez tenté
22:38de venir vous voir
22:39pour vous dire de rebaisser le loyer
22:41parce que lui-même peut-être
22:43aura un compte d'exploitation
22:44qui se sera dégradé entre temps.
22:45– Ah, mes amis locataires !
22:47– Juste une dernière question,
22:48il ne nous reste que 4 minutes.
22:50Toutes les offres qui ont émergé
22:52ces dernières années
22:53investissaient dans un commerce type,
22:55alors ils vous donnaient
22:56le nom du commerce,
22:57la rue, machin, etc.
22:59Donc vous preniez un petit bout
23:01de ce truc et tout.
23:02Est-ce que c'est fiable selon vous ou pas ?
23:04Parce que là, on parle de tickets d'entrée
23:05bien en dessous encore
23:06des 10 000 ou 15 000 euros
23:07dont on a parlé pendant cette émission.
23:08Est-ce que ça, on peut le conseiller
23:10à ceux qui nous écoutent
23:10et qui nous regardent
23:11ou il faut s'en méfier quand même ?
23:13– Au travers de place en mode cross-funding ?
23:14– Voilà, type ou pas que d'ailleurs.
23:16– Si on a un conseil à donner
23:19aux investisseurs,
23:20c'est de regarder la qualité des gérants.
23:22Vraiment d'analyser des gérants expérimentés.
23:27Un mauvais actif avec un bon gérant
23:29peut devenir une bonne sortie.
23:31Et l'inverse, un bon actif
23:32avec des mauvais gérants
23:33peut être l'inverse.
23:36– Intéressant ce que vous dites.
23:37– Oui.
23:38Et donc l'expérience, c'est assez clé.
23:41On a vu certaines dérives
23:42dans le crowdfunding
23:43qui est un modèle intéressant
23:44qui a fait évoluer la démocratisation.
23:46Il y a des bonnes choses dans le crowdfunding.
23:48Mais certaines plateformes
23:49avec des gérants non expérimentés
23:51qui n'avaient pas une analyse approfondie
23:53comme Gérald
23:54ou des grandes sociétés de gestion
23:56qui ont une expérience,
23:58un savoir,
23:59une analyse sur la liquidité des actifs,
24:01sur la profondeur du marché.
24:02Ça, c'est essentiel pour assurer…
24:04– Typiquement, puisqu'on parlait d'opérations
24:06dites value-add,
24:08donc de restructuration,
24:10un acteur qui aurait acheté un immeuble en 2019,
24:13c'est-à-dire avant Covid,
24:14avant remontée des taux,
24:15– Ça pique !
24:16– S'il dégouple bien son opération,
24:18pouvez-vous dire que peut-être
24:20il a acheté peut-être moins cher
24:21que le prix de marché à l'époque
24:22et puis qu'il s'est bien débrouillé
24:23pour le sortir ?
24:24– C'est pas toujours le cas.
24:26– Là, franchement,
24:26c'est pas la majorité.
24:27– C'est pas toujours le cas.
24:28D'où aussi le fait que…
24:30Alors, nous, on privilégie plutôt
24:31les fonds d'investissement
24:32au format Club Deal,
24:33même si ça manque peut-être
24:35de transparence
24:36vis-à-vis de l'investisseur final,
24:37parce que quand vous avez
24:38un fonds d'investissement,
24:38vous avez un certain nombre de lignes,
24:40c'est un petit peu plus difficile
24:41d'y voir clair.
24:43Mais l'avantage,
24:44c'est que ça a des effets amortisseurs
24:46dans la durée,
24:46puisque on peut penser
24:48que quand on a un fonds
24:48qui est diversifié,
24:49je vous parlais du PADL tout à l'heure,
24:50le fonds en question qu'ils achètent
24:52a aussi des activités de bureau à l'intérieur
24:54et des locaux d'activités plus classiques.
24:55Donc, il y a une forme de diversification.
24:56– Quoi ? Ils font pas que du PADL ?
24:58– Non, mais c'est ça, en fait,
25:00le fin mot de l'histoire.
25:01On a commencé à dire
25:02qu'on parlerait pas à SCPI,
25:03mais vous avez quand même
25:04une morale là-dedans,
25:05qui est de dire,
25:07faites gaffe quand même,
25:07et la diversification,
25:08c'est aussi, alors certes,
25:09c'est peut-être des rendements
25:10un peu plus faibles,
25:11mais c'est prendre aussi
25:13un petit peu moins de risques.
25:14C'est ça, un peu la morale de…
25:15– D'ailleurs, en fait,
25:17ces solutions d'investissement
25:18sont souvent complémentaires
25:19les unes des autres.
25:20On peut pas dire…
25:21Et d'ailleurs, il y a des acteurs
25:22de SCPI que je ne citerai pas,
25:24mais qui ont un track record
25:26depuis plus de 30 ans.
25:27Donc, ce ne sont peut-être pas
25:28les plus performants à un instant T,
25:29mais ça fait 30 ans qu'ils sont là
25:30et qu'ils ont su préserver
25:32l'épargne de leurs investisseurs.
25:34Donc, la durée quand même
25:36est très importante.
25:37Et d'ailleurs, nous,
25:37nos partenaires,
25:38nos distributeurs,
25:39mais comme nos clients,
25:40ce qu'ils souhaitent,
25:41c'est de la régularité
25:42en la performance.
25:43C'est pas tant d'être
25:43le premier de la classe à un instant T
25:45et puis d'être le dernier à l'arrivée.
25:46Ce qui compte,
25:47c'est vraiment la régularité.
25:49Très clair, oui.
25:50Si on peut donner un conseil
25:51aux investisseurs,
25:52c'est toujours de diversifier.
25:54La SCPI peut cohabiter
25:55avec du club deal,
25:55avec de la gestion alternative.
25:57Et c'est important
25:58de bien sélectionner ses gérants.
26:00Et les plus vieux fonds
26:01sont les plus sécurisés.
26:03C'est ça à peu près aussi
26:04ce que j'ai cru comprendre.
26:06Donc, l'âge, c'est bien.
26:07Pas que dans la vie,
26:08pas qu'avec les humains.
26:09Mais non, l'expérience,
26:10c'est bien l'expérience.
26:12Merci à tous les deux.
26:13Christophe Nadal,
26:14CEO du groupe MIMCO
26:15et Gérald Proutot,
26:16directeur du développement
26:17de Pierre Premier Gestion.
26:18Merci d'avoir été avec nous
26:19aujourd'hui dans
26:20Les Experts de LIMO.
26:21Je vous retrouve demain
26:22pour une nouvelle aventure
26:23à l'heure de votre déjeuner
26:24sur BFM Business.
26:25Non.
26:28Les Experts de LIMO
26:29sur BFM Business.
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