00:00Et tout de suite dans Smartimo, on se pose la question, quel avenir pour le co-working ?
00:08Pour en discuter, on est en compagnie d'un expert, Jordan Ciche, bonjour.
00:12Bonjour.
00:12Vous êtes le fondateur de Patchwork.
00:15Tout à fait.
00:15Et avec vous, on va voir comment on peut peut-être réinventer ce co-working et ce qui change au niveau du bureau.
00:21Mais tout d'abord, Patchwork c'est quoi ?
00:23Patchwork c'est un opérateur de co-working qui a un peu plus de 8 ans maintenant.
00:29Oui.
00:31Exclusivement parisien.
00:32Et aujourd'hui, c'est aussi un opérateur d'événements d'entreprise.
00:38D'accord.
00:38Donc voilà, plusieurs métiers.
00:40Sur corde à l'autre.
00:42Exactement.
00:43Alors c'est vrai qu'on parle beaucoup de bureau en ce moment, puisqu'on sent bien que le vent a tourné.
00:48Les télétravailleurs sont sommés de revenir au bureau.
00:52Ce n'est pas toujours évident.
00:53Pourtant, on a eu une énorme vague de co-working après la crise sanitaire.
00:57On a retrouvé ce mode de travail.
00:59Qu'est-ce qui a changé depuis les 4-5 dernières années ? Qu'est-ce que vous constatez ?
01:03Disons qu'en effet, la crise du Covid, ça a été un événement amplificateur du télétravail par la force des choses à l'époque.
01:13Et puis après, on s'y est adonné de manière assez importante dans toutes les industries.
01:18Aujourd'hui, quand on parle de retour au travail, c'est à mon avis une normalisation plutôt du télétravail, à savoir qu'on a testé plutôt les deux extrêmes et qu'aujourd'hui, chaque entreprise a, on va dire, compris quel était le bon fonctionnement d'un point de vue du télétravail.
01:36Qui est capable donc de mieux jauger et de mieux doser la partie présentielle et la partie, évidemment, en remote.
01:45Sauf que, Jordan, c'est vrai qu'il y a beaucoup d'entreprises qui ont diminué leur surface, justement, qui sont passées en flex office.
01:52Aujourd'hui, si tout le monde revient, on va peut-être faire appel à vous pour dire, tiens, il manque peut-être un desk, un plateau entier.
01:58Oui, tout à fait. Aujourd'hui, les entreprises comme les nôtres, c'est-à-dire tous les opérateurs qui fournissent plus de flexibilité qu'un bail traditionnel,
02:05accompagnent pas mal ce mouvement qui, en fait, par nature, restera fluctuant, vraisemblablement.
02:10Puisqu'on va avoir besoin de plus en plus de bureaux en fonction des projets de l'entreprise, de certaines phases, on va dire, économiques de l'entreprise, de croissance ou de stabilisation.
02:24Et du coup, la consommation de bureaux en mode serviciel, comme ce que l'on propose, c'est devenu un outil pour les grands groupes,
02:31mais aussi pour les entreprises de taille intermédiaire, pour gérer le coût de leur espace de travail.
02:37Alors, je ne vous apprends rien, vous n'êtes pas nombreux sur le secteur.
02:40On a l'impression que n'importe qui qui avait une petite surface s'est dit, bon, moi, maintenant, je fais du co-working.
02:45Exactement.
02:46Qu'est-ce qui fait la différence ? Comment on se différencie sur ce marché hyper concurrentiel ?
02:50On pense bien sûr aux grands noms, les Spaces, le groupe IWG, pardon.
02:56On se pense à WeWork. Comment on fait pour se différencier ?
02:59Alors aujourd'hui, il y a plusieurs façons de se différencier.
03:01En général, ce qu'on a observé depuis le début, on va dire, des années 2010, c'est les groupes traditionnels qui faisaient des centres d'affaires historiques.
03:16Vous avez parlé d'IWG, de toutes ces marques.
03:19Aujourd'hui, la valeur ajoutée qu'on peut apporter, elle est soit dans le prix.
03:23Donc, il y a plus ou moins d'opérateurs low cost ou haut de gamme.
03:30Et dans la qualité du service et, on va dire, le nombre d'étapes qu'on fait économiser à l'utilisateur d'un côté et même au propriétaire de l'autre.
03:40Et c'est une façon de se positionner sur le marché.
03:43L'exemple de Patchwork, il est assez simple, c'est qu'aujourd'hui, nous, on remplit à peu près la quasi-totalité de toute la chaîne de valeur immobilier tertiaire.
03:51Pour le client, l'utilisateur final, comme pour le bailleur et plutôt sur un segment haut de gamme.
03:57Ça commence par quoi, justement, le début de la chaîne ? C'est de trouver les espaces adaptés qui vont très bien au client ?
04:04Exactement. Donc, d'abord, trouver un plateau de bureau ou un espace privatif, puisque c'est notre métier aujourd'hui.
04:10On ne fait pas de coworking au sens communautaire.
04:13Trouver un plateau privatif ou un espace privatif adapté à la taille de l'entreprise pour les 12 ou 24 prochains mois.
04:19L'aider à le concevoir, donc, avec des architectes en interne qui vont s'asseoir avec le client pour construire un cahier des charges
04:26ou déployer un cahier des charges, du space planning jusqu'au branding des locaux.
04:32Ça veut dire que vous prenez des surfaces pratiquement nues ?
04:35Exactement. Nous, Patchwork, on restructure des immeubles.
04:38Donc, on a aussi une filiale Design & Build qui accompagne les bailleurs et donc qui restructure les immeubles.
04:42On fait une coque haut de gamme, mais plutôt neutre. Et lorsque le client vient s'installer, on va personnaliser les locaux de l'espace space planning jusqu'à même les options IT ou sécurité physique.
04:56D'accord. Mais vous dites 12 à 24 mois. Vous travaillez avec des startups qui ont besoin peut-être de 50 personnes, 100 personnes à une première étape ?
05:02C'est assez variable. Les durées d'engagement ont eu tendance à s'allonger ces dernières années puisque nous, on s'est tourné plutôt vers le marché des grands corporates,
05:14à savoir des boîtes tout à fait traditionnelles, des grands groupes ou des filiales de grands groupes ou même des business units entières de sociétés cotées en bourse
05:24et qui, aujourd'hui, consomment leurs bureaux sur des contrats flexibles, mais donc plutôt sur des durées de 24-36 mois que de 12 mois ou 18 mois,
05:35comme on pouvait voir au départ. Mais on a toujours évidemment des clients startups qui, eux, ont tendance aussi à s'engager plus longtemps,
05:43mais à avoir des clauses pour pouvoir justement augmenter la taille de leurs locaux à certaines échéances.
05:49Vous confirmez, doc, que le bureau n'est pas mort. En revanche, c'est vrai que toute la banlieue est en souffrance et les acteurs, vos clients, j'imagine,
05:57se réfugient sur Paris. Est-ce qu'il y a des zones prioritaires sur lesquelles vous dites « moi, je veux être sur ce quartier, ce quartier, ce quartier ? »
06:03Alors, tout à fait. D'abord, Paris connaît donc une demande beaucoup plus soutenue que la première et la deuxième couronne.
06:11À l'intérieur de Paris, on distingue donc le grand, le grand, on va dire, gagnant, c'est ce qu'on appelle le quartier central des affaires,
06:20donc le QCA. Et à l'intérieur de ce QCA, il y a aussi pas mal de disparités en termes de demande, avec Opéra qui ne cesse de grandir en termes de demande
06:30et Étoile qui est toujours bien demandé, mais un peu moins. Et on va dire que l'Est de Paris est plutôt en souffrance aussi.
06:37Très bien. Est-ce qu'il y a un quartier qui monte ? On a parlé du sentier il y a quelques années, justement, pour les startups, etc.
06:42Alors, le sentier, c'est toujours demandé. Alors, un peu moins, justement, depuis la crise de financement des startups,
06:49mais toujours pas mal, on va dire. On va dire que le quartier le plus demandé, c'est le quartier autour d'Opéra et de la Bourse.
06:57Voilà, Opéra, Bourse, c'est les beaux quartiers historiques de Paris. Et puis, c'est vrai, on a tout à proximité, ce qui est aussi, évidemment, très sympathique.
07:06Merci, en tout cas, pour cet aperçu. Voilà, on en sait un petit peu plus sur votre activité Patchwork, qui réinvente donc le coworking.
07:14Merci, Jordan. Merci à vous. Je rappelle que vous êtes le fondateur de Patchwork et à très bientôt dans ce parti.
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