- il y a 21 heures
Mardi 2 décembre 2025, retrouvez Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Jean-Luc Brulard (Cofondateur, I Loge You), Alexandre Gioffredy (Fondateur, Greenkub), Gregory Beurrier (Président, Expertimo) et Didier Riebel (Président, Ascop-Ehpad) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo sur Bsmart, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition.
00:14Au sommaire, on va tout d'abord parler de cette initiative pour un logement intergénérationnel solidaire,
00:20la réponse peut-être à la galère des jeunes pour trouver un logement et en même temps au drame de la solitude chez les seniors.
00:26Alors, toute une génération est exclue de la propriété, on a peut-être trouvé une solution du côté de la construction modulaire en bois.
00:36Des mandataires qui sont de moins en moins nombreux et surtout menacés dans leurs revenus,
00:42on va voir comment ils font face à cette situation et puis quelle différence entre un mandataire et un agent commercial, un agent immobilier.
00:49Enfin, code d'alerte atteinte dans les EHPAD, le modèle économique est en danger, on voit ça dans un instant.
00:56Smartimo, c'est parti.
01:02Et tout de suite dans Smartimo, on s'intéresse à ce sujet brûlant, un logement intergénérationnel solidaire.
01:10Qu'en est-il exactement ? On va tout savoir avec notre invité Jean-Luc Voulard. Bonjour.
01:14Bonjour Fabrice.
01:15Vous êtes jeune retraité après avoir été pendant plusieurs années, 17 ans ?
01:2017 ans, agent immobilier de proximité, oui.
01:22Et également une vie chez Bayer Sociaux.
01:24Oui, pendant 25 ans.
01:26On s'intéresse avec vous Jean-Luc à ce drame.
01:29Alors on connaît d'un côté, il y a des étudiants qui sont, on va le dire, en galère.
01:3342% sont obligés de travailler pour payer leurs études, ça peut arriver.
01:40Mais surtout, il y a 20% qui n'ont pas pu faire face à leurs besoins.
01:44Et 22% qui sautent des repas.
01:46Et même 34%, donc un tiers des étudiants qui ont parfois renoncé à des examens ou des soins médicaux pour des raisons financières.
01:53Il y en a même qui a abandonné leurs études parce qu'ils n'arrivent pas à se loger.
01:56Ça, c'est pour les étudiants.
01:57Et à l'autre bout de la chaîne, les seniors qui eux sont bien souvent dans une espèce de, parfois pour certains, une misère affective parce qu'ils sont tout seuls.
02:05Oui, je crois qu'on peut même parler pour certains, il y a une étude récente, je crois que les petits frères des pauvres, on parle de mort sociale même.
02:13Et pour 750 000 d'entre eux, c'est colossal.
02:16Oui, 750 000 seniors, quel âge en moyenne ? Ça peut se parler tôt ?
02:20Oui, ça peut arriver tôt.
02:21En tout cas, le dispositif dont on va parler, lui, il parle d'un cadre à partir de 60 ans au niveau réglementaire.
02:28Donc, on est, j'en fais partie, un jeune senior encore, mais ça peut aller jusqu'à 90 ans, 95 ans.
02:37Le maintien à domicile, il dépend de beaucoup de facteurs.
02:41Et notamment, on a un levier là dont on va parler, mais voilà, ce n'est pas une question d'âge spécifiquement.
02:48En tout cas, le bon mix, c'est d'avoir un mix entre générations.
02:51La fondation I Loge You, dont vous faites partie, s'allie avec l'AFNAIM, le réseau bien connu, et Coabilis pour développer un logement intergénérationnel solidaire.
03:02Jean-Luc Bollard, de quoi s'agit-il exactement ?
03:05Alors, le dispositif de cohabitation intergénérationnelle solidaire et Coabilis existe déjà depuis longtemps.
03:12Pour la triste anecdote, l'élément déclenchant a été la fameuse canicule de 2003, où des milliers de personnes âgées ne sont mortes pas tant de la chaleur que de l'isolement.
03:27Puisque tous ceux qui avaient une présence de proximité, un voisin, etc., ont pu être soutenus, etc.
03:34Donc, Coabilis existe depuis cette époque, depuis 2003.
03:39C'est aujourd'hui 60 structures qui sont fédérées au plan national, on y reviendra peut-être, donc ça couvre une large part du territoire.
03:50C'est 1500 binômes jeunes de moins de 30 ans, seniors de plus de 60 ans, qui sont mis en place chaque année, et ça doit faire 30 ou 35 000 déjà depuis la création.
04:03Alors, le dispositif...
04:04Oui, pratiquement, comment ça se passe ?
04:06Alors, avec l'aide des structures locales, donc sous l'égide de Coabilis, c'est la mise en relation très qualitative, c'est pas qu'une plateforme, etc.
04:18C'est bien un travail de proximité qui est fait par les bénévoles des associations locales pour identifier les demandeurs et les offreurs de logements, que sont les seniors,
04:30préparer la sensibilité de chacun, les critères, les faire se rencontrer...
04:37Voir si ça marche, parce qu'il faut effectivement se donner toutes les chances, et c'est grâce à cet accompagnement que les choses peuvent se faire.
04:46Et après, cette cohabitation se formalise par un petit contrat de cohabitation, et il y a aussi une charte de la cohabitation qui a trouvé un cadre, je crois, avec la loi Elan en 2018.
04:58Et voilà, le principe, c'est que le jeune va trouver là une chambre, un endroit accueillant, un endroit pour se poser et faire ses études dans des conditions qualitatives.
05:12Et en retour, la personne âgée va trouver une présence, va trouver un complément de revenu qui reste limité volontairement, que ce soit par rapport à la réglementation fiscale, mais au-delà.
05:26L'idée, c'est d'avoir ce petit complément de revenu, mais surtout d'avoir cette présence rassurante pour la personne elle-même, et des fois pour ses enfants qui peuvent être éloignés.
05:39Il ne s'agit pas d'une aide à domicile, il s'agit encore moins d'aide-soignants, mais aller faire une course, aider à pousser un meuble, mais aussi...
05:52Changer une ampoule.
05:52Changer une ampoule, mais là, notre réglementation est des fois un peu subtile, mais bon, on se comprend.
05:58Mais aussi, tout simplement, boire le thé, et puis se raconter ses histoires.
06:03Et changer, on a bien compris. Comment la FNAIM intervient au milieu de tout ça ?
06:06Alors, évidemment, vous avez peut-être été membre de la FNAIM.
06:10Ça va mettre de l'huile un petit peu dans les rouages ? Comment ça fonctionne ?
06:12Alors, oui, et je remercie Loïc Quentin et la FNAIM, dont j'ai été membre tant que j'étais agent immobilier de proximité avec mon agence,
06:21comme tous ceux qui sont concernés par le dispositif aujourd'hui.
06:24Ça correspond à une volonté de changer de braquet au niveau de ce dispositif de cohabitation intergénérationnelle.
06:35La FNAIM a souhaité fort de ses 50 000 collaborateurs dans l'immobilier, mais aussi d'un maillage territorial tout à fait exceptionnel.
06:45Mais j'ajoute même une dimension. C'est plus qualitative.
06:49C'est la relation de proximité quotidienne que peuvent nourrir les administrateurs de biens, les syndics, voire même les transactionnaires.
06:59Donc ils vont identifier peut-être tant de personnes ?
07:00L'idée, c'est ça, c'est de sensibiliser l'ensemble de ces réseaux de la FNAIM, chaque agent immobilier, de façon à pouvoir soit prendre l'initiative d'identifier,
07:11soit quand on est au contact et qu'on a une information, de pouvoir dire qu'il y a un dispositif qui peut répondre à un besoin.
07:22Et parfois, il faut savoir anticiper un peu ce besoin. Il ne faut pas attendre d'être dans une situation compliquée.
07:27Mais cette relation de proximité, qui est souvent, quoi qu'on en dise, une relation de confiance, permet aussi, parce qu'accueillir un jeune chez soi,
07:36il peut y avoir des barrières psychologiques, etc.
07:38Donc de créer ces conditions pour orienter, tout simplement.
07:42Après, ce sont les spécialistes du réseau Coabilis qui prennent la main.
07:47Mais très clairement, la mobilisation de la FNAIM, c'est pour booster l'offre, c'est-à-dire les personnes seniors qui vont mettre à disposition,
07:56qui souhaitent mettre à disposition une chambre, ou même plusieurs, dans leur appartement ou dans leur maison.
08:02En tout cas, on voulait parler, à l'approche des fêtes de Noël, bien sûr, de ce dispositif qui paraît tout à fait intéressant,
08:08non seulement pour les jeunes qui galèrent, encore une fois, à se loger, et puis pour les seniors qui vivent ce drame de l'isolement.
08:15N'hésitez pas à vous renseigner sur la Fondation Aloge You, la FNAIM, ou Coabilis.
08:19Jean-Luc Brullard, merci. Je rappelle que vous êtes membre de la Fondation Aloge You, et à très bientôt dans Smartimo.
08:29Et tout de suite, dans Smartimo, on va s'intéresser à la construction modulaire en bois.
08:34Pourquoi ? Peut-être que c'est une solution pour toute une génération qui n'a finalement pas accès à son rêve de propriété.
08:41Des tickets autour de 400 000 euros pour un pavillon classique, un mètre carré qui dépasse 4 500 euros en petite couronne.
08:48Des primo-excédents qui se retrouvent face à une double impasse, soit rester locataire dans des surfaces trop petites,
08:54ou bien s'exiler loin, très loin, à 1h, 1h30, 2h de leur lieu de vie ou de travail.
08:59On peut peut-être avoir une solution médiane. On en discute avec notre invité, Alexian Geoffredi. Bonjour.
09:04Bonjour.
09:04Vous êtes le fondateur de Greencube, le pionnier, un des pionniers de l'habitat modulaire en bois.
09:10Déjà, pour ceux qui nous écoutent, l'habitat modulaire en bois, c'est quoi ?
09:13Alors, Greencube, on conçoit, on fabrique, on installe de la petite construction modulaire qui va de 11 jusqu'à 100 mètres carrés.
09:23La construction modulaire, ça veut dire qu'il y a un certain niveau de préfabrication en amont.
09:28L'objectif, c'est de préfabriquer un maximum les éléments en amont, en atelier, et d'avoir un chantier très court.
09:34C'est ça, la construction modulaire.
09:36Modulaire, ça veut dire en usine, hors site ?
09:38Ça veut dire que c'est hors site.
09:39Alors, il y a différents niveaux d'hors site.
09:41Il y a le 3D, donc on construit la totalité de la maison en atelier.
09:45Là, ce n'est pas ce qu'on fait chez Greencube.
09:46Chez Greencube, on va préfabriquer la plupart des éléments qui constituent la maison.
09:53Ensuite, ils sont acheminés à plat sur chantier.
09:55Et donc, on va assembler ces éléments-là directement sur place.
09:59L'avantage, c'est qu'on peut accéder partout.
10:01La construction modulaire en 3D ne permet pas d'accéder partout, parce qu'il faut souvent du grutage.
10:05Et donc, si vous avez des pylônes électriques, si vous avez des petites ruelles escarpées avant d'arriver sur le terrain,
10:09c'est compliqué d'aller acheminer l'ensemble du matériel et l'ensemble de la maison.
10:13Là, on va être capable d'installer un petit peu partout.
10:15Et donc, dans un délai très court, parce que tous les éléments sont préfabriqués en amont.
10:19Et donc, il suffit juste de les assembler entre eux.
10:21Alors, vous avez parlé 11 mètres carrés.
10:23Ça fait un petit peu abri de jardin jusqu'à 100 mètres carrés.
10:25Là, ça commence à être plus important.
10:26Est-ce que ça peut répondre justement à ce qu'on voit aujourd'hui, c'est-à-dire pénurie de fonciers,
10:31ou bien aller construire sur des terrains dont on n'avait peut-être pas pensé ?
10:35Alors, aujourd'hui, le marché de l'immobilier a considérablement évolué.
10:38On va dire ces trois dernières années, quasiment depuis le démarrage de la guerre en Ukraine,
10:42il y a eu un bouleversement du marché de l'immobilier,
10:45notamment lié à la hausse du prix des matières premières, à la hausse des taux d'emprunt dans l'immobilier.
10:50Et donc, certains terrains qui étaient accessibles auparavant pour les primo-accédants,
10:55aujourd'hui, ne le sont plus.
10:57Donc, il y a plusieurs éléments à prendre en compte.
10:59Quand on veut aujourd'hui accéder à la propriété, à la propriété d'un logement neuf,
11:03c'est déjà réduire sa surface de terrain.
11:05Donc, aller s'orienter plutôt vers des communes qui autorisent les divisions parcellaires
11:10et qui autorisent les constructions à partir de petits terrains.
11:12Il y a des communes qui autorisent maintenant des constructions à partir de 250 m² de terrain,
11:17ce qui n'était pas le cas il y a trois ans.
11:21Et également, prévoir juste le besoin, l'avantage de la construction modulaire comme GreenCube,
11:26c'est qu'on peut prévoir aujourd'hui simplement une surface pour répondre à son besoin actuel,
11:31sans forcément construire trop grand,
11:33et donc venir rajouter des m² par la suite,
11:36en fonction de l'évolution de la taille de la famille ou de ses besoins.
11:39Est-ce qu'il est intéressant, vous parlez, vous rétro-engineirez quelque part,
11:43ça veut dire que vous partez du problème à la racine,
11:46vous accompagnez donc ceux qui cherchent à se loger ou à construire.
11:51Dès le début, un parcours clé en main du terrain jusqu'à l'achèvement de la maison en bois.
11:55Tout à fait.
11:56Alors aujourd'hui, indépendamment du prix du terrain,
11:59le fait d'accéder à la propriété, c'est un véritable parcours du combattant.
12:03En fait, il faut des notions quasiment d'immobilier pour arriver à comprendre déjà
12:07dans quelles étapes est-ce qu'on fait les choses ?
12:10Est-ce que d'abord j'achète le terrain ?
12:11Est-ce que d'abord je fais appel à un constructeur pour qu'il me fasse un devis ?
12:14Est-ce que je vais voir le banquier en premier ?
12:16Si jamais je trouve le terrain, qu'est-ce que je fais ?
12:18Est-ce que je l'achète ?
12:19Ou est-ce que d'abord je dépose le permis de construire ?
12:21Donc en fait, il y a plein d'étapes un petit peu nébuleuses dans la tête du particulier.
12:26Et donc, GreenCube va prendre en charge le besoin,
12:28accompagner ses prospects justement dans la recherche de terrain,
12:33arriver à trouver le terrain qui correspond le mieux à leurs besoins,
12:38à leurs lieux de travail, à leurs lieux de déplacement,
12:41et à leur budget, à leur surface.
12:43Et après derrière, les accompagner sur toute la dimension juridique
12:46liée à l'acquisition de ce terrain,
12:49aux démarches administratives liées à la construction,
12:51et à la construction bien évidemment de la maison clé en main jusqu'à 100 mètres carrés.
12:55Alors qu'est-ce qu'on a pour donner un exemple ?
12:58Voilà, si on a une maison moyenne,
12:59pourquoi on vous sollicite aujourd'hui et quel est le coût de cette maison ?
13:04Alors en fait, d'un côté, il y a le coût de la maison.
13:07Nous, on n'a pas...
13:08On sait qu'il y a le foncier qui est très cher.
13:09On sait qu'il y a le foncier.
13:09En fait, il faut voir une enveloppe globale.
13:12Nous, on n'a pas vocation à construire pas cher,
13:14parce que dans le bâtiment, dans la construction,
13:16en règle générale, le pas cher coûte très cher.
13:19Nous, ce qu'on cherche à faire et ce qu'on propose aujourd'hui,
13:21c'est surtout d'orienter nos clients vers quelque chose de 100% clé en main,
13:25qui n'est pas à mettre la main à la pâte à aucun moment.
13:28Et donc, et d'arriver à rationaliser l'ensemble du projet,
13:31l'ensemble du budget du projet, avec une vue d'ensemble.
13:34Ça veut dire les aider à rationaliser le prix du terrain,
13:38le prix de la construction également, en construisant la juste surface.
13:42Nous, après...
13:43En fonction de leurs besoins, on rappelle que la maison est en bois,
13:46déjà matériaux nobles, RE-2020.
13:48RE-2020, voilà, isolation en fibre de bois.
13:50Donc on est uniquement sur des matériaux biosourcés.
13:52À l'intérieur, on a un revêtement de finition en bois massif.
13:58On est uniquement en filière sèche.
13:59Il n'y a pas de placo, pas de peinture, pas de solvant,
14:01pas de composé organique volatile, ce qu'on appelle.
14:04Et donc, on arrive à construire un logement plutôt haut de gamme,
14:09dans des conditions assez sympas.
14:12Parce qu'en fait, ce qui pose le plus de problèmes dans un projet de construction,
14:16en règle générale, c'est la durée des travaux.
14:17Et donc, contrairement à une construction traditionnelle
14:20qui, en moyenne, dure entre 10 à 12 mois,
14:22un green cube de 100 m² s'installe en un mois seulement.
14:26Green cube, avec un K, c'est le nom de l'entreprise.
14:28Est-ce que ça va être nécessairement un cube ?
14:30Ou est-ce qu'il y a des formes ?
14:31Pas du tout.
14:32Ça s'appelle green cube parce qu'historiquement,
14:33on propose de la petite construction modulaire,
14:35plutôt des annexes à l'habitation.
14:37Historiquement, jusqu'à il y a deux ans,
14:39on allait jusqu'à 50 m².
14:40Maintenant, on fait 100 m².
14:42Mais maintenant, en fait, on s'adapte aux réglementations d'urbanisme.
14:46Donc, on fait des teintures pentes, on fait des façades en ciment.
14:49Voilà, on essaie d'aller le plus large possible
14:51dans notre possibilité architecturale.
14:53Voilà, à voir, bien sûr, les exemples sur votre site.
14:55Green cube, avec un K.
14:57Merci, Alexandre Jean-Frédie.
14:58Je rappelle donc que vous êtes fondateur de cette société,
15:01un des pionniers de l'habitat modulaire en bois.
15:03Peut-être une réponse, justement, à ces foyers qui rêvent.
15:06Quand même, ça reste un rêve, cette maison individuelle.
15:08En plus, elle est RE2020 en bois, très agréable.
15:11Merci à vous et à très bientôt.
15:12Merci.
15:12Merci.
15:16Dans ce parti-mo, on va s'intéresser aux revenus des mandataires.
15:21Peut-être que vous êtes déjà participé par une agence,
15:23par un agent immobilier.
15:24Eh bien, il y a aussi d'autres personnes qui sont sur le terrain,
15:28d'autres commerciaux.
15:29Ce sont les mandataires.
15:29Pour en parler, on est en compagnie de Grégory Bourrier.
15:32Bonjour, Grégory.
15:32Bonjour.
15:33Vous êtes à la tête du réseau Expertimo
15:36et vous travaillez donc avec ces mandataires.
15:37Première question, très simple.
15:38Pour ceux qui nous écoutent,
15:39quelle est la différence entre un agent immobilier et un mandataire ?
15:43Un agent immobilier a sa carte T,
15:46alors qu'un mandataire passe par un réseau pour être habilité.
15:49Donc, carte T, on a le droit d'opérer et de chercher des mandats.
15:53Les mandataires, il y a une petite critique dans le milieu.
15:57Quand vous vous égratignez, on dit que c'est souvent des gens
15:59qui étaient garagistes ou boulangers le matin
16:00et qui vont faire de l'immobilier l'après-midi.
16:02Qu'est-ce que vous répondez à ça ?
16:03Ça a pu être vrai à un certain moment.
16:05Je pense que c'est de moins en moins vrai.
16:07Le marché de l'immobilier étant tellement complexe aujourd'hui,
16:09on va en parler, qu'aujourd'hui, il n'y a plus de place pour les débutants.
16:12Il y a beaucoup de conseils expérimentés, des mandataires expérimentés.
16:16En tout cas, chez Expertimo, nous ne recrutons que des mandataires expérimentés.
16:19Alors, on va en parler, effectivement.
16:21La crise est passée par là.
16:22C'est vrai qu'à un moment, post-Covid, on s'en souvient,
16:25tout se vendait à des prix souvent délirants.
16:27Et puis, les taux ont monté, le marché s'est resserré.
16:30Finalement, il y a eu un tri entre le bon grain et l'ivraie.
16:34Et c'est vrai que beaucoup de gens qui faisaient ça peut-être à côté d'un job,
16:38qui n'étaient pas experts, ça a été un petit peu plus dur.
16:40Aujourd'hui, on part d'une rémunération de plus de 50 000 indépendants
16:43qui seraient menacés et même beaucoup qui ont mis tout simplement la clé sous la porte
16:47tenter qu'ils avaient un pas de porte.
16:48Souvent, ce n'est pas le cas.
16:49Oui, c'est vrai.
16:50Je pense qu'il y a eu un accroissement du nombre de mandataires assez impressionnant
16:54entre 2018 et 2021, fois deux.
16:58On est passé de 25 000 mandataires à 50 000 mandataires en l'espace de trois ans.
17:03Mais ce n'était pas grave puisque ça a été accompagné par une croissance forte des volumes
17:06puisqu'on est passé de 800 000 transactions à l'année en 2018
17:09à 1 200 000 transactions au plus fort en 2021.
17:12Donc, il y avait assez de ventes pour nourrir suffisamment d'agents immobiliers et de mandataires.
17:18Depuis 2021, c'est plus compliqué puisque les transactions sont passées
17:21d'1 200 000 à 800 000 en 2024.
17:24Le nombre de conseillers, lui, n'a pas baissé.
17:26Donc, évidemment, ça fait moins de ventes par mandataire.
17:28C'est mathématique.
17:29Le gâteau, c'est réduit.
17:30Le gâteau, c'est réduit, mais pas le nombre de conseillers.
17:32Donc, il faut effectivement être plus performant et surtout diversifier ses revenus.
17:36Comment on fait la différence ?
17:37Parce qu'il y a énormément de réseaux de mandataires, on a l'impression,
17:40qui offrent, alors voilà, c'est souvent un pourcentage de la vente finale qui est effectuée,
17:45plus des outils, des formations, etc.
17:47Comment on se différencie aujourd'hui ?
17:49C'est vrai que les réseaux de mandataires sont nés en 2005.
17:54Donc, ça fait déjà plus de 20 ans.
17:55On va peut-être fêter la 20e année de ce nouveau modèle.
17:58Et c'était accompagné, effectivement, d'un taux de rétrocession pour les mandataires
18:01de l'ordre de 30%, de 70%, pardon, 30% pour le réseau, 70% pour le mandataire.
18:06C'est né du fait que les agences immobilières rémunéraient leurs conseils immobiliers
18:11de l'ordre de 50% des honoraires.
18:13Bon, donc, les premiers réseaux de mandataires avaient fait un effort en passant de 50% à 70% la rétrocession.
18:19Et Expertimo a voulu se différencier en disant, vous êtes des professionnels de l'immobilier,
18:24vous savez compter, et donc vous allez récupérer 100% de vos honoraires,
18:27vous allez tout simplement vous abonner à des services et à des outils chez Expertimo.
18:31Donc, si je comprends bien, 100% de la rémunération, ça veut dire que vous, vous financez,
18:38vous facturez les outils nécessaires à ce travail.
18:41Exactement.
18:42Pour 190 euros, vous avez accès à notre logiciel de métier, à nos services,
18:46à notre équipe marketing qui prend la main sur tous les réseaux sociaux.
18:49Parce qu'aujourd'hui, quand on n'a pas de vitrine, c'est fondamental d'exister sur les réseaux sociaux.
18:53C'est fondamental aussi de fidéliser sa clientèle.
18:56On a une équipe de gestion locative qui permet aux mandataires de travailler la gestion,
19:01de travailler le portefeuille locatif de leurs propriétaires sans avoir à faire la gestion.
19:05Donc, on fait en sorte que nos mandataires puissent avoir une offre de services extrêmement large
19:13et on leur rétrocède 100% des honoraires.
19:16Et ça, je pense aussi que ça participe à la professionnalisation des secteurs.
19:19Parce que quand vous gardez plus d'argent, paradoxalement, vous en dépensez plus
19:23pour exister sur les réseaux sociaux, pour vous outiller.
19:27Et je pense qu'être outillé, c'est un peu comme un pilote de Formule 1.
19:30C'est souvent ceux qui ont la meilleure écurie qui gagne.
19:32Eh bien, il faut avoir une bonne écurie.
19:34Et l'argent que les mandataires économisent chez Expertimo, ils le dépensent par ailleurs.
19:38Oui. Justement, cette profession aujourd'hui, elle se différencie justement par être sur le terrain,
19:45être souvent seul. Il n'y a pas d'agence, il n'y a pas de vitrine physique.
19:49Donc, il y a des coûts aussi réduits.
19:51Mais on dit également que les revenus sont réduits.
19:55Est-ce que vous avez une idée du revenu moyen des mandataires chez Expertimo ?
19:58Oui. Alors, le revenu moyen chez Expertimo, on le connaît,
20:00puisque nous venons de fêter cette année pour nos 15 ans,
20:03puisqu'Expertimo a eu 15 ans cette année,
20:05pour la première fois, un réseau de mandataires a dépassé les 50 000 euros de revenus annuels.
20:10C'est encore trop peu, mais c'est plus de deux fois super à la moyenne,
20:14puisque le revenu moyen d'un mandataire en France, c'est de l'ordre de 20-25 000 euros.
20:1725 000 euros, c'est-à-dire pratiquement une vente dans l'année ?
20:21Non, la vente en France est plutôt de l'ordre de 8 000 euros,
20:25donc c'est de l'ordre de 4 ventes.
20:26Donc, c'est très peu, on se dit, si en plus on doit réinvestir sur son chiffre d'affaires,
20:30d'autres choses, c'est un peu compliqué.
20:32Ça continue à intéresser en 2025 ?
20:34Sûrement, vous avez les perspectives de 2026, vous continuez à recruter dans ce métier ?
20:38Énormément. Je pense qu'on continue à intéresser les vrais professionnels expérimentés.
20:43Ceux qui s'en sortent aujourd'hui, ce sont les professionnels expérimentés.
20:45Et pourquoi ? D'abord parce que le point de vue du vendeur et celui de l'acheteur n'ont jamais été aussi différents.
20:51C'est-à-dire que les vendeurs, et c'est de bonne guerre, pensent toujours que leur bien vaut le prix de 2021,
20:57et puis les acheteurs, eux, sont parfaitement au courant que les prix ont baissé et veulent acheter au prix d'aujourd'hui.
21:00Donc, si vous n'avez pas un modérateur, un réconciliateur, quelqu'un qui a un peu de bouteille,
21:05la transaction ne se fait pas.
21:06Donc, je pense que les vrais pros s'en sortent.
21:08Et puis, vous avez aussi la loi climat,
21:09qui fait que si vous n'y connaissez pas grand-chose dans l'audit énergétique,
21:12c'est incapable de rassurer un client, un acquéreur,
21:15sur le fait que son bien classé F ou G va pouvoir passer D ou E
21:19avec, non pas 106 000 euros de travaux, mais très exactement 17 500.
21:23Je pense qu'aujourd'hui, et d'ailleurs on le voit,
21:26les réseaux traditionnels ont perdu énormément de mandataires,
21:30parce que les débutants n'y arrivaient plus.
21:31Les réseaux d'experts, j'en connais deux, 3Gimo, Expertimo,
21:36ont, eux, explosé leur nombre de ventes de mandataires et de chiffres d'affaires.
21:40Oui, voilà.
21:41Donc, mandataire, un métier qui souffre, qui a souffert,
21:44mais qui se technicise finalement, qui se professionnalise.
21:48Et c'est tant mieux pour l'ensemble de ceux qui ont des transactions à réaliser,
21:51on les espère nombreuses, en 2026.
21:53Merci Grégory Varier.
21:55Je rappelle que vous êtes le président fondateur d'Expertimo.
21:57Et à très bientôt sur Smartimo.
21:58Merci beaucoup.
22:01La situation est critique dans les EHPAD.
22:06Le modèle économique est en danger.
22:08Et beaucoup d'épargnants qui avaient choisi de placer leurs économies dans cette solution
22:13se voient impactés.
22:14On en parle avec notre invité, Didier Rivelle.
22:16Bonjour.
22:18Bonjour.
22:18Vous êtes président de l'ASCOP EHPAD.
22:21C'est une association qui vise à défendre justement ces épargnants investisseurs.
22:25On parle de cette situation économique des EHPAD qui se dégrade depuis maintenant 5 ans.
22:30la crise sanitaire.
22:32Expliquez-nous, Didier, comment la situation a pu se dégrader aussi vite ?
22:35On a eu plusieurs facteurs qui se sont conjugués depuis quelques années.
22:40Le secteur était très profitable jusqu'aux années, disons, 2020.
22:44Nous avons eu ensuite la crise du Covid.
22:46Nous avons eu également l'affaire Orpea, qui a eu un impact d'image très important sur le secteur.
22:55Ceci fait que beaucoup de gens ont retardé leur entrée en EHPAD.
22:59Alors, un retard d'un ou deux mois, ça pèse tout de suite très lourd,
23:02puisque la durée de vie moyenne en EHPAD n'est que d'à peu près deux ans.
23:06Donc, ça a affecté très fortement les taux d'occupation des EHPAD,
23:11qui sont passés de pratiquement 100% à...
23:15et dans certains cas, sont tombés à 80-85%.
23:19On a eu également une chute brutale.
23:22Une chute brutale et en plus un creux démographique.
23:25Alors, ça paraît étrange quand on sait la pression qu'il y a.
23:28Et pourtant, vous dites que c'est important de considérer cette démographie.
23:32Pourquoi ?
23:33En effet, les gens entrent en EHPAD typiquement vers 83 ans, l'âge moyen aujourd'hui.
23:42Or, cet âge correspond à la période actuellement qui se situe au niveau de la Deuxième Guerre mondiale,
23:49période où il y a eu moins de naissances.
23:50Donc, on a un petit creux démographique qui va évidemment se corriger rapidement
23:54avec l'arrivée des baby-boomers à partir de 2028-2030.
23:59Alors, même si l'État prend en charge une grande partie des dépenses,
24:02c'est un modèle qu'on a proposé à des épargnants investisseurs depuis 20-25 ans.
24:09Vous disiez que c'était très rentable à une époque et aujourd'hui, c'est beaucoup plus compliqué.
24:14Rappelez-nous, Didier Rével, quel est exactement le modèle économique ?
24:16Alors, le modèle économique consiste à vendre des chambres à des investisseurs privés.
24:24Aujourd'hui, à peu près 70 000 chambres d'EHPAD sont détenues par des investisseurs privés directement.
24:30Ce sont des ventes qui sont faites à la découpe ou en VEFA.
24:35Et qui, en fait, ces chambres ont été vendues très cher au départ.
24:39Parfois jusqu'à 150 000 euros pour une chambre de 17 ou 20 mètres carrés.
24:45Je vous laisse faire les calculs.
24:46Ces chambres ont été vendues à des prix très élevés, mais avec une logique de rendement financier,
24:52donc un rendement qui était typiquement de 5 %.
24:54Donc les gens, finalement, qui achetaient ces chambres ne se préoccupaient pas trop du prix d'achat.
25:02Regardez le loyer qui était servi.
25:04Ce loyer correspond à peu près à 750 euros par mois, aujourd'hui, pour une chambre.
25:09Mais effectivement, ça pèse sur l'exploitation.
25:13Et dans un moment comme aujourd'hui, ou depuis quelques années, où les exploitations sont en difficulté,
25:19il y a une forte pression des exploitants pour faire baisser ces loyers, parfois de 25-30 % ou plus.
25:25Donc les exploitants qui compensent l'explosion des charges, notamment des charges de personnel,
25:31on sait que ce sont des métiers compliqués, qui ont été heureusement revalorisés récemment.
25:36Oui, mais voilà, l'ajustement se fait à travers les loyers, donc pour les épargnants investisseurs qui ne s'y retrouvent plus.
25:43Effectivement, les charges de personnel ont explosé depuis quelques années.
25:48Je parlais de l'affaire Orpea, donc ça a incité les exploitants à embaucher davantage de soignants, de personnel soignant.
25:56Le personnel représente à peu près 55-60 % des coûts d'un EHPAD.
26:01Donc évidemment, ça pèse très lourd.
26:04Les charges de personnel avec l'inflation des salaires ont augmenté d'à peu près 30 % en quelques années.
26:09Et les dotations de l'État n'ont pas suivi, ou pas suffisamment en tout cas.
26:14Et donc, forte pression sur la rentabilité.
26:17Et évidemment, la façon la plus simple, la plus rapide d'ajuster le problème pour les exploitants privés,
26:23c'est de faire une pression sur les loyers.
26:27D'où ces baisses de loyers importantes qui nous sont demandées aujourd'hui.
26:31Didier Rébel, quelle est votre demande aujourd'hui en tant que président de cette association ?
26:34Aujourd'hui, on a un secteur qui a été financé en grande partie directement ou indirectement par l'État,
26:41donc un secteur d'intérêt général, avec une ouverture au privé depuis la fin des années 90.
26:47Mais cette ouverture n'a pas été accompagnée d'une régulation économique du secteur.
26:53Je parlais d'un prix des champs trop élevé, avec des marges exorbitantes
26:57qui ont été réalisées par les promoteurs et les commercialisateurs.
27:00On a des loyers qui s'en ressentent, avec des loyers élevés, évidemment.
27:05Et aujourd'hui, une pression à la baisse sur ces loyers,
27:09on demande à l'État de réguler davantage le secteur,
27:12à la fois sur les prix de vente des biens,
27:15mais également sur les loyers dans la durée,
27:19et avec également un meilleur contrôle des transferts d'autorisation,
27:25des transferts des droits d'exploitation pour les exploitants.
27:29L'arme ultime pour un exploitant, lorsqu'il n'obtient pas satisfaction,
27:33c'est de quitter l'établissement.
27:37Et à ce moment-là, les épargnants se retrouvent avec un établissement vide
27:41qui a perdu la quasi-totalité de sa valeur.
27:43Un bâtiment sans locataire, qui en plus est en monovalence compliqué.
27:47On parle beaucoup de réversibilité en ce moment,
27:49mais pour un établissement comme un EHPAD,
27:51qui est très souvent équipé de matériel,
27:55c'est compliqué d'en faire un hôtel ou des résidences étudiantes.
27:57C'est très compliqué, ça coûte très cher.
28:00Souvent, ces bâtiments sont aussi localisés dans des endroits un peu excentrés
28:07ou à la campagne, donc avec une difficulté de reconversion importante.
28:12Dans les cas où il peut y avoir reconversion,
28:15et ce n'est pas toujours le cas,
28:17on conserve peut-être 30% de la valeur initiale du bien.
28:22Donc ça reste une perte très importante pour les épargnants.
28:26Je rappelle en final qu'aujourd'hui, on estime, nous, à 15 milliards d'euros,
28:30à peu près, le montant d'investissement à faire dans le secteur,
28:33dans les 10 ans qui viennent, à peu près 100 000 chambres nouvelles,
28:37plus une rénovation importante des bâtiments.
28:40Et évidemment, ce sont les épargnants privés qui devront financer ces investissements.
28:46Donc nous avons besoin d'une meilleure sécurisation.
28:50Merci Didier et Didier Réval.
28:52Je rappelle que vous êtes le président de l'Ascop Ehpad.
28:55Et à très bientôt sur Smartimo.
28:57Merci, au revoir.
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