00:00Et avec une rentrée politique inédite, on va se poser cette question tout de suite dans Smartimo.
00:09Est-ce que les taux vont-ils reflambler si vous êtes en cours d'un projet immobilier ?
00:15On pose la question à un spécialiste, Ludovic Uzieux. Bonjour.
00:18Bonjour Fabrice.
00:19Ludovic, vous êtes fondateur d'Artemis Courtage, donc vous êtes au cœur des négociations.
00:23En tout cas, vous parlez beaucoup avec les banquets.
00:25On va en parler et voir le niveau des taux, mais également peut-être une astuce pour gagner quelques milliers d'euros une fois qu'on a signé son crédit.
00:33Tout d'abord, je voudrais vous entendre sur, effectivement, je le disais, la situation politique complètement inédite et peut-être les effets aussi sur votre activité.
00:41Comment ça se passe quand on a ce maelstrom gouvernemental ?
00:45Vous avez raison, il y a un petit côté effet papillon sur les taux de crédit immobilier.
00:49C'est-à-dire qu'aujourd'hui, alors on a retrouvé un Premier ministre et un gouvernement, donc un peu plus de stabilité,
00:56mais les effets de cette instabilité politique, c'est des soubresauts sur les marchés économiques et sur les marchés obligataires.
01:05Le niveau de la dette, le taux d'intérêt auquel l'État emprunte est indirectement corrélé avec le niveau des taux de crédit pour les particuliers
01:14quand vous empruntez ou quand j'emprunte pour un appartement ou une maison.
01:17C'est-à-dire que plus la France s'endette finalement, au moins elle est bien notée par ses créanciers, plus je vais payer cher mon crédit demain ?
01:24C'est un peu ça. Le lien de causalité n'est pas complètement direct, mais en tout cas les deux courbes sont parallèles quand on les observe sur plusieurs années.
01:32Et donc, quand il n'y a pas de gouvernement ou quand il y a un projet de réforme des retraites qui est en stand-by,
01:38ça peut avoir des conséquences, une tension sur les marchés obligataires, un taux d'intérêt de la dette pour l'État qui augmente,
01:44et donc, par voie de conséquence, des taux de crédit pour les particuliers qui augmentent aussi.
01:48D'accord. Donc pas de climat de confiance pour les acquéreurs en ce moment.
01:53On voit que le marché se cherche aussi un petit peu.
01:57Et puis jusqu'ici, on avait même, en tout cas dans Le Cornu 1, pas de ministre du Logement.
02:01Là, on en a un.
02:02On a retrouvé un ministre du Logement qui arrive avec sa petite polémique,
02:06mais en tout cas, on a un ministre et un gouvernement.
02:092025 est plutôt une bonne année.
02:10C'est une année de reprise après deux années qui étaient compliquées au niveau du volume de transactions
02:15et du volume de crédit négocié.
02:172025 est une bonne année où on devrait atterrir tranquillement aux alentours de 930 000 transactions dans l'ancien
02:24et une augmentation, là aussi, substantielle du volume de crédit négocié.
02:27Donc on est dans une année de renormalisation, même si ce n'est pas très joli,
02:32en tout cas de retour à la normale avec des volumes qui sont corrects.
02:36On repart peut-être pour un petit peu plus d'instabilité ou un peu moins de confiance dans le marché en cette fin d'année.
02:44Mais 2026 n'a pas de signaux négatifs à date.
02:47On se souvient de toute façon de ce coup d'arrêt extrêmement fort avec cette hausse des taux d'intérêt.
02:52On avait dépassé les 4%.
02:53Là, on a perdu grosso modo 100 points de base.
02:55On va voir les niveaux de taux dans un instant.
02:58Mais d'abord, comment se comportent les banques, Ludovic ?
03:00Est-ce qu'elles sont prêteuses, finalement, et pour quel type de projet ?
03:04Elles sont toutes à la table du crédit, en tout cas toutes revenues et toutes présentes aujourd'hui à la table du crédit.
03:10Elles financent tout type de projet, tout type d'emprunteur, avec une augmentation.
03:16Moi, je suis en train de faire mon atterrissage de l'année 2025,
03:19puisque un projet dure 3 mois, on est au mois d'octobre.
03:21Donc, je vois à peu près clairement comment va se terminer l'année 2025.
03:26Un vrai retour des primo-accédants dans mes livres, c'est-à-dire qu'on était à 29% en 2024
03:30et qu'on est aux alentours de 42% au moment où je vous parle.
03:34Donc, c'est aussi la conséquence d'une politique volontariste des banques.
03:37Toutes les banques prêtent et elles ont toutes des offres commerciales pour les primo-accédants,
03:42avec des prêts bonifiés à 0,99% ou 1,99% sur des sommes limitées,
03:46mais qui, en tout cas, donnent un coup de pouce aux primo-accédants, également aux logements verts et également aux logements dans le neuf.
03:53Alors, c'est vrai qu'on voit des offres bonus, bonifiées, vous dites, effectivement.
03:56Et quand on rajoute, effectivement, un crédit avec un taux qui était en baisse ou plutôt stable,
04:02un PTZ, un prêt à taux 0, plus certain, et cette offre bonifiée,
04:06finalement, ça fait un package assez sympathique pour ces primo-accédants.
04:08Ça peut même déclencher des comportements d'acheteurs et transformer des intentions en projets réels.
04:16On en a pas mal et, effectivement, ça baisse quand même la facture du coût du crédit.
04:21À l'époque, on empruntait aux alentours de 1,50%, avoir un prêt bonifié à 1% ou même un prêt à taux 0,
04:29ça ne changeait pas vraiment la phase du projet.
04:31Aujourd'hui, on est plutôt en taux moyen, toutes durées confondues, aux alentours de 3,30%.
04:36On emprunte aux alentours de 3,15% sur 20 ans.
04:40On comprend bien l'intérêt d'un prêt à taux 0 ou l'intérêt d'une poche bonifiée à 1% ou même à 2%.
04:45Ça baisse quand même sympathiquement et substantiellement les mensualités.
04:50Le niveau des taux, justement, vous l'évoquiez, octobre 2025, aujourd'hui, on est quoi ? 3,15% environ sur 20 ans ?
04:553,15% sur 20 ans en moyenne.
04:57Pour les plus beaux dossiers, plus beaux profils, plus beaux emprunteurs, avec tous les guillemets que cela entend,
05:03on arrive encore à trouver en deçà de 3% sur 20 ans, mais ça devient l'exception.
05:08Le principe, c'est quand même d'emprunter à partir de 20 ans au-delà de 3%
05:13et à peu près pour tout type de profil, sauf les dossiers excellents.
05:18D'accord. Vous disiez, retour des prix mots excédants avec ce chiffre, on passe de 29% à 42%.
05:22Qu'en est-il des investisseurs ? Ils sont encore là avec la fin du Pinel ou ils ont complètement disparu ?
05:26C'est compliqué. Il y a une curiosité de la part des investisseurs,
05:31parce qu'il y a eu un gain de pouvoir d'achat entre la baisse des prix de l'immobilier et la baisse des taux de crédit.
05:36Certains investisseurs se sont posé la question de savoir s'il y avait un peu de rendement qui revenait avec ces deux bonnes nouvelles.
05:42Mais en réalité, l'année 2025, à l'intérieur de mes indicateurs d'activité, c'est la pire année en termes de financement à destination des investisseurs.
05:54C'est-à-dire que dans le volume de mes crédits négociés sur l'année, je vais descendre en dessous de 10%.
05:59Alors que c'est une année de fort rebond, qu'on va être probablement au-delà de 50% de volume de crédit distribué en plus en 2025,
06:06j'arrive à à peine 9% de ces crédits qui sont destinés à des investisseurs.
06:12Donc c'est la conséquence de plein de paramètres qui ont été compliqués pour les investisseurs ces dernières années.
06:19La hausse des taux d'intérêt, la hausse de la fiscalité immobilière, les étiquettes énergétiques,
06:25et l'absence de loi de défiscalisation, vous l'avez souligné.
06:29Tout ça fait que les investisseurs sont un peu loin des projets aujourd'hui.
06:32On va quand même terminer avec une bonne nouvelle.
06:34On peut économiser plusieurs milliers d'euros.
06:38Alors évidemment, au début, il faut bien négocier son taux.
06:41Mais il y a un autre élément qui est important, c'est l'assurance emprunteur.
06:45On n'y pense pas.
06:45C'est ce que vous glisse votre banque parce que vous êtes obligé évidemment d'assurer votre crédit.
06:49Vous pouvez renégocier cette assurance emprunteur.
06:51C'est, oui, la conséquence d'une loi qui a un peu plus de deux ans maintenant, qui s'appelle la loi Lemoine,
06:57et grâce à laquelle on peut résilier à tout moment l'assurance emprunteur qui, dans, on va dire, pas loin de 80% des cas, est distribuée par la banque qui vous octroie le crédit.
07:09Cette assurance, elle peut être déléguée individuellement et représenter votre profil d'assuré,
07:14avec, du coup, votre âge qui est pris en considération, vos habitudes professionnelles, sportives, de voyage,
07:21qui fait que vous avez un taux bien à vous et qui, dans certains cas, est très inférieur à ce que peuvent proposer les contrats des banques.
07:28D'accord. J'ai parlé de plusieurs milliers d'euros. C'est vraiment ce qu'on peut économiser parce que ça paraît beaucoup ?
07:32Ça dépend des types de profils.
07:35Le principe des contrats groupes des banques, c'est de mutualiser les risques sur une certaine tranche catégorie d'âge.
07:41Le principe de l'assurance individuelle, c'est d'avoir un taux qui vous ressemble par rapport aux mêmes critères.
07:48Ça veut dire que, dans certains cas, et plus quand on est un jeune emprunteur, on a un taux qui va être très inférieur à un contrat individuel
07:55et vous allez gagner quelques milliers d'euros, à partir de 45 ans, il faut faire la comparaison entre les deux contrats pour être bien certain que c'est un intérêt financier.
08:04Voilà. Et ça, on peut demander également chez Artemis Courta. Je vous le fais.
08:07Absolument. On est courtier en assurance en plus d'être courtier en crédit immobilier.
08:10Donc voilà. Ça vaut le coup peut-être d'aller regarder du côté de votre crédit pour peut-être économiser également.
08:17Merci Ludovic. Ludovic Usur, je rappelle que vous êtes fondateur d'Artemis Courtage.
08:21À très bientôt dans Smartimo.
08:24Tout de suite, on regarde comment peut-être acquérir une maison à 100 000 euros.
08:29Est-ce que c'est possible ? Réponse dans un instant.
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