- il y a 6 semaines
Mardi 9 septembre 2025, retrouvez Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Caroline Arnould (Directrice générale, Cafpi) et Rémy Fabre (co-fondateur, Zefir) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition de Smartimo.
00:13Au sommaire, avec une rentrée politique morose, compliquée, on va quand même regarder ce qui se passe du côté des taux immobiliers.
00:21Est-ce que c'est le moment d'acheter ? La réponse dans un instant de Caroline Arnoux, c'est la directrice générale de CAFPI,
00:28qui nous dira si on a un projet, est-ce qu'il faut différer ? Est-ce qu'il faut en profiter ? Réponse dans quelques instants.
00:34Et puis, même si c'est compliqué au niveau économique et politique, il y a des gens qui continuent à avancer, qui profitent des nouvelles technologies.
00:41Il faut regarder et aller chercher un petit peu d'optimisme du côté des startups.
00:45On s'intéressera à Zephyr, qui propose Zia, une nouvelle façon de rechercher son bien immobilier.
00:52Mais ce sera notre deuxième sujet dans Smartimo avec Rémi Fab, le patron fondateur de Zephyr.
00:59Voici pour le programme Smartimo, c'est parti.
01:07Et tout de suite dans Smartimo, on va s'intéresser à l'intelligence artificielle,
01:11qui va peut-être demain vous aider à trouver la pépite, votre bien immobilier.
01:15On en parle avec Rémi Fab. Bonjour Rémi.
01:17Rémi Fab, vous êtes président, cofondateur de Zephyr.
01:24Zephyr qui est une startup qui a pivoté.
01:26On est encore dans les startups, on a moins de 5 ans ?
01:28On est encore dans les startups, oui.
01:29D'accord.
01:30Comme souvent, on pivote avant de trouver son product market fit, comme on dit vraiment,
01:34la pierre de touche qui va vous faire devenir une scale-up, on l'espère.
01:39Vous avez commencé avec un modèle un petit peu différent, où vous achetez de manière instantanée.
01:44Ensuite, vous avez fait de la vente collective.
01:45Et maintenant, on pense à l'IA. Alors, on va refaire le parcours.
01:49Aujourd'hui, Zephyr, c'est quoi ?
01:51Alors, Zephyr, c'est la première plateforme immobilière intelligente.
01:54Comme vous l'avez dit, on a révolutionné la vente avec la vente immobilière collective.
01:57En deux ans, on est passé de 0 à plus de 600 millions d'euros de volume de transactions.
02:01Et aujourd'hui, on va plus loin avec Zia, qui est le premier assistant digital pour les acheteurs,
02:04pour les aider à trouver leurs biens immobiliers.
02:06Voilà. Il est déjà disponible ?
02:08Il est déjà disponible depuis la semaine dernière.
02:09On est déjà à plus de 100 000 biens sur le site internet et plus de 4 500 agents partenaires.
02:13Donc, n'hésitez pas à aller l'essayer sur Zephyr.fr.
02:16Bon, on va y revenir dans un instant.
02:17Tout d'abord, on refait un petit peu l'histoire et votre parcours.
02:21Vous démarrez avec Zephyr.
02:24Donc, vous créez il y a quelques années avec votre cofondateur.
02:28Au début, c'est quoi l'idée ?
02:29Ça vient d'une frustration, comme souvent, quand on crée une startup ?
02:31Oui, on a vu mon père essayer de vendre une maison dans le sud de la France,
02:34à côté d'Avignon, pour acheter un appartement à Lille, dans le Nord.
02:36Et on s'est rendu compte à quel point vendre et acheter un biens immobilier,
02:39c'était extrêmement compliqué, extrêmement stressant.
02:41Et donc, on s'est dit, est-ce qu'il n'y a pas une façon vraiment de simplifier, d'accélérer les transactions ?
02:45On a commencé avec la vente instantanée dont vous parliez tout à l'heure,
02:47qu'on a fait de 2021 à 2023.
02:49Et en 2023, c'est la vente collective qui, aujourd'hui, connaît son succès.
02:53Alors, je ne suis pas sûr que ça parle à tout le monde de la vente instantanée.
02:56C'est quoi ? Parce que tout le monde aimerait vendre de manière instantanée.
02:58Ça s'est produit juste après le Covid.
03:00C'est vrai que là, tout partait à n'importe quel prix.
03:02Expliquez-nous ce que c'est la vente instantanée.
03:04Alors, la vente instantanée, on ne le fait plus du tout.
03:06Donc, c'était vraiment dans un autre marché.
03:07L'idée, c'était de faire une offre d'achat en ligne, en quelques clics,
03:10pour les propriétaires vendeurs qui souhaitaient vendre.
03:11Et ensuite, Zephyr s'occupait de vendre le bien sur le marché traditionnel.
03:15D'accord. Il y avait une garantie si le bien n'était pas vendu.
03:18Donc, ça, c'est terminé.
03:20C'est terminé.
03:21C'est tout dans le modèle.
03:22Vous avez pivoté, parce que soit c'est l'extinction,
03:25soit on pivote et on essaie de faire un nouveau modèle.
03:28Et là, la vente collective, ça va sûrement intéresser les agents immobiliers
03:32qui nous regardent et qui sont en difficulté en ce moment.
03:35C'est vrai que la rentrée est compliquée.
03:37Le moment est compliqué.
03:39Comment ça se passe, la vente collective ?
03:41La vente collective, c'est plusieurs agents immobiliers locaux
03:44qui travaillent ensemble sur une seule et même transaction
03:45pour vendre le bien jusqu'à deux fois plus vite, en 58 jours en moyenne.
03:49Donc, concrètement, ça veut dire quoi pour les agents immobiliers ?
03:51Ça veut dire que Zephyr va trouver des propriétaires vendeurs
03:53qui souhaitent vendre et ils vont collaborer sur une seule et même transaction,
03:56mettre leurs acheteurs en commun pour vendre plus rapidement.
03:59Et en termes de commission, on partage la commission
04:00avec tous les acteurs qui participent.
04:02Et donc, une partie pour Zephyr qui a le vendeur,
04:05une partie pour l'agent référent qui s'occupe des visites
04:07et donc qui a les clés,
04:08et enfin, une partie pour l'agent qui ramènerait l'acheteur.
04:11Donc, c'est vous qui avez le mandat ?
04:13Oui.
04:13D'accord.
04:14Et ensuite, c'est dispatché quelque part entre toutes les listes finalement.
04:18Et c'est vrai que c'est intéressant
04:19parce qu'on sait que ce sont des gens souvent isolés.
04:21Je parle pour les petites agences ou les indépendants
04:23qui ont leur zone de chalandise, leurs clients,
04:26mais qui veulent dire,
04:27tiens, je peux peut-être ajouter une corde à mon arc.
04:29C'est ça en fait ?
04:29Exactement.
04:30Pour un agent immobilier, il y a deux façons de travailler avec Zephyr.
04:34Soit en tant qu'agent référent.
04:35C'est-à-dire que vous prenez un mandat Zephyr
04:37et vous vous occupez des visites,
04:38vous avez les clés
04:38et donc vous participez activement dans la vente.
04:41Soit simplement, vous vous connectez à la plateforme
04:42et vous donnez accès à vos acheteurs.
04:44Et vos acheteurs vont recevoir des biens.
04:46Et s'ils achètent, vous serez rétro-commissionné.
04:48Donc en fait, on permet aux agents
04:49de monétiser et de faire de l'argent avec leurs acheteurs
04:52sans avoir accès aux vendeurs.
04:53Ou alors de travailler en plus de leur mandat à eux
04:55puisqu'on n'est pas exclusif.
04:56Oui. Alors Rémi, dans ce modèle, ça paraît que d'aller bon.
04:59Sauf que souvent, c'est vrai que ce mandat exclusif,
05:02c'est un peu le Graal pour les agents immobiliers.
05:03Une fois qu'on l'a, on le préserve
05:05puisque c'est un synonyme de commission à terme
05:10et on aura toute la commission.
05:11Là, comment se passe le partage finalement de commission ?
05:16Alors on a 50% pour Zephyr,
05:1740% qui ramènent le vendeur
05:19et qui signent le mandat exclusif,
05:2040% pour l'agent référent.
05:22L'agent référent, encore une fois,
05:23c'est celui qui a les clés,
05:24qui s'occupe des visites avec tous les acheteurs.
05:25Et enfin, 10% pour la personne qui ramène l'acheteur,
05:28peu importe d'où elle vienne
05:28et elle n'a rien à faire
05:30parce que la plateforme s'occupe
05:31de toutes les communications et de toute la gestion.
05:33Donc c'est-à-dire que si vous amenez un acheteur
05:34en tant que troisième agent,
05:35vous n'avez même pas à faire la visite avec votre acheteur,
05:37simplement votre acheteur achète
05:39et vous serez à être commissionné.
05:40Et on aura les 10% de commission,
05:41j'allais dire, sans rien faire,
05:43en amenant simplement le bien.
05:45Juste en valorisant votre portefeuille d'acheteur.
05:46Alors Rémi, pardonnez-moi,
05:47mais c'est vrai que par rapport aux grands noms
05:49qu'on connaît
05:49et même aux grosses plateformes,
05:51est-ce qu'aujourd'hui,
05:52les gens ont le réflexe Zephyr ?
05:54Est-ce qu'ils vont mettre leur bien ?
05:57Comment ça se passe à ce niveau ?
05:59Sur l'achat ou sur l'avance ?
06:00Sur l'achat.
06:01Alors sur l'achat, pas encore.
06:02On vient de lancer,
06:02c'est vraiment l'ambition,
06:03ça va être l'ambition des 18 prochains mois.
06:05On vient de lancer Zia, du coup,
06:06qui est le premier assistant immobilier digital.
06:08Le but de Zia,
06:09c'est vraiment un assistant immobilier,
06:11donc comme Tchad GPT,
06:12comme avoir un agent immobilier dans votre poche,
06:1424 sur 24, 7 jours sur 7,
06:16avec qui vous pouvez parler
06:17pour trouver le plus rapidement le bien de vos rêves.
06:19D'accord.
06:20Et pour la vente,
06:21alors les gens,
06:23combien il y a de biens aujourd'hui ?
06:24Alors la vente,
06:25on a fait beaucoup, beaucoup de croissance.
06:26On fait x3 tous les ans,
06:27donc ça grossit très, très vite.
06:29On a doublé notre parc d'agents partenaires,
06:31donc on est passé de 2000 et quelques
06:33à 4500 agents partenaires en 2025.
06:36Et on est à 600 millions,
06:37à peu près,
06:37de volume transactionnel annuel,
06:39ce qui représente à peu près
06:407000, 8000 mandats par an.
06:42D'accord, c'est déjà très impressionnant,
06:44surtout, je le disais,
06:45dans une période où c'est assez compliqué en ce moment,
06:48c'est vrai que l'immobilier,
06:49il y a un creux,
06:49beaucoup moins de transactions.
06:51Est-ce qu'il y a le business model,
06:54les agents,
06:54ils vous payent une commission
06:56pour être sur la plateforme ?
06:57Les agents ne payent rien du tout,
06:58donc ni pour mettre leurs biens en vente sur ZIA,
07:00ni pour s'occuper de nos transactions,
07:02donc c'est entièrement gratuit pour eux.
07:03C'est Zephyr qui va leur rétro-commissionner
07:05une partie de notre commission
07:06quand le bien est vendu,
07:08et on a des agents partenaires
07:08qui aujourd'hui gagnent
07:09près de 100 000 euros par an.
07:10D'accord.
07:11Le pourcentage,
07:14c'est dans la moyenne du marché,
07:16c'est 4, 5, 6 % ?
07:17Moyenne nationale,
07:18donc ça va dépendre des zones géographiques
07:19et de la valeur du bien,
07:20donc plus le bien est cher,
07:21moins la commission sera élevée.
07:22En moyenne, c'est à peu près 4 %.
07:24Alors, je reviens sur ZIA,
07:26dès qu'on parle d'intelligence artificielle,
07:28tout le monde se trouve comme ça
07:31comme un cabri,
07:32parce que c'est vrai que c'est un peu
07:33le buzzword du moment,
07:35et je pense que ça participe de la valorisation,
07:37et peut-être pour lever les fonds,
07:38c'est plus intéressant aussi.
07:39Au-delà, qu'est-ce que ça change ?
07:41Qu'est-ce que ça va révolutionner pour vous ?
07:44Expliquez-nous, vous nous disiez,
07:45donc l'acheteur, il va taper sa question.
07:48Est-ce que vous avez un exemple ?
07:50Oui, alors en fait, je pense,
07:51si on prend un peu de recul,
07:52acheter un bien immobilier,
07:53c'est une des décisions les plus importantes
07:54qu'on va faire dans une vie,
07:55et aujourd'hui, c'est encore vu
07:56comme une situation très stressante,
07:58comme un divorce ou un séjour à l'hôpital.
08:00Ce qu'on veut faire, c'est simplifier tout ça,
08:02et on pense que l'intelligence artificielle
08:03a son rôle à jouer
08:05dans la transformation de l'expérience d'achat.
08:07Et donc aujourd'hui,
08:08au lieu de chercher avec des filtres
08:09extrêmement rigides,
08:10comme on trouve sur les plateformes immobilières
08:11qu'on connaît tous, traditionnelles,
08:13Appartements, 3 pièces...
08:14Exactement, moins de 100 000 euros, etc.
08:17Vous allez pouvoir avoir la même expérience
08:18que vous avez sur Tiat GPT,
08:20et donc une expérience de discussion.
08:21Et donc vous avez un agent immobilier digital
08:23qui vous écoute,
08:24avec qui vous pouvez poser des questions
08:25et dire, voilà, je vais chercher une villa,
08:27Côte d'Azur, Vumer,
08:28moins de 1,2 million d'euros.
08:30S'il n'y a aucun résultat,
08:33il va vous dire, attention,
08:34je pense qu'il n'y a pas assez,
08:34vous êtes trop rigide,
08:36elle va vous aider à mieux comprendre
08:37votre budget, ce que vous voulez,
08:38est-ce que vous voulez vraiment une maison,
08:39est-ce qu'un grand appartement
08:40serait mieux qu'une maison
08:41vis-à-vis de votre budget,
08:43et ça va vous accompagner,
08:44non pas seulement sur la recherche,
08:45mais même jusqu'à l'octobie authentique.
08:46D'accord.
08:46Ah oui, donc c'est vraiment
08:48de la recherche jusqu'à la finalisation.
08:52Est-ce qu'il y a un moment,
08:54si on est bloqué,
08:55une interaction humaine,
08:56est-ce qu'on peut parler à un vrai humain ?
08:58Alors oui, au moment où vous allez
08:59prendre contact pour un bien spécifique.
09:01Donc en fait, vraiment,
09:02l'IA, elle agit sur la plateforme
09:03pour mieux qualifier les acheteurs,
09:05et ce qui donne aussi
09:06des acheteurs beaucoup mieux qualifiés,
09:07et des transactions plus fluides
09:08pour nos agents partenaires
09:09qui, eux, en retour,
09:10réceptionnent des acheteurs
09:11qui sont beaucoup plus intéressés.
09:12Mais avant de parler avec un agent,
09:14il n'y aura pas d'interaction humaine.
09:15L'idée, c'est vraiment d'échanger avec l'IA,
09:17comme vous le feriez avec TGPT.
09:18D'accord.
09:18Côté administrateur,
09:20une fois que l'agent va se dire
09:22« Tiens, la maison, Côte d'Azur,
09:24vue sur mer,
09:25dans mon budget d'un million d'eux,
09:27parfait, ça coche avec mes critères. »
09:30Est-ce que l'agent qui a le bien
09:32va recevoir le contenu de la discussion ?
09:36Est-ce qu'il va déjà avoir un résumé ?
09:38Exactement.
09:38Donc c'est vraiment l'idée,
09:39c'est d'avoir des acheteurs
09:40qui sont beaucoup mieux qualifiés,
09:41et de faire gagner du temps aussi
09:42aux agents immobiliers
09:43qui mettent leurs biens en vente
09:44sur ZIA et sur Zephyr.
09:46Donc l'idée, c'est d'avoir
09:46une description très très claire
09:48du besoin de l'acheteur,
09:50de savoir comment il arrive
09:50à cette recherche
09:51et pourquoi il souhaite acheter,
09:52et d'avoir aussi toutes les informations
09:53de « Est-ce qu'il est finançable ?
09:54Pas finançable ? »
09:55Est-ce que le financement a été vérifié
09:56pour que l'agent immobilier
09:57aille beaucoup plus vite ?
09:58Oui.
09:58Là, c'est l'intelligence artificielle
09:59qui va vérifier le financement également ?
10:01Alors, elle peut poser des questions.
10:02Par exemple,
10:03« Combien avez-vous de salaire ?
10:04Quel est votre apport ? »
10:05Et pour essayer de voir
10:06si c'est dans le budget.
10:07D'accord.
10:07Ça ne va pas être une vérification.
10:09Le but, ce n'est pas de remplacer l'humain,
10:10c'est de faire une préqualification
10:11un peu plus fine
10:12qu'une plateforme traditionnelle
10:13avec des filtres.
10:14Alors, on sait que Tchadjpky,
10:15pour prendre cet exemple,
10:16va de plus en plus vite.
10:17Il gagnerait un point de QI par mois,
10:19ce qui est vraiment étonnant.
10:23Ça veut dire que demain,
10:24il y a ZIA,
10:25votre intelligence artificielle,
10:26ça va être capable, par exemple,
10:27de dire,
10:27« Ben voilà, moi,
10:28je suis en train de vendre ma maison,
10:29j'ai peut-être un pré-relais,
10:30je vais avoir, je ne sais pas,
10:31pour votre exemple,
10:32400 000 euros d'apport,
10:33est-ce que je pourrais faire un financement ? »
10:35Est-ce que ça peut étudier
10:36tout ce panel de questions
10:37comme un vrai agent immobilier ?
10:38Oui, c'est vraiment l'idée.
10:39C'est l'ambition.
10:40Aujourd'hui, on ne le fait pas.
10:41On a commencé avec la recherche.
10:43Donc, vraiment, se dire,
10:44vous pouvez chercher
10:44tout ce que vous voulez
10:45avec des filtres
10:45et vous allez recevoir
10:46les meilleures annonces
10:47le plus rapidement possible
10:48et de façon la plus fluide possible.
10:50Demain, on a envie
10:50d'aller beaucoup plus loin
10:51et d'aller jusqu'à la signature
10:52avec l'acte authentique,
10:53même négocier une offre.
10:54C'est-à-dire que vous pouvez avoir
10:55un bien qui vous intéresse
10:56et dire « je n'ai pas forcément le budget,
10:58aide-moi à faire accepter mon offre. »
11:00Alors, je ne vais pas vous comparer
11:02à Elon Musk,
11:02mais son plan est clair.
11:04Il fait d'abord des voitures électriques
11:05entièrement pilotables avec l'IA
11:08et ensuite, il va vendre des robots taxis.
11:10En tout cas, c'est le plan
11:11et inonder la planète
11:12de voitures complètement autonomes.
11:14Est-ce que votre plan secret,
11:15Rémi Fabre,
11:16c'est aussi de peut-être
11:18à un moment se passer
11:19d'un agent immobilier
11:20parce qu'on aura une intelligence
11:21artificielle qui sera tellement calée
11:23sur tous les sujets,
11:23que ce soit en droit,
11:25en fiscalité,
11:26en finance,
11:26que finalement,
11:27on pourra comme ça
11:29remplacer l'agent immobilier ?
11:30Alors non,
11:31ce n'est pas l'ambition.
11:32On travaille avec
11:334 500 agents immobiliers partenaires.
11:35Pour nous,
11:35les agents immobiliers,
11:36c'est extrêmement important.
11:38Je pense qu'aujourd'hui,
11:40le trou qu'on bouche,
11:41c'est le fait que les acheteurs
11:42ne sont pas accompagnés en France.
11:44On n'a pas d'agents immobiliers
11:45ou très peu d'agents immobiliers
11:46acheteurs en France.
11:47Les agents immobiliers
11:47travaillent essentiellement
11:48pour les vendeurs
11:49et donc en tant qu'acheteurs,
11:50on doit parler
11:50à 10 agents immobiliers différents
11:52qui travaillent
11:52pour 10 vendeurs différents.
11:54Donc là,
11:54on vient vraiment boucher ce trou.
11:55Je pense qu'on continuera
11:56d'acheter des biens immobiliers
11:58en se déplaçant
11:58parce que ça reste
11:59des transactions
11:59qui sont extrêmement importantes
12:01financièrement et émotionnellement.
12:03Et donc,
12:03l'agent immobilier
12:04est la meilleure personne
12:05pour garder ce contact humain
12:06et avoir cette relation
12:07de confiance sur le terrain.
12:08Ça fait un petit peu penser
12:09à ce qui se passe
12:09notamment chez nos amis
12:10anglo-saxons
12:11aux États-Unis
12:11où on partage
12:13l'intégralité des mandats
12:14et finalement,
12:15les agents immobiliers
12:16se passent au milieu
12:17et travaillent aussi bien
12:18pour l'acheteur
12:18que pour le vendeur.
12:19C'est le but.
12:20Exactement.
12:21Et effectivement,
12:21eux, ils ont des modèles
12:22avec des agents vendeurs,
12:23des agents acheteurs.
12:24Et nous,
12:24c'est ce qu'on fait
12:25et c'est même ce qu'on propose
12:25avec la vente collective
12:26qu'on permet à des agents
12:27immobiliers vendeurs
12:28de pouvoir gagner de l'argent
12:29grâce à leurs acheteurs.
12:30En quelque sorte,
12:31on leur donne une forme
12:32d'agent immobilier acheteur.
12:33Oui, ben voilà,
12:34Zephir qui est en train
12:35de révolutionner
12:36ce petit monde de l'immobilier
12:37pas à pas
12:37mais avec quand même des moyens.
12:39On termine sur la page
12:40un petit peu,
12:40pour vous,
12:41business
12:42avec deux levées de fonds
12:43assez conséquentes.
12:45Alors, c'est vrai que
12:45dans la PropTech,
12:47on a vu les fonds affluer
12:48mais on est à
12:49des levées de fonds
12:50assez records.
12:51Est-ce que vous pouvez
12:51nous en parler ?
12:52On vient de lever 15 millions d'euros
12:53pour continuer dans cette mission
12:54d'accélérer et de simplifier
12:55les transactions immobilières.
12:57Vraiment, l'objectif
12:57c'est de continuer à développer
12:58l'IA
12:58et de continuer à intégrer l'IA
13:00tout au sein de la plateforme
13:01pour les agents immobiliers,
13:02pour les vendeurs,
13:03pour les acheteurs.
13:04Et ensuite,
13:04on va se développer géographiquement aussi
13:06dans les plus grandes métropoles françaises.
13:10de 600 millions à 1,5 milliard
13:12de transactions annuelles.
13:14Le business plan est respecté
13:16pour l'instant ?
13:17Vous disiez fois deux,
13:18fois trois chaque année ?
13:19Écoutez, on était venu
13:21dans le plateau
13:21il y a à peu près un an.
13:24On avait dit
13:24on doit faire fois trois.
13:25On a fait fois trois.
13:26Donc là, l'objectif
13:26c'est de continuer
13:27à faire beaucoup de croissance,
13:28continuer à démocratiser
13:29la vente immobilière collective
13:31tout en lançant
13:32l'IA du mieux possible.
13:33Voilà, en tout cas,
13:35c'est plutôt confortant
13:36de voir qu'à un moment
13:37où on est dans le marasme
13:38politique, économique,
13:39où on se dit
13:39« Rien ne va plus,
13:41la France est à l'arrêt »,
13:41il y a des startups
13:42et des scale-up,
13:44on l'espère bientôt,
13:44qui continuent à progresser
13:46dans des domaines
13:46assez classiques
13:47comme l'immobilier.
13:48Finalement, on peut encore innover,
13:50on peut même booster,
13:51pourquoi pas,
13:52les ventes
13:53avec de l'intelligence artificielle.
13:54C'est le pari, en tout cas,
13:55de Zephyr avec Zia.
13:57Allez sur le site,
13:58je crois qu'on peut déjà tester.
13:58Faites votre simulation
14:00et ça donne des résultats
14:02tout à fait étonnants
14:03et gageons que ça va se développer.
14:05Merci Rémi Fabre,
14:06je rappelle que vous êtes
14:06le patron fondateur de Zephyr
14:09et à très bientôt
14:10sur Smartimo.
14:10Et dans Smartimo,
14:16on s'intéresse tout de suite
14:18à ce qui se passe du côté
14:19du crédit immobilier
14:21et des taux.
14:22Alors, sont-ils en hausse,
14:23sont-ils en baisse ?
14:24Est-ce que c'est le moment
14:25de concrétiser son projet immobilier ?
14:27Autant de questions
14:27qu'on va poser à notre invitée,
14:29Caroline Arnoux.
14:30Bonjour.
14:30Bonjour.
14:31Vous êtes directrice générale
14:32de CAFPI
14:33et on a besoin de vos lumières
14:35déjà pour nous dire
14:36à un moment,
14:38en cette rentrée,
14:39si les taux sont en train
14:40de se stabiliser,
14:41s'ils sont plutôt en train
14:42de remonter
14:42parce qu'on a quand même
14:43une situation politique
14:45un petit peu compliquée,
14:46on sait que la note
14:47de la France est sous surveillance,
14:49est-ce que les investisseurs
14:50vont continuer
14:51à nous faire confiance ?
14:52Si ce n'est pas le cas,
14:53les taux pourraient remonter
14:54et ça, c'est un peu étonnant,
14:55c'est-à-dire qu'on pourrait
14:55payer demain notre crédit
14:57un petit peu plus cher.
14:58Alors, première question,
14:59Caroline,
14:59où est-ce qu'on en est à date
15:00à la fin de l'été,
15:01vous qui auscultez les banques
15:04et faites le tour
15:05chez CAFPI,
15:06où est-ce qu'on en est exactement ?
15:07Alors, on a certainement
15:10cet été et donc
15:11en tout début septembre,
15:14un point bas,
15:15une sorte de palier
15:16sur les taux
15:17où on est sur 20 ans,
15:21nous en moyenne,
15:21on était à 3,17
15:22et pour des meilleurs dossiers,
15:25on avait du 2,90,
15:26donc des taux encore
15:27en dessous des 3%.
15:28Donc, avec toute cette
15:31intertitude politique,
15:33économique, etc.,
15:37force à parier
15:38que les taux ne vont plus baisser.
15:40Ça, c'est une mauvaise nouvelle.
15:41À très court terme.
15:43Elles ne vont plus baisser
15:43certainement dans les mois à venir.
15:46Là, sur cette rentrée,
15:48ce que nous disent
15:49les barèmes des banques,
15:51avant, évidemment,
15:52cette situation
15:53d'instabilité politique
15:56et peut-être demain
15:58d'instabilité liée
16:00à la note de la France,
16:01ce que nous disent les banques,
16:03c'est que les barèmes
16:03que nous avons reçus
16:04sont pour la moitié des banques
16:06des barèmes stables,
16:09c'est-à-dire les mêmes taux
16:10que cet été.
16:12D'accord.
16:12Donc, des taux,
16:14on l'a vu,
16:15autour de 30 sur 20 ans,
16:16des très bons taux
16:18par rapport à ce qu'on a connu
16:20il y a un an.
16:21L'autre moitié...
16:22De même temps,
16:23on était encore à 4%.
16:24Oui, on était à 4%.
16:25Donc là, ça bloquait
16:26beaucoup de gens.
16:27Ça bloquait beaucoup de gens.
16:29On est monté très haut.
16:30Et là, on est revenu
16:31depuis ce printemps
16:33avec la décrue des taux
16:34depuis le début de l'année,
16:36vraiment à une resolvabilisation
16:39des emprunteurs,
16:39une appétence pour emprunter,
16:42des prix de l'immobilier
16:43qui n'ont pas forcément
16:44beaucoup augmenté.
16:46Donc, on a eu
16:47beaucoup de demandes.
16:48Donc, on en est là.
16:49On a aujourd'hui,
16:50quand même,
16:51il faut le dire,
16:52quelques banques
16:53qui ont remonté
16:55un petit peu leur barème
16:56face à cette incertitude.
16:58Pour certaines,
16:590,10, 0,20,
17:02même 0,30.
17:03Mais ce n'est pas la majorité.
17:05On a aussi des banques.
17:06C'est pour vous faire voir
17:08qu'il y a vraiment
17:09une stratégie commerciale
17:10aussi des banques.
17:12On a même une banque, là,
17:13qui vient de proposer
17:14un booster
17:15pour des emprunteurs
17:18en dessous de 36 ans
17:19à 2,99.
17:21D'accord.
17:22C'est vrai qu'on avait vu
17:23fleurir ça
17:23durant le printemps.
17:25C'est la période traditionnelle.
17:26On voyait,
17:27notamment dans les grandes métropoles,
17:29sur les bus,
17:30certaines banques
17:31qui faisaient des offres
17:32comme ça, bonifiées.
17:33Alors, pour les jeunes,
17:34pour les primo-excédents,
17:35c'était pour booster
17:36cette demande,
17:37pour faire revenir
17:37les primo-excédents,
17:38notamment.
17:38Tout à fait.
17:39Revenir les primo-excédents
17:40et on l'a vu au printemps
17:41aussi avec le rélargissement
17:43du PTZ.
17:44Le prêt à 2,0.
17:45Exactement.
17:45Le prêt à 2,0.
17:46Ça va faire revenir
17:46des primo-excédents.
17:48Et là, sur cette rentrée,
17:49c'est des stratégies commerciales,
17:51des banques qui se mettent
17:52en retrait.
17:53Parce qu'aujourd'hui,
17:53il faut voir que le coût du crédit
17:55pour une banque,
17:55il est assez élevé.
17:57Elle se base
17:57sur l'OAT 10 ans.
17:58Aujourd'hui,
17:59l'OAT 10 ans,
17:59elle est autour de 3,50.
18:01Donc, on voit bien
18:01que les taux
18:01que proposent les banques
18:03sont en dessous de 3,50,
18:04donc avec très peu de marge.
18:06Mais on a des banques
18:07qui veulent profiter aussi
18:09de cette période
18:09pour acquérir encore
18:10des clients.
18:11Certainement qu'elles n'ont
18:11pas encore toute leur enveloppe
18:14de crédit qui était prévue
18:15pour 2025.
18:16Elles n'ont pas encore
18:16tout dépensé,
18:18entre guillemets.
18:18Donc, elles vont faire
18:19des offres attractives.
18:20D'autres qui étaient
18:21très en avance,
18:23qui ont beaucoup distribué,
18:24vont peut-être se mettre
18:25un petit peu en retrait.
18:26Et leur façon
18:26de se mettre en retrait,
18:27les banques,
18:27c'est d'augmenter
18:28un petit peu leur taux,
18:29donc d'être moins attractives.
18:31Ils sont moins compétitifs,
18:32donc sauf leur clientèle captive.
18:34Exactement.
18:34Qui, pour d'autres raisons,
18:35tient à conserver
18:36et accepte cette surprime.
18:37Les autres vont être,
18:39vos clients en particulier,
18:40ils sont assez opportunistes.
18:41Ils vont aller chercher
18:42le meilleur taux,
18:43quitte,
18:43et c'est la politique d'acquisition,
18:45à changer de banque.
18:46C'est pratiquement
18:46le seul moment
18:47dans une vie de client
18:48où on change de banque.
18:49Tout à fait.
18:50Quitte à changer de banque.
18:51Et évidemment,
18:53on parle du taux.
18:54Mais attention,
18:55vous parlez du taux nominal,
18:57mais il y a aussi
18:58l'assurance emprunteur.
18:59Il faut parler du TAEG,
19:00du taux global.
19:01C'est pour ça que
19:02les courtiers,
19:04moi je représente
19:04les courtiers en général,
19:06font ce travail
19:08d'analyser
19:09toutes les offres des banques.
19:10Et on le voit bien,
19:11à l'instant T,
19:12vous avez des offres
19:13qui sont très, très hétérogènes,
19:15à la fois sur le taux nominal,
19:17à la fois sur l'assurance emprunteur,
19:19à la fois sur les frais de dossier,
19:21qui peuvent être,
19:21chez certaines banques,
19:22du simple double.
19:24Donc je pense qu'il faut
19:25appréhender son projet immobilier
19:26d'un point de vue global
19:27et comparer tous les items du crédit.
19:31Et aujourd'hui,
19:32et au mois de septembre,
19:33malgré ces incertitudes,
19:36on peut encore bénéficier
19:37de bons taux.
19:38Oui, alors des bons taux,
19:40vous nous l'avez dit,
19:40autour de 3,20,
19:41on va faire simple,
19:42sur 20 ans bien évidemment,
19:44ce sera peut-être
19:45un petit peu sur 25 ans,
19:47etc.
19:48Si on a un bon dossier,
19:49toujours pareil,
19:50c'est mieux évidemment
19:51d'avoir le Graal,
19:52le CDI,
19:53mais,
19:54ou d'être fonctionnaire,
19:55bien évidemment,
19:55ce n'est pas le cas de tout le monde.
19:56Est-ce qu'on a un profil type,
19:58un portrait robot
19:59de l'emprunteur ?
20:00Allez, par exemple,
20:01le primo-accédant,
20:02c'est quoi la fourche ?
20:03Qu'est-ce qu'il demande
20:04aujourd'hui à son banquier ?
20:05Le primo-accédant,
20:07il demande à son banquier,
20:09mais aussi,
20:09surtout à son courtier,
20:11aussi de l'accompagner
20:11dans toutes les aides
20:12auxquelles il a le droit.
20:13Parce que le primo-accédant,
20:14il peut avoir droit au PTZ,
20:16on l'a vu maintenant partout,
20:17dans les zones tendues,
20:19pas tendues, etc.
20:21Il peut avoir des aides
20:23liées à son entreprise,
20:25il peut avoir des aides boostées
20:27dans certaines banques,
20:28les banques accompagnent
20:29beaucoup les jeunes aussi.
20:32Donc, le primo-accédant,
20:33il peut avoir un taux canon.
20:35Évidemment,
20:37il faut qu'il montre
20:38une situation stable.
20:41La capacité de faire de l'épargne,
20:44alors on ne demande pas
20:45à un primo-accédant
20:46de pouvoir placer
20:47500 euros tous les mois,
20:48mais s'il montre à un banquier
20:50que tous les mois,
20:51il met ne serait-ce que
20:5250 ou 100 euros
20:53sur un livret,
20:54ça montre une attitude
20:57vraiment cohérente
20:59par rapport à ses finances
21:01et un profil de risque
21:02moins risqué.
21:04mais un primo-accédant,
21:06c'est un client de choix
21:06pour une banque.
21:07Oui, portrait robot
21:08selon votre observatoire
21:10des crédits
21:11de l'emprunteur primo-accédant.
21:13Alors, ce ne sont pas
21:13des sommes,
21:14on osit toujours,
21:15c'est considérable.
21:1635 ans,
21:17CDI pour les trois quarts
21:19des clients,
21:20il achète en priorité
21:22dans l'ancien,
21:249 biens sur 10
21:25sont dans l'ancien
21:25et il emprunte 220 000 euros
21:27sur 280 mois.
21:29La durée,
21:29c'est plus long que 20 ans,
21:32on augmente la durée.
21:33Oui.
21:34Alors, augmenter la durée,
21:35c'est vraiment extrêmement intéressant
21:37et on peut aller chercher
21:38auprès des banques.
21:39On sait que les critères
21:40HCSF limitent
21:42les durées d'emprunt,
21:44mais on peut aller
21:46jusqu'à 26, 27 ans
21:47et quand on est jeune,
21:50je pense que c'est
21:50une bonne solution
21:51pour faire baisser
21:52son taux de crédit
21:53et on sait qu'en moyenne,
21:55un crédit,
21:56c'est 8 ans.
21:57Donc, vous empruntez
21:58très très long
21:58et puis au bout de 8 ans,
22:00après, vous réempruntez.
22:01Donc, c'est souvent
22:02des bonnes opérations
22:03et les banques,
22:05elles peuvent déroger
22:06sur ces critères
22:07dans une certaine souplesse.
22:09Donc, ne pas hésiter
22:09à négocier
22:11une longue période
22:13sur des taux
22:15qui sont aujourd'hui intéressants.
22:16Caroline Arnon,
22:17on se penche aussi
22:18sur le marché locatif.
22:19On s'est un petit peu
22:19en détresse,
22:21on va dire.
22:21C'est vrai qu'il y a eu
22:21la fin du Pinel,
22:22il y a d'autres dispositifs
22:24qui se mettent en place
22:25mais qui ont peut-être
22:25un moindre succès.
22:27Où est-ce qu'on en est
22:28aujourd'hui
22:28sur l'investissement locatif ?
22:30Alors, c'est très difficile
22:31sur l'investissement locatif.
22:33On le sait,
22:35le neuf,
22:37ça reste assez compliqué.
22:41Aujourd'hui,
22:42sur l'investissement locatif,
22:44on voit des projets,
22:45des investisseurs
22:46qui se tournent aussi
22:47vers l'ancien,
22:49qui se tournent vers l'ancien
22:51avec et à la recherche
22:53de rentabilité
22:55sur des biens
22:56peut-être à rénover.
22:58Donc, il y a encore
22:58un marché
22:59pour l'investissement locatif
23:00mais évidemment,
23:02il faut bien
23:03prendre en compte
23:04son projet
23:04puisque les rentabilités
23:06sont moindres
23:08quand on n'a plus
23:09d'incitation fiscale.
23:10Et puis, une fiscalité
23:11peut-être à l'avenant,
23:13donc compliquée,
23:13peut-être des bouleversements,
23:14on ne sait pas.
23:15Et c'est vrai
23:15que c'est un facteur,
23:16cette instabilité politique
23:17qu'on a actuellement
23:18sans gouvernement,
23:19sans vote du budget.
23:21Sans vote du budget.
23:22On avait ce projet
23:23de statut du bailleur privé
23:27qui permettait
23:28de relancer
23:29l'investissement locatif
23:30même si la ministre
23:31Valérie Létard
23:32l'a porté.
23:34Le Premier ministre
23:35l'avait porté également.
23:38tout est à refaire.
23:41Tout est à refaire.
23:42Tout est à refaire,
23:43effectivement.
23:44Et malheureusement,
23:45j'ai peur que ce ne soit pas
23:46la priorité
23:47du futur gouvernement
23:51pour faire des économies
23:55et inciter les investissements.
23:58Malgré le bon travail,
23:59on le répète,
24:00c'est vrai que la ministre,
24:01on va dire,
24:01sortante du logement,
24:03malheureusement,
24:04c'est vrai qu'à chaque fois,
24:05il faut remettre
24:06son ouvrage.
24:09Pour conclure,
24:11qu'est-ce qu'on va dire
24:12de cette fin d'année ?
24:13Alors,
24:13c'est vrai qu'il y a des
24:13sous-tentions,
24:14c'est vrai que sûrement,
24:14il y a des inquiétudes.
24:15Pour autant,
24:16si on a un projet,
24:17si on a trouvé le bien,
24:19il faut y aller.
24:20Oui.
24:20Il faut y aller.
24:22Globalement,
24:24moi,
24:24j'avais dit
24:25toutes choses égales
24:26par ailleurs,
24:27à la fin de l'année,
24:28on va atterrir
24:29sur des taux à 3%.
24:30Vous voyez,
24:31là encore,
24:32jusqu'à fin août,
24:33sur des meilleurs dossiers,
24:34on pouvait avoir
24:35en dessous de 3%.
24:36Là,
24:38on devrait
24:39au maximum
24:42atteindre les 3,50.
24:443,50.
24:46Si on peut bloquer 3,20.
24:47Si on peut bloquer 3,20,
24:48il faut le faire.
24:49Mais sur l'histoire
24:51générale du crédit,
24:53même 3,50,
24:54c'est des très bons taux.
24:55Oui.
24:55Effectivement,
24:57on se réfère toujours
24:57à cette période
24:59avec des taux à 1
25:00ou des taux à 2.
25:02Mais 3,50,
25:03ça reste sur des bons taux
25:04et on peut négocier.
25:06On aura certainement
25:07jusqu'à la fin de l'année
25:09des banques aussi
25:11qui vont se positionner.
25:14Mais maintenant,
25:14sur la production
25:15de l'année prochaine,
25:16parce qu'on le sait,
25:17à l'automne,
25:18dès maintenant,
25:19presque tous les crédits
25:20de l'année
25:20sont déjà presque faits.
25:22Des enveloppes sont faites
25:23pour les grands réseaux.
25:24Et donc,
25:25elles vont peut-être
25:25ouvrir des nouvelles enveloppes.
25:27Effectivement,
25:27voilà,
25:28donc on ne chipote pas finalement.
25:30On était objectif à 3 %,
25:31si on peut signer à 3,20,
25:33bien sûr,
25:33faire attention au TEH,
25:34c'est-à-dire tout ce qui est
25:35les à-côtés,
25:36l'assurance,
25:37vous les signaler.
25:38Mais en tout cas,
25:38si vous trouvez le projet
25:39de votre rêve,
25:40il faut y aller,
25:40notant que ça pourrait encore
25:41augmenter, bien sûr,
25:43si la situation politique
25:44de la France se dégrade.
25:45On pourra avoir
25:45des taux en hausse
25:46et ce,
25:47c'est assez étonnant
25:47malgré la baisse
25:48de la Banque centrale.
25:49En tout cas,
25:54merci Caroline.
25:55Je rappelle que vous êtes
25:56la directrice générale
25:57de CAFI.
25:58Merci de passer par Smartimo
25:59et à très bientôt
26:00sur notre antenne.
26:01Merci, à bientôt.
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