- il y a 4 mois
Mardi 23 septembre 2025, retrouvez Thomas Peridier (Directeur de la promotion tertiaire, Crédit Agricole Immobilier), Marc Daumas (Directeur Général Promotion et Services, GA Smart Buildin), Marie Ballereau (Chef de projet fonds de dotation, Qualitel), Lisa Sullerot (Déléguée du fonds de dotation, Qualitel) et Stéphane Desquartiers (Auteur) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition de Smartymo.
00:12Au sommaire, on s'intéresse tout d'abord à ce qui se passe du côté de Poissy, le campus Stellantis et même le Green Campus.
00:19On va voir ça dans quelques instants.
00:21Un fonds de dotation engagé pour la qualité du logement, c'est le fonds Calitel.
00:26On découvrira également dans quelques instants.
00:31Et puis enfin, comment s'y retrouver, comment survivre à la jungle immobilière.
00:36Un bouquin vient de sortir là-dessus, c'est Stéphane Descartiers qui viendra en fin de l'émission.
00:40Smartymo, c'est parti !
00:43Et tout de suite dans Smartymo, on part à la découverte de Green Campus.
00:50Green Campus de Stellantis au cœur de Poissy, lauréat du classement des promoteurs InnovaPress.
00:56Et pour nous en parler, on est ravi d'accueillir Thomas Pérédier.
00:58Thomas, bonjour !
00:59Bonjour Fabrice !
01:00Vous êtes directeur de la promotion tertiaire France de Crédit Agricole Immobilier.
01:04Bienvenue à vous !
01:05Et également auteur de ce projet, Marc Domas.
01:08Bonjour Marc !
01:09Bonjour Fabrice, bonjour à tous !
01:10Vous êtes directeur général immobilier d'entreprise neuf et rénové chez GA Smart Building, spéciale du hors-site.
01:16On va voir dans un temps ce que c'est.
01:18Alors on démarre tout de suite avec la jeunesse de ce projet.
01:20C'est vrai qu'on parle de Stellantis, acteur bien connu, l'automobile, un peu Joe Citroën et ensuite, je ne sais pas, 13 ou 14 marques,
01:27qui avaient besoin effectivement de s'agrandir.
01:29On part en fait d'un besoin industriel puisqu'il y avait déjà quelque chose sur le site de Poissy.
01:33Mais là, on est passé sur une extension avec de l'immobilier tertiaire.
01:37Racontez-nous Thomas la jeunesse de ce projet assez pharaonique.
01:40Peut-être il faut revenir un instant sur l'histoire de ce site qui est un site historique,
01:44qui a quasiment un siècle d'existence, qui a démarré dans les années 1930 et qui, en fait, s'est développé au cours des différentes décennies
01:53pour, au final, totaliser de l'ordre de 170 hectares au cœur de la ville de Poissy.
01:59Donc c'est un site emblématique et c'est un site qui nécessitait d'évoluer et de retrouver une seconde vie.
02:06Et c'est ce projet-là que nous avons développé pour Stellantis.
02:11C'est un projet assez vaste de transformation de l'ordre immobilier,
02:15puisqu'on va développer un projet de bureau de 40 000 m²
02:19qui s'intègre dans un plus vaste projet de campus de 72 000 m².
02:25Ce projet, il emporte plusieurs composantes,
02:28à la fois une composante recherche et développement,
02:31mais également un test-car, des bureaux.
02:34C'est véritablement un projet qui vise à redonner un nouvel élan à ce site industriel au cœur de la ville de Poissy.
02:42Et on dit green business avec deux grands E pour environnement et employé.
02:47Bien sûr, le confort de l'employé, on va y venir.
02:49L'environnement aussi important, on a récupéré un peu de terre, on a remis de la végétation.
02:56Oui, même plus que ça, puisqu'en fait, c'était un site industriel totalement imperméabilisé.
03:00Donc, on a renaturé ce site, puisqu'on a végétalisé de l'ordre de 20 000 m².
03:09On a planté des arbres.
03:11On a raccroché ce campus à la ville,
03:14avec un urbanisme et une architecture qui faisaient écho à la ville, qui faisaient face.
03:21Et donc, c'est un nouveau site en bord de Seine,
03:24qui est propice à la déambulation, qui est propice au travail informel,
03:27que ce soit à l'intérieur ou à l'extérieur des bâtiments.
03:29Thomas, c'est pratiquement une ville dans la ville.
03:31On a l'impression, avec ce campus, ça fait très campus à l'américaine.
03:35Là, véritablement, ça va être un centre énorme.
03:37Combien il va y avoir d'employés, justement, sur ce site à terme ?
03:40Oui, oui, c'est 8 200 salariés.
03:43C'est 3 700 collaborateurs qui sont au même moment dans ces espaces.
03:49Donc, c'est véritablement une ville dans la ville.
03:52Et c'est une ville qui avait besoin de se raccrocher
03:55au centre historique, au cœur de la ville de Poissy.
03:58Qu'est-ce qui a convaincu, justement, Stellantis,
04:01de faire appel à vous et de votre proposition ?
04:05Comment vous en faites pour gagner un tel appel d'offres ?
04:07Écoutez, on a été ravis de faire équipe avec GA Smart Building.
04:12On avait une équipe pluridisciplinaire,
04:14un construction hors site extrêmement pointu sur le volet environnemental,
04:20Crédit à école immobilier qui intervenait sur tout le volet montage
04:23juridique et financier de l'opération.
04:26Oui, oui, bien.
04:27Et donc, une équipe extrêmement solide pour faire face à un défi,
04:31puisqu'en fait, cette opération, c'est quand même 40 000 m²
04:34de bureaux à Poissy qu'il fallait commercialiser.
04:38Donc, c'est un défi majeur quand on sait que le bureau,
04:41il se concentre plutôt dans Paris et en première couronne.
04:43Tout à fait.
04:44Marc Noma, justement, vous êtes rentré par la porte de l'architecture
04:48de GA Smart Building pour entrer dans ce projet.
04:50Oui, en fait, ça fait partie des partenaires naturels pour nous,
04:53puisque, bien sûr, en complément de tout ce que vient de dire Thomas,
04:57il fallait que GA soit particulièrement performant.
04:59L'architecte avait été désigné par Stellantis au préalable.
05:03On peut le citer.
05:04L'architecte Patriarche, bien sûr, avec qui on a très, très bien travaillé.
05:07C'est une très belle collaboration.
05:10Il a été désigné par Stellantis.
05:11Et il fallait, bien sûr, qu'on arrive à se marier avec lui
05:14et que lui se marie avec nous aussi.
05:16Et ça a bien fonctionné.
05:17Son architecture, notre mode de construction en site,
05:20se sont parfaitement assemblés
05:22pour une réussite opérationnelle et architecturale de grand niveau.
05:26Voilà.
05:27On passe, tiens, messieurs, à la partie juridique et financière.
05:30Thomas, c'est un point clé dans un projet de cette taille, évidemment.
05:33Les spécificités, je voudrais qu'on parle justement
05:36de ce montage BFA avec un BVFA.
05:39Expliquez-nous.
05:40Exactement, c'est tout à fait ça.
05:42En fait, Stellantis était propriétaire du foncier.
05:46Stellantis avait pour vocation d'externaliser une partie de son volet immobilier.
05:52Et donc, Stellantis a fait le choix de nous céder le foncier
05:54sur lequel on a développé les 40 000 m2
05:57et a signé avec nous un bail en l'état futur d'achèvement.
06:01Donc, il s'engage à louer les 40 000 m2 de bureaux
06:05pendant 12 années fermes.
06:08Et donc, derrière, nous avons vendu cette opération,
06:11l'état futur d'achèvement, à un investisseur qui s'appelle Respublica.
06:16Et donc, toute la complexité, ça a été véritablement de trouver
06:18l'équilibre économique qui permette à Stellantis d'externaliser son immobilier
06:24et également à l'investisseur de trouver un équilibre satisfaisant pour ce projet
06:32qui est un projet totalement hors norme.
06:34Vous l'avez via les quelques chiffres que je vous ai donnés en introduction.
06:39Et hors norme également pour le marché,
06:40puisqu'au global, c'est une opération de 197 millions d'investissements,
06:45ce qui était une des plus grosses transactions de l'année 2023.
06:52Donc, c'est véritablement un projet d'ampleur
06:55et pour lequel le montage était extrêmement complexe à trouver.
07:00Oui, et bien voilà, c'est fait.
07:02En tout cas, l'ingénierie financière,
07:04donc avec ce montage, BFA, BFA.
07:07Je voudrais qu'on parle, dans ce partiment,
07:09on parle souvent de ce bureau, la crise du bureau,
07:10ou surtout des nouveaux usages.
07:12Alors là, on imagine qu'ils ont un jeu extraordinaire
07:15pour penser les attentes nouvelles des collaborateurs.
07:18On pense aux espaces collaboratifs, au FlexoSys, au télétravail,
07:22à la convivialité, en fait, de faire revenir aussi les gens sur le site.
07:25Est-ce que cette dimension a été prise en compte ?
07:28Bien entendu, puisque comme vous avez pu le noter,
07:30Stellantis a évolué dans son rapport au bureau,
07:35puisqu'on est parti d'une stratégie
07:37qui était plutôt une stratégie de 4 jours sur 5
07:40de télétravail pour les collaborateurs, Stellantis,
07:43à un retour progressif au bureau,
07:45avec 3 journées par semaine au bureau.
07:47Et je crois que cette évolution,
07:50elle est marquée, chez la plupart des utilisateurs,
07:52par l'envie d'être ensemble,
07:55d'être ensemble au bureau pour collaborer,
07:57pour innover, pour gouverner,
08:00et que le travail à distance est un plus,
08:03mais ne répond pas à l'ensemble des besoins
08:05de la vie de l'entreprise au quotidien.
08:08Et Stellantis en est la démonstration via ce projet.
08:13Donc effectivement, on a des espaces de travail
08:14qui sont propices à ce typologie d'activité,
08:18de mission durant la journée,
08:20donc se retrouver à 2, à 4, à 5, à 10,
08:24dans des formats d'espace qui le permettent,
08:26mais également favoriser le travail informel
08:29dans des espaces extérieurs,
08:31ou alors dans des espaces dans le social condenseur.
08:36Voilà, c'est une autre façon de vivre le bureau.
08:38Marc Dommas, justement, sur ce nouveau bureau,
08:41vous aussi, vous vivez cette transformation.
08:43Oui, nouveau bureau, on vit cette transformation,
08:44nos clients utilisateurs vivent ça tous les jours,
08:48et Stellantis est un bon exemple de vision aussi
08:51d'un certain mode de fonctionnement
08:53qui est en train de basculer.
08:56C'est toujours des mouvements de balancier,
08:57on est en train de voir un retour progressif
08:59à la présence, au travail,
09:01plutôt qu'au télétravail ces temps-ci,
09:04et on a vu comment le bâtiment
09:05qu'on a développé ensemble avec Patriarche,
09:08s'adapte très bien à cette évolution,
09:10parce que quand on passe de un jour de présence
09:11à trois jours de présence,
09:13évidemment, d'un point de vue contrainte technique
09:15et opérationnelle, ça change la donne,
09:17et le bâtiment s'est très bien adapté
09:20à ce fonctionnement,
09:22et l'organisation fonctionne très bien.
09:23C'est un vrai mouvement,
09:25et on voit, et je pense qu'on le sent,
09:27nous aussi, dans nos équipes,
09:28on a besoin d'être ensemble,
09:30on est en entreprise,
09:31on travaille dans une organisation
09:33pour travailler en équipe.
09:35Et c'est là, c'est vrai qu'on a quand même
09:36plus de créativité apparemment qu'en zoom.
09:39Retour donc au travail,
09:40retour aussi de la cravate, pour certains.
09:42Marc Dommas, je voudrais qu'on se concentre maintenant
09:44sur le projet en tant que tel.
09:45une livraison de projet express,
09:4921 mois seulement.
09:50Comment l'approche hors-site,
09:52donc on va dire ce que c'est dans un instant,
09:54a permis cette performance ?
09:56Je précisais ce que c'est que le hors-site,
09:58et indirectement,
10:00ou plutôt très directement,
10:01on va comprendre pourquoi on arrive à faire tout ça.
10:03Le hors-site, c'est le principe
10:04de faire fabriquer en dehors du site,
10:06du chantier,
10:07un certain nombre d'éléments
10:08pour les assembler très rapidement en chantier.
10:10Donc ça implique de travailler très tôt
10:12avec architectes et bureaux d'études
10:14pour concevoir sur mesure,
10:16sur mesure du dessin architectural,
10:19un certain nombre d'équipements,
10:21et de les réaliser en usine.
10:22Et on a évidemment,
10:23on peut travailler en temps masqué,
10:24on travaille aussi en température contrôlée.
10:26Donc on a par exemple,
10:27beaucoup d'éléments en béton bas carbone
10:29dans cet ensemble-là.
10:30c'est bien mieux maîtrisé en usine
10:33que sur chantier.
10:35On a aussi des façades à hausses à surboire,
10:37on a aussi des équipements techniques
10:39pour gérer la thermie et le renouvellement d'air.
10:42Donc tout ça,
10:42ce sont des éléments qui sont assemblés en usine
10:44et qui sont cadencés en livraison sur le chantier.
10:47Ça veut dire que ça va être livré,
10:49j'allais dire, en Lego,
10:50après sur le chantier ?
10:50Oui, on prend souvent cette image
10:52de briques de Lego.
10:53C'est vraiment des briques de Lego
10:54fabriquées sur mesure,
10:55mais qui arrivent sur le chantier
10:57et qui sont cliquées sur les immeubles
11:00au fil de l'opération.
11:02Moi, je vais vous raconter une anecdote
11:03personnelle dans Zoom,
11:05puisque je suis arrivé en janvier 2024.
11:07On posait les premiers poteaux
11:09à ce moment-là de ce bâtiment.
11:11Et j'ai vu le bâtiment monter
11:13à une vitesse totalement ahorissante,
11:15puisqu'on a livré en mars de cette année.
11:18Donc on dit 21 mois
11:20parce qu'il y avait une phase
11:21préalable de démolition
11:22et de mise en place du chantier,
11:24mais la réelle construction
11:26au sens émergence du bâtiment
11:29a plutôt duré 15-16 mois.
11:32Et c'est vrai que moi,
11:33je n'avais jamais vu ça.
11:35Et je revois maintenant
11:36dans d'autres opérations GA,
11:38mais je n'avais jamais vu ça
11:39dans ma carrière,
11:40de voir quelque chose d'aussi rapide.
11:42Oui, surtout avec la taille du projet.
11:44Et puis sans oublier
11:44la performance énergétique,
11:46on a de la labellisation
11:47E plus C moins E3C1.
11:50Alors grâce aux auditeurs de ça,
11:53on n'a plus le temps,
11:54mais la performance,
11:55elle est là aussi
11:55en termes d'énergétique et carbone.
11:58Oui, énergétique.
11:59Alors E3, c'est un grade sur 4.
12:01Donc E3, le plus haut étant E4.
12:03Et C1, c'est un grade sur 2.
12:05Le plus haut est C2.
12:05Mais la bonne nouvelle,
12:06c'est que vendredi,
12:07on a reçu les certificats
12:08et que nous sommes E3C2
12:10sur les bâtiments tertiaires.
12:12Donc on a surperformé
12:13sur quelque chose
12:15qui était déjà très ambitieux.
12:16On a surperformé sur ce modèle.
12:18Et on a traversé également
12:19l'été caniculaire qu'on a eu
12:22avec nos systèmes
12:23qui ont parfaitement fonctionné
12:25avec une grande satisfaction
12:27des employés qui étaient présents
12:28à ce moment-là.
12:29Voilà, succès pour ce Green Campus.
12:32Thomas, en un mot,
12:33si vous deviez résumer
12:34l'ambition de ce projet,
12:36Green Campus,
12:36lequel choisiriez-vous ?
12:38Écoutez, je pense que
12:39notre plus grande fierté,
12:41c'est d'avoir répondu
12:41à la commande
12:42de notre client Stellantis.
12:45Encore une fois,
12:46timing extrêmement court.
12:48On a été désigné lauréat
12:49en juillet 2022.
12:51En mars 2023,
12:52on achetait le foncier,
12:53on signait un bail,
12:55on démarrait les travaux
12:56de démolition.
12:58Et 21 mois plus tard,
12:59en mars 2025,
13:01on livrait cet outil de travail
13:03qui construit à Poissy
13:06l'avenir de l'automobile.
13:08Et ça, je pense que c'est formidable
13:09pour un groupe français
13:10comme Stellantis
13:11qui porte haut et fort
13:12l'innovation.
13:13Eh bien voilà,
13:13preuve qu'on peut quand même
13:14avancer et faire des beaux projets
13:16en France avec rapidité,
13:18avec des techniques de construction
13:19en utilisant l'ingénierie financière
13:21d'un côté et évidemment
13:22l'ingénierie du hors-site.
13:25On en parlera en tout cas
13:25de plus en plus.
13:27Merci messieurs Thomas Pérédier,
13:29je rappelle que vous êtes
13:29directeur de la promotion
13:30tertiaire France Crédit Agricole Immobilier.
13:33Marc Doma, merci.
13:34Je rappelle que vous êtes
13:35directeur général immobilier
13:36d'entreprise neuf et rénové
13:37chez GA Smart Building.
13:38On en sait donc un petit peu plus
13:40sur ce projet Green Campus.
13:42À très bientôt dans Smartimo.
13:49Et tout de suite dans Smartimo,
13:50on s'intéresse au fonds de dotation
13:52Calitel.
13:53C'est un fonds engagé
13:54pour la qualité du logement
13:56qui a reçu le prix
13:58de la philanthropie édition 2025.
14:00On est ravis d'accueillir
14:01Marie Ballereau.
14:02Bonjour Marie.
14:03Bonjour.
14:03Vous êtes chef de projet
14:04du fonds Calitel.
14:05Bienvenue à vous.
14:06Merci.
14:06Et à vos côtés,
14:07Lisa Sulrault.
14:08Bonjour Lisa.
14:09Bonjour.
14:09Vous êtes déléguée
14:10du fonds Calitel.
14:12Tiens, on démarre avec vous justement.
14:14Calitel, c'est quoi en quelques mots ?
14:16En quelques mots, Calitel,
14:17c'est une association
14:18qui a été créée par l'État
14:19il y a plus de 50 ans
14:21pour travailler
14:22sur la qualité du logement.
14:24D'accord.
14:24Bon, simple, efficace.
14:26Simple et efficace.
14:27La qualité du logement
14:28dans quelle dimension ?
14:29Parce que c'est vaste,
14:30la qualité du logement.
14:31La qualité du logement
14:32dans ses dimensions techniques.
14:34L'idée de pouvoir
14:35avoir des logements
14:37de qualité,
14:38de manière,
14:39ce qu'on appelle
14:40une qualité globale
14:40et multicritère,
14:42avec le confort d'usage
14:44dans les logements,
14:44la qualité de vie
14:45dans les logements,
14:46les performances économiques,
14:48les performances environnementales
14:49et énergétiques
14:50des logements.
14:51Voilà, vous éditez
14:51des normes,
14:52des recommandations ?
14:53Alors, on n'édite pas des normes,
14:54mais on édite
14:55des certifications.
14:57qui se distinguent
14:58des normes
14:58puisque la certification
14:59est volontaire
15:00pour les maîtres d'ouvrage
15:02et donc on délivre
15:03la certification
15:03NF Habitat,
15:04NF Habitat HQE.
15:06Très bien.
15:07Et donc,
15:08Calitel a développé
15:09un fonds,
15:10un fonds de dotation.
15:12Quelle est la jeunesse
15:13du projet ?
15:14Marie,
15:14vous en dire un mot ?
15:15Dans un levier philanthropique,
15:18Calitel a souhaité
15:19créer ce fonds de dotation
15:20pour pouvoir soutenir
15:22la qualité du logement,
15:23mais pour tous,
15:24pour des personnes
15:25plus précaires,
15:26pour chacun d'entre nous.
15:28Alors justement,
15:28on s'intéresse
15:29au type de projet immobilier
15:30qui sont soutenus
15:31par cette initiative,
15:32ce fonds de dotation.
15:33Quel type justement
15:34de projet allez-vous soutenir ?
15:35Eh bien,
15:36on soutient
15:36plusieurs types de projet,
15:39mais en tout cas,
15:39il faut qu'il soit éligible
15:41au mécénat
15:41d'intérêt général.
15:43il faut aussi qu'il soit situé
15:45dans toute la France.
15:46On ne soutient des projets
15:50que français
15:51ou dans les drômes.
15:54Voilà,
15:54en quelques mots,
15:55à impact social évidemment.
15:57D'accord.
15:58Lisa,
15:58justement,
15:59si on regarde
15:59la sélection,
16:01parce qu'on s'imagine
16:02que vous recevez peut-être,
16:03je ne sais pas s'il y a
16:03des appels à projets,
16:04en tout cas,
16:05dès qu'on parle philanthropie,
16:06dès qu'on a un fonds,
16:07il y a beaucoup de gens
16:07qui se bousculent.
16:08Comment vous sélectionnez
16:09les dossiers ?
16:10Absolument.
16:11On lance chaque année,
16:13depuis la création du fonds,
16:14un appel à projets annuel
16:15dans quatre catégories,
16:18puisqu'on soutient
16:18quatre grandes catégories
16:19de projets.
16:20L'hébergement,
16:22évidemment,
16:22donc on va soutenir
16:23des projets de construction
16:24ou de rénovation.
16:26L'accompagnement,
16:27donc des projets
16:27d'accompagnement social
16:28dans l'habitat,
16:30mais également des projets
16:32de recherche
16:32ou des projets numériques,
16:34toujours en vue
16:36d'améliorer
16:37les conditions d'hébergement
16:38des personnes défavorisées.
16:40Justement,
16:41il y a des critères prioritaires ?
16:43Alors,
16:43le critère prioritaire,
16:45Marie l'a dit,
16:46c'est effectivement,
16:47on ne soutient
16:48que des associations
16:49ou des organismes
16:50sans but lucratif,
16:51éligibles aux mécénats,
16:53et les personnes défavorisées
16:54constituent effectivement
16:55notre cible prioritaire,
16:58le but du fonds de dotation
16:59étant évidemment
17:00d'aider ces personnes
17:02dans leur habitat
17:04et d'améliorer
17:04leurs conditions de vie.
17:05Oui,
17:06combien de projets
17:06vous pouvez comme ça
17:07soutenir
17:08et pour quel budget ?
17:09Alors,
17:11par exemple,
17:12pour l'appel à projet 2024,
17:14on a levé
17:15plus de 200 000 euros
17:16et c'est 21 projets
17:18qui ont été soutenus
17:21financièrement
17:21en 2024.
17:23D'accord.
17:23En 2025,
17:25on aura les résultats
17:26bientôt,
17:27à tout de suite.
17:31L'appel à projet
17:32a été lancé en mai
17:33et les lauréats
17:35seront décidés
17:37en décembre,
17:38officiellement.
17:39Et pour cette année,
17:42on a réussi
17:43à lever aussi
17:44une enveloppe
17:45d'environ 200 000 euros.
17:47Alors,
17:48on ne va pas vous demander
17:49de détailler
17:49les 21 projets,
17:50bien évidemment.
17:51Est-ce qu'il y a
17:51quand même
17:51des initiatives fortes,
17:53des choses
17:53qu'on peut partager ?
17:56Évidemment,
17:57pour n'en citer
17:58que quelques-unes,
17:59mais c'est vrai
18:00que le fonds de dotation
18:01œuvre
18:02sur quand même
18:03un très grand panel
18:04de projets
18:06solidaires
18:07sur le logement.
18:10Mais pour en citer
18:11certains,
18:13on a soutenu
18:14des projets
18:14d'accueil inclusifs
18:16pour des personnes
18:18sortant de rue,
18:19qui ont eu
18:20des parcours
18:20de vie difficiles,
18:22vieillissantes,
18:22par exemple,
18:24ou aussi
18:25des projets
18:26de rénovation,
18:27d'hébergement
18:28pour des adultes
18:30handicapés
18:31sans possibilité
18:33d'avoir
18:34une vie
18:35dans un schéma
18:37classique.
18:37Il faut toujours
18:38un accompagnement.
18:39Donc voilà,
18:39ce type de projet
18:40qui peut être
18:41à un impact fort
18:42et qui,
18:43je pense,
18:44touche
18:44tout un chacun.
18:46On sait qu'on est
18:47dans une crise
18:48du logement.
18:48En ce moment,
18:49ça devient de plus en plus
18:50compliqué,
18:50ça devient de plus en plus cher.
18:51On voit que les seniors
18:52ne sont pas épargnés,
18:53les étudiants,
18:54c'est pareil.
18:55Comment on peut
18:56amplifier
18:57les actions ?
18:59Est-ce que les gens
18:59peuvent participer
19:00à ce fonds de dotation ?
19:02Alors,
19:02effectivement,
19:04pour amplifier
19:05nos actions,
19:06il est évident
19:07aujourd'hui
19:07que sans nos partenaires
19:08mécènes,
19:10le fonds de dotation
19:11ne pourrait pas avoir
19:13cet impact
19:13dans le cadre
19:15de ces appels
19:15à projets.
19:17Pour les cités,
19:18puisqu'ils ont
19:19un rôle essentiel,
19:21le fonds de dotation
19:22s'appuie sur
19:23plusieurs partenaires
19:24mécènes,
19:25notamment
19:26Cercal Calitel Certification,
19:29qui est une des filiales
19:30du groupe Calitel,
19:31mais aussi Calitel Expertise.
19:35Et puis,
19:35on a des partenaires,
19:37une alliance de partenaires
19:38qui œuvrent à nos côtés
19:39sur la qualité des logements.
19:42Il y a bien sûr
19:42BNP Paribas Immobilier,
19:44Pierre Étoile,
19:45donc deux promoteurs
19:46dans le bâtiment.
19:50Il y a également
19:51Rocool,
19:51un industriel.
19:53On a également
19:53la Fédération des ascenseurs,
19:55le Fonds d'action
19:56pour la sécurité électrique,
19:58FASE,
19:58et puis Calibat.
20:00Donc,
20:00tous ces partenaires
20:01nous accompagnent
20:02depuis plusieurs années
20:04maintenant
20:04et pour amplifier
20:05notre impact,
20:06on cherche
20:07chaque année
20:08de nouveaux partenaires
20:09financiers,
20:10de nouveaux acteurs
20:11économiques
20:11qui ont aussi
20:12cette vocation
20:13de lutter
20:15contre le mal-logement
20:16et d'améliorer
20:17les conditions
20:17des Français
20:19de tout à chacun
20:20dans leur habitat.
20:21En tout cas,
20:23l'appel est lancé
20:24pour les bonnes
20:24initiatives,
20:25les mécènes,
20:26effectivement,
20:26des partenaires
20:27qui sont demandés
20:28en tout cas
20:28pour aider
20:29ce fonds,
20:30ce fonds Calitel,
20:31fonds de dotation,
20:32un fonds engagé
20:32pour la qualité
20:33du logement.
20:34Merci à vous deux.
20:35Lisa Fulro,
20:35merci.
20:36Marie Barraud,
20:37merci à vous.
20:38tous deux
20:38qui travaillent
20:40pour ce fonds Calitel
20:41et à très bientôt
20:41sur Smartimo.
20:47Dans Smartimo,
20:48on se pose cette question,
20:49faut-il encore investir
20:50dans la pierre ?
20:51Si vous posez la question,
20:52on va voir les réponses.
20:53Comment investir ?
20:54Comment bien peut-être acheter ?
20:56Comment bien louer ?
20:57Comment éviter les pièges
20:58de la fiscalité ?
20:59Ça fait beaucoup,
21:00mais heureusement,
21:01on a un spécialiste avec nous,
21:02c'est Stéphane Descartier.
21:03Bonjour Stéphane.
21:03Bonjour Fabrice.
21:04Vous êtes très connu
21:06dans le monde de l'immobilier,
21:07mais surtout,
21:08on va le dire,
21:09une nouvelle vie
21:09avec ce manuel de survie
21:12dans la jungle immobilière.
21:13Vous êtes donc auteur,
21:15ça vient de sortir,
21:16on le trouve dans les bonnes librairies
21:19et sur Internet.
21:20Stéphane,
21:21vous êtes intéressé,
21:22évidemment,
21:22à l'immobilier,
21:23je le dis depuis longtemps.
21:24Vous faites pas mal de chroniques
21:25chez nos confrères
21:26et vous avez eu envie
21:28de rassembler
21:29toutes ces chroniques
21:30et votre savoir-faire,
21:31finalement,
21:31dans ce bouquin.
21:32C'est un peu la jeunesse
21:33du projet ?
21:34Oui, tout à fait.
21:35C'est surtout parce que,
21:36comme vous le savez,
21:37j'ai développé
21:38et animé pendant 25 ans
21:40un réseau d'agences immobilières
21:41spécialisées investisseurs
21:43et à ce titre,
21:44j'ai rencontré
21:45les meilleurs investisseurs
21:46de la place,
21:46que ce soit à Paris,
21:47à Lyon,
21:48à Bordeaux,
21:49à Marseille
21:50et j'ai remarqué
21:51au fur et à mesure du temps
21:53que finalement,
21:54ils avaient des stratégies
21:55qui étaient quand même
21:56assez proches
21:57donc que j'ai essayé
21:58de résumer
21:58effectivement
21:59dans ce manuel de survie.
22:01Voilà,
22:01alors justement,
22:02on a pas mal
22:03d'astuces,
22:05de techniques aussi
22:06et vous avez envie
22:08de déconstruire
22:09un petit peu
22:09certaines idées reçues
22:10ou des choses
22:11qu'on voit des fois
22:12sur Internet,
22:12par exemple,
22:14ben voilà,
22:14des vraies fausses bonnes idées,
22:16soyez riches
22:17avec l'immobilier,
22:19faites des revenus passifs,
22:20accédez à la liberté financière.
22:22Vous dites attention,
22:23l'immobilier,
22:23ça n'a rien de passif.
22:25Non,
22:25c'est absolument pas passif.
22:26À chaque fois,
22:27j'entends ça,
22:27revenu passif en immobilier,
22:28ça me fait bondir.
22:31Déjà,
22:31les premières choses,
22:33les premiers réflexes,
22:33c'est qu'il faut investir
22:35sur un secteur
22:35qu'on connaît,
22:36là où on vit.
22:38Il faut pouvoir agir
22:39en moins d'une heure,
22:40ce que je dis souvent,
22:42parce que la loi
22:43est ainsi faite
22:43que parfois,
22:44même si on a un gestionnaire,
22:45il faut reprendre la main.
22:47Et puis ensuite,
22:47investir chez soi,
22:48c'est déjà la meilleure façon
22:50de ne pas se tromper
22:50sur les prix,
22:52sur les secteurs.
22:53On le sait bien,
22:53d'une rue à l'autre,
22:54le marché n'est plus le même.
22:56Donc,
22:56pour connaître les prix,
22:57et puis pour faire
22:58les bonnes affaires,
22:59il faut être sur tous les coups.
23:01Et on ne peut pas être
23:01sur tous les coups
23:02aux quatre coins de l'hexagone
23:03comme dirait l'autre.
23:04Il faut travailler
23:05un petit secteur,
23:07être sur tous les coups
23:08et pouvoir voir,
23:08effectivement,
23:09les meilleures opportunités.
23:11Et pour ça,
23:12c'est un petit secteur,
23:13un tout petit secteur
23:14qu'il faut travailler,
23:15effectivement.
23:15Oui,
23:16certains ont vendu
23:17des solutions miracles
23:18avec le boom d'Airbnb.
23:20Effectivement,
23:21on a eu l'impression
23:22que c'était peut-être facile
23:24à un moment.
23:25Pour autant,
23:26là aussi,
23:26vous dites attention,
23:27il faut s'en occuper soi-même,
23:28sinon,
23:29rapidement,
23:29ça peut devenir très coûteux,
23:30voire pas du plus rentable.
23:31Oui, bien sûr.
23:32Déjà, Airbnb,
23:33est-ce qu'on peut faire
23:34du Airbnb ?
23:34Dans les métropoles,
23:36on sait bien que
23:36plus de 250 000,
23:38ce n'est pas si simple que ça.
23:39C'est même quasiment interdit
23:40de plus en plus partout.
23:41Et ensuite,
23:42effectivement,
23:42si on fait du saisonnier
23:43type Airbnb,
23:45il faut s'en occuper soi-même.
23:47Il faut faire les entrées,
23:48les sorties,
23:49le ménage,
23:50le linge,
23:51etc.
23:52Parce que sinon,
23:54bien sûr,
23:54on peut passer par une conciergerie,
23:55mais ça vous mange
23:56l'essentiel de la marge.
23:58Donc,
23:58il faut vraiment tout compter.
23:59Et là aussi,
24:00ça pousse à raisonner local
24:02et à s'en occuper
24:03soi-même en partie.
24:05Il faut vraiment mettre,
24:06on peut faire de l'argent
24:07avec l'immobilier.
24:08Encore aujourd'hui,
24:08il y a encore des solutions,
24:10mais il faut absolument
24:11s'en occuper soi-même.
24:13Et c'est de la charge mentale.
24:14Oui,
24:14ça vous a cité.
24:16Où est-ce qu'on vit ?
24:18Où est-ce que vous avez du temps,
24:19première chose,
24:20pour vous en occuper ?
24:20Et ensuite,
24:21cette charge mentale,
24:22c'est quoi la charge mentale
24:23en immobilier ?
24:23La charge mentale,
24:24c'est est-ce que mon locataire
24:25va me payer mon loyer ?
24:26Déjà,
24:26est-ce que je vais trouver un locataire ?
24:28Aujourd'hui,
24:28avec la pénurie locative,
24:29ce n'est pas trop difficile,
24:30mais est-ce qu'il va me payer mon loyer ?
24:31Est-ce qu'entre deux locataires,
24:33je ne vais pas avoir des difficultés ?
24:34Est-ce qu'entre deux locataires,
24:36je ne vais pas me faire squatter
24:37mon appartement ?
24:39C'est de la charge mentale,
24:40ce n'est pas simplement un livret
24:42sur lequel on met tous les mois
24:44une certaine somme d'argent,
24:46on peut gagner de l'argent,
24:47notamment avec le levier du crédit,
24:49c'est vrai,
24:50mais il faut accepter
24:51que ce n'est pas simplement
24:51un produit d'épargne,
24:53ça comporte de la charge mentale,
24:54il faut en être conscient,
24:55ceux qui vous disent le contraire,
24:56il faut s'enfuir en courant,
24:59voilà,
24:59c'est comme ça,
25:00ça peut être très rémunérateur,
25:01on peut vraiment faire bâtir
25:03un patrimoine important,
25:04mais il faut être conscient
25:05de cette charge mentale
25:07et du fait de s'en occuper
25:09en partie soi-même.
25:10Oui,
25:10c'est un boulot,
25:11alors peut-être pas à temps plein,
25:12mais en tout cas,
25:13c'est un vrai boulot.
25:14Il faut être maître de son planning,
25:15surtout,
25:16pour pouvoir agir rapidement.
25:18Une question,
25:19une fois qu'on a,
25:20si on a de la chance
25:20et qu'on a bien travaillé,
25:22il faut aussi garder cet argent.
25:24Comment on fait ?
25:25Parce qu'il faut naviguer
25:26dans cette fiscalité
25:27qui en France,
25:28on le sait,
25:28est parfois complexe.
25:29Alors,
25:29la fiscalité est très complexe,
25:31en plus,
25:31elle est très mouvante,
25:32sa bouche change d'arrêt,
25:33en immobilier y compris,
25:35malheureusement,
25:36en France,
25:37il n'y a pas de pays
25:37qui taxe plus les loyers
25:39que la France.
25:40Ça,
25:40c'est unique.
25:41On est champion du monde,
25:43là aussi,
25:43sur cette catégorie,
25:45tranche marginale,
25:45plus pour les membres sociaux.
25:47Elle dit,
25:47c'est deux,
25:47plus taxes foncières
25:48qui a pris plus de 30% en 10 ans,
25:51plus l'IFI,
25:51le cas échéant.
25:53Plus l'ISF
25:53qui pourrait en revenir.
25:54Voilà.
25:55Mais il y a des solutions,
25:56en l'occurrence.
25:57Il y a des solutions,
25:58il y a des éponges
25:59à loyer,
26:00à fiscalité,
26:01il y a les intérêts d'emprunt,
26:02il y a les travaux
26:03si on fait du nu,
26:04il y a les amortissements
26:05si on fait du meublé,
26:07il y a les transferts
26:08de loyers
26:08aux enfants étudiants.
26:10Il y a des solutions.
26:11Transfert de loyers
26:12aux enfants étudiants,
26:13ça, c'est la même.
26:14Oui, ça,
26:14c'est tout à fait intéressant.
26:15Moi, j'en compte
26:16tous les jours
26:16des bailleurs,
26:17ou presque tous les jours
26:17des bailleurs
26:18qui ont des enfants étudiants
26:20et qui les aident
26:21en leur versant des pensions,
26:22alors que d'un autre côté,
26:23ils ont des loyers
26:24sur lesquels
26:24ils sont ultra fiscalisés.
26:26Oui, comment on peut faire
26:27la tirée ?
26:27Il suffit effectivement
26:29de faire,
26:29le thème technique,
26:30c'est une donation
26:31temporaire d'usufrui,
26:33mais par exemple,
26:33vos enfants étudiants
26:34partent pour 5 ans d'études,
26:36vous leur transférez
26:37votre loyer
26:37au travers d'une donation
26:38temporaire d'usufrui
26:39de 5 ans,
26:40et pendant 5 ans,
26:41plutôt que de leur verser
26:42des pensions
26:43sur de l'argent
26:43qui a déjà été fiscalisé,
26:46eux, à ce moment-là,
26:47ont les loyers,
26:48mais comme ils sont étudiants,
26:49ils n'ont pas d'autre activité,
26:50donc ils n'ont pas d'impôt
26:51sur ces loyers.
26:52Ils n'ont pas fiscalisé.
26:53Quasiment pas fiscalisé,
26:54juste les prélèvements sociaux.
26:56Donc, par rapport,
26:56effectivement,
26:57aux gains que vous avez,
27:00ne verser plus de pensions,
27:02là, c'est tout à fait intéressant.
27:04Là, vous pouvez gagner
27:05des sommes considérables
27:07et surtout,
27:07ne plus être fiscalisé
27:08sur des loyers
27:09à un moment donné.
27:10Fiscalement,
27:11c'est très intéressant.
27:12Les gens,
27:12ils pensent très peu, par exemple.
27:13Merci Stéphane.
27:14Stéphane Descartier,
27:15auteur de ce manuel
27:17de survie dans la jungle immobilière.
27:21Cette édition de Smartimo
27:22se termine.
27:23Merci de l'avoir suivi.
27:24On se retrouve dans 15 jours
27:25pour une nouvelle édition.
27:27À très bientôt.
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