- il y a 16 minutes
Ce mercredi 14 octobre, Antoine Larigaudrie a reçu Hervé Marquès, dirigeant HM Patrimoine Conseil, Dorian Abadie, analyste Bourse chez Meilleurtaux Placements, Marie-Christine Sonkin, rédactrice en chef Patrimoine Les Échos, et Yves Mazin, président de la CNCGP, dans l'émission Tout pour investir sur BFM Business. Retrouvez l'émission du lundi au vendredi et réécoutez la en podcast.
Catégorie
📺
TVTranscription
00:06BFM Business, tout pour investir, Antoine Larigauderie.
00:09Tout pour investir, TPI sur BFM Business, c'est votre demi-heure sur Vitaminet.
00:14Pour créer de la valeur, prendre soin de vos finances personnelles, évidemment à la radio, à la télé, sur le
00:19web,
00:20vous trouvez toutes nos chroniques en podcast et en replay.
00:23Évidemment, on va en rajouter une couche sur la grande transmission, c'est notre feuilleton de ces prochains mois.
00:28Aujourd'hui, épisode consacré à comment gâter vos enfants, petits-enfants,
00:33faire en sorte que le capital circule, alimente les générations suivantes le plus efficacement possible
00:37et toutes les réponses avec Hervé Marques d'HM Patrimoine 1 dans quelques instants.
00:42La bourse, instabilité persistante sur beaucoup de classes d'actifs, environnement toujours tendu, actions, taux géopolitiques.
00:50On est vraiment encore dans le domaine des incertitudes, on va essayer de recadrer un petit peu l'horizon d
00:55'investissement
00:55avec Dorian Abadie, de meilleur taux de placement dans quelques instants aussi.
01:00Immobilier avec Marie-Christine Sonquin des Echos.
01:02Gros plan sur l'immobilier locatif au sein d'un marché vraiment déprimé en ce moment.
01:06Est-ce que c'est une piste à suivre quand même avec des dynamiques de rendement intéressantes,
01:10tout en étant sélectif, suivant votre profil, l'endroit aussi ?
01:14On verra ça avec elle en fin d'émission.
01:16Et puis, petite nouveauté, nouvelle rubrique en fin d'émission en guise d'apéritif à TPI,
01:20l'événement qui aura lieu le 18 novembre prochain au pavillon Cambon-Capucine.
01:25C'est notre grand événement annuel.
01:28Cette année, on met à l'honneur les CGP, leur métier, leur rôle auprès de vous pour créer de la
01:33valeur, votre valeur.
01:35Trois questions à retrouver en fin d'émission.
01:38C'est aujourd'hui avec le président de la CNCGP, Yves Mazin, qui sera avec nous et qui sera bien
01:44entendu avec nous aussi le 18 novembre prochain.
01:47Au pavillon Cambon-Capucine, vous pouvez scanner le QR code pour vous inscrire.
01:51D'ici là, vous pouvez nous joindre par e-mail direct à bfmbusiness.fr, SMS au 7 32 16,
01:57pour que les business suiviez de votre question.
01:58Et puis sinon, sur mes comptes Twitter et LinkedIn.
02:01Allez, on ouvre la boîte à outils tout de suite.
02:08Avec Hervé Marques d'HM Patrimoine Conseil.
02:10Bonjour.
02:11Bonjour Antoine.
02:12Alors, on reste dans le domaine de la grande transmission, bien sûr.
02:14Ça, ça va nous occuper pendant des mois, peut-être bien pendant des années.
02:189 000 milliards d'euros qui vont changer de main.
02:22On avait un autre intervenant qui nous disait que ça concernait aussi 400 000 entreprises en France.
02:27C'est pas rien.
02:28Si on avait là quelques idées claires, quelques idées pour commencer à préparer cette grande transmission,
02:36parce qu'on vous l'a dit précédemment, autant s'y prendre le plus tôt possible.
02:40Qu'est-ce qu'on peut faire ?
02:41Quelles sont les petites décisions concrètes qu'on pourrait prendre là, en sortant de l'émission,
02:45pour essayer de sécuriser du capital à transmettre aux générations suivantes ?
02:51Alors, premier réflexe, s'informer.
02:53C'est ce qu'on fait aujourd'hui.
02:54Voilà, on y est.
02:55Ensuite, il y a le régime de donation classique.
02:59100 000 euros tous les 15 ans, par enfant, par parent.
03:02Déjà, on ratisse large, entre guillemets, avec ce dispositif.
03:07Ensuite, on a le don qu'on appelait auparavant, le don Sarkozy, légèrement inférieur à 32 000 euros.
03:14Donc là, on a déjà 132 000 euros, peu ou prou, à donner par enfant, par parent, tous les 15
03:20ans.
03:21Donc là encore, on ratisse très large.
03:24Et puis après, on a les dons qu'on appelle les dons manuels,
03:26ce qu'on peut donner à un anniversaire, à une communion ou autre,
03:29à condition qu'il ne soit pas trop excessif par rapport au patrimoine de l'intéressé.
03:35Et ensuite, on a un dispositif, va-t-il être reconduit ou pas ?
03:38Ça, on le verra avec le projet de loi de finances.
03:40Mais on peut donner 100 000 euros par enfant, par parent.
03:43Si l'enfant souhaite acquérir un bien immobilier,
03:47le secteur est un peu déprimé en ce moment, pourquoi pas ?
03:50Là, on y est.
03:51Là, on y est.
03:51Sachant que chaque enfant peut recevoir 300 000 euros maximum.
03:55100 000 euros du père, 100 000 euros de la mère,
03:58éventuellement 100 000 euros d'un des grands-parents s'il est encore en vie.
04:01Donc 300 000 euros pour une première acquisition,
04:05c'est quand même un pied à l'étrier assez intéressant.
04:07Alors, il y a quelques pistes envisagées.
04:10Je sais bien que là, le vote de la loi budgétaire,
04:13tout ça, ça va prendre du temps parce qu'il y a des discussions en commission en ce moment.
04:16Il y a déjà pas mal de choses qui se sont faites shooter.
04:18On va sans doute en reparler pendant les discussions parlementaires,
04:23là où il y a des amendements qui vont revenir sur la table.
04:25Alors, il serait question de bouger quelques curseurs,
04:28notamment de relever le plafond de la transmission,
04:31enfin du don Sarkozy.
04:32et puis peut-être inventer un système qui permettrait aux oncles et aux tantes
04:37de donner directement aux neveux, par exemple.
04:40On peut même avoir le système des amis qui donnent à des amis.
04:43Oui, ça a été pour la blague.
04:48Mais c'est vrai, faire hériter les enfants ou les neveux-nièces
04:53d'une somme plus importante et plus tôt,
04:55parce que vous le dites souvent à cette antenne,
04:59l'âge moyen de l'héritage, c'est 54 ans.
05:0254 ans, généralement, on est déjà propriétaires.
05:04Donc, peut-être faire hériter plus tôt
05:07ou alors sauter une génération et passer directement aux petits-enfants.
05:10Bon, peut-être.
05:11Pourquoi pas ?
05:12Et on va suivre ce que donnent les discussions en commission
05:16et puis ensuite à l'Assemblée nationale.
05:18Donc, bon, pour ce qui est de l'immobilier,
05:19il y a toujours une règle qui reste intangible en termes de transmission.
05:25C'est la fameuse nue propriété pour la génération suivante
05:31et l'usufruit pour la génération précédente.
05:34De manière, encore une fois,
05:36ce n'est pas une question de priver la génération suivante d'héritage immédiat.
05:41C'est juste de faire les choses par étapes,
05:44que le bon sens doit vraiment primer
05:47et de protéger en même temps les parts.
05:49Exactement. La clé, c'est anticiper.
05:52Donc, généralement, la question de savoir
05:53j'ai un parc immobilier conséquent ou pas.
05:56Ça peut concerner juste la résidence principale.
06:00Je donne la nue propriété à mes enfants.
06:04Donc, grossièrement, je leur donne les murs.
06:06C'est une question, alors il y a du cas par cas,
06:08mais vers 45-50 ans, on peut commencer à se la poser sérieusement.
06:12Donc, ça veut dire qu'on ne va pas donner une maison qui vaut 800 000 euros.
06:16Ça va être beaucoup moins.
06:17Donc, plus l'âge avance, plus cette valeur de nue propriété va être importante.
06:22Précisément.
06:23À un âge, oui, 45-50 ans, c'est une bonne tranche pour prendre l'info,
06:28déjà, et voir si on souhaite ou pas procéder à cette action.
06:31Et ce n'est pas quelque chose qui appauvrit le parent qui donne, surtout.
06:35Ça, c'est important.
06:36Oui, parce que c'est le danger aussi,
06:38c'est de dénuder la génération d'avant pour enrichir la génération d'après.
06:42Ce n'est pas comme ça que ça se passe.
06:43Bien sûr.
06:43Et ce n'est pas comme ça que ça doit se passer.
06:45Donner sans se démunir,
06:46surtout qu'on n'est pas à l'abri de vivre vieux et en bonne santé.
06:49C'est un peu le sens de l'histoire.
06:50On espère tous en arriver là.
06:51Mais ne pas se démunir,
06:53vous le dites souvent à votre antenne,
06:54ce n'est pas parce qu'on a 65 ans qu'il faut dérisquer son portefeuille.
06:58On n'est pas à l'abri de vivre vieux.
07:00Pour l'immobilier, anticipons,
07:02prenons l'info et ensuite décidons.
07:04Bon, là, on va tranquillement approcher de la fin de l'année.
07:08Est-ce que vous voyez deux, trois décisions concrètes à prendre,
07:13finalement, avant que les choses ne changent peut-être avec cette loi budgétaire ?
07:17Alors, pour ce qui est du don pour immobilier,
07:20on ne sait pas ce qui va en être.
07:22Donc ça, on ne sait pas.
07:25Après, il y a souvent la question qui revient en rendez-vous,
07:27c'est j'aimerais bien ouvrir une assurance vie au nom de mes enfants.
07:32Quand vous ouvrez une assurance vie au nom de votre enfant,
07:37l'argent appartient à votre enfant, il n'est plus à vous.
07:41Donc, il y a besoin de dire,
07:43est-ce que vous ne voulez pas garder un contrat
07:45que vous allez consacrer à votre enfant dans votre esprit,
07:47mais dans le fait que l'argent est à vous ?
07:51Et il y a aussi ce qu'on veut appeler,
07:53on veut éviter l'effet Ibiza,
07:54c'est-à-dire je donne de l'argent à mes enfants
07:56et à 18 ans, il crame tout pour des choses
08:01qui n'étaient pas le deal de départ.
08:04Après, sans être trop technique,
08:06on peut mettre en place ce qu'on appelle un pacte adjoint,
08:08c'est-à-dire, ok, je te donne 100 000 euros,
08:13arrivé à 18 ans, mais je veux que ces 100 000 euros
08:14servent pour ton logement ou pour tes études.
08:17et autres, je cadre un peu l'emploi de cet argent
08:20et je peux le cadrer jusqu'à tes 25 ans.
08:23Donc ça, c'est...
08:24Je te fais confiance, mais bon.
08:27Mais bon, voilà.
08:29Oui, il y a des solutions pour tout,
08:30mais effectivement, l'essentiel, c'est quand même
08:32de transmettre de la valeur.
08:35Et ça, c'est important.
08:36Hervé Marques, HM Patrimoine Conseil,
08:37merci d'avoir été avec nous pour ces explications
08:40très concrètes que vous pouvez évidemment retrouver
08:42en podcast et en replay.
08:43On passe au placement à suivre.
08:47Tout pour investir, le placement à suivre.
08:51Dorian Abadie, meilleur taux placement,
08:53il est avec nous au téléphone.
08:54Bonjour Dorian.
08:55Bonjour Antoine.
08:56Bon, alors, on est dans un marché très incertain,
09:01très fluctuant.
09:02Il y a la géopolitique, il y a les taux,
09:03il y a l'inflation, il y a le pétrole, etc.
09:05Ah ! Ben voilà, les résultats.
09:08Les résultats d'entreprises qui vont nous ajouter
09:13la petite pincée de piment supplémentaire.
09:17Bon, alors, là, si je me fonde uniquement
09:19du côté de ce qu'on attend, du côté de Wall Street,
09:22des États-Unis, on attend une hausse moyenne
09:24de 30% des bénéfices sur un an,
09:26ce qui est quand même gros.
09:28Mais là-dedans, il y a l'IA,
09:29là-dedans, il y a tout un tas de secteurs très actifs.
09:31Enfin, c'est la moyenne de chiffres
09:36qui vont être évidemment très disparates.
09:37Mais, au-delà de ça, qu'est-ce que peuvent nous apprendre
09:41les résultats d'entreprises qui vont enrichir
09:44la tendance actuelle sur les marchés ?
09:47Toute la question, effectivement, ça va être le risque
09:49de diffusion de l'inflation énergétique.
09:52Vous savez qu'on a, bien sûr, un pétrole
09:53qui reste au-delà des 100 dollars,
09:56malgré les récentes déclarations de Trump
09:58visant à cesser le feu énergétique,
10:00comme il a nommé, entre la Russie et l'Ukraine.
10:02Alors, pour le moment, le marché n'y croit pas trop.
10:04C'est vrai que Moscou n'a rien validé de ce point de vue-là.
10:06Donc, tout le sujet, effectivement, des résultats,
10:08ça va être de voir si les entreprises seront en mesure
10:10de délivrer des résultats toujours exceptionnels.
10:13Vous avez évoqué, effectivement, cette perspective
10:15de l'ordre de plus de 30 %,
10:16alors que le baril est au-delà de 100 dollars l'unité
10:20et depuis plusieurs mois, désormais.
10:22On ne voit pas vraiment d'issue, en tout cas à court terme,
10:25d'issue diplomatique au Moyen-Orient.
10:28Donc, ce sera le sujet central, celui de l'inflation, finalement,
10:31avec, notamment ce mercredi, d'ailleurs,
10:33l'inflation américaine, qui sera le grand rendez-vous macroéconomique,
10:37en parallèle des rendez-vous micro,
10:38c'est-à-dire de ce début de résultats d'entreprise,
10:41de ce début de saison, plutôt.
10:42Comme le veut la tradition, on va commencer, d'ailleurs,
10:44avec les bancaires, mais il y aura aussi ASML et STMC cette semaine.
10:48Bon, très bien, ça, il faudra regarder.
10:51Alors, on revient quand même sur le cocktail du moment
10:53qui reste quand même assez amer,
10:56avec les taux, avec le pétrole,
10:58évidemment, l'un vient avec l'autre.
11:01Mais alors, c'est incroyable,
11:02parce qu'on a des marchés qui tiennent incroyablement bien le coup.
11:05On a des records en série sur le S&P 500,
11:07sur le Nasdaq aux États-Unis.
11:09On a un CAC 40 qui, globalement, ne se porte pas trop trop mal,
11:11là, juste sous les 8000 points.
11:13Comment ça se fait que les marchés actions
11:17ne sont pas plus sous pression que ça ?
11:20Là, c'est avant tout l'IA, un côté américain,
11:22qui permet de déclipser, notamment le mois de septembre,
11:25qui a été relativement décevant.
11:26Pour ne citer qu'un seul chiffre,
11:28le S&P a perdu le mois dernier à peu près 0,5%,
11:32alors qu'en réalité, près de 80%, 78% exactement,
11:35de ces composantes ont clôturé dans le rouge.
11:37C'est-à-dire qu'on reste essentiellement tirés
11:39par les perspectives de l'IA,
11:41et n'ont pas, d'ailleurs, forcément, ces résultats réels.
11:44Donc ça, c'est tout le sujet.
11:46De notre point de vue, d'ailleurs, on craint,
11:47évidemment, qu'il y ait, comme tout le monde,
11:50si ce n'est une explosion de la bulle,
11:52en tout cas, à quelques prises de bénéfices.
11:54Donc il y a des solutions assez intéressantes,
11:55en ce moment, sur lesquelles se rabattre,
11:58je dirais, ce sont les ETS et coûts pondérés
12:00sur le S&P.
12:01C'est-à-dire qu'au lieu d'être exposé
12:02à hauteur de 40% sur le secteur technologique,
12:05vous réduisez ce risque-là à 15-16%.
12:07Donc vous ne fuyez pas les États-Unis,
12:08vous continuez à l'investir de dessus,
12:10et simplement, vous répartissez un peu mieux le risque.
12:13Donc effectivement, pour le moment,
12:14tout le monde oublie, je dirais,
12:16les sombres nuages qui s'accumulent au-dessus de la bourse
12:18grâce aux espoirs suscités par l'IA.
12:20Bon, et puis, dernier aspect des choses,
12:23on attend beaucoup de résultats,
12:24notamment toute la semaine.
12:25Mais enfin, on parle de taux,
12:27on parle de pétrole,
12:28on parle évidemment d'inflation.
12:29Et il va y avoir des données à ce niveau-là
12:32et qui vont peut-être être un peu le diapason, on va dire.
12:37À quel niveau, pardon ?
12:38Au niveau de...
12:38L'inflation, l'inflation.
12:39De l'inflation, bien sûr, oui.
12:41À nouveau, le pétrole,
12:42c'est ça qui va surtout être dominant,
12:43puisque l'inflation est avant tout énergétique actuellement.
12:46Le vrai sujet, c'est de savoir
12:47si elle se diffuse dans le reste de l'économie.
12:49Mais pour le moment, on assiste avant tout,
12:51en tout cas depuis six mois, disons,
12:53à un sujet énergétique.
12:54Donc, est-ce que l'on revient réellement
12:56en dessous des 100 dollars ?
12:57Le baril de Brent, ça va être déterminant.
12:59Il y a principalement un support en dessous des 100 dollars
13:03qui est à 94 et qui, en cas de rupture,
13:06nous ferait changer, je dirais, de tendance
13:08un petit peu structurellement pour les prochaines semaines
13:10sur ce marché véritablement décisif,
13:13à la fois pour l'inflation et pour la bourse.
13:15On va guetter ça.
13:16Merci Dorian Abati.
13:17Meilleur taux, placement pour ce point complet
13:20sur la tendance des marchés boursiers.
13:22On passe à l'immobilier.
13:26Tout pour investir, le coffre-fort.
13:30Et oui, l'immobilier avec Marie-Christine Sonquin,
13:32des Echos, bonjour.
13:33Bonjour Antoine.
13:34Merci d'être avec nous ce matin.
13:36Alors, grande question.
13:37C'est vrai qu'on est sur un marché immobilier
13:39qui reste quand même très difficile
13:40depuis pas mal de temps.
13:42Et là, surtout, on anticipe des mois
13:45encore plus difficiles à cause de la hausse des taux.
13:48Bon, comment gérer ça ?
13:49Et comment gérer notamment la problématique
13:52d'un truc qui nous concerne à tous
13:54quand on veut faire fructifier un petit peu de capital, etc.
13:57Pourquoi pas regarder du côté de l'investissement locatif ?
14:01Bon, c'est quelque chose qui n'est déjà pas simple à la base.
14:06Mais là, en ce moment, avec cette conjoncture,
14:09ça risque d'être éminemment plus compliqué, non ?
14:13Alors, c'est vrai que c'est très compliqué,
14:14l'immobilier locatif.
14:16Alors, ça reste cependant quelque chose
14:18qui est envisagé par les épargnants
14:20pour plusieurs raisons.
14:22D'abord, c'est un actif tangible.
14:23Donc, on se dit, même si, effectivement,
14:25pour le moment, c'est difficile,
14:27il restera toujours quelque chose.
14:29Et puis, c'est un actif qui rapporte du rendement,
14:31qui rapporte un loyer.
14:32Donc, évidemment, c'est tentant
14:33dans la perspective de la retraite de se dire
14:35« Je vais investir dans l'immobilier. »
14:37Et comme ça, au moment de la retraite,
14:39j'aurai un complément de retraite
14:41sous forme de loyer.
14:42Mais évidemment, les choses ne sont pas si simples
14:44parce qu'il y a beaucoup de réglementations
14:46qui, au fil du temps, se sont empilées.
14:49Et de ce fait, maintenant,
14:51on ne peut plus louer avec un loyer libre.
14:54Les loyers sont quasiment strictement
14:57encadrés partout.
14:58Oui, ça nous amène à la question de base
15:01qui est qui c'est qui fixe les prix des loyers ?
15:03Est-ce que c'est la loi ?
15:04Est-ce que c'est le marché ?
15:05Est-ce que c'est le propriétaire ?
15:07A-t-il encore une...
15:09Une marge de manœuvre ?
15:10Oui, voilà, une marge de manœuvre,
15:11une certaine liberté de...
15:13Ben non, c'est plus complexe.
15:14Alors, est-ce que c'est la loi ?
15:15Est-ce que c'est le marché ?
15:16Oui.
15:16C'est très difficile à dire.
15:17Il y a beaucoup d'études
15:18qui ont été faites dernièrement
15:20pour regarder si toutes ces réglementations,
15:24tous ces plafonnements,
15:25tous ces encadrements de loyers
15:26étaient respectés.
15:27Il s'avère toujours qu'en fait,
15:29ce n'est pas vraiment respecté.
15:30Pourquoi ?
15:31Eh bien, parce que cette loi du marché,
15:32elle est vraiment extrêmement forte.
15:34C'est comme si vous faisiez bouillir du lait
15:36et vous mettez avec vos règlements
15:38un couvercle dessus.
15:40Votre lait, il va quand même déborder.
15:41Ça, ça s'appelle la loi du marché.
15:43Et effectivement,
15:44plus vous empilez ces lois
15:45et ces règlements,
15:46plus ça décourage les propriétaires bailleurs,
15:50a fortiori dans le contexte
15:51qu'on connaît aujourd'hui.
15:52Parce que quand vous avez
15:53un rendement immobilier
15:54qui en est ressort à 3 ou 4 %,
15:57quand parallèlement,
15:57vous avez des taux d'intérêt
15:59qui grimpe, je parle des emprunts d'État
16:01autour de 5 %
16:02et vous pouvez trouver des obligations
16:05qui sont encore mieux rémunérées
16:06que ces taux-là.
16:07Pourquoi vous dire
16:08je vais aller investir dans l'immobilier
16:09qui est un actif
16:10qui n'est pas très liquide,
16:12où il y a des risques d'impayés,
16:14où je suis encadré sans arrêt
16:17par des lois, des règlements,
16:18le DPE,
16:19les lois sur les lois, etc.
16:20Donc ça décourage les propriétaires bailleurs.
16:23Plus ça décourage les propriétaires bailleurs,
16:25plus l'offre se réduit,
16:26plus le marché locatif est tendu.
16:29Donc de ce fait,
16:30plus les logements qui restent sur le marché
16:32ont tendance à être chers.
16:34C'est le serpent qui se mord la queue.
16:36C'est très compliqué à gérer.
16:38C'est vraiment un dossier
16:39qui là est déjà sur la table
16:40et qui va être sur la table
16:42du prochain président de la République.
16:43Alors, vous en avez parlé.
16:45Un des principaux paramètres
16:48qu'il faut vérifier
16:48quand on veut se lancer
16:49dans l'investissement locatif,
16:51c'est où est-ce qu'on loue.
16:52Et il y a trois types de zones.
16:55Est-ce qu'on peut commencer par,
16:57par exemple,
16:57les zones qui ne sont pas très tendues
16:58du point de vue du logement ?
17:00Les zones qui sont dites détendues,
17:02c'est les zones qui ne sont pas recherchées
17:04par les locataires.
17:05Il y en a évidemment de moins en moins.
17:07Et ce sont des zones
17:07qui sont assez éloignées
17:08des bassins d'emploi.
17:09Donc c'est les endroits...
17:10Typiquement, c'est les petites maisons de campagne.
17:12Alors, si vous louez ça
17:13en résidence secondaire,
17:15tout va bien.
17:15Vous êtes totalement libre.
17:17Si vous louez ça
17:18en résidence principale,
17:19il y a quand même
17:20certaines restrictions.
17:22Mais alors, si vous choisissez
17:23ces zones détendues,
17:24il faut bien vous dire
17:25que les locataires
17:26ne vont pas se précipiter.
17:27Donc même si vous pouvez
17:29librement fixer
17:30votre premier loyer,
17:31en tout cas,
17:32puisqu'il s'agit d'une zone détendue,
17:34il ne faut pas se dire
17:35que vous allez avoir
17:36une liste de 200 locataires
17:37qui vont se précipiter
17:38pour attendre sur le pas de la porte,
17:40comme c'est le cas à Paris.
17:41Alors, cela dit,
17:42dans ces zones détendues,
17:43vous conservez
17:44une relative liberté
17:45puisque c'est vous
17:46qui décidez
17:46de la fixation
17:47de votre loyer au départ.
17:49Et puis,
17:50entre deux locataires,
17:51vous pourrez totalement
17:52librement
17:54réajuster
17:54ce loyer
17:55à la hausse.
17:56Alors, en revanche,
17:57pendant la période
17:58de location,
17:59et toujours si c'est loué
18:00en résidence principale,
18:01eh bien,
18:01vous serez quand même tenu
18:02d'augmenter
18:03en fonction de l'indice
18:04de référence des loyers.
18:05Et toujours,
18:06à condition
18:07que cette possibilité
18:08d'augmenter
18:09votre loyer
18:09en fonction de l'IRL
18:11soit bien prévue
18:12dans le bail au départ.
18:13Mais c'est quasiment
18:13toujours le cas
18:14quand vous regardez
18:15les clauses standards
18:16et que vous avez toujours
18:17cette possibilité
18:18d'augmenter
18:19en fonction de l'IRL.
18:20Alors, on voit que,
18:21bon,
18:21il y a une situation
18:22peut-être un petit peu
18:23paradoxale au départ
18:24sur ces zones détendues.
18:26Il y a un énorme paradoxe
18:27en zone tendue
18:27parce qu'on pourrait être
18:28tenté de se dire
18:29c'est là que je vais investir
18:30parce que c'est là
18:30que je vais trouver des gens
18:31qui ont vraiment besoin
18:32d'un logement.
18:33Je vais pouvoir valoriser, etc.
18:34Quand vous achetez
18:35en zone tendue,
18:35vous allez évidemment
18:36faire un investissement
18:38plus onéreux.
18:39Donc, le rendement
18:39sur le papier, du moins,
18:41va être un petit peu réduit.
18:43Et puisque j'ai oublié
18:43de spécifier ça,
18:45ça vaut aussi
18:45que ce soit en zone tendue
18:47ou en zone détendue,
18:48il faudra faire très attention
18:49au DPE
18:50parce que si votre diagnostic
18:52de performance énergétique
18:53est soit F, soit G,
18:55alors déjà en G,
18:56vous n'avez plus le droit
18:57aujourd'hui d'investir
18:58et de louer,
18:59ça s'est terminé.
19:00Mais si vous êtes en F,
19:01de toute façon,
19:02même si c'est en zone détendue,
19:03vous ne pourrez pas
19:03augmenter le loyer.
19:04Alors, a fortiori,
19:05ce que je viens de dire,
19:06c'est encore plus valable
19:08en zone tendue.
19:09Alors là, en zone tendue,
19:10vous avez un degré
19:12de réglementation supplémentaire
19:13parce que même
19:13entre deux locataires,
19:15vous n'aurez pas le droit
19:16d'augmenter votre loyer.
19:18Donc, même si vous changez
19:19de locataire,
19:20il faudra rester
19:20sur la base
19:21du loyer précédent.
19:23Alors, évidemment,
19:23il y a des exceptions
19:24si vous faites des travaux,
19:25par exemple, très importants.
19:27Mais tout ça,
19:28ça va être très encadré
19:29parce qu'il va falloir
19:29que ces travaux
19:31soient vraiment des travaux
19:32de réhabilitation lourds.
19:33Il ne s'agit pas de dire
19:34« Ah ben, j'ai repeint l'appartement »
19:36Vous n'allez pas refaire une tuile.
19:38C'est vraiment du lourd.
19:39Ce n'est pas du tout ça.
19:41Il va falloir faire
19:42des gros travaux
19:43de réhabilitation.
19:45Et à ce moment-là,
19:46ou alors,
19:47si votre loyer
19:48était manifestement
19:49sous-évalué
19:50par rapport aux loyers
19:52qui sont pratiqués
19:53dans l'environnement,
19:54vous avez aussi
19:55des possibilités,
19:56mais tout ça,
19:56strictement encadré,
19:58d'augmenter votre loyer.
19:59Bon, et puis,
20:01il y a la dernière configuration.
20:02Alors,
20:02on multiplie les difficultés.
20:04Là, on s'amuse bien.
20:05Zone tendue
20:06et en plus,
20:07le loyer est encadré.
20:08Alors ça,
20:09ça arrive de plus en plus souvent
20:11dans les principales métropoles,
20:13aussi dans beaucoup de villes
20:14de la périphérie parisienne.
20:16Alors là,
20:16vous avez une couche supplémentaire
20:18d'encadrement.
20:19Même pour votre premier loyer,
20:21vous ne pourrez pas dépasser
20:22un certain montant
20:23qui est déterminé
20:25par arrêté préfectoral.
20:27Alors,
20:27ça va dépendre
20:27de plusieurs critères.
20:29Ça va être bien évidemment
20:30de la localisation,
20:31du nombre de pièces,
20:33de la date de construction
20:35du logement.
20:36Donc,
20:36tout ça,
20:36ce sont des critères.
20:38Vous avez des micro-zonies
20:40qui vont déterminer
20:41le loyer
20:42que vous pourrez appliquer
20:44à votre logement.
20:45Avec une exception
20:46quand même notable,
20:48si votre logement
20:49présente des caractéristiques
20:51exceptionnelles,
20:51vous aurez droit
20:52à un dépassement
20:53que vous pourrez fixer.
20:56Mais alors,
20:56justement,
20:56les...
20:56C'est quoi les critères ?
20:57Les bailleurs
20:59en jouent beaucoup.
21:00Il faut vraiment,
21:01si votre locataire
21:03se plaint
21:04de ce dépassement
21:05exceptionnel,
21:06que ce soit
21:06des critères
21:07extrêmement objectifs
21:08et réalistes.
21:09Par exemple,
21:09vous ne pourrez pas dire
21:10« Ah,
21:10il y a un balcon
21:11ou j'ai mis une machine
21:13à laver,
21:13donc il y a un confort
21:15exceptionnel ».
21:15Ça,
21:15c'est non.
21:16En revanche,
21:17si vous avez
21:18plein de vues
21:19sur la tour Eiffel
21:20ou si vous avez
21:21une terrasse
21:22de 50 mètres carrés
21:23plein ciel,
21:24là,
21:24vous pourrez
21:25effectivement
21:27objectiver
21:27et dire
21:28« Eh bien,
21:28vraiment,
21:28ce logement
21:29a des caractéristiques
21:31exceptionnelles
21:32qui justifient
21:33un dépassement
21:34par rapport
21:35à cet encadrement ».
21:37Mais ça,
21:38à la limite,
21:38c'est peut-être même
21:39à voir avec le locataire
21:40lui-même,
21:40histoire que tout soit
21:41bien clair,
21:42que tout soit nickel.
21:43Oui,
21:43de toute façon,
21:44ce type de logement,
21:45en général,
21:48on ne peut jamais dire
21:49qu'on n'aura jamais
21:50de problème
21:50avec le locataire
21:51parce qu'effectivement,
21:52il est toujours
21:52susceptible de se retourner
21:53devant la justice
21:54pour contester
21:57le loyer
21:58qui est pratiqué.
21:59Mais bon,
22:00il est évident
22:00que quand vous avez
22:01un bien vraiment
22:02exceptionnel
22:03avec des caractéristiques,
22:04ça justifie
22:05effectivement
22:06un prix de location
22:07qui est
22:08entre guillemets
22:09un peu hors marché.
22:10Marie-Christine Sonquin,
22:11des échos,
22:12merci d'avoir été avec nous.
22:13Vous reviendrez
22:13pour continuer
22:14à creuser avec nous
22:16ces investissements locatifs
22:17parce qu'on a pas mal
22:17de questions dessus
22:18et c'est évidemment
22:20un aspect essentiel
22:22des placements
22:22qu'on peut faire.
22:23Petite pause
22:24et puis,
22:25on revient tout de suite
22:26avec notre nouveauté.
22:28Trois questions A,
22:29on va mettre les CGP
22:30à l'honneur.
22:30A tout de suite.
22:32Tout pour investir
22:33l'événement
22:33avec la CNCGP.
22:37De retour
22:37et on va parler
22:39de TPI,
22:40l'événement,
22:41le 18 novembre prochain
22:43au pavillon Cambon
22:44Capucine
22:44avec en invité d'honneur
22:47toute une profession.
22:48Eh oui,
22:48les CGP,
22:49les conseillers
22:50en gestion de patrimoine,
22:51vous les entendez
22:51très souvent
22:52autour de cette table
22:53dans Tout pour investir.
22:54Ils sont même
22:55un petit peu
22:56nos invités d'honneur
22:57tous les jours
22:58et nous recevons
22:59Yves Mazin,
23:00le président
23:00de la CNCGP.
23:01Bonjour.
23:02Bonjour Antoine.
23:03Alors,
23:03est-ce qu'on peut
23:03un petit peu rappeler
23:04le contexte général
23:05du métier de CGP
23:07en ce moment
23:07à l'instant T ?
23:09Alors,
23:09le contexte
23:10du métier
23:11en ce moment,
23:12c'est une incertitude
23:13liée à la géopolitique,
23:16à l'évolution
23:17des taux d'intérêt
23:17en France,
23:19aux annonces fiscales
23:21et dans ce contexte-là,
23:23les CGP
23:24ont un rôle
23:25extrêmement important
23:26pour guider
23:27les épargnants.
23:28Et par exemple,
23:30leur éviter
23:30de commettre
23:31des erreurs
23:33et il y en a
23:34pléthore
23:34qu'on peut commettre
23:35quand on a
23:37du patrimoine
23:37à gérer.
23:38Si vous aviez
23:39quelques erreurs
23:40de base
23:41à éviter ?
23:42Alors,
23:42face à ces incertitudes,
23:43moi,
23:43je vois quatre erreurs
23:44majeures à éviter.
23:46La première,
23:47assurément,
23:48c'est l'immobilisme,
23:49la peur.
23:50En fait,
23:50la peur est mauvaise
23:51conseillère,
23:51de se dire
23:52demain sera mieux.
23:53En fait,
23:53il n'y a pas
23:53de mauvais moment
23:54pour investir
23:55et il n'y a pas
23:56de bon moment.
23:58La deuxième erreur
23:59qui me paraît fondamentale,
24:01c'est d'être
24:02monoclasse d'actifs.
24:03Je suis tout immobilier,
24:05c'est sûr que
24:05si les taux d'intérêt
24:06remontent,
24:07la valeur de mon patrimoine
24:09immobilier va baisser.
24:10Donc,
24:10il faut être diversifié.
24:12Troisième erreur,
24:13c'est assurément
24:14d'être focus
24:14sur le rendement.
24:15Je veux du rendement
24:16en oubliant
24:17un triptyque fondamental,
24:20sécurité,
24:21liquidité,
24:22rendement.
24:22À court terme,
24:23je ne prends pas de risque,
24:23donc j'ai peu de rendement.
24:25À moyen terme,
24:26j'immobilise un peu plus
24:27mon patrimoine,
24:28je peux espérer
24:28un peu plus de rendement,
24:29mais je vérifie
24:31quand même une notion
24:31de sécurité.
24:32Et en dernier lieu,
24:34je ne peux prendre du risque
24:36que sur les actifs
24:37dont je n'ai pas besoin.
24:38Et la dernière erreur,
24:39c'est de sous-estimer
24:41la dimension fiscale
24:42de mes placements.
24:44Assurément,
24:44a priori,
24:45la seule certitude
24:45qu'on a,
24:46c'est qu'il n'y aura
24:47pas de grand soir fiscal
24:48avec des allégements.
24:50et donc,
24:51dans toute décision patrimoniale,
24:52il faut intégrer
24:53la dimension fiscale.
24:54Et au milieu de tout ça,
24:55vous avez un rôle
24:56qui tient à la fois
24:58de la finance
24:59et d'une certaine manière
25:00de la psychologie.
25:02Tout à fait.
25:03Alors ça,
25:04c'est un des points
25:05importants de notre métier.
25:06On n'est pas juste
25:07des vendeurs de produits.
25:09On a une force énorme,
25:11c'est l'accompagnement
25:12dans la durée
25:12de nos clients.
25:13Je pense que ce qui est important
25:14pour les investisseurs,
25:16c'est de bien intégrer
25:17que la gestion
25:18d'un patrimoine,
25:19c'est une somme
25:20d'éléments complexes.
25:21Il y a déjà des objectifs
25:22qui peuvent être différents.
25:23Je veux préparer ma retraite,
25:25je veux transmettre
25:27mon patrimoine
25:27à mes enfants
25:28et chaque décision
25:29a une incidence
25:30qui va impacter
25:31la fiscalité,
25:32la liquidité,
25:33la dimension du rendement
25:35et c'est là
25:35où cette capacité
25:37à donner du Conseil global,
25:38notre savoir-faire,
25:39permet à l'investisseur
25:41de ne pas être perdu.
25:42Yves Mazin,
25:43président de la CNCGP,
25:45merci d'avoir été
25:46avec nous
25:47et donc rendez-vous
25:48à TPI l'événement
25:4918 novembre prochain.
25:50Tout pour investir
25:51l'événement
25:52avec la CNCGP.
25:55TPI,
25:56tout pour investir,
25:57c'est fini pour aujourd'hui.
25:58Je vous retrouve
25:58à 15h30
25:59pour USA Today,
26:02votre demi-heure spéciale
26:03Wall Street
26:04et puis ensuite
26:04Guillaume Sommerer,
26:05BFM Bourse,
26:06on sera en duo
26:07pour commenter
26:07l'actualité boursière.
26:08A tout à l'heure.
26:11Tout pour investir
26:12sur BFM Business.
26:16Sous-titrage Société Radio-Canada
26:17Sous-titrage Société Radio-Canada