- il y a 6 semaines
Jeudi 9 juillet 2026, retrouvez Jean-François Chaury (Directeur General, Advenis REIM) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:04Vous êtes toujours sur le plateau de Smart Patrimoine, ici au sommet du patrimoine et de la performance.
00:08Nous avons à présent le plaisir d'être avec Jean-François Chory. Bonjour Jean-François.
00:12Bonjour.
00:12Merci d'être avec nous. Vous êtes le directeur général d'Advenice Reim.
00:16On va essayer de comprendre ensemble pourquoi il est important de faire de l'asset management sur le long terme
00:22quand on détient et gère des SCPI et surtout comment est-ce qu'on analyse la capacité d'une société
00:28de gestion
00:28à valoriser un patrimoine dans la durée.
00:31Si on a envie de vous poser la question à vous, c'est parce que vous avez notamment une SCPI
00:35Eurovalise
00:36que vous détenez depuis 10 ans. En 10 ans, il s'en est passé des choses sur le marché des
00:39SCPI.
00:40En 3 ans aussi, si on regarde les 3 dernières années également, comment est-ce qu'on fait un asset
00:45management de qualité ?
00:47Pour revenir sur et peut-être démarrer la discussion sur l'asset management, on peut revenir en deux mots sur
00:54les SCPI.
00:55Bien sûr.
00:55Sur le fait que c'est un véhicule long terme. Mais pourquoi long ?
00:58C'est parce que d'une part, il y a des durées recommandées, obligatoires, réglementaires, qui sont en règle générale
01:03de 8 à 10 ans.
01:04Et aussi parce qu'on s'aperçoit que les porteurs de part, qui sont nos associés, détiennent en règle générale
01:10les SCPI entre 15 et 17 ans
01:13selon effectivement les moyennes calculées par la SPIM.
01:15Donc on voit bien que c'est un produit long qui est adapté en fait à une détention longue des
01:20actifs.
01:20Donc qui dit détention longue des actifs, dit asset management, puisque en règle générale, on a toujours tendance à communiquer
01:28sur les SCPI à court terme avec le taux de distribution, en tout cas le taux de rendement à l
01:31'acquisition.
01:32Bien sûr.
01:32Mais ça, c'est le jour 1. Et après, il y a toute l'histoire qui démarre en fait. L
01:35'histoire avec le locataire, avec le rendement qu'on va récupérer tous les mois de ce locataire et avec la
01:40vie de l'immeuble.
01:41Et on sait bien que dans l'immobilier, ce n'est pas un long fleuve tranquille. Donc il y a
01:45des possibilités de faire des travaux. Il y a des intempéries qui peuvent générer des travaux.
01:49Il y a des évolutions réglementaires qui peuvent imposer que de faire des travaux pour mettre aux normes énergétiques.
01:53Voilà. Le décret tertiaire en France, la taxonomie en Europe et donc des obligations de minimiser la consommation énergétique et
02:01notamment la consommation énergétique et le carbone.
02:04Donc ça, ça fait partie des deux éléments. Et puis, il y a la relation avec le locataire. Parce qu
02:08'il y a un locataire un jour, locataire toujours, pas forcément.
02:11Il y a des locataires qui restent 17 ans. Et si je me base sur la durée de détention des
02:13investisseurs ?
02:15Alors aujourd'hui, oui, dans le parc immobilier d'Eurovalis, on a des locataires qui sont là depuis l'origine.
02:20D'accord.
02:21Parce qu'il y a des baux longs. Parce que l'Allemagne est particulière pour ça. On a avec des
02:26entreprises des baux de 10, 15, 20 ans.
02:28D'accord.
02:29Donc forcément, on a des locataires qui potentiellement peuvent rester 20 ans minimum et plus s'ils reconduisent leurs baux.
02:34Mais par contre, on a aussi à l'inverse et notamment pendant le Covid, puisque tu as parlé de 10
02:39ans tout à l'heure.
02:41Pendant les 10 ans, on a eu le Covid.
02:42Oui, bien sûr.
02:42Et donc, on a eu typiquement deux locataires qui étaient très liés au tourisme et à l'aviation qui ont
02:47eu des gros problèmes parce qu'ils n'avaient plus de clients pendant un petit moment.
02:54Donc, ils ont eu des périodes très difficiles.
02:58Et donc, ils nous ont demandé de sortir puisqu'ils ont rationalisé leur parc immobilier.
03:01Et donc, on avait deux immeubles qui étaient loués. Je ne vais pas citer leur nom parce que voilà, c
03:06'était dans la presse.
03:07Mais ces deux locataires sont sortis de nos immeubles avec des négociations de fin de bail.
03:14Puisqu'en Allemagne, c'est aussi un intérêt. C'est que quand vous avez un locataire qui part, s'il
03:19lui reste un an, deux ans, trois ans, cinq ans de bail,
03:21ils doivent payer un an, deux ans, trois ans, cinq ans de loyer.
03:25Et donc, ça nous donne aussi la possibilité de nous retourner, de reconfigurer l'immeuble et de le retravailler.
03:31Donc ça, ça fait partie des éléments que tout le monde va vivre dans le cadre de la vie d
03:36'un investissement immobilier en général et en SCPI en particulier.
03:40Puisque le mérite d'une SCPI, c'est d'être très diversifié, donc d'avoir un maximum d'immeubles, d
03:45'avoir un maximum de locataires.
03:46Et plus vous avez de locataires, plus vous avez de chances d'avoir des sujets d'asset management.
03:49Et l'asset management est souvent sous-estimé par les investisseurs au départ.
03:53Vous le disiez tout à l'heure, on se contente de regarder un petit peu le taux de distribution et
03:56on oublie qu'il va y avoir une vie derrière sur la SCPI
03:59et qu'il faut aussi faire confiance à une société de gestion.
04:01Oui, et c'est là où l'importance aussi d'avoir des équipes de property management, soit en interne, soit
04:06en externe.
04:06Mais en tout cas des équipes qui s'occupent de ce parc immobilier au jour le jour et qui va
04:11travailler pour faire en sorte d'anticiper les besoins des locataires.
04:15Typiquement, pendant de nombreuses années, aujourd'hui, on a eu des locataires qui n'avaient pas forcément de besoin.
04:19Mais aujourd'hui, avec le sujet de faire revenir, par exemple, et si on parle de bureau, faire revenir ses
04:24collaborateurs au bureau,
04:25pour les faire revenir, il faut avoir du service.
04:27Du service, c'est-à-dire avoir des possibilités de proposer des crèches, par exemple, pour ceux qui ont des
04:32enfants en bas âge.
04:32Donc, d'avoir une restauration d'entreprise pour faire des clubs de sport.
04:39Puisque aussi, on a des salles de sport aujourd'hui qui sont incluses dans nos parcs immobiliers.
04:43Et donc, ça, c'est des demandes de locataires.
04:45Ou c'est nous qui les mettons sur des parties vacantes de l'immeuble pour justement apporter du service à
04:49nos locataires existants et à nos locataires futurs.
04:51Donc, ça, ça fait partie effectivement des points qui sont très importants dans le suivi et dans l'accompagnement et
04:56dans l'anticipation,
04:58même au jour de l'acquisition, des problèmes futurs ou en tout cas des aménagements à faire dans le futur.
05:05Et donc, ça génère des travaux et donc ça génère des chiffrages qu'on anticipe le plus vite possible.
05:09Quand on est particulier, qu'on va investir en SCPI, quand on est professionnel de la gestion de patrimoine,
05:13qu'on va accompagner des particuliers sur un investissement dans une ou plusieurs SCPI,
05:17comment on distingue un bon asset management d'une gestion un peu moins suivie dans une société de gestion ?
05:26C'est une question compliquée parce qu'en règle générale, on ne s'en aperçoit pas forcément de l'extérieur.
05:31C'est plutôt quand on est dedans qu'on s'aperçoit si l'immeuble a été bien géré ou pas.
05:35C'est quoi les bonnes pratiques ?
05:36Les bonnes pratiques, c'est en tout cas ce qui nous concerne chez Adventistrem, c'est d'avoir des équipes
05:41sur place.
05:42D'accord.
05:42On est en Allemagne, si on prend Eurovalis, on a des bureaux depuis 15 ans en Allemagne avec une vingtaine
05:47de collaborateurs,
05:48des properties, des assets, des comptables, et donc qui font le suivi des loyers, de la comptabilité courante,
05:54mais aussi de la gestion technique du bâtiment s'il y a des problématiques,
05:57et aussi des problématiques un peu plus grandes en collaboration avec nos gérants.
06:02Je vais vous donner deux exemples.
06:04Un des immeubles que j'évoquais tout à l'heure pendant le Covid qui avait été vidé par son locataire,
06:09en tout cas suite à une négociation, c'était un monolocataire.
06:12D'accord.
06:12À Hanovre, et donc c'est un immeuble, du jour au lendemain, vous n'avez plus de locataire.
06:17Oui, bien sûr.
06:18Et qui a été utilisé sur, de mémoire, 7000 m² par un seul locataire.
06:22Mais il y a toujours des investisseurs qui attendent du rendement de l'autre côté quand même.
06:24Exactement.
06:25Et donc du jour au lendemain, vous vous retrouvez sans loyer, mais surtout vous vous retrouvez à la recherche de
06:30locataires.
06:30Et donc avoir un locataire qui reprend la totalité des 7000 m² de bureaux aujourd'hui, ce n'est pas
06:34forcément facile.
06:35Bien sûr.
06:35Donc le travail de nos équipes en Allemagne et avec nos gérants, ça a été de reconfigurer l'immeuble pour
06:42en faire un immeuble multilocataire.
06:43D'accord.
06:54Donc ça a été un travail de 12-18 mois parce qu'on travaille avec les architectes, parce qu'on
06:57regarde toutes les problématiques techniques de l'immeuble, parce qu'une utilisation d'un immeuble pour un seul locataire, notamment
07:04sur tout ce qui concerne l'alimentation des flux, l'eau, l'électricité, tout ce qui concerne les parties sécurité
07:11d'incendie, par exemple, ne sont pas du tout gérées de la même manière.
07:15Et donc, il faut complètement revoir avec des architectes l'utilisation de l'immeuble.
07:19Et une fois que vous avez fait ça, une fois que vous avez proposé, en tout cas, imaginé plusieurs schémas
07:24de remodeling, entre guillemets, de l'immeuble, là, vous pouvez le remettre en commercialisation.
07:28Donc ça, c'est un exemple très concret de ce qui doit être fait.
07:30Et ça, c'est tout à fait possible avec des équipes, en tout cas, nous, on considère propriétaires sur place
07:36parce qu'on a aussi en Allemagne un architecte, un économiste de travaux qui accompagne aussi les entreprises dans ce
07:40schéma.
07:41Avoir une équipe sur place qui se déplace, accepter de transformer l'immeuble si besoin, c'est ça un asset
07:47management de qualité.
07:48C'est clair. Et un autre exemple, par exemple, c'est aussi d'anticiper la transformation. Et ça, ça se
07:53fait aussi au démarrage.
07:55Quand vous achetez un actif aujourd'hui, en tout cas, nous, chez Adventistrem, on regarde aussi ce qu'on peut
07:59en faire dans 5 ans, dans 10 ans, dans 15 ans, justement, quand tu n'auras plus le propriétaire sur
08:02place.
08:02Ça, ça se réfléchit dès l'acquisition. En 10 ans, il ne sera peut-être pas utilisé de la même
08:06manière dans 10 ans.
08:07Si vous achetez un actif logistique, par exemple, vous pourrez l'utiliser si vous êtes sur une logistique de dernier
08:15kilomètre, par exemple, très proche d'un centre-ville ou en tout cas d'une grande ville.
08:18Vous avez plusieurs possibilités d'adaptation. Vous pouvez toujours le relouer à un autre logisticien, mais vous pouvez imaginer d
08:24'en faire autre chose.
08:25Et donc ça, ça donne une possibilité. Si par contre, vous êtes sur une mécanique, en tout cas un actif
08:31logistique en périphérie d'une petite ville de province.
08:33Là, c'est plus compliqué. Là, c'est plus compliqué. Les solutions sont quand même beaucoup moins nombreuses.
08:38Et en plus, la logistique est un très bon exemple puisque ça a été assez porteur, notamment en matière d
08:42'investissement immobilier pendant plusieurs années.
08:44Mais si on se projette sur le long terme, sur l'asset management, ce n'est pas l'asset qui
08:48est le plus modifiable et le plus adaptable dans l'avenir.
08:51Exactement. Donc, vous avez plutôt intérêt de sélectionner des actifs sur lesquels vous savez que vous avez soit un bail
08:56très long et là, vous avez 15, 20 ans, 25 ans de bail.
08:59Et donc, vous avez des problématiques d'asset management plus tard.
09:03Bien sûr.
09:04Soit d'essayer d'anticiper ce que vous pourrez en faire demain et l'attractivité de ce bien dans son
09:08secteur.
09:09Et donc ça, ça fait partie des critères qui sont très importants.
09:12Et pour vous donner un autre exemple, en Allemagne, on a transformé un bâti pareil, bureau, qui était loué par
09:19un grand groupe allemand qui commence par un S.
09:22D'accord.
09:23Son nom, c'est Siemens. Ça a été public. On a fait un communiqué de presse dessus. Donc, je peux
09:26le citer.
09:26Ça marche, oui.
09:27Ils ont effectivement libéré notre immeuble. On a vu la mairie. Et là aussi, l'importance d'avoir des équipes
09:33sur place en leur demandant s'ils avaient des besoins particuliers.
09:36Ils avaient besoin d'une école. Et notre immeuble était situé dans une zone où, effectivement, il y avait une
09:40école proche. Donc, ils ont fait une extension.
09:43Donc, on a transformé notre bâtiment en école. Et aujourd'hui, ça va être communiqué dans les mois qui viennent.
09:50On a re-signé un bail avec la mairie de Brême pendant 20 ans.
09:53D'accord.
09:54Et donc, on vient de signer une promesse de vente sur cet actif-là parce qu'il a intéressé un
09:58fonds nordique qui voulait investir dans cette classe d'actifs.
10:03Et donc, on est en train de faire une très belle opération sur un actif qui était bureau vide, qui
10:08pouvait potentiellement perdre de la valeur.
10:10On en a fait un actif qui est très recherché sur le marché aujourd'hui avec une belle plus-value
10:13à la sortie.
10:14Donc, ça, ça fait partie des éléments qui sont très importants sur l'asset management.
10:17Mais encore faut-il que l'actif soit bien positionné et avec un bon emplacement pour avoir des multiples usages.
10:25Si je comprends bien, l'asset management, c'est quelque chose qui se joue quand même souvent au changement de
10:30locataire ?
10:31Oui, souvent. Et après, il y a aussi toute la partie des travaux au quotidien.
10:35Bien sûr.
10:35Bien entendu, parce que vous avez des problématiques ESG.
10:37Aujourd'hui, nous, on est labellisé ISR.
10:39Donc, tous les ans, on a des plans ESG pour faire upgrader ou en tout cas pour améliorer notre note
10:44ISR.
10:45Donc, ça demande des travaux, des plans d'installation de panneaux photovoltaïques qu'on est en train de faire effectivement
10:52sur le portefeuille allemand.
10:54Et puis aussi, voilà, tout ce qui est mobilité douce, chargeur électrique, plus toutes les problématiques d'isolation d'un
11:01bâtiment.
11:01Pour finir, Jean-François Chory, l'importance de l'asset management, d'accord, mais comment un investisseur particulier, comment un
11:09professionnel de gestion de patrimoine peut évaluer la capacité d'une société de gestion sur ce sujet de l'asset
11:15management ?
11:16En leur posant la question, comment ils vont gérer ça dans l'avenir ? Je pense que c'est la
11:19meilleure question à poser à un asset manager.
11:21Ce n'est pas aujourd'hui le taux de distribution à court terme qui est intéressant.
11:24C'est comment tu vas gérer mon parc immobilier dans les 10 ou 15 prochaines années pour le compte de
11:28mon client qui a des parts de SCPI et qui, potentiellement, peut les garder pendant 15 ans.
11:32D'accord. Il faut échanger avec l'équipe de gestion.
11:35Je pense que c'est la meilleure question à poser aujourd'hui.
11:37C'est une question qui n'est jamais posée par aucun distributeur, mais je pense que la meilleure question, c
11:41'est celle-ci aujourd'hui.
11:41C'est comment et qu'est-ce que tu vas proposer à mon client pour ta gestion dans les 15
11:45prochaines années ?
11:46Comment tu es constitué aujourd'hui ? Comment tu es équipé en termes d'équipe ?
11:50Bien sûr.
11:51Property, asset, gérant.
11:52Est-ce que vous avez des équipes sur place ?
11:54Voilà. Est-ce que tu as des équipes sur place pour t'aider ? Parce que clairement, faire ça de
11:58Paris, c'est très compliqué.
11:59Faire ça avec des entreprises extérieures, c'est aussi aléatoire.
12:02Et donc, il faut bien choisir ses partenaires.
12:04Donc, d'avoir aussi des équipes sur place, ça fait partie des points clés pour moi pour avoir un bon
12:08asset management.
12:09Ça veut dire que quand on est société de gestion, quand on est Advenis Reim, il faut accepter de répondre
12:13régulièrement aux questions ou des particuliers ou des professionnels de la gestion de patrimoine sur le sujet.
12:17Aucun problème pour répondre à cette question.
12:20Merci beaucoup, Jean-François Choré, de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart Patrimoine, ici au sommet du patrimoine
12:25et de la performance.
12:26Je rappelle que vous êtes le directeur général d'Advenis Reim.
12:28Merci beaucoup.
12:29Merci à vous d'avoir suivi cette émission Smart Patrimoine.
12:32Et je vous dis à très vite sur Be Smart for Change.
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