- il y a 3 mois
Jeudi 9 juillet 2026, retrouvez Jean-François Chaury (Directeur General, Advenis REIM) et Valentin François (Gérant Actions, Montpensier Arbevel) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:08Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine,
00:10Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la compréhension
00:12mais aussi le décryptage des tendances ou des actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:16Une émission spéciale tournée aujourd'hui au sommet du patrimoine et de la performance
00:21où nous allons revenir sur deux sujets majeurs du secteur de la gestion de patrimoine.
00:25Tout d'abord nous aurons le plaisir d'accueillir Valentin François,
00:27gérant action thématique chez Montpensier Arbevel à qui nous demanderons
00:30quels sont les secteurs en vogue en bourse aujourd'hui.
00:33Cela nous permettra d'évoquer notamment la thématique énergie-climat
00:36qui revient sur le devant de la scène en lien notamment avec la course à l'intelligence artificielle
00:40et le besoin en énergie.
00:41Mais on reviendra aussi sur le rebond des small et mid-cap que l'on voit depuis plusieurs mois.
00:45Ce rebond peut-il continuer jusqu'à la fin de l'année ?
00:47Avant de se poser la question de savoir aussi comment s'exposer à la thématique crypto-actif
00:52ou notamment blockchain via des fonds actions.
00:55Ce sera donc la première partie de l'émission.
00:56Et puis dans la deuxième partie nous recevrons Jean-François Chory,
00:59le directeur général d'Advenice Reim,
01:00à qui nous demanderons comment faire de l'asset management,
01:03de la gestion de parcs immobiliers
01:05quand on détient des SCPI anciennes.
01:08Advenice Reim qui détient notamment des SCPI depuis un peu plus de 10 ans en Allemagne.
01:12Comment est-ce qu'on fait de l'asset management de qualité
01:14et comment est-ce que l'investisseur particulier
01:17ou le professionnel de la gestion de patrimoine
01:20peut identifier les sociétés de gestion qui font un asset management suivi.
01:24Ce sera la question qu'on lui posera. On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:31Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine
01:33ici au sommet patrimoine et performance
01:36en direct et en fil rouge tout au long de la journée.
01:39Nous avons le plaisir d'être à présent en compagnie de Valentin François.
01:42Bonjour Valentin.
01:43Bonjour Nicolas.
01:43Merci d'être avec nous. Vous êtes gérant Action Thématique chez Montpensier Arbevel
01:47et on va essayer de comprendre ensemble quels sont les secteurs que vous suivez en bourse,
01:51quels sont les secteurs en vogue selon vous en ce moment en bourse.
01:54Vous avez d'ailleurs participé à un panel sur le sujet ici aujourd'hui au sommet patrimoine et performance.
02:01Sans surprise, on va parler pas d'IA directement
02:04mais de secteurs qui bénéficient de la montée en puissance
02:09et de la course à l'intelligence artificielle.
02:12Alors oui, effectivement, on a beaucoup parlé de l'intelligence artificielle
02:17surtout cette année sur le côté semi-conducteur.
02:20Toutes ces entreprises qui ont flambé en bourse littéralement
02:24et on parle un peu moins...
02:25Qui corrige un peu aujourd'hui d'ailleurs.
02:26Oui, qui corrige un petit peu depuis deux jours.
02:27Deux, trois jours même, voire une semaine.
02:30Et ce qui est super intéressant, c'est qu'on remonte la chaîne de valeur
02:33et qu'on vient aller chercher ces entreprises
02:36qui bénéficient directement ou indirectement de l'intelligence artificielle.
02:40Et là, on parle de quoi ?
02:41On parle d'énergie, d'électricité.
02:42Oui, pour alimenter les data centers, bien sûr.
02:45Et donc finalement, tous ces fonds climat et clean energy
02:48qui reviennent en vogue depuis une grosse année maintenant
02:52parce qu'elles bénéficient de ces entreprises
02:55qui viennent alimenter les data centers.
02:57D'accord, les fonds climat, là on ne parle pas d'énergie au sens large,
03:00on parle d'énergie décarbonée en plus.
03:01Exactement.
03:02D'accord.
03:03Une belle alternative finalement pour les data centers
03:05qui aujourd'hui en fait sont tous équipés de panneaux solaires ou d'éoliens.
03:10Et donc, il y a des très beaux parcours sur ces sociétés-là.
03:13Et donc, les fonds investis dans ces sociétés
03:16en ont profité toute l'année dernière, principalement aux Etats-Unis
03:20et là cette année en Europe puisqu'on a le même sujet en Europe.
03:23Alors, moi ce que je trouve intéressant sur cette thématique,
03:26c'est que quand on parle des secteurs exposés à l'intelligence artificielle,
03:30on parle souvent des secteurs qui bénéficient des investissements colossaux,
03:34des hyperscalers et de la course à l'IA.
03:36Là, c'est un peu différent puisqu'en fait, on parle de faire tourner des data centers
03:40et simplement de commandes et de nécessité en fait d'avoir de plus en plus d'énergie.
03:45Pourquoi ça ne bénéficie, enfin pourquoi est-ce que ça bénéficie principalement
03:48au fonds climat et énergie décarbonée ?
03:51En fait, les maths sont assez simples.
03:54On prend les Etats-Unis, aujourd'hui le grid, donc le réseau électrique américain,
04:00on peut rajouter jusqu'à 15 gigawatts par an supplémentaires à ce grid-là,
04:04à ce réseau électrique-là.
04:0515 gigawatts, c'est l'équivalent, pour grossir le trait, de 15 centrales nucléaires
04:09qu'on arrive à rajouter à peu près chaque année.
04:11D'accord.
04:11Sauf que ce qu'on construit en data center, c'est 21 gigawatts chaque année supplémentaire
04:17à destination de l'intelligence artificielle principalement.
04:19Donc cette différence de 6 gigawatts, il va falloir la combler.
04:23Et on s'est tourné évidemment par défaut au début vers ces énergies propres
04:29qui sont faciles à installer finalement.
04:31Alors les éoliennes, c'est un autre sujet, mais on imagine bien ces data centers
04:35alimentés par ces panneaux solaires sur les toits des data centers.
04:39Bien sûr.
04:39On peut les mettre partout.
04:39Donc là, on ne parle pas d'énergéticien, on parle de fabricants de panneaux solaires
04:42quelque part.
04:43Exactement.
04:43D'accord, qui permet de créer son énergie ou une partie de l'énergie qu'on consomme.
04:46Mais il y a aussi effectivement le raccordement à ce réseau électrique.
04:49Donc ça, c'est d'autres entreprises.
04:51Mais il y a aussi le refroidissement de ces data centers.
04:53Bien sûr.
04:53Donc en fait, vous pouvez adresser toute la chaîne de valeur du DASDA center jusqu'à l'énergéticien
05:01sans avoir à être exposé directement à des sociétés de semi-conducteurs
05:05dans l'intelligence artificielle comme on connaît aujourd'hui.
05:07Comment aborder cette thématique de l'énergie ? Est-ce que la demande est-elle notamment portée
05:13par l'exploitation de data centers que c'est, j'ai envie de dire, une demande cohérente ?
05:18Ou est-ce qu'il faut au contraire être sélectif sur les valeurs qu'on va ensuite chercher dans
05:22un fonds énergie-climat, par exemple ?
05:24Alors évidemment, la sélection est vraiment super importante parce que c'est des sociétés
05:29qui ont besoin de financement pour leurs investissements, qui sont massifs.
05:35Donc on fait attention au bilan de ces entreprises-là.
05:37D'accord.
05:38On ne voit pas n'importe qui, n'importe quoi.
05:39Même les énergéticiens ont besoin de réaliser des investissements massifs pour
05:41suivre la cadence, c'est ça ?
05:43D'accord.
05:43Et là, on parle d'industrie, donc on parle d'investissement lourd.
05:45Exactement.
05:46Qui se fait sur plusieurs années.
05:47Donc il y a tout ça à suivre.
05:49Donc ça ne sert à rien d'aller les chercher en panier.
05:51Il vaut mieux aller chercher des expertises qui ont eux la capacité de sélectionner les
05:56bons titres.
05:58Est-ce que ça veut dire qu'on ne va chercher que des grandes entreprises internationales,
06:02les champions du secteur ou est-ce qu'on peut avoir des pépites sur une thématique
06:07bien particulière, je ne sais pas moi, sur des câbles ou sur une technologie particulière
06:10dans le domaine de l'énergie ?
06:11Alors oui, oui, et puis on parlait d'éoliennes il y a quelques instants, on peut parler
06:16de Nordex en Europe qui conçoit les éoliennes et ça, on va dire que ce n'est pas une très
06:22grande capitalisation boursière en Europe et je dirais que oui, il faut aller chercher
06:28les leaders.
06:29Oui, on peut aller jusqu'à des plus petites capitalisations, mais attention au concept
06:32stock.
06:33On parle beaucoup de Small Modular Reactor, donc c'est quoi ? C'est des mini centrales nucléaires
06:38qu'on peut mettre à côté d'un data center, donc les SMR.
06:43Et ça, ça produit entre 100 MW et 500 MW.
06:48Et là, c'est hyper spéculatif.
06:50C'est hyper spéculatif ça aujourd'hui les SMR ?
06:52Voilà, il y a très peu de revenus, voire pas de revenus, c'est beaucoup de projets
06:55en construction.
06:55Parce que la promesse est belle, d'un côté on est sur de l'énergie décarbonée et de
06:58l'autre on a une puissance assez importante, mais c'est très spéculatif à l'heure actuelle.
07:03Oui, parce qu'en fait il n'y a quasiment pas de revenus en face, donc on n'en est
07:06même
07:06pas en train de parler de rentabilité ici.
07:07C'est vraiment, est-ce qu'il y a un carnet de commandes ?
07:10Oui, il y a un carnet de commandes qui arrive, mais dans 2028, 2030, 2032 pour certaines.
07:17Donc la valorisation, il n'y en a parfois pas en réalité.
07:20Donc on achète une promesse.
07:21Donc on achète de la R&D, comme si on investissait dans une biotech, on attend un peu sur le
07:26long terme.
07:26Exactement.
07:27Parce qu'il n'y a pas de clients en face aujourd'hui ?
07:29Alors pour certains, oui, mais les premiers revenus viendront plus tard.
07:32D'accord, oui, le temps de construire.
07:33Le temps de construire, évidemment.
07:34D'accord.
07:34Donc c'est des sujets qui sont super intéressants et typiquement dans ce que nous on cherche
07:40à faire à travers ces investissements-là.
07:42On évite par exemple ce segment-là qui est très prometteur, mais qui ne permet pas
07:47aujourd'hui un investissement, je dirais, où on peut être complètement serein et dormir
07:52sur des oreilles.
07:53Déjà, on bénéficie de toute cette tendance-là à travers d'autres belles sociétés à travers
07:58le monde.
07:58Donc voilà un peu le tour d'horizon sur cette partie-là.
08:01Ça, c'est pour l'énergie climat.
08:04Si on tourne cette émission au moment de l'événement sommet du patrimoine et de la
08:08performance, on est à mi-année.
08:10Si on regarde la deuxième partie d'année qui va arriver, avec votre œil d'expert
08:14sur les marchés, qu'est-ce qui pourrait fonctionner, continuer à fonctionner sur la
08:19deuxième partie de l'année 2026 ?
08:22Alors, ce qui pourrait déjà continuer à fonctionner, je vais prendre la deuxième
08:24partie de la question.
08:26On a aujourd'hui vu le rebond des small caps depuis déjà plus d'un an maintenant.
08:32Promesses tant attendues depuis des années et des années.
08:35Bien sûr.
08:36C'est arrivé.
08:38C'est super bien performé.
08:40Presque 30% de performance l'année dernière.
08:42Ça continue cette année avec une dizaine de pourcents.
08:45La question, c'est est-ce qu'il faut sortir des small caps ou continuer à investir dedans ?
08:49Alors que ça faisait 4-5 ans qu'on l'attendait.
08:51Est-ce que c'est déjà le temps de sortir ?
08:52Moi, ce que j'aime bien, c'est regarder les valorisations.
08:54Et aujourd'hui, sur les small caps en Europe, les valorisations sont super attractives.
08:58C'est une valorisation inférieure au large cap.
09:00Et en plus de ça, sur des profils de croissance des bénéfices par action,
09:03largement supérieurs, deux fois supérieurs.
09:05On parle de quasiment 20% de croissance des bénéfices par action pour les small caps.
09:10Et un autre segment à regarder en comparaison de ces small caps cotés,
09:13c'est le private equity.
09:15Qu'est-ce que valent les entreprises non cotées dans le private equity ?
09:19On voit qu'en fait, elles se payent avec une prime.
09:22Donc autrement dit, nos small caps cotés,
09:24aujourd'hui, se payent avec une décote de 25% par rapport au non coté.
09:28D'accord.
09:29Et ça, c'est une bonne nouvelle pour l'investisseur sur les marchés ?
09:31Bien sûr.
09:31Ça veut dire émener.
09:33Ça veut dire opération.
09:35Et on en a plein aujourd'hui des opérations.
09:38On voit Thalès qui va racheter Exail.
09:40Exactement.
09:41On voit Voyageur du Monde qui veut sortir de la cote.
09:44Ça, c'est typiquement ce qu'on vient rechercher
09:46quand on est investisseur en small et mid cap aujourd'hui ?
09:49Exactement.
09:49Et en fait, depuis toujours, en réalité, sur une quinzaine d'années de trac,
09:54aujourd'hui, chez Montpensier Arbevel, qu'est-ce qu'on constate ?
09:57Une quarantaine d'opérations sur ces 15 dernières années.
10:00Donc, on est entre 2 à 3 opérations par an.
10:03D'accord.
10:03En moyenne.
10:04Et effectivement, on en a déjà eu 2 sur la dernière semaine écoulée.
10:09Enfin, sur une semaine glissante.
10:11Et souvent, c'est le management et le private equity qui s'associent
10:15pour sortir de cote ces entreprises-là.
10:17Ou un industriel qui a un intérêt pour acheter cet actif
10:20qui, finalement, s'achète avec une des cotes.
10:23Donc, quand il y a les soldes, on voit que le private equity agit automatiquement.
10:27Donc, effectivement, investisseur dans ce segment-là,
10:29ça permet de faire des bonnes affaires.
10:31Est-ce qu'il n'y a pas un petit côté cynique quand même à se dire
10:34que la performance de la small ou la mid
10:37viendra forcément du fait qu'on voudra la sortir de la cote
10:39si jamais elle commence à bien performer ?
10:41Alors oui, oui, c'est vrai.
10:43Après, Exile va sortir de cote après un parcours boursier exceptionnel.
10:47Oui, bien sûr.
10:48Donc, ça, c'est un premier point.
10:50Et puis après, le gisement se renouvelle.
10:52Il ne faut pas oublier qu'il y a des introductions en bourse régulièrement,
10:56que ce segment-là en profite quand même assez naturellement.
11:00Alors, il faut être exigeant aussi sur les introductions en bourse,
11:03sur les valorisations.
11:03Tout n'est pas acheté.
11:06Mais donc, c'est un gisement qui se renouvelle.
11:07Donc, des sorties de cote, mais aussi des entrées.
11:09Donc, ça s'équilibre assez bien.
11:11Il y a des secteurs, des thématiques à regarder particulièrement sur les small et mid.
11:15J'imagine qu'il y a quand même une sélectivité encore plus importante
11:17que ce qu'on peut voir notamment sur les grandes entreprises.
11:20Des sujets de liquidité aussi.
11:21Là, effectivement, on parle Exile.
11:24On est dans le domaine de la défense.
11:25Le sujet souveraineté.
11:26Bon, voyageurs du monde, on est plus effectivement dans le domaine du voyage ou du tourisme.
11:30Est-ce que là, on raisonne par secteur ou vraiment par valorisation d'entreprise ?
11:35Alors là, les experts de la small cap chez nous, vous répondront que c'est vraiment du stock picking
11:40et qu'il n'y a pas cet esprit de chercher des briques spécifiques ou d'allocations sectoriales.
11:45Effectivement, on raisonne vraiment en bottom-up.
11:50Par contre, si on regarde un peu aujourd'hui comment sont constitués les fonds,
11:54ils ont bénéficié de l'intelligence artificielle et de l'électrification, un grand thème aussi,
12:00et de la défense sur toutes les années durant les conflits ukrainiens et jusqu'au conflit iranien.
12:06Donc ça irique jusqu'au small et mid-cap.
12:11Le rebond peut continuer au global sur les small et mid-cap, selon vous, sur la deuxième partie de l
12:14'année ?
12:14Oui, bien sûr.
12:15C'est une des convictions qu'on a chez nous, chez Montpensier Arbevel,
12:18c'est que ça va continuer et qu'on a assisté à un premier rebond qui vient juste de lancer
12:23la poursuite de ce rebond,
12:26de ces sociétés qui sont saines en termes d'endettement.
12:30On n'est plus du tout dans la small cap d'il y a une quinzaine d'années en sortie
12:34de crise financière.
12:35On est très loin de ça.
12:37Il nous reste un peu moins de deux minutes.
12:40Un mot peut-être des crypto-monnaies.
12:43Alors on a vu les variations de ces derniers jours sur le Bitcoin,
12:48qui est aux alentours des 63 000 dollars à l'heure actuelle.
12:51Bon, toute la thématique d'investissement n'est pas forcément que sur Bitcoin,
12:55même si on voit qu'il y a beaucoup d'ETF sur le sujet.
12:56Vous, vous y êtes exposé chez Montpensier Arbevel, mais via un fonds Action pour le coup.
13:01Alors j'irais même, nous on joue l'infrastructure de la technologie qui est liée aux cryptos,
13:07donc la blockchain.
13:08On ne cherche pas un proxy, on ne cherche pas à être exposé indirectement aux cryptos.
13:14On cherche vraiment à sélectionner les entreprises qui vont moderniser les marchés financiers,
13:20le système de paiement, puisque si on parle de blockchain,
13:23on parle de registres complètement digitalisés.
13:25Et un registre digitalisé, ça permet quoi ?
13:27Les transactions instantanées, 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.
13:32Transactions qui permettent d'échanger de la monnaie.
13:34Bien sûr.
13:34C'est ce qu'on appelle le stablecoin d'ailleurs,
13:37qui est essentiellement libellé en dollars aujourd'hui,
13:40mais aussi d'actifs.
13:42Et là, ça va transformer les marchés actions, obligataires, même de fonds.
13:46On voit des bourses d'ailleurs se lancer en Europe sur un modèle décentralisé.
13:50Donc ça, c'est quelque chose auquel vous croyez et qu'il faut regarder effectivement dans les prochaines années ?
13:54Absolument.
13:55Et on voit aux États-Unis aujourd'hui la Maison Blanche,
14:00mais aussi toute la partie législative,
14:04discuter, voter des lois pour faire en sorte de moderniser les systèmes financiers américains.
14:09C'est clé pour eux, au même titre que l'intelligence artificielle.
14:13Et c'est un débat qui emporte tout le monde.
14:15Même la SEC veut moderniser ce système-là via la blockchain.
14:19Donc on attend des nouvelles de Outre-Atlantique très rapidement sur le Clarity Act qui viendra solidifier tout ça.
14:26On n'y est pas encore, mais si ça arrive, c'est colossal.
14:29C'est colossal.
14:30C'est une transformation profonde de la manière dont on réalise même des transactions sur un marché coté pour le
14:34coup.
14:34Absolument.
14:35En plus, à une fraction du coût réalisé aujourd'hui,
14:39sans friction puisque 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.
14:43Alors est-ce qu'on travaillera et on se verra la nuit pour discuter des valeurs ?
14:47Pour commenter les cours, oui, c'est ça.
14:48Ce sera un autre débat.
14:50Mais viendra aussi le sujet de l'intelligence artificielle et des agents IA
14:54qui probablement réaliseront toutes ces transactions
14:57durant les moments où les bureaux sont finalement fermés.
15:00Peut-être qu'ils les commenteront aussi du coup.
15:02Et on pourra dormir quelques heures.
15:05Merci beaucoup Valentin François de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
15:08Merci à vous également de nous avoir suivis en direct toujours du sommet Patrimoine et Performance.
15:12Valentin François, je rappelle que vous êtes gérant Action Thématique chez Montpensier à Beuvel.
15:16Et je vous dis à tout de suite.
15:21Vous êtes toujours sur le plateau de Smart Patrimoine.
15:23Ici au sommet du patrimoine et de la performance,
15:26nous avons à présent le plaisir d'être avec Jean-François Chory.
15:28Bonjour Jean-François.
15:29Bonjour.
15:30Merci d'être avec nous.
15:31Vous êtes le directeur général d'Advenice Reim.
15:33On va essayer de comprendre ensemble pourquoi il est important de faire de l'asset management sur le long terme
15:39quand on détient et gère des SCPI.
15:42Et surtout, comment est-ce qu'on analyse la capacité d'une société de gestion à valoriser un patrimoine dans
15:48la durée ?
15:49Si on a envie de vous poser la question à vous, c'est parce que vous avez notamment une SCPI
15:52Eurovalis
15:53que vous détenez depuis 10 ans.
15:55En 10 ans, il s'en est passé des choses sur le marché des SCPI.
15:57En 3 ans aussi, si on regarde les 3 dernières années également.
16:01Comment est-ce qu'on fait un asset management de qualité ?
16:05Alors pour revenir sur et peut-être démarrer la discussion sur l'asset management,
16:09on peut revenir en deux mots sur les SCPI, sur le fait que c'est un véhicule long terme.
16:15Mais pourquoi long ?
16:15C'est parce que d'une part, il y a des durées recommandées, obligatoires, réglementaires,
16:20qui sont en règle générale de 8 à 10 ans.
16:21Et aussi parce qu'on s'aperçoit que les porteurs de parts, qui sont nos associés,
16:26détiennent en règle générale les SCPI entre 15 et 17 ans,
16:30selon effectivement les moyennes calculées par la SPIM.
16:32Donc on voit bien que c'est un produit long, qui est adapté en fait à une détention longue des
16:37actifs.
16:38Donc qui dit détention longue des actifs, dit asset management,
16:42puisque en règle générale, on a toujours tendance à communiquer sur les SCPI à court terme
16:46avec le taux de distribution, en tout cas le taux de rendement à l'acquisition.
16:49Mais ça c'est jour 1.
16:50Et après il y a toute l'histoire qui démarre en fait.
16:52L'histoire avec le locataire, avec le rendement qu'on va récupérer tous les mois de ce locataire,
16:57et avec la vie de l'immeuble.
16:58Et on sait bien que dans l'immobilier, c'est pas un long fleuve tranquille.
17:01Donc il y a des possibilités de faire des travaux, il y a des intempéries qui peuvent générer des travaux.
17:06Il y a des évolutions réglementaires qui peuvent imposer que de faire des travaux pour mettre aux normes énergétiques.
17:10Voilà, le décret tertiaire en France, la taxonomie en Europe, et donc des obligations de minimiser la consommation énergétique,
17:18et notamment la consommation énergétique et le carbone.
17:22Donc ça, ça fait partie des deux éléments.
17:23Et puis il y a la relation avec le locataire.
17:25Parce qu'un locataire un jour, un locataire toujours, pas forcément.
17:28Et il y a des locataires qui restent 17 ans, si je me base sur la durée de détention des
17:31investisseurs ?
17:33Alors aujourd'hui, oui, dans le parc immobilier d'Eurovalis, on a des locataires qui sont là depuis l'origine.
17:37D'accord.
17:38Parce qu'il y a des baux longs, parce que l'Allemagne est particulière pour ça.
17:43On a avec des entreprises des baux de 10, 15, 20 ans.
17:46D'accord.
17:46Donc forcément, on a des locataires qui potentiellement peuvent rester 20 ans minimum et plus s'ils reconduisent leurs baux.
17:52Mais par contre, on a aussi à l'inverse, et notamment pendant le Covid, puisque tu as parlé de 10
17:57ans tout à l'heure,
17:58pendant les 10 ans, on a eu le Covid.
17:59Oui, bien sûr.
18:00Et donc, on a eu typiquement deux locataires qui étaient très liés au tourisme et à l'aviation,
18:04qui ont eu des gros problèmes, parce qu'ils n'avaient plus de clients pendant un petit moment.
18:11Donc, ils ont eu des périodes très difficiles.
18:15Et donc, ils nous ont demandé de sortir, puisqu'ils ont rationalisé leur parc immobilier.
18:19Et donc, on avait deux immeubles qui étaient loués.
18:21Je ne vais pas citer leur nom, parce que c'était dans la presse.
18:24Mais ces deux locataires sont sortis de nos immeubles avec des négociations de fin de bail.
18:31Puisqu'en Allemagne, c'est aussi un intérêt, c'est que quand vous avez un locataire qui part,
18:35s'il lui reste un an, deux ans, trois ans, cinq ans de bail, ils doivent payer un an, deux
18:40ans, trois ans, cinq ans de loyer.
18:42Et donc, ça nous donne aussi la possibilité de nous retourner, de reconfigurer l'immeuble et de le retravailler.
18:48Donc, ça, ça fait partie des éléments que tout le monde va vivre dans le cadre de la vie d
18:53'un investissement immobilier en général et en SCPI en particulier.
18:57Puisque le mérite d'une SCPI, c'est d'être très diversifié, donc d'avoir un maximum d'immeubles, d
19:02'avoir un maximum de locataires.
19:03Et plus vous avez de locataires, plus vous avez de chances d'avoir des sujets d'asset management.
19:06Et l'asset management est souvent sous-estimé par les investisseurs au départ.
19:10Vous le disiez tout à l'heure, on se contente de regarder un petit peu le taux de distribution et
19:14on oublie qu'il va y avoir une vie derrière sur la SCPI
19:17et qu'il faut aussi faire confiance à une société de gestion.
19:19Oui, et c'est là où l'importance aussi d'avoir des équipes de property management, soit en interne, soit
19:23en externe,
19:24mais en tout cas des équipes qui s'occupent de ce parc immobilier au jour le jour et qui va
19:28travailler pour faire en sorte d'anticiper les besoins des locataires.
19:32Typiquement, pendant de nombreuses années, aujourd'hui, on a eu des locataires qui n'avaient pas forcément de besoin,
19:36mais aujourd'hui, avec le sujet de faire revenir, par exemple, et si on parle de bureau, faire revenir ses
19:41collaborateurs au bureau,
19:42pour les faire revenir, il faut avoir du service.
19:44Du service, c'est-à-dire avoir des possibilités de proposer des crèches, par exemple, pour ceux qui ont des
19:49enfants en bas âge,
19:50d'avoir une restauration d'entreprise pour faire des clubs de sport,
19:56puisque aussi on a des salles de sport aujourd'hui qui sont incluses dans nos parcs immobiliers.
20:00Et donc ça, c'est des demandes de locataires ou c'est nous qui les mettons sur des parties vacantes
20:04de l'immeuble
20:05pour justement apporter du service à nos locataires existants et à nos locataires futurs.
20:09Donc ça, ça fait partie effectivement des points qui sont très importants dans le suivi et dans l'accompagnement
20:13et dans l'anticipation, même au jour de l'acquisition, des problèmes futurs,
20:19ou en tout cas des aménagements à faire dans le futur.
20:22Et donc ça génère des travaux et ça génère des chiffrages qu'on anticipe le plus vite possible.
20:26Quand on est particulier, qu'on va investir en SCPI, quand on est professionnel de la gestion de patrimoine,
20:31qu'on va accompagner des particuliers sur un investissement dans une ou plusieurs SCPI,
20:34comment on distingue un bon asset management d'une gestion un peu moins suivie dans une société de gestion ?
20:43C'est une question compliquée parce qu'en règle générale, on ne s'en aperçoit pas forcément du de l
20:47'extérieur.
20:48C'est plutôt quand on est dedans qu'on s'aperçoit si l'immeuble a été bien géré ou pas.
20:52C'est quoi les bonnes pratiques ?
20:53Les bonnes pratiques, c'est en tout cas ce qui nous concerne chez Advenisrem, c'est d'avoir des équipes
20:58sur place.
20:59D'accord.
21:00On est en Allemagne, si on prend Eurovalis, on a des bureaux depuis 15 ans en Allemagne avec une vingtaine
21:04de collaborateurs,
21:05des properties, des assets, des comptables.
21:08Et donc ils font le suivi des loyers, de la comptabilité courante,
21:11mais aussi de la gestion technique du bâtiment s'il y a des problématiques,
21:15et aussi des problématiques un peu plus grandes en collaboration avec nos gérants.
21:19Je vais vous donner deux exemples.
21:21Un des immeubles que j'évoquais tout à l'heure pendant le Covid,
21:23qui avait été vidé par son locataire, en tout cas suite à une négociation,
21:28c'était un monolocataire à Hanovre.
21:31Et donc c'est un immeuble, du jour au lendemain, vous n'avez plus de locataire.
21:34Oui, bien sûr.
21:35Et qui a été utilisé sur, de mémoire, 7000 m² par un seul locataire.
21:39Mais il y a toujours des investisseurs qui attendent du rendement de l'autre côté quand même.
21:41Exactement.
21:42Et donc du jour au lendemain, vous vous retrouvez sans loyer,
21:45mais surtout vous vous retrouvez à la recherche de locataires.
21:47Et donc avoir un locataire qui reprend la totalité des 7000 m² de bureaux aujourd'hui,
21:51ce n'est pas forcément facile.
21:52Bien sûr.
21:53Donc le travail de nos équipes en Allemagne et avec nos gérants,
21:56ça a été de reconfigurer l'immeuble pour en faire un immeuble multilocataire.
22:01D'accord.
22:01Pour justement pouvoir proposer des surfaces, on va dire adaptables,
22:05de 500, 1000, 2000 m²,
22:07et de récupérer plusieurs locataires pour pouvoir faciliter sa relocation.
22:11D'accord.
22:11Donc ça a été un travail de 12, 18 mois,
22:13parce qu'on travaille avec les architectes,
22:14parce qu'on regarde toutes les problématiques techniques de l'immeuble,
22:16parce qu'une utilisation d'un immeuble pour un seul locataire,
22:20notamment sur tout ce qui concerne l'alimentation des flux, l'eau, l'électricité,
22:24tout ce qui concerne les parties sécurité d'incendie, par exemple,
22:29ne sont pas du tout gérées de la même manière.
22:32Et donc, il faut complètement revoir avec des architectes l'utilisation de l'immeuble.
22:36Et une fois que vous avez fait ça,
22:38une fois que vous avez proposé, en tout cas,
22:40imaginé plusieurs schémas de remodeling, entre guillemets, de l'immeuble,
22:43là, vous pouvez le remettre en commercialisation.
22:45Donc ça, c'est un exemple très concret de ce qui doit être fait.
22:47Et ça, c'est tout à fait possible avec des équipes,
22:50en tout cas, nous, on considère propriétaires, sur place,
22:53parce qu'on a aussi en Allemagne un architecte,
22:55un économiste de travaux qui accompagne aussi les entreprises dans ce schéma.
22:58Avoir une équipe sur place, qui se déplace,
23:00accepter de transformer l'immeuble si besoin,
23:03c'est ça un asset management de qualité.
23:06C'est clair.
23:06Et un autre exemple, par exemple, c'est aussi d'anticiper la transformation.
23:09Et ça, ça se fait aussi au démarrage.
23:12Quand vous achetez un actif aujourd'hui,
23:14en tout cas, nous, chez Adventistrem,
23:15on regarde aussi ce qu'on peut en faire dans 5 ans,
23:17dans 10 ans, dans 15 ans, justement,
23:18quand tu n'auras plus le propriétaire sur place.
23:20Ça, ça se réfléchit dès l'acquisition.
23:21Dans 10 ans, il ne sera peut-être pas utilisé de la même manière dans 10 ans.
23:24Si vous achetez un actif logistique, par exemple,
23:28vous pourrez l'utiliser si vous êtes sur une logistique de dernier kilomètre,
23:33par exemple, très proche d'un centre-ville,
23:34ou en tout cas d'une grande ville.
23:35Vous avez plusieurs possibilités d'adaptation.
23:37Vous pouvez toujours le relouer à un autre logisticien,
23:40mais vous pouvez imaginer d'en faire autre chose.
23:43Et donc ça, ça donne une possibilité.
23:44Si, par contre, vous êtes sur une mécanique,
23:47en tout cas un actif logistique en périphérie d'une petite ville de province.
23:51Là, c'est plus compliqué.
23:51Là, c'est plus compliqué.
23:52Les solutions sont quand même beaucoup moins nombreuses.
23:55Et en plus, logistique est un très bon exemple,
23:57puisque ça a été assez porteur,
23:58notamment en matière d'investissement immobilier pendant plusieurs années.
24:01Mais si on se projette sur le long terme, sur l'asset management,
24:03ce n'est pas l'asset qui est le plus modifiable et le plus adaptable dans l'avenir.
24:09Exactement.
24:09Donc, vous avez plutôt intérêt de sélectionner des actifs
24:11sur lesquels vous savez que vous avez soit un bail très long,
24:13et là, vous avez 15, 20 ans, 25 ans de bail,
24:16et donc vous avez des problématiques d'asset management plus tard.
24:20Bien sûr.
24:21Soit d'essayer d'anticiper ce que vous pourrez en faire demain
24:23et l'attractivité de ce bien dans son secteur.
24:26Et donc, ça, ça fait partie des critères qui sont très importants.
24:29Et pour vous donner un autre exemple,
24:31en Allemagne, on a transformé un bâti pareil,
24:35un bureau qui a été loué par un grand groupe allemand qui commence par un S.
24:39D'accord.
24:40Son nom, c'est Siemens, ça a été public.
24:42On a fait un communiqué de presse dessus, donc je peux le citer.
24:44Ça marche, oui.
24:44Ils ont effectivement libéré notre immeuble.
24:48On a vu la mairie.
24:49Et là aussi, l'importance d'avoir des équipes sur place,
24:51en leur demandant s'ils avaient des besoins particuliers.
24:53Ils avaient besoin d'une école.
24:54Et notre immeuble était situé dans une zone où, effectivement,
24:57il y avait une école proche.
24:59Donc, ils ont fait une extension.
25:00Donc, on a transformé notre bâtiment en école.
25:03D'accord.
25:04Et aujourd'hui, ça va être communiqué dans les mois qui viennent.
25:08On a re-signé un bail avec la mairie de Brême pendant 20 ans.
25:10D'accord.
25:11Et donc, on vient de signer une promesse de vente sur cet actif-là
25:15parce qu'il a intéressé un fonds nordique
25:17qui voulait investir dans cette classe d'actifs.
25:20Et donc, on est en train de faire une très belle opération
25:23sur un actif qui était bureau vide,
25:25qui pouvait potentiellement perdre de la valeur.
25:27On en a fait un actif qui est très recherché sur le marché aujourd'hui
25:30avec une belle plus-value à la sortie.
25:31Et donc, ça, ça fait partie des éléments qui sont très importants
25:33sur l'asset management.
25:34Mais encore faut-il que l'actif soit bien positionné
25:38et avec un bon emplacement pour avoir des multiples usages.
25:42Si je comprends bien, l'asset management,
25:44c'est quelque chose qui se joue quand même souvent
25:46au changement de locataire ?
25:48Oui, souvent.
25:49Et après, il y a aussi toute la partie des travaux au quotidien.
25:52Bien sûr.
25:52Bien entendu, parce que vous avez des problématiques ESG.
25:55Aujourd'hui, nous, on est labellisé ISR.
25:56Donc, tous les ans, on a des plans ESG
25:58pour faire upgrader ou en tout cas pour améliorer notre note ISR.
26:02Donc, ça demande des travaux,
26:04des plans d'installation de panneaux photovoltaïques
26:08qu'on est en train de faire effectivement sur le portefeuille allemand.
26:11Et puis aussi, voilà, tout ce qui est mobilité douce,
26:14chargeur électrique,
26:15plus toutes les problématiques d'isolation d'un bâtiment.
26:18Pour finir, Jean-François Chory,
26:21l'importance de l'asset management, d'accord,
26:23mais comment un investisseur particulier,
26:26comment un professionnel de la gestion de patrimoine
26:28peut évaluer la capacité d'une société de gestion
26:31sur ce sujet de l'asset management ?
26:33En leur posant la question,
26:34comment ils vont gérer ça dans l'avenir ?
26:36Je pense que c'est la meilleure question à poser à un asset manager.
26:38Ce n'est pas aujourd'hui le taux de distribution à court terme
26:40qui est intéressant.
26:41C'est comment tu vas gérer mon parc immobilier
26:43dans les 10 ou 15 prochaines années
26:45pour le compte de mon client
26:46qui a des parts de SCPI
26:48et qui potentiellement peut les garder pendant 15 ans.
26:50D'accord.
26:50Il faut échanger avec l'équipe de gestion.
26:52Je pense que c'est la meilleure question à poser aujourd'hui.
26:54C'est une question qui n'est jamais posée par aucun distributeur.
26:56Mais je pense que la meilleure question,
26:58c'est celle-ci aujourd'hui.
26:59C'est comment et qu'est-ce que tu vas proposer à mon client
27:01pour ta gestion dans les 15 prochaines années ?
27:04Comment tu es constitué aujourd'hui ?
27:05Comment tu es équipé en termes d'équipe ?
27:08Bien sûr.
27:08Property, asset, gérant.
27:09Est-ce que vous avez des équipes sur place ?
27:11Voilà.
27:11Est-ce que tu as des équipes sur place pour t'aider ?
27:13Parce que clairement,
27:15faire ça de Paris, c'est très compliqué.
27:16Faire ça avec des entreprises extérieures,
27:18c'est aussi aléatoire.
27:20Et donc, il faut bien choisir ses partenaires.
27:21Donc, d'avoir aussi des équipes sur place,
27:23ça fait partie des points clés pour moi
27:25pour avoir un bon asset management.
27:26Ça veut dire que quand on est société de gestion,
27:28quand on est Advenis Reim,
27:29il faut accepter de répondre régulièrement aux questions
27:31ou des particuliers ou des professionnels
27:33de la gestion de patrimoine sur le sujet.
27:34Aucun problème pour répondre à cette question.
27:37Merci beaucoup, Jean-François Choré,
27:39de nous avoir accompagné sur le plateau de Smart Patrimoine,
27:41ici au sommet du patrimoine et de la performance.
27:43Je rappelle que vous êtes le directeur général
27:45d'Advenis Reim.
27:46Merci beaucoup.
27:46Merci à vous d'avoir suivi cette émission Smart Patrimoine.
27:49Et je vous dis à très vite sur Be Smart for Change.
27:51Sous-titrage Société Radio-Canada