- il y a 2 jours
En France, on compte plus de 1 million de logements vacants, 6,2 millions de m² de bureaux vides en Île-De-France et entre 90 000 et 150 000 ha de friches industrielles. Cela peut être un gisement immobilier essentiel pour répondre à la crise du logement et permettre à l’industrie de se développer en respectant les objectifs de la zéro artificialisation des sols. La construction sur la ville est aussi une solution.
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00:06Le ZAN, zéro artificialisation nette au programme de notre débat.
00:10Je vous présente tout de suite mes invités.
00:12Thomas Uthaya-Kumar, bonjour, bienvenue.
00:14Bonjour.
00:14Vous êtes le directeur du plaidoyer de la Fondation pour la Nature et l'Homme.
00:17Et Frédéric Viette, bonjour.
00:19Bienvenue, le président de Myrium, que vous allez nous présenter en quelques mots.
00:23C'est quoi Myrium ?
00:24Myrium, c'est une entreprise centenaire.
00:27Enfin, notre métier, c'est de s'occuper des bâtiments, mais dès lors qu'ils sont déjà construits.
00:32C'est-à-dire, finalement, on n'a pas de grue, on ne coule pas de béton.
00:35Mais dès qu'un bâtiment est construit, il faut l'entretenir.
00:39Et entretenir notamment toutes les installations techniques qui servent au chaud, au froid, à la sécurité, à plein de trucs.
00:45Et puis, il faut le transformer.
00:47Parce qu'un bâtiment, en général, ça dure des décennies, des siècles, si tout va bien.
00:51Donc, évidemment, ça voit passer un nombre d'usagers, un nombre d'époques d'attentes et de vies.
00:56Voilà. Donc, c'est ça, nos métiers.
00:58C'est des métiers de terrain.
00:59On est 1 700 personnes, dont 1 500, globalement, techniciens de terrain, électriciens, chauffagistes, plombiers, couvreurs, etc.
01:07Voilà nos métiers.
01:08Et on va évidemment parler de la capacité à construire la ville sur la ville.
01:14Parce que c'est l'un des débats autour de ce ZAN, ce zéro artificialisation nette, avec une loi de
01:19simplification de la vie économique qui a été votée le 15 avril,
01:23qui prévoit donc un assouplissement, Thomas Utaïek-Humar.
01:26En quoi c'est un recul important pour vous ?
01:29Alors, c'était à la base un recul, mais ont été retoquées quelques mesures par le Conseil constitutionnel.
01:38Et une des mesures phares, c'était d'exempter l'industrie du ZAN.
01:41C'est-à-dire de faire en sorte que toute implantation industrielle, qui, dans le texte, avait pour objet d
01:48'être exemptée du ZAN,
01:50finalement, ça n'a pas eu lieu, puisque le Conseil constitutionnel a retoqué ça.
01:53Le problème qu'on a aujourd'hui sur le ZAN, c'est qu'on a de très nombreuses dispositions qui
01:58visent à le détricoter,
01:59de telle façon à ce que l'industrie, une partie du logement, ait de nombreuses dérogations et ne se soustraient
02:05pas, justement, à la logique du ZAN,
02:07dont l'objectif, je le rappelle, est de diviser par deux le rythme d'artificialisation des sols d'ici 2030.
02:13Alors, aujourd'hui, on est en pleine canicule.
02:15Ça, c'est un vrai gros problème.
02:17Les sécheresses se multiplient.
02:19Et on oublie un des éléments très importants, c'est le sol.
02:22Le sol, c'est un compartiment vivant et qui a pour objectif, justement, de réguler le climat.
02:29Il va rafraîchir l'air, il va stocker du carbone.
02:31Et donc, le sol, ce n'est pas juste un support pour y mettre de l'industrie ou y mettre
02:36du logement.
02:37Le sol, c'est une matière vivante et dans laquelle il faut absolument que nos élus prennent conscience de l
02:43'importance de les préserver.
02:46Donc, la vraie question qu'on va avoir aujourd'hui, c'est est-ce que le ZAN, c'est-à
02:51-dire dans sa disposition originelle, va finir par nous aider à préserver toutes nos ambitions pour préserver ces sols
03:00et en même temps de concilier nos enjeux de souveraineté agricole, nos enjeux de souveraineté industrielle.
03:06Et puis, bien sûr, dans un moment où des centaines de milliers de personnes sont mal logées, enfin non pas
03:11de logement et des millions de personnes sont mal logées, il va falloir prendre ce sujet à bras de corps.
03:15Oui, parce qu'effectivement, l'un des arguments qui est donné par ceux qui défendent l'assouplissement du ZAN, c
03:19'est de dire, notamment, il y a certains élus, de dire,
03:21écoutez, on est en pleine crise de logement et le ZAN empêche de relancer le logement.
03:26Ils pourraient nous répondre là-dessus.
03:29Il y a effectivement cette logique de construire sur ce qui existe déjà.
03:35Comment ça se met en œuvre, ça ? Et est-ce que c'est encore marginal, finalement ?
03:40En tout cas, ça doit s'accélérer.
03:42En tout cas, je pense qu'il y a un potentiel massif.
03:44C'est vrai que pour le logement, moi, je trouve que ZAN ou pas ZAN, le problème du logement, il
03:50est hyper concentré dans les grandes métropoles.
03:53Le déficit de logement, si je dis que c'est un gros quart en Ile-de-France, je rajoute la
03:57dizaine de métropoles françaises principales, vous avez trois quarts du déficit de logement.
04:01Ce sujet-là, c'est un sujet de métropole.
04:04Dans les métropoles, on a déjà des gens qui font une heure et demie, deux heures d'embouteillage et de
04:12trajet le matin pour aller au travail qui est dans les villes.
04:17Et en particulier, tous les gens qui font les métiers essentiels, dont des gens dans mes équipes.
04:24Donc, pour des très bonnes raisons de ZAN et de protéger ces ressources limitées qui sont au sol, mais aussi
04:30pour des raisons de vide, etc., l'étalement urbain sans limite, mais personne n'en veut.
04:37Donc, il faut effectivement utiliser ce qui a déjà été artificialisé ou construit.
04:43Le gisement, il est là.
04:45Donc, il y a des friches, il y a des bâtiments existants qu'on peut réunir.
04:48Ouais, si on se donne juste quelques chiffres, les friches, que ce soit des friches anciens sites industriels, friches ferroviaires,
04:55etc.
04:56Bon, peut-être de 2500 hectares, c'est 25 millions de mètres carrés.
05:01Et disons que ça peut correspondre à 300 000 logements potentiels.
05:08Les surfaces de bureaux vacants, à peu près 6 millions de mètres carrés, là, aujourd'hui, en Ile-de-France.
05:14Si je prends le logement moyen, disons qu'on est sur 70 000 ou 80 000 logements.
05:20Puis, vous rajoutez tout le potentiel en densifiant, en surélevant, en divisant certains logements,
05:28parce qu'on a besoin aussi, d'aujourd'hui, de logements moins grands, avec les familles monoparentales.
05:33Donc, le gisement, la mine urbaine et tout, elle est là.
05:37Bon, alors, pourquoi c'est compliqué ?
05:38Pourquoi ça ne se fait pas ?
05:41Ou pourquoi ça se fait à une vitesse d'escargot ?
05:44Parce qu'il y a tout un tas d'obstacles.
05:47Il y a des obstacles basiques de coût.
05:51Moi, je compare souvent à la fast fashion.
05:53C'est pareil, un peu moins vite, mais c'est pareil, ça coûte plus cher de faire un travail de
05:59dentelle,
05:59de dépollution d'un sol, de transformation d'un bâtiment existant,
06:05où vous ouvrez, vous tombez sur de l'inconnu à chaque étage,
06:07alors que vous faire un bon cube basique, c'est plus rapide, moins chiant, moins d'aléas, moins cher.
06:14Bon, donc ça, c'est le premier obstacle.
06:16Il y a tout un tas de normes qui n'étaient pas prévues pour ça.
06:19Vous avez un bâtiment, il a un permis de construire pour être tertiaire,
06:23pas pour être un logement, dans une zone qui, dans le PLU, etc.
06:28Et puis, vous avez les maires qui ont, aujourd'hui en l'état, plus d'intérêt financier.
06:34Un bureau rapporte plus qu'un logement qui ne rapporte rien et qui coûte en équipement public.
06:39Bon, il faut attraper tous ces obstacles un par un
06:43pour pouvoir accélérer et faire cause nationale de cette transformation.
06:46Pourquoi vous dites, Thomas Utayakumar, que le ZAN, même si on a bien compris la décision du Conseil constitutionnel,
06:54limite un peu la casse par rapport à la perte d'ambition,
06:58pourquoi vous dites que l'assouplissement n'est pas une solution à la crise du logement ?
07:02Bon, si je remondis déjà sur ce qui vient d'être dit, sur le logement,
07:06c'est les deux tiers de l'artificialisation.
07:07Et ce qui est très intéressant dans la logique de construire la ville sur la ville,
07:11c'est de se dire, finalement, beaucoup nous disent que le ZAN est incompatible avec la création de logements.
07:18C'est le discours des élus qui ont combattu le ZAN à l'Assemblée.
07:22Le problème, c'est que la crise du logement est bien antérieure, en fait,
07:26à la fabrication du ZAN qui date de la loi Climat et Résilience de 2021.
07:30La crise du logement, c'est des logements qui sont peu abordables.
07:32C'est des logements, aujourd'hui, qui sont vacants.
07:36On a aujourd'hui 1,2 million de logements vacants de plus de deux ans.
07:39On a de plus en plus de résidences secondaires, des millions, avec beaucoup de multipropriétaires.
07:44On a beaucoup de bureaux vacants, des millions de mètres carrés, comme ça vient d'être dit.
07:47Et donc, finalement, utiliser d'abord ce gisement, c'est raisonner en intelligence
07:52pour ne pas artificialiser de nouveaux milieux naturels,
07:55c'est-à-dire les espaces naturels, agricoles et forestiers.
07:58Et donc, le logement, dans un moment où des millions de personnes sont mal logées,
08:01il faut tenter de concilier l'utilisation de ce gisement
08:05et la préservation des sols qui sont capitaux, mais même pour nos activités économiques.
08:10Sur la décision du Conseil constitutionnel de dire non,
08:13l'industrie n'a pas à être exemptée dans ce texte-là,
08:16parce qu'il a été jugé un peu comme cavalier législatif,
08:19l'industrie, aujourd'hui, l'idée du secteur, c'est de dire
08:22on a des besoins industriels, on doit créer de l'emploi
08:25et pour ces besoins de souveraineté, on doit se soustraire du ZAN.
08:28On est trop enquiquiné, finalement, par le problème.
08:30La question, c'est de se dire, avec ces 150 milliers d'hectares
08:36de friches industrielles, on peut en utiliser déjà une partie,
08:40une partie, notamment pour le logement ou pour l'industrie,
08:42et c'est ça, finalement, la direction qui devrait être prise.
08:46Et c'est ça qui est capital, aujourd'hui, si on veut réussir, justement, ce ZAN.
08:50Oui, un chiffre qui est une source février 2025 à Grèce
08:54qui nous dit que la part des sols artificialisés en France,
08:57entre 82 et 2022, sur quatre décennies, a augmenté de 66%.
09:01Est-ce que cette tendance, elle est régulière ?
09:07Est-ce qu'elle s'accélère ? Qu'est-ce qu'on peut en dire ?
09:10La tendance de l'artificialisation ?
09:11On est autour de 20 000 hectares artificialisés chaque année,
09:14avec une légère diminution ces dernières années,
09:16mais le rythme qu'on devrait respecter,
09:21malheureusement, ce n'est pas le cas.
09:22Et donc, c'est pour ça que tous ces secteurs d'activité,
09:26que ce soit le logement et l'industrie,
09:27qui prennent une très grande part de cette artificialisation,
09:30doivent être raisonnées dans une compatibilité ZAN.
09:33Et rien que sur l'industrie, il y a des travaux, là, récents,
09:35qui montrent que les besoins en matière d'implantation industrielle,
09:39c'est autour de 22 000 hectares d'ici 2030,
09:42dont une partie, c'est de la réutilisation de friches,
09:45c'est de la densification douce, comme ça avait été dit,
09:48et puis une partie, évidemment, qui sera artificialisée.
09:50Donc, la manière de concilier ces enjeux-là,
09:52elle est primordiale, mais aussi pour l'agriculture,
09:55parce que n'oublions pas que l'artificialisation,
09:56elle grignote d'abord des surfaces agricoles.
09:59Et dans un moment où on nous parle beaucoup de souveraineté alimentaire,
10:03être dépendant progressivement des importations,
10:06ce n'est clairement pas un tableau gagnant-gagnant.
10:08On parle de réglementation,
10:09est-ce qu'elle favorise suffisamment la rénovation, aujourd'hui ?
10:12Non, pas suffisamment, pas suffisamment.
10:14Non, la rénovation coûte plus cher.
10:20Il faut des formes de circularité pour que ce soit le neuf
10:26qui, in fine, coûte plus cher,
10:27et que la rénovation soit accompagnée de plein de manières possibles.
10:31Alors, quelle manière ?
10:32Moi, je ne suis pas faiseur de réglementation et expert là-dedans,
10:36mais c'est incontournable,
10:38et ça doit être assez massif et ça doit être accéléré.
10:41Vous vous demandiez,
10:44est-ce que ça s'accélère, cette tendance ?
10:45Cette artificialisation, oui.
10:49L'artificialisation, elle est très liée au changement de besoin.
10:53Elle est liée parce que,
10:55tiens, on n'a plus trop de bureaux,
10:56mais il faut plus de logements.
10:57Et c'est plus rapide de construire des nouveaux logements.
10:59Alors, on trouve une solution rapide, on artificialise.
11:02Plutôt que de transformer les bureaux en logements.
11:04Parce que c'est plus long.
11:06On est sur un monde dont les ruptures s'accélèrent,
11:09que ce soit l'IA, que ce soit le post-Covid, etc.
11:12Donc, moi, je pense que les vitesses de rotation,
11:18donc ça veut dire quelque part un immeuble qui arrive en fin de vie
11:21ou qui ne répond plus à un besoin,
11:23je pense que ça va plutôt s'accélérer.
11:26Donc, je pense que c'est absolument indispensable
11:28qu'on arrive à vider le réservoir aussi vite qu'il va se remplir.
11:33Et dans tous les domaines,
11:35ça ne se fera pas sans vraiment un commando normatif
11:39pour rendre ça plus facile,
11:41pour le rendre intéressant pour tous les décideurs.
11:45Ça, c'est important parce qu'il faut aussi décentraliser.
11:48Les sujets, ils n'ont rien à voir.
11:50Là, je parle logement dans les métropoles,
11:52mais si vous avez une usine qui doit s'implanter dans un territoire
11:55et qu'il faut 5000 logements supplémentaires à côté,
11:59là, il n'y aura probablement pas la mine urbaine.
12:00Donc, il faut, pour ça, de la décentralisation
12:04et de la décision intelligente par les gens qui connaissent leur territoire.
12:07Un dernier mot, Thomas Utanik-Gumar.
12:09Tu as été très pointu sur transformer un immeuble de bureau en logement.
12:15Pourquoi c'est si lent ? Pourquoi c'est si compliqué ?
12:18Déjà parce qu'on a des multipropriétaires.
12:21L'agencement est complexe.
12:23Finalement, on se retrouve avec des bureaux à changer en logement.
12:26Donc, ce n'est pas simple.
12:26Et puis, il ne faut pas se voiler la face.
12:28Ça coûte de l'argent.
12:30En fait, la rénovation de l'existant, c'est très cher.
12:33Donc, oui, c'est très cher.
12:36Mais à côté de ça, il y a des bénéfices sur le long terme
12:39qui seront notables en matière de préservation des sols.
12:42Et puis, en matière de préservation des sols, bien sûr,
12:45mais surtout de l'imitation de l'étalement urbain.
12:48L'étalement urbain, il coûte cher ?
12:50Alors, l'étalement urbain, il coûte aussi cher.
12:52Donc, finalement, c'est un peu une sorte de balance à peser
12:55entre rénonner l'existant, c'est très cher,
12:58mais l'étalement urbain, c'est très cher aussi
12:59parce qu'il y a le raccordement.
13:01Et puis, il y a toutes les pertes, par exemple, de zone agricole
13:04et puis le grignotage de surface supplémentaire.
13:06Donc, ce qu'il faut vraiment avoir en tête,
13:09c'est que dans ces enjeux de coûts,
13:11il va vraiment falloir faire en sorte, justement,
13:14que dans la rénovation de l'existant,
13:16on a un accompagnement des collectivités.
13:17Et puis, on a des travaux qui ont été faits là-dessus,
13:19justement, sur révision de la fiscalité et des dotations
13:22pour accompagner les collectivités aussi
13:24à mettre en œuvre ce ZAN.
13:26Merci beaucoup à tous les deux
13:28et à bientôt sur BeSmart4Chain.
13:29C'est l'heure du grand entretien de ce Smart Impact.
13:32Mais on va rester dans le secteur de l'immobilier,
13:34de la construction, avec Pascal Chassard,
13:36défenseur-promoteur des constructions hors-site.
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