- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et une bonne midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de l
00:11'actualité économique du jour et un peu de répit sur les marchés financiers.
00:14Les places européennes sont dans le vert, y compris le CAC 40.
00:17Le pétrole repart très légèrement à la baisse avec un baril de Brent autour des 96 dollars quand même.
00:23Le marché obligataire, lui, reste en revanche sous tension avec un disant français à 3,67% ce midi et
00:30un disant allemand toujours au-delà des 3%.
00:32Il faut dire que sur le front diplomatique, les dernières déclarations sont toujours assez contradictoires.
00:37Si hier soir, Donald Trump a jugé possible que les discussions avec l'Iran aboutissent le week-end prochain,
00:42le guide suprême, lui, a fait une déclaration écrite aujourd'hui estimant que les Etats-Unis et Israël cherchent, je
00:48cite, à diviser la nation iranienne.
00:50Il parle également de revers cuisant des ennemis de l'Iran sur le champ de bataille.
00:54Des éléments contradictoires également côté libanais.
00:56Israël assure ce midi que ses tirs continueront dans le sud du Liban malgré un nouvel accord de cessez-le
01:02-feu trouvé la nuit dernière.
01:04Enfin, côté entreprise, on en sait un petit peu plus sur ce qui pourrait être la plus grande entrée en
01:08bourse de l'histoire
01:09qui devrait avoir lieu vendredi prochain à Wall Street, celle de SpaceX.
01:13Son patron Elon Musk espère obtenir 75 milliards de dollars avec l'opération.
01:17D'après les documents publiés ces dernières heures par le gendarme boursier américain,
01:22la valorisation de l'entreprise serait alors de 1765 milliards de dollars.
01:29Allez, c'est l'heure des experts de l'Imo.
01:32Votre programme avec Bien Ici.
01:34On est bien ici.
01:35Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:43BFM Business présente les experts de l'Imo.
01:46Marie Coeur de Roi.
01:47Et les experts de l'Imo, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:51Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:55Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de l'immobilier.
02:00Le pro de l'Imo, c'est séquence de témoignages de vos métiers, vos anecdotes, vos coups de cœur, vos
02:04coups de gueule
02:05pour nous en apprendre davantage sur ce qu'il est aussi possible de faire sur ce marché de l'immobilier.
02:10Et aujourd'hui, focus sur le crédit vendeur.
02:12Imaginez que ce soit le vendeur qui vous prête l'argent pour acheter sa maison.
02:16Oui, oui, c'est possible.
02:17C'est un peu plus complexe que ça.
02:18On verra ça dans quelques instants, mais c'est possible.
02:21Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:23Aujourd'hui, on va parler SCPI, mais on va le faire avec un angle un peu nouveau.
02:27On va se poser la question de savoir si le choc démographique actuel doit, peut réorienter nos stratégies d'investissement.
02:35On verra ça dans quelques instants, mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'Imo.
02:39Les experts de l'Imo, le pro de l'Imo.
02:43Et on est en ligne avec Aurélien Denecher, directeur des agences L'Adresse, en Joumène.
02:47Bonjour Aurélien.
02:49Bonjour Marie.
02:49Et vous voulez nous parler du crédit vendeur ? Moi, je trouve ça génial.
02:52Alors, racontez-nous un peu, parce que j'ai résumé grossièrement, mais dites-nous un peu en quoi ça consiste,
02:57ce crédit vendeur.
02:58C'est déjà très bien fait.
02:59Effectivement, en fait, on a des possibilités d'apporter des solutions qui sont des fois un petit peu différenciantes et
03:05qui permettent de débloquer des solutions.
03:07Vous avez parlé du crédit vendeur.
03:08On a eu cette possibilité dans l'immobilier de pouvoir accéder au crédit vendeur via une solution qui s'appelle
03:15la vente à terme libre.
03:17En fait, on a eu un cas bien présent qui me semblait assez intéressant de le partager avec vous tous.
03:22On a eu une maison à vendre en campagne de Maine-et-Loire et on a des propriétaires.
03:27C'est une maison qui se destinait beaucoup aux primo-accédants, qui ont eu des difficultés à trouver un acheteur
03:35solvable pour acheter leur maison.
03:37Et au bout d'un an, ils se retrouvaient dans la situation de ne pas réussir à vendre le bien.
03:41Donc, le propriétaire vendeur avait plus de 75 ans.
03:44Son projet de vie à lui, c'était d'aller vivre avec sa nouvelle conjointe dans une location à l
03:49'autre bout du département.
03:49Donc, il avait déjà, premier constat, pas besoin de l'enseur de la somme tout de suite.
03:54Et pour le coup, étant donné qu'il avait des difficultés à vendre son bien, on lui a proposé cette
03:58solution.
03:59Alors, ni plus ni moins, qu'est-ce que ça représentait pour lui ?
04:01C'était de mettre en vente son bien avec une mensualité sur 20 ans et qui permettait finalement à l
04:14'acquéreur d'accéder à ce bien sans supporter le coût du crédit et le coût de l'assurance.
04:19En gros, je vous interroge Aurélien, mais en gros, il a fait un PTZ, c'est ça l'idée ?
04:23C'est fou, c'est assez fou.
04:26Et pour le coût, eh bien, on a pu trouver des acheteurs et ça a même rendu son bien plus
04:33attractif puisque, pour tout vous dire, il avait une idée de valeur de son bien à 160 000 euros.
04:38Quand on lui a présenté la solution, on s'est dit, étant donné que je vais faire quand même un
04:42petit effort de supporter le fait d'attendre ses rentrées de fonds mensuelles sur cette période de 20 ans,
04:49je vais remonter mon prix de 10 000 euros.
04:51Il a même mis à l'avance une maison à 170 000 euros.
04:55Avantage pour lui, pour le coup, il a vendu sa maison.
04:58Avantage pour les acquéreurs.
04:59Ces acquéreurs qui n'étaient pas solvables, ils sont devenus solvables puisque du coup, dans le calcul du tiers-endettement,
05:04on n'avait plus du coût de crédit et d'assurance.
05:07Et la maison s'est vendue très rapidement.
05:09Mais alors attendez, parce que pour le faire court quand même, parce que le vendeur, certes, il a vendu 10
05:12000 euros plus cher,
05:13mais enfin quand même, à la fin, il va récupérer, donc je regarde mes petites notes, il a récupéré 30
05:18000 euros versé cash,
05:19mais pour le reste, en fait, ça va être des mensualités que vont lui verser les fameux acheteurs.
05:25C'est ça l'idée ?
05:26Exactement.
05:27En fait, finalement, on se retrouve pas très très loin d'une solution viagère,
05:31à la seule différence, qu'on a donc un bien qui est libre tout de suite,
05:36puisque ici on va parler de vente à terme libre, et qu'on a une durée définie.
05:40Pour le reste...
05:40Oui, alors quand même, je veux pas être pessimiste pour ce vendeur, je sais qu'on vit de plus en
05:45plus tard,
05:45mais enfin là, il a 75 ans, il fait un crédit sur 20 ans, si mes calculs sont bons, ça
05:51pousse à 95 ans.
05:53Ma question, elle est simple, c'est que du coup, est-ce que finalement, il s'y retrouve ce monsieur
05:57?
05:57Parce qu'il faut aussi, dans la solution viagère, il y a aussi cette idée de financer les vieux jours,
06:02etc.
06:03Donc là, est-ce qu'il va s'y retrouver ? Comment ça se passe au moment de son décès
06:06?
06:07Alors, il s'y retrouve complètement, puisque pour le coup, il va retrouver ses sommes au fur et à mesure,
06:11et au moment de son décès, ça fait partie de sa succession,
06:14c'est donc ses héritiers qui vont profiter de ses mensualités.
06:17Et par exemple, si les acheteurs voulaient tout verser d'un coup, pour x ou y raison,
06:22parce qu'ils ont une grosse rentrée d'argent à un moment,
06:24est-ce que c'est possible aussi de sortir de ce système de mensualité ?
06:28Là, pour le coup, c'est un accord entre les parties,
06:30puisque quand même, il y a une hypothèque qui est montée
06:32quand on met cette solution en place par le notaire.
06:35Oui, parce que j'allais dire, il n'y a pas d'assurance, du coup, il n'y a pas
06:37d'assurance de prêt ?
06:38Pas d'assurance, mais il y a quand même des contraintes.
06:41Il y a un cadre qui est bien défini et qui est enregistré à l'acte notarial par le notaire.
06:46La première, c'est qu'il y a une hypothèque qui est inscrite
06:49sur le bien vendu au nom des vendeurs.
06:52Donc, si on veut, finalement, sortir plutôt du schéma,
06:56pourquoi pas, il faut repasser devant son notaire pour lever cette hypothèque.
07:00Et également, on a une clause résolutoire qui indique quoi ?
07:03Qui indique que si à un moment, il y a un versement qui n'est pas effectué,
07:06l'hypothèque déjà va prendre son effet.
07:08Et la deuxième chose, c'est que la clause résolutoire
07:11va faire que le contrat s'annule
07:13et que toutes les sommes versées, en plus, sont perdues.
07:15Donc, ça, c'est ce qui garantit tout le temps.
07:17C'est quand même bordé juridiquement.
07:19Juste d'un mot, Aurélien, ça aurait pu être un autre montage.
07:22Je veux dire, est-ce qu'on peut le faire avec une enveloppe du cash au départ
07:25un peu plus élevée que là,
07:27où on n'est que, entre guillemets, sur 30 000 euros
07:29et tout le reste en mensualité sur 20 ans ?
07:32Effectivement.
07:32En fait, c'est des jeux de phase communiquants.
07:34C'est-à-dire que plus vous mettez d'apport à l'origine,
07:37plus la mensualité sera faible, inversement.
07:42Et pour le coup, on peut complètement organiser sa vente
07:44en fonction des besoins de chacun.
07:46Et des accords, bien sûr, de chacun.
07:47Quand je parle des besoins de chacun,
07:48c'est du vendeur et des capacités à financer de l'acheteur.
07:51Eh bien, merci pour ce témoignage, Aurélien.
07:53C'est une solution intéressante.
07:55Et je pense qu'elle s'adresse, effectivement,
07:56vous disiez qu'on n'est pas très loin d'une sorte de solution viagère.
07:59Je pense qu'effectivement, les personnes, les seniors,
08:02les personnes qui commencent à gagner en âge
08:03et qui pourraient être un peu pressées de vendre,
08:05ça peut les intéresser.
08:06Aurélien Donnecher, directeur des agences L'Adresse en Joumaine.
08:10Si, comme Aurélien, vous avez des témoignages terrain à nous apporter,
08:13n'hésitez pas à nous écrire.
08:14On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.com.fr.
08:18Allez, c'est l'heure du débat.
08:24Et alors, ce n'était pas du tout anticipé,
08:26mais je trouve que le lien, il est parfaitement faisable
08:27avec le sujet qu'on va aborder aujourd'hui
08:29dans le cadre de notre débat.
08:30On va parler de solution viagère,
08:31comme on va parler de choc démographique avec vous, messieurs.
08:34Christian de Carangal, directeur général de l'IEIF,
08:37l'Institut de l'épargne immobilière et foncière.
08:39Bonjour.
08:40Bonjour, Marie.
08:40Et également à mes côtés, David Fink, le directeur général de Rial.
08:43Bonjour.
08:44Bonjour, Marie.
08:45Alors, je le disais, on va parler SCPI
08:47parce que c'est l'aboutissement de ce qu'on va se dire.
08:49Mais le sujet, au-delà de ça,
08:51c'est nos stratégies d'investissement
08:53à l'heure de ce choc démographique.
08:55On le sait, on l'a vu, là, dans notre produit du jour,
08:57il y a de plus en plus de seniors
08:59qui cherchent parfois à quitter leur maison pour aller ailleurs.
09:02Est-ce que ça, ça doit aussi réorienter la manière dont on réfléchit
09:05quand on veut investir notre épargne en immobilier ?
09:08Alors, je sais que c'était quelque chose qu'on voulait aborder en fin d'échange,
09:11mais quand même, je vais en parler.
09:12C'est-à-dire que cette semaine, on a parlé de Parcoursup,
09:16du logement étudiant, etc.
09:17Et je disais aux intervenants,
09:19est-ce que franchement, il faut encore investir dans le logement étudiant ?
09:22On ne fait plus d'enfants.
09:23Est-ce que finalement, le sens de l'histoire,
09:26ce n'est pas d'investir dans l'immobilier de santé,
09:29dans les résidences seniors, dans les EHPAD ?
09:33Messieurs, je ne sais pas lequel de vous deux souhaite commencer.
09:36Je vais faire un petit démarrage,
09:37et puis après, je te laisse la parole.
09:39Mais en fait, moi, je voulais dire, d'abord,
09:40la démographie, ce n'est pas une tendance de marché.
09:43C'est une certitude globale qui est factuelle.
09:46Et donc, ça va entraîner des tests d'investissement
09:49qui vont avoir un lien direct,
09:51ou un direct avec le vieillissement de la population.
09:53Exactement.
09:54Alors, je vais vous donner trois chiffres,
09:55et je ne vais pas vous abroger de chiffres,
09:57mais en réalité, le vieillissement de la population,
09:59la France va taper le mur, ce qu'on appelle du vieillissement.
10:02Et quand je parle de la France, c'est aussi l'Europe.
10:04Trois chiffres.
10:06Aujourd'hui, en 2050, on va se parler...
10:08Ce n'est pas loin, en 2050, c'est la moins de 25 ans.
10:10En 2050, il y aura 23 millions de personnes
10:12qui auront plus de 60 ans.
10:14C'est beaucoup, hein ?
10:15Ça fait 5 millions de...
10:16J'en ferai partie !
10:17Ça fait 5 millions de plus
10:20parce qu'en 2021, c'est la première chose,
10:22si je prends les plus âgés, les plus de 85 ans,
10:26aujourd'hui, ils représentent à peu près 13%
10:28de la population des personnes âgées.
10:31En 2050, ils vont représenter 19%.
10:33C'est énorme, hein ?
10:33Et en 2070, ils vont représenter 22%.
10:36Et là, je vais vous le traduire en chiffres
10:38sur l'hébergement.
10:39Vous parlez des EHPAD,
10:40parce qu'on est spécialiste de l'EHPAD,
10:42puisqu'en réalité, on a des fonds,
10:43Pierre Val Santé,
10:44qui en fait investissent dans ce domaine-là
10:46depuis plus de 10 ans.
10:47Donc, il faudrait construire 365 000 places d'EHPAD.
10:53Donc, c'est beaucoup.
10:54Ça veut dire, c'est 3 EHPAD par semaine
10:56pendant 25 ans.
10:57Pour vous donner un ordinateur.
10:59Parce que c'est...
10:59Il faut toujours un peu frapper les auditeurs.
11:02Ben, bien sûr.
11:02Non, non, mais bien sûr.
11:03Et on se rend compte aujourd'hui, justement,
11:05de la pénurie.
11:06Parce que là, aujourd'hui,
11:07il n'y a pas suffisamment de quoi accueillir
11:09les personnes âgées
11:09qui cherchent ce type d'établissement.
11:11Non, il n'y en a pas assez.
11:12Et encore que, je veux dire,
11:14c'est devant nous le problème.
11:15Le problème, il n'est pas derrière nous.
11:16Je veux dire, le mur,
11:17le mur, on va le taper.
11:18On va le prendre en pleine tête,
11:20oui, ben, vous pouvez le dire,
11:21David, il y a clairement...
11:23Ça, c'est aussi...
11:23Dans deux ans.
11:24Pourquoi dans deux ans ?
11:26Pourquoi dans deux ans ?
11:26Parce que, globalement,
11:27on considère que l'entrée
11:29en résidence-service senior
11:31ou en EHPAD,
11:33c'est aux alentours de 82-83 ans.
11:36D'accord.
11:36Le début du baboui-boum, c'est 46.
11:38Vous rajoutez 82-83 ans,
11:40ça arrive dans deux ans.
11:41Donc, le début de l'arrivée
11:45de cette vague démographique
11:46de personnes assez âgées,
11:50voire très âgées,
11:51elle est imminente.
11:53Mais à partir du moment
11:54où on se dit ce genre de choses,
11:55où on se dit que, justement,
11:56on est sur un vieillissement
11:57de la population,
11:58on les a vues,
11:59toutes les études sur la dénatalité,
12:01sur le fait qu'aujourd'hui,
12:01on avait plus de cercueils
12:02que de berceaux,
12:03est-ce que, justement,
12:04aujourd'hui, il faut se dire,
12:05on met le paquet là-dessus
12:06parce qu'on a un déficit,
12:07365 000 places d'EHPAD
12:09nécessaires d'ici à 2050,
12:10on se rend compte
12:11de ce mur-là, quand même ?
12:12Est-ce que là, il faut se dire,
12:13vraiment, il faut investir
12:15dans la construction
12:15de logements adaptés,
12:17de résidences-services spécialisés
12:19et d'EHPAD,
12:20a fortiori, en fin de vie ?
12:21Alors, moi, en tout cas,
12:22je suis persuadé,
12:24je pense que David
12:25dira la même chose,
12:26mais je suis persuadé
12:27que c'est une classe d'actifs
12:29structurellement en croissance.
12:30On en a pour 30 ans.
12:32Les baby-boomers,
12:33c'est 30 ans.
12:34Donc, il y a...
12:35Et en plus,
12:36c'est une question de société.
12:38Enfin, je veux dire,
12:39il faut qu'on trouve
12:40des manières de loger
12:41nos seniors,
12:43de manière adaptée,
12:45de manière...
12:45Voilà.
12:46Donc, il y a des vrais besoins
12:47qui, comme l'a dit David,
12:50vont croître de manière
12:51très très forte
12:52dans les 10 années qui viennent.
12:54Et ce qui est intéressant,
12:55c'est que j'ai l'impression,
12:55alors certes,
12:56en volume,
12:56on ne construit pas assez,
12:57on est tous d'accord là-dessus,
12:58mais enfin,
12:59il y a un choix
13:00quand on...
13:01Voilà,
13:02je ne suis pas encore aux 60 ans,
13:04mais je me rappelle
13:05il y a quelques années
13:05quand j'étais petite fille,
13:07c'était la maison de retraite
13:08ou rien.
13:08Aujourd'hui,
13:09on a quand même
13:09un panel d'offres immobilières
13:12à destination
13:13des personnes âgées
13:14qui est quand même
13:15beaucoup plus large
13:16entre, justement,
13:17ces résidences-services,
13:18des résidences intergénérationnelles
13:19du côté du logement social
13:20et j'espère bientôt
13:21du logement privé
13:22parce qu'il serait temps
13:23et les fameuses EHPAD,
13:25les maisons de retraite.
13:26Aujourd'hui,
13:26on a quand même
13:27un portefeuille
13:28assez large
13:29à destination des seniors
13:31ou des personnes
13:31qui gagnent en âge.
13:33Alors,
13:33vous avez raison
13:33parce qu'on n'est pas
13:35à 60 ans.
13:36Christian l'a dit,
13:36c'est plutôt après 80,
13:3980,
13:39tout le monde
13:40veut rester à domicile.
13:41Ça,
13:42je vous le dis,
13:42tout le monde
13:43veut rester à domicile
13:44et on a créé
13:45des classes d'actifs
13:46qui vont,
13:47en fait,
13:48correspondre à un espèce
13:49de parcours d'hébergement
13:50de la personne âgée.
13:51Le parcours de soins,
13:52c'est le parcours d'hébergement.
13:53Alors,
13:54la première chose,
13:54vous restez à domicile.
13:55La résidence-service senior,
13:57c'est plutôt 75 ans.
13:58Dès lors que vous avez
13:58un des membres de votre famille,
14:00un des conjoints
14:01qui décède,
14:02il souhaite se mettre
14:03dans un environnement
14:04qui sera plus social
14:05parce qu'il va se retrouver
14:06un petit peu seul chez lui.
14:07Donc,
14:07il va dans une résidence-service senior.
14:09Mais il n'y a pas de soins.
14:10Il faut le savoir.
14:10Il y a du service.
14:12C'est pour des gens
14:12qui sont encore autonomes.
14:14Très autonomes.
14:15Et après,
14:15on peut avoir du co-living
14:16pour personnes âgées,
14:17donc des petites unités de vie
14:19de l'habitat inclusif
14:20dans lesquelles,
14:21en réalité,
14:21il peut y avoir
14:22du soin.
14:22C'est la coloc des pâtis.
14:25Exactement.
14:26Et l'inclusif,
14:26c'est peut-être aussi,
14:27et c'est ça,
14:28l'ouverture des EHPAD
14:29vers aussi autre chose
14:30que des personnes âgées.
14:31C'est de se dire
14:32qu'on est dans un environnement
14:33sociétal dans lequel,
14:34en réalité,
14:34il faut aussi ne pas être exclu.
14:37On l'a vu avec le Covid,
14:38l'exclusion.
14:39Oui, bien sûr.
14:39Et puis,
14:40après,
14:41l'EHPAD,
14:41c'est plutôt,
14:42j'allais dire,
14:42le parcours de fin de vie.
14:44Et dans les EHPAD,
14:45on aura de plus en plus de gens
14:46qui vont être
14:46dans des très grandes dépendances
14:48et qui ce sera
14:49les deux dernières années
14:51de leur vie.
14:51C'est le bout du bout.
14:52Mais oui,
14:52mais c'est intéressant
14:53en fait de dire ça
14:54parce que justement
14:55sur ce côté,
14:56on veut rester à domicile
14:57le plus longtemps possible.
14:58Mais c'est peut-être
14:59parce que l'alternative,
15:00elle était un peu nulle avant.
15:02C'était ça ou l'EHPAD.
15:04Et d'où l'intérêt
15:05de construire aussi
15:06un immobilier adapté
15:08à nos évolutions de vie
15:09sans passer justement
15:10du domicile
15:11dans lequel on a vécu
15:1240-50 ans
15:13à un mouroir
15:15parce que ça se transforme
15:16comme ça maintenant
15:16aujourd'hui.
15:17Alors je vais vous dire,
15:17c'est aussi parce que
15:19la longévité
15:20est beaucoup plus importante
15:22aujourd'hui que hier.
15:23Donc c'est vrai
15:24que les besoins de retraite
15:24existaient.
15:25Vous partez à la retraite
15:26à 65 ans
15:26qu'à la fois vous mouriez
15:27à 70 ans.
15:28Aujourd'hui,
15:29vous pouvez vivre
15:3025-30 ans
15:31après la retraite.
15:32Et donc,
15:33bien évidemment,
15:34il faut s'adapter.
15:34Et puis,
15:35ce n'est pas la même population
15:36que l'on a.
15:37Ce sont des gens
15:37qui ont des besoins
15:38de services
15:39et ils ont besoin
15:40de retrouver ces services
15:41aussi dans les établissements.
15:42Mais une fois qu'on dit...
15:43Ce qui est vrai quand même,
15:44c'est que les opérateurs
15:48doivent réfléchir
15:48à des modèles
15:50plus adaptés
15:50parce qu'aujourd'hui,
15:52on voit que c'est souvent
15:53très cher.
15:55Donc il y a une question
15:56d'un bouquet de services,
15:59de modulation,
16:02de capacité
16:04de s'offrir
16:06ces résidences
16:07de services seniors.
16:07Ah bah bien sûr.
16:08Mais en même temps...
16:09Mais quand on voit
16:09le prix des EHPAD aussi,
16:11c'est quand même stratosphère.
16:12Enfin,
16:12en Ile-de-France,
16:12regardez les tarifs.
16:13À titre personnel,
16:15je les connais bien.
16:16c'est quand même incroyable.
16:18C'est-à-dire qu'on ne comprend pas
16:20quelle est l'alternative
16:21du coup pour une personne
16:22très âgée
16:23et qui est en dépendance totale.
16:24C'est quand même assez dingue.
16:26Et c'est pour ça que justement
16:27ces solutions
16:27un petit peu alternatives
16:29commencent à fleurir.
16:29Ma question derrière,
16:30c'est...
16:31Ok, on a bien compris
16:32l'enjeu démographique
16:33et se dire,
16:34il faut construire,
16:35il faut mettre le paquet
16:35sur ces résidences dédiées
16:37au vieillissement de la population.
16:38Mais pour le reste,
16:39il y a quand même
16:40d'autres segments
16:40qui sont intéressants.
16:41Est-ce que vous allez me dire
16:42il faut vraiment aller que là
16:44ou est-ce qu'il y a d'autres éléments ?
16:46Moi, je regardais
16:46dans les éléments de préparation
16:47qu'on m'a envoyés
16:48à votre sujet,
16:49vous vouliez parler du bureau
16:49et j'ai adoré un truc
16:51parce que comme on parle à SCPI,
16:52moi je me souviens d'un temps,
16:53oh là là,
16:54la SCPI, c'est le bureau.
16:55C'est le bureau.
16:55C'est quoi ?
16:56Le bureau.
16:57Et là, vous me dites,
16:57bah ouais,
16:58on en est revenu avec le Covid
16:59mais en fait,
16:59le bureau,
17:00il était mort avant le Covid.
17:01C'est ça que vous me disiez ?
17:02Alors oui,
17:03en fait,
17:04c'est une analyse
17:06qu'on a fait récemment
17:07à l'IEF
17:08mais qui nous semble essentielle.
17:10Quand on voit le volume
17:11en Ile-de-France,
17:12on a plus de 6 millions
17:13de mètres carrés disponibles
17:14et on s'est dit
17:15c'est pas possible
17:16que ce soit lié
17:16qu'au télétravail.
17:18Donc, on a analysé les choses
17:19et en fait,
17:20ce qui se passe,
17:21c'est que depuis 2008,
17:24les générations du baby-boomer
17:25partent à la retraite.
17:26Elles sont plus nombreuses
17:27que les générations
17:28qui rentrent sur le marché du travail
17:30et donc du coup,
17:31vous avez eu une inflexion
17:32de la croissance
17:33de la population active
17:34et pour être plus précis,
17:36des emplois de bureau
17:36parce qu'on les a listés
17:38qui passent de 2 à 3%
17:40de croissance par an
17:43depuis les années 50
17:45à entre 0,5 et 1%
17:47de croissance par an.
17:48Donc, ça freine vachement
17:49et du coup,
17:52deux chiffres qui frappent,
17:54entre 2000 et 2007,
17:56on a construit 23 mètres carrés
17:57par nouvel emploi de bureau.
17:59Entre 2008 et 2019,
18:01on a construit 44 mètres carrés
18:03par nouvel emploi de bureau.
18:04Alors que moi,
18:05j'avais l'impression
18:06qu'on était plutôt
18:06en train de resserrer là.
18:07Aujourd'hui,
18:08on fait le process inverse.
18:10Maintenant, oui, bien sûr.
18:1244 mètres carrés,
18:13un T4 à Paris.
18:15Alors là, je parle du bureau,
18:16mais il n'empêche que...
18:18Donc, ça veut dire
18:19qu'avant même le Covid
18:21et effectivement la montée
18:23en puissance du télétravail
18:24qui a réduit encore la demande,
18:26on était déjà en suroffre.
18:27Et cette suroffre,
18:29pour nous,
18:30notre estimation,
18:31c'est qu'elle représente
18:32à peu près
18:34les deux tiers
18:34de l'explication
18:35de la suroffre actuelle.
18:37Mais l'autre chose
18:38qu'il faut avoir en tête aussi,
18:39c'est que
18:41quand on regarde
18:41les prévisions de l'INSEE,
18:43enfin,
18:43les projections de l'INSEE
18:44à horizon 2050,
18:46la croissance démographique
18:48de la population active,
18:49elle augmente encore
18:50un tout petit peu
18:51jusqu'en 2040
18:52et après elle commence
18:53à baisser doucement.
18:54Donc, ça veut dire quoi ?
18:55Ça veut dire que,
18:56en tout cas en Ile-de-France,
18:58on est probablement
18:59à la fin de la tertiarisation.
19:00On l'a accompagné
19:01des années 45-50
19:04jusqu'à maintenant.
19:07Mais le gâteau est fini.
19:09Il ne va plus croître.
19:11Sauf si on refait des bébés
19:12et ça sera à projection
19:1420, 30, 40 ans.
19:16Oui, on est d'accord.
19:18Mais le problème,
19:19c'est que
19:20toutes les...
19:21Comment dire ?
19:21Les politiques pour inciter
19:23à refaire des bébés,
19:24ça ne marche pas totalement.
19:25Et là, on est passé,
19:26je vous le rappelle,
19:27le dernier pic,
19:28c'était 2010,
19:302,03 enfants par femme.
19:33On est à 1,56.
19:34Ça veut dire qu'on est rentré
19:35dans la norme classique
19:37des pays.
19:39Voilà.
19:40Et donc, globalement,
19:41ce qu'on veut dire derrière ça,
19:42ça ne veut pas dire
19:43que le bureau est mort.
19:44Ça veut dire qu'il va falloir
19:45passer d'une économie
19:47de l'expansion foncière
19:48à une économie
19:50encore plus fortement
19:51de la restructuration,
19:52de la rénovation,
19:53de la transformation
19:53d'usage.
19:55Voilà.
19:55Il faut que les bureaux...
19:57Et du coup,
19:58il va y avoir une concurrence
20:00encore plus forte
20:01entre les territoires.
20:02Et donc, du coup,
20:02il y a des territoires
20:03qui vont s'en sortir.
20:04Il y a des territoires
20:04qui vont beaucoup plus souffrir.
20:06On le voit déjà
20:06avec des taux de vacances
20:07qui sont stratosémiques
20:08à certains endroits.
20:10Et donc là,
20:10il va falloir envisager
20:11de faire autre chose
20:12que du bureau.
20:13Alors, on fait quoi ?
20:14On fait de la santé.
20:16Oui, mais lui,
20:17il prête pour sa paroisse,
20:18forcément,
20:18il est...
20:19Oui, mais parce que
20:20c'est vrai qu'on se match
20:22bureau
20:24et, allez,
20:25je ne sais pas comment dire,
20:26senior,
20:27autour du senior immobilier
20:28pour senior,
20:29globalement...
20:30Je pense qu'on fait du logement
20:31aussi.
20:32Oui, du logement.
20:32On fait du logement.
20:33C'est fondamental.
20:34On n'a pas assez
20:35de besoins de logement.
20:37Ils sont trop chers.
20:39Et alors là,
20:40pour le coup,
20:40les tendances démographiques,
20:43la décohabitation,
20:45etc.
20:46Certes,
20:47les besoins en logement
20:48vont ralentir
20:48à horizon 2050,
20:50mais ils restent toujours positifs.
20:51Alors par contre,
20:52avec une offre
20:53qui va devoir être différente
20:54parce qu'il y aura
20:54de plus en plus
20:55de ménages seuls
20:56ou de ménages
20:58à deux personnes
20:58et beaucoup moins
21:00de très grandes familles.
21:01Oui, mais justement,
21:01c'est passionnant.
21:03Il faut que je retombe
21:03sur cette étude
21:04qui m'avait vraiment
21:05hyper intéressée
21:05sur justement,
21:06là, on se pose des questions
21:07entre nous sur les évolutions
21:08démographiques et leur impact
21:09à une certaine échéance.
21:12Quand j'aurais acheté
21:13suffisamment de SCPI
21:15dédiés à la santé,
21:16à l'immobilier pour senior,
21:17etc.
21:17Et qu'on aura construit
21:18ce qu'il faut
21:19pour les fameux baby-boomers,
21:20ils vont lâcher
21:21leur appartement familial
21:22et ils vont revenir
21:24sur le marché.
21:25Et donc, quelque part,
21:26en fait,
21:26il y aura aussi ce moment
21:27où est-ce qu'effectivement,
21:30il ne faut pas se poser
21:31la question de savoir
21:31si on a vraiment besoin.
21:32C'est horreur
21:32parce que je veux dire,
21:33mes amis promoteurs
21:34ne vont pas du tout aimer,
21:34mais est-ce qu'on a vraiment
21:35besoin de construire
21:36si d'ici 20, 30, 40 ans,
21:38on va retrouver
21:39tous les biens ?
21:41Nous, on a fait le calcul.
21:43On a fait le calcul.
21:44En gros, d'ici 2040,
21:46en France,
21:47on va avoir 11,7 millions
21:50de résidences principales
21:52qui vont revenir
21:52sur le marché
21:53liées au décès
21:54des baby-boomers.
21:55Alors, il y en a
21:56dans des zones détendues,
21:58j'ai envie de dire,
21:59là, c'est dommage,
21:59comme ça,
22:01mais il y en a plein
22:01dans les zones tendues aussi.
22:04Mais il n'y en a pas assez.
22:05C'est-à-dire qu'on a fait
22:06le calcul pour l'Île-de-France.
22:07L'Île-de-France,
22:08ça va augmenter de 20%
22:12le flux classique d'offres.
22:14Donc, ça va détendre
22:15un peu le marché.
22:16Mais ça ne sera pas suffisant.
22:17Donc, de toute façon,
22:18il va falloir
22:19reconstruire davantage.
22:20C'est intéressant,
22:20vous parliez de la France.
22:22Moi, j'ai envie de vous regarder,
22:22du coup, David,
22:23et me dire,
22:23est-ce que ces problématiques
22:25dont on parle,
22:25qui ont l'air spécifiques
22:26à la France,
22:27on les trouve pareilles
22:28à l'échelle de l'Europe ?
22:29C'est exactement pareil.
22:30C'est pour ça qu'on appelle ça
22:31la vieille Europe.
22:32Les besoins en termes d'hébergement,
22:34et je ne sais pas que l'hébergement,
22:35c'est aussi le soin.
22:36Le soin, la santé.
22:37Parce que plus vous allez vieillir,
22:38plus vous aurez besoin
22:39d'être hébergé à un moment donné
22:40dans un parcours d'hébergement,
22:41mais aussi,
22:42vous aurez besoin de vous soigner.
22:43Vous consommez de plus en plus
22:44de soins.
22:45C'est normal.
22:52Notre fonds,
22:53on est sur neuf pays.
22:54Pourquoi on est sur neuf pays ?
22:55Parce qu'on a bien compris
22:56dès le début,
22:57il y a dix ans,
22:58qu'en réalité,
22:59ce n'était pas un problème
22:59franco-français,
23:00c'était un problème européen.
23:02Et vous avez des pays
23:02qui sont plus en avance
23:03que d'autres.
23:04On a d'abord investi en Allemagne
23:05parce qu'ils étaient,
23:06entre guillemets,
23:07c'était le pays
23:08le plus vieux d'Europe.
23:09Donc les besoins
23:10avaient déjà été intégrés.
23:13Donc il y avait déjà des actifs.
23:14Et aujourd'hui,
23:15on investit un peu plus
23:16dans les pays du Sud,
23:16l'Italie, l'Espagne,
23:17parce que...
23:18Qui petit à petit
23:18se retrouvent confrontés
23:19aux mêmes problématiques.
23:20Aux mêmes problématiques.
23:21Mais du coup,
23:22il y a aussi un intérêt,
23:23vous me voyez venir,
23:24il y a aussi un intérêt financier
23:25à aller investir aussi
23:26à l'échelle de l'Europe.
23:28Je dis ça à celles et ceux
23:29qui nous écoutent
23:29et qui nous regardent
23:30et qui seraient tentés
23:30d'investir dans ces véhicules
23:32type SCPI,
23:34investir dans des SCPI
23:36européennes sur la santé.
23:37C'est aussi fiscalement
23:38plus intéressant ?
23:39Alors c'est fiscalement
23:40plus intéressant,
23:41bien évident,
23:41parce qu'en réalité,
23:42tout ce qui est...
23:42Bah oui, bah oui,
23:43je suis obligée de le dire.
23:44Allez-y,
23:4570% de notre patrimoine
23:46immobilier sur Pierre Val Santé
23:48est en Europe.
23:49Et donc notre investisseur,
23:50en réalité,
23:50il ne paye pas de l'impôt
23:51sur les 70% de revenus
23:53et il ne paye pas
23:54de prélèvements sociaux.
23:55Je suis une coquine,
23:56mais il faut que je le dise.
23:57C'est un avantage...
23:58Ça ne veut pas dire
23:59qu'il ne faut pas investir
23:59en France, mais...
24:00Non, 30% de notre patrimoine
24:01est en France.
24:02Et après,
24:02on a créé une deuxième SCPI
24:03où on a voulu élargir
24:05parce qu'on ne va pas aller
24:06qu'en Europe,
24:06on va aller aussi
24:07en Amérique du Nord.
24:09Aux Etats-Unis,
24:09en Canada ?
24:10Au Canada,
24:10on a commencé
24:11avec Réal Horizon Santé.
24:12On a créé
24:12notre société SCPI
24:13pour aller sur
24:15un spectre plus large,
24:16c'est-à-dire le soin,
24:18ce que vous a dit tout à l'heure,
24:19et la zone géographique.
24:20Donc on a commencé
24:21au Canada,
24:22on ira aux Etats-Unis
24:23parce que les problématiques
24:24sont mondiales.
24:25Mondiales,
24:26mais évidemment,
24:26il ne nous reste que deux minutes
24:27parce que le temps passe vite,
24:28c'est horrible.
24:29J'ai peut-être une chose
24:30à rajouter quand même.
24:31On a longtemps eu l'impression
24:32qu'on avait une exception française.
24:34C'est fini.
24:35Et je pense qu'il faut avoir ça
24:36en tête du point de vue démographique.
24:37C'est fini.
24:37Ah mais ça,
24:38j'en suis convaincue.
24:39Mais du coup,
24:39pour conclure,
24:40parce qu'il nous reste
24:40moins de deux minutes,
24:41du coup désormais,
24:42j'appelle mon réalisateur en régie
24:43en lui disant
24:44laisse-moi un peu de temps.
24:45Quand même,
24:46on n'a pas parlé des étudiants
24:48et on n'a pas parlé des jeunes.
24:49Et donc,
24:50je voudrais que d'un mot
24:51vous puissiez me dire
24:51est-ce que du coup,
24:53les seniors versus les jeunes
24:55en termes de stratégie d'investissement,
24:57je choisis quoi aujourd'hui ?
24:58Parce qu'il y a des résidences
24:59aussi adaptées aux jeunes aujourd'hui ?
25:00Alors, là encore,
25:02juste quelques chiffres
25:03et puis je pense que David
25:04aura envie de réagir,
25:05mais moi aussi.
25:06Aujourd'hui,
25:07on a un vrai déficit
25:08de résidences étudiantes.
25:11Très clair.
25:11Il y a une place
25:13de résidences étudiantes
25:14pour huit étudiants.
25:15Donc,
25:15on est vraiment
25:16et on est en dessous
25:17de la moyenne européenne.
25:18Mais,
25:19et c'est là que la démographie
25:21nous rattrape,
25:22attention,
25:24entre 2032 et 2042,
25:27si on ne fait pas plus d'enfants,
25:29on a une baisse de 20%
25:31des étudiants français.
25:34Et ce ne sera pas
25:35le volant d'étudiants internationaux
25:37qui comblera le trou.
25:40Donc,
25:41attention,
25:42je pense qu'il faut
25:43penser les résidences étudiantes
25:45comme des actifs
25:46qui peuvent être
25:47transformés,
25:48réversibles.
25:49Mais comme tout l'immobilier,
25:50j'en disais aujourd'hui.
25:51Bien sûr.
25:52C'est à peu près l'idée,
25:53David,
25:53un dernier mot.
25:54Tout dernier mot.
25:55Moi,
25:55je pense que dans l'immobilier,
25:56il faut regarder,
25:57si vous voulez,
25:57l'utilité selon le terme.
25:58C'est ça.
25:59C'est ça.
25:59Et après,
26:00regardez,
26:01et la démographie,
26:02on le sait,
26:02mais on ne l'a pas suffisamment
26:04regardé
26:04et on ne l'a pas suffisamment
26:06transformé en besoin
26:07et en se dire
26:08mais voilà,
26:08il faut plutôt construire
26:09de l'hébergement
26:10pour personnes âgées
26:11et puis des résidences étudiantes
26:13mais pas en construire trop.
26:15Et on ne doit pas
26:15se retrouver
26:16dans des déficits abyssaux.
26:17Oui,
26:17parce qu'on va avoir
26:18le mur,
26:19on va se le prendre plus tard.
26:20C'est ça le sujet.
26:21Et en vrai,
26:22si je boucle la boucle,
26:23le sujet,
26:23c'est la réversibilité
26:25de notre immobilier.
26:26Lui ne bouge pas
26:26mais nous,
26:27on doit pouvoir le modifier
26:27en fonction de nos besoins
26:28parce qu'eux,
26:29ils évoluent au fur et à mesure
26:30des années.
26:31Merci à tous les deux.
26:32C'est terminé.
26:33Ça aurait pu durer encore plus longtemps
26:34comme chaque jour
26:35dans les experts de l'IMO.
26:36Christian Decaire-en-Galle,
26:37directeur général de l'IEIF,
26:39l'Institut de l'épargne immobilier
26:40et foncière
26:40et David Fink,
26:41le directeur général de Rial
26:43qui était avec nous
26:43aujourd'hui dans les experts
26:45de l'IMO sur BFM Business.
26:47Petite absence.
26:48Les experts de l'IMO
26:50qui reviennent demain
26:51à l'antenne.
26:53Super.
26:54Les experts de l'IMO
26:55sur BFM Business.
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