- il y a 10 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business,
00:11une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:15Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne,
00:18amis professionnels de ce secteur, le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers.
00:23Et aujourd'hui, on va parler viagé.
00:25Mais attention, pas n'importe quel viagé, on va parler viagé loué.
00:28On verra ça dans quelques instants.
00:30Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:33Nous sommes le 1er avril et nous avons un dispositif d'aide à l'investissement locatif.
00:37Ce n'est pas un poisson.
00:38Il est là depuis un mois, notre fameux Jean Brun.
00:40Est-ce qu'il commence à prendre ou pas du tout ?
00:42On verra ça dans quelques instants.
00:44Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
00:47Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:51Et on est en ligne avec Sylvain Journet, référent viagé chez Expertimo.
00:55Bonjour Sylvain.
00:56Bonjour à vous.
00:58Alors, je le disais en préambule, on va parler viagé, mais pas n'importe quel viagé.
01:01Donc, le viagé loué.
01:04On connaissait le viagé tout court, le viagé occupé.
01:06Et c'est quoi le viagé loué, Sylvain ?
01:09Eh bien, en fait, le viagé loué s'adresse avant tout à des propriétaires bailleurs âgés,
01:14qui sont donc propriétaires de biens locatifs,
01:16et qui souhaitent, en fait, pour éviter les traquats de la location,
01:21parce qu'à partir d'un certain âge, eh bien, on est un petit peu fatigué de gérer la location,
01:25eh bien, on va pouvoir vendre en viagé loué, c'est-à-dire vendre ce logement avec le locataire,
01:30qui est toujours protégé par son bail.
01:32Et plutôt que de toucher des loyers, eh bien, le propriétaire bailleur va toucher des rentes viagères toute sa vie
01:39et garantie.
01:40Pardon Sylvain, mais si je vends en viagé, mais avec mon locataire,
01:45est-ce que ça ne va pas être moins gagnant pour moi en tant que propriétaire, finalement ?
01:52Non, pas forcément, puisque, en fait, le fait de vendre en viagé loué,
01:56vous vendez votre bien immobilier, certes, mais vous n'aurez plus à payer la taxe foncière,
02:01vous n'aurez plus à payer les charges de copropriété,
02:04vous n'aurez plus les traquats de la location,
02:05et encore moins la fiscalité qui est rattachée à la perception des loyers.
02:09Et à la place de tout ça, eh bien, le propriétaire va toucher,
02:12donc le vendeur en viagé, va toucher, donc, une rente viagère.
02:16Et ainsi, lui permettre de continuer de percevoir cette, j'allais dire,
02:20cette mensualité qu'il avait avec le loyer, mais sans les contraintes et les traquats de la location.
02:25Oui, vous n'arrêtez pas de dire traquats à la location,
02:27j'ai un invité en plateau qui n'aime pas du tout qu'on dise ça, je crois.
02:30Mais c'est vrai que, bon, effectivement, quand on est propriétaire baillant,
02:34il y a quelques traquats quand on gère tout seul.
02:35Ça, c'est une évidence, et on en reparlera dans quelques instants.
02:38Non, mais juste pour revenir sur votre viagé loué,
02:40en réalité, c'est à peu de choses près la même chose que le viagé occupé.
02:44Oui, sauf que le vendeur, donc le crédit rentier,
02:49ce n'est pas sa résidence principale.
02:51C'est un peu considéré comme un viagé libre, mais occupé par un locataire.
02:56Donc, en fait, l'acheteur va hériter du contrat de location,
03:00c'est l'acheteur qui va toucher les loyers,
03:02qui va gérer cette fois-ci la location,
03:04et il va payer, donc, un bouquet au départ,
03:07et une rente viagère au vendeur.
03:09Et ainsi, éviter aussi, se constituer un patrimoine immobilier,
03:13commencer à faire de l'investissement locatif
03:16dans des conditions vraiment avantageuses,
03:18puisqu'il n'a pas besoin, à ce moment-là,
03:20d'avoir un prêt bancaire ou d'obtenir un crédit bancaire.
03:23Sylvain, est-ce que c'est vraiment plus intéressant que de vendre tout simplement ?
03:27Vous parliez des tracas de la location.
03:28Si, effectivement, j'ai passé 70-75 ans,
03:31que je suis propriétaire bailleur sur un ou deux biens,
03:34et que j'ai besoin de cash,
03:35est-ce que je n'aurais pas plutôt intérêt à vendre tout simplement
03:38ce ou ces biens locatifs ?
03:41Eh bien, en vendant ce bien locatif de façon traditionnelle,
03:44je vais toucher un capital, la valeur de l'appartement.
03:47L'avantage du viagé loué,
03:49c'est que je vais monétiser sur mon patrimoine immobilier locatif,
03:54et je vais avoir, si vous voulez, des rentes garanties toute ma vie.
03:58Si, par exemple, je vais partir dans une maison de retraite
04:01ou une résidence senior où j'ai besoin d'un complément de revenu
04:04tel que me l'assurait cet investissement locatif,
04:07là, la rente viagère, elle m'est garantie et assurée toute ma vie.
04:11Et donc, même si je vis plus longtemps que l'espérance de vie prévue au départ,
04:16cette rente m'est garantie à vie.
04:17Donc, oui, c'est un avantage pour des propriétaires bailleurs âgés
04:21qui souhaitent continuer d'obtenir ce complément de revenu mensuel.
04:25Eh bien, c'est un bon conseil qu'on va écouter,
04:28qu'on va peut-être suivre, effectivement, pour les propriétaires bailleurs
04:30qui commencent à vieillir et qui veulent garantir
04:33d'avoir cette ressource, finalement, mensuelle,
04:35même quand ils finiront peut-être leur vieux jour dans une maison de retraite
04:39ou même pour adapter leur résidence principale au grand âge.
04:42C'est toujours très intéressant.
04:43Merci, Sylvain.
04:44Sylvain Journet, référent viagé chez Expertimo.
04:46Si, comme Sylvain, vous avez des témoignages terrain de vos métiers,
04:49des solutions aussi immobilières à nous apporter,
04:51n'hésitez pas à nous écrire.
04:52On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.com
04:55arrobas bfmbusiness.fr.
04:56Allez, c'est l'heure du débat.
04:59Les experts de l'IMO, le débat.
05:03Et à mes côtés, Norbert Fanchon, le patron du groupe Gambetta.
05:05Bonjour, Norbert.
05:06Bonjour, Marie.
05:07Et également avec nous, Franck Vignot, le directeur du laboratoire de l'immobilier.
05:10Bonjour, Franck.
05:11Bonjour, Marie.
05:11Alors, je disais, ce n'est pas Franck qui me regardait mal sur la question des tracas locatifs,
05:15parce qu'il y en a un, c'est Norbert.
05:17Il ne faut pas dire que c'est des tracas, l'immobilier locatif, Norbert ?
05:22L'immobilier, quand vous le louez, ça peut être des problèmes,
05:25mais on vise toujours par des problèmes, ça en fait une majorité.
05:30Mais on peut se rappeler, et on va parler du dispositif Jean Brun,
05:33que l'immobilier, c'est quand même un bien qu'on achète à crédit.
05:36On met 10% de la valeur et on a 90% de crédit,
05:39donc il y a un effet de levier de malade.
05:41Et c'est payé par un locataire.
05:43Donc oui, il y a peut-être des contraintes à la location, à la relocation,
05:46mais quand vous avez un revenu qui est payé par un locataire
05:50et vous achetez un bien avec un effet de levier de 1.9...
05:52C'est le locataire qui paye mon remboursement de crédit.
05:54Oui, je ne sais pas le dire, mais vous avez raison, c'est le locataire qui paye.
05:56J'ai été formé par les meilleurs.
05:58Donc oui, dans certains cas, il peut y avoir des difficultés,
06:00mais ce n'est pas la généralité.
06:02Et à force de répéter les tracas de l'immobilier,
06:03quand on veut parler d'investissement,
06:05je pense qu'on coupe un peu l'air sous le pied.
06:07Alors justement, on va essayer de valoriser cet investissement locatif.
06:10Et alors en particulier dans le neuf, on a un gouvernement,
06:13on va le dire quand même, qui s'est enfin saisi du sujet
06:15après la disparition du dispositif Pinel,
06:18qui nous a trouvé un autre dispositif pour aider à l'investissement locatif.
06:22Dans le neuf, mais pas que, mais là on va parler du neuf.
06:24D'autant que dans l'ancien, il est tout pourri de dispositifs à ce jour.
06:29Logeambrun, du nom du ministre du Logement,
06:31est-ce qu'il est intéressant ou pas ?
06:35Ça fait un mois qu'on a un budget,
06:37et donc un mois que techniquement on peut se saisir du dispositif.
06:41Je vous regarde tous les deux, messieurs.
06:42Est-ce que vous sentez qu'il y a un début de réveil
06:46de l'intérêt des investisseurs particuliers
06:48pour l'immobilier neuf, là, avec l'arrivée du jour brun ?
06:52Ça bouge des deux côtés.
06:53C'est-à-dire ?
06:54Ça bouge côté promoteur.
06:57Il y a pas mal de lancements commerciaux actuellement.
06:59Ça, c'est un petit peu la nouveauté.
07:01On avait plutôt des promoteurs qui étaient en position d'attente.
07:05Il ne faut pas oublier qu'à fin 2025, il y avait, d'après les chiffres de la FPI,
07:10il y avait 82 000 appartements en stock avant.
07:12Les chiffres de la FID des promoteurs immobiliers ?
07:14Donc la priorité, évidemment, c'est d'écouler ces stocks-là
07:16pour des questions de besoins en fondement, de trésorerie, etc.
07:19Pour autant, ça fait quelques semaines qu'on voit passer beaucoup de lancements,
07:24beaucoup d'annonces, donc on sent qu'il y a un frémissement, en tout cas, côté promoteur.
07:28Côté client, c'est un dispositif qui est peut-être un petit peu plus complexe
07:32que le PINEL, avec ce mécanisme d'amortissement.
07:35Pour autant, des retours terrain qu'on commence à avoir,
07:38il y a des questionnements.
07:40Pourquoi ? Parce qu'il y a eu pas mal de communication,
07:41alors d'abord de la part du gouvernement, même si ça a été assez rapide,
07:45mais même les promoteurs, finalement, en parlant du statut de bailleur privé,
07:49Agnès-Gembrun, font quelque part de la promotion.
07:53Il y a une espèce de curiosité, d'intérêt pour ce niveau du dispositif.
07:55Alors je suis allée sur les sites des grands promoteurs immobiliers.
07:58Alors c'est vrai qu'on voit apparaître, effectivement, des petites images,
08:03faites du Jean-Brun, machin, etc.
08:04Mais enfin, ce n'est pas non plus la surcommunication.
08:09Souvenons-nous quand même de 2008 et 2014,
08:11oui, le Duflos de 2014, il y a toujours un temps de latence.
08:17Même le cellier, qui était le dispositif extraordinaire de début 2009,
08:21il y a eu un temps de latence.
08:22Et ce que dit Franck, en fait, c'est une espèce de mayonnaise.
08:25Donc une mayonnaise, il faut des ingrédients et il faut du temps.
08:27Est-ce que justement, elle n'est pas retombée, la mayonnaise ?
08:30Parce que parfois, elle ne prend pas, vous voyez, la mayonnaise.
08:32Mais ça fait un mois, on a vu depuis le début de l'année quand même,
08:36le retour des investisseurs, il y en a un peu plus que ce qu'on avait en 2025.
08:39Mais on se l'est dit au téléphone il y a quelques temps, c'était difficile de faire pire aussi.
08:44Par rapport aux deux autres ingrédients qu'évoque Franck, il faut les produits.
08:48Mais aujourd'hui, on a plutôt des produits recyclés, il faut être clair.
08:51Il faut des clients, on les a, mais il faut aussi des distributeurs.
08:55Et les distributeurs, c'est les réseaux de CGP, c'est les réseaux bancaires,
09:00ceux qui vont vendre le produit, Jean-Brun, ceux qui vont vendre le logement.
09:04Et vous l'avez évoqué, c'est un dispositif plus compliqué que le Pinel.
09:09On revient sur l'amortissement, comme le de Robien, des vieux dispositifs il y a 30 ou 40 ans.
09:15Donc il faut former, enfin il faut informer d'abord toute la chaîne de distribution,
09:19toute la chaîne commerciale.
09:20Il faut la former à ce nouveau dispositif et chaque cas va être particulier.
09:25Donc c'est normal qu'il y ait ce temps de latence.
09:27Donc pour que la mayonnaise prenne, il faut effectivement un peu de temps.
09:34Il faut aussi des outils pour simuler effectivement ce nouveau dispositif
09:38parce que ça va vraiment dépendre, comme le dit Norbert,
09:41de la situation de chaque client en fonction de ses revenus,
09:44en fonction de l'existence ou de revenus fonciers.
09:47Donc ça va vraiment être du cas par cas.
09:49Parce qu'on rappelle, messieurs, que ce dispositif Jean-Brun,
09:52il est conditionné à tout un tas de trucs
09:54et notamment la pratique de loyer plus faible que ceux du marché.
09:57C'était ce que prévoyait déjà le dispositif Pinel.
10:00Et donc à chaque fois, forcément, comme votre amortissement,
10:03dépend aussi de ce loyer.
10:06Et que derrière, en fonction de l'écart sur place dans la ville
10:09dans laquelle vous allez choisir d'investir,
10:11il y a des endroits où ce fameux loyer un peu plus faible,
10:14donc ce fameux loyer intermédiaire,
10:16il est vachement plus faible que celui du marché.
10:18Et inversement, des endroits où finalement,
10:20il correspond bon an, mal an à celui du marché,
10:22ça bouleverse complètement la rentabilité du projet.
10:25Franck, c'est pour ça que vous bossez vous activement là en ce moment
10:27sur un outil de simulation.
10:29Vous parliez de simulation ?
10:30L'outil existe déjà, c'est un éditeur de logiciels.
10:33qui s'appelle Top Invest, qui est très utilisé par la profession.
10:36Au-delà de ça,
10:38il faut vraiment regarder opération par opération.
10:42Il faut avoir en tête que le Jean-Brun s'inscrit déjà sur du long terme.
10:45On a un petit peu été mal habitués,
10:47avec les précédents dispositifs,
10:49à avoir la possibilité d'investir sur…
10:516 ans, 9 ans, 12 ans.
10:52C'est une hérésie en termes d'immobilier.
10:54L'immobilier, c'est un temps long.
10:55On revient à des choses fondamentales,
10:57que ce soit en termes d'horizon d'investissement.
11:00Très concrètement, aujourd'hui, il faut plutôt se projeter sur un horizon d'au moins 20 ans.
11:03Voilà, c'est un temps long.
11:06Ensuite, il faut raisonner vraiment au potentiel de développement.
11:09Vous n'allez pas aller investir sur une petite ville perdue,
11:13sur laquelle vous avez…
11:14Même si, en théorie, c'est possible, puisqu'il n'y a pas de zonage.
11:16Il est dézoné, oui.
11:18Pour autant, si vous projetez sur une durée longue,
11:21il faut que vous ayez des perspectives de développement économique, démographique, etc.
11:25Donc, mécaniquement, vous allez vous recentrer vers les secteurs les plus tendus.
11:30Alors, peut-être pas au cœur des secteurs tendus,
11:32parce que ça n'a pas de sens, on a des prix trop élevés, des rentes trop faibles.
11:35Mais pour le coup, la première, la deuxième couronne des grosses agglomérations,
11:38ça reprend tout son sens aujourd'hui.
11:40Franck, vous…
11:41Norbert.
11:42Norbert, fatigue.
11:44Norbert, vous avez des programmes en ce moment où vous dites
11:46« Là, c'est bien, il faut investir en jambrun. »
11:49Est-ce que, sur les programmes en cours chez Gambetta,
11:51vous vous dites « Tiens, là, c'est une opportunité à saisir. »
11:55Et à l'inverse, ma question, et je rejoins ce que disait Franck, pour le coup,
11:59est-ce qu'il y a des endroits où vous avez des projets de construction
12:01où vous dites « Non, on ne va pas essayer de vendre en jambrun,
12:04parce que là, pour le coup, ça n'a pas d'intérêt ? »
12:07Aujourd'hui, on est sur des produits qu'on a déjà lancés,
12:10des produits qui sont en cours de commercialisation ou qui sont en cours de travaux.
12:13On n'a pas encore l'idée de dire « On a trouvé un terrain,
12:18on va faire du jambrun et on va le commercialiser. »
12:21Mais est-ce que ce n'est pas un risque, ça, justement ?
12:22Moi, je partage ce risque, parce que, d'ailleurs,
12:25moi, je pense que c'est un très bon dispositif.
12:28Parce qu'en fait, on redit que l'immobilier redevient dans le champ général du commerce.
12:33Vous êtes propriétaire d'une entreprise,
12:34vous avez le droit d'amortir votre entreprise pour ne pas payer d'impôts.
12:37C'est exactement ce que l'on dit à l'investisseur immobilier,
12:39et je trouve ça très positif.
12:41Pour autant, il y a quand même deux éléphants dans la pièce,
12:44et vous en avez évoqué un tout à l'heure,
12:45c'est le président Trump, le premier.
12:47Mais je reviens sur le deuxième éléphant,
12:50qui est quand même les permis de construire.
12:52Pour faire du jambrun, il faut avoir le bon produit au bon endroit.
12:55Il y a un mois, on ne connaissait pas le produit.
12:56Il y a même deux mois, on n'imaginait pas qu'on obtienne ce produit dans ces conditions-là.
13:00Alors, il est perfectible, on pourra évoquer comment il peut être perfectible.
13:03Mais aujourd'hui, il faut qu'on fasse des produits dans des bons endroits,
13:07des bons logements,
13:08et on avait les municipales qui viennent de finir.
13:11Donc, en fait, et c'est toute la difficulté,
13:14c'est pour démontrer que le jambrun fonctionne,
13:16il faut les bons produits,
13:17et c'est à partir de maintenant qu'on va pouvoir travailler les bons produits.
13:20Et je reviens sur le premier éléphant pour moi,
13:23c'est Trump,
13:24et qui fait, avec un tweet,
13:26montez l'OAT à quasiment à 4% lundi,
13:28qui le fait redescendre à 3-6 ce matin.
13:32Comment ?
13:33On a mis deux ans à négocier ce dispositif avec les gouvernements successifs.
13:38On a enfin un Premier ministre qui s'est intéressé à l'immobilier,
13:41et il faut le citer, Sébastien Lecornu,
13:42même si le dispositif ne porte pas son nom.
13:44Heureusement que Sébastien Lecornu porte le dispositif.
13:48Et on a la guerre en Iran qui s'est déclenchée il y a 28 jours.
13:52Enfin, il y a 32 jours, pour être exact.
13:55Avec des conséquences sur la hausse des taux, pour les particuliers.
13:58On ne l'a pas encore sur le marché, mais on est tous inquiets.
14:00Moi, j'en ai une, c'est sur les coûts travaux.
14:02On commence à avoir des industriels qui veulent remonter les prix des matériaux.
14:07On parle de 10 à 15 points.
14:09C'est cette fameuse ligne surcharge énergie.
14:12Exactement.
14:12On parle de 10 à 15 points sur les matériaux.
14:16Pas encore sur la main d'oeuvre, pas encore sur le prix de revient global.
14:19Mais quand vous savez que les matériaux,
14:20c'est à peu près 30% du prix de revient d'une opération immobilière,
14:23on est en train de parler de 1,5, 2 points de marge.
14:26Une opération immobilière, c'est 6 points de marge.
14:28Donc, on est en train de dire, en 32 jours,
14:31qu'on a coupé un tiers de la marge de certaines opérations.
14:34Donc, comment on la retrouve ?
14:36Aussi, autre piste d'amélioration.
14:38Et puis, sur cette antenne, vous l'avez évoqué dans une autre émission,
14:43le fameux taux d'usure qu'on avait tous oublié.
14:46C'est le premier, quand même, qui a coupé le marché en 2022.
14:49Si le taux d'usure baisse alors que les taux montent,
14:53on risque d'avoir un essai ciseau résultat.
14:54Pour l'instant, si vous voulez, on va mettre les pieds dedans,
14:56parce que c'est un peu technique.
14:57On vous rappelle ce que c'est que le taux d'usure.
14:58Le taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter,
15:01c'est un taux tout compris.
15:03Et donc, quand on vous dit qu'en ce moment,
15:04les taux moyens, c'est les taux nominaux.
15:06C'est-à-dire que le taux nominal, aujourd'hui,
15:07il est autour de 3,4% à peu de choses près sur 20 ans,
15:103,45 sur 20 ans, c'est un taux moyen.
15:13Le taux d'usure pour les crédits au-delà de 20 ans,
15:15il est passé il y a quelques jours à 5,19%.
15:18Vous allez me dire, super, on a de la marge.
15:20Sauf que non, comme il s'agit là d'un taux tout compris,
15:23en réalité, ce qu'on calcule bon en malin,
15:25c'est qu'à partir de 4% sur 20 ans en taux nominal,
15:29vous risquez de frotter avec ce taux d'usure
15:30et donc de vous voir refuser ce crédit immobilier.
15:33J'essaie de la faire courte pour ne pas dérailler de nos sujets.
15:37Mais effectivement, il va y avoir un sujet crédit,
15:39on s'en reparlera, ne vous inquiétez pas.
15:40Maintenant, sur ce que vient de dire Norbert Franck,
15:42je vous regarde parce qu'effectivement,
15:44est-ce que finalement, c'est parce qu'on a cette guerre au Moyen-Orient
15:47qu'on n'a pas tant que ça réveillé les foules sur ce gendrin
15:50ou est-ce que c'est parce qu'en soi, c'est trop compliqué,
15:53que les promoteurs n'ont pas encore créé l'offre adaptée
15:56et qu'ils doivent d'abord écouler les stocks dont on a parlé ?
15:59Pour vous, c'est quoi le fait que finalement,
16:01pour l'instant, on en parle mais il ne se passe pas grand-chose ?
16:02Il y a deux choses, effectivement.
16:04Il y a ce sujet des stocks.
16:05Il ne faut pas oublier qu'une des vertus de l'investissement locatif,
16:08en tout cas des investisseurs particuliers,
16:10c'était d'accélérer la commercialisation et les opérations des promoteurs
16:14pour les sécuriser, pour obtenir la fameuse GFA,
16:17la garantie financière d'achèvement,
16:19puisqu'on leur demande d'avoir précommercialisé 40-50%.
16:22Donc voilà, un des rôles des investisseurs,
16:24c'est de permettre aussi tout simplement l'acte de construire
16:27parce que si vous n'atteignez pas cette GFA,
16:29c'est toute l'opération qui est un bon prix.
16:30C'est un effet domino, quoi.
16:31Y compris d'éventuels logements sociaux qui avaient été imposés par la mairie.
16:35Petite parenthèse.
16:36Alors sur la mayonnaise, je pense qu'il y a une période qui démarre très très bientôt,
16:40c'est la période d'aide à la déclaration.
16:43Généralement, vous avez les conseillers en gestion de patrimoine
16:45qui vont faire le tour de leur portefeuille client pour les revoir,
16:49faire le bilan, et c'est le moment où jamais...
16:51Il va peut-être conseiller, quoi.
16:53Voilà, exactement, de parler du dispositif s'il y a lieu, de le proposer.
16:56Donc, ça va, je pense, aider aussi à faire prendre cette mayonnaise dont vous parliez.
17:01Oui, donc en réalité, ce n'est pas uniquement le contexte marché
17:04ou le fait que, bon, peut-être que c'est compliqué,
17:06c'est que ce n'était peut-être pas le moment, quoi qu'il arrive.
17:08L'incertitude joue, c'est clair.
17:10Quand vous êtes investisseur, vous avez besoin de projections, de visibilité.
17:13C'est vrai qu'avec Trump, on a du mal, en fonction des jours, à savoir où on va.
17:18Là, si on a un nouveau dispositif, déjà, c'est une très bonne nouvelle.
17:22Ça faisait 10 ans qu'on n'arrêtait pas de taper sur le logement, sur l'immobilier.
17:25Alors, il y a une prise de conscience de la crise du logement,
17:28et on se dit, allez, on va consentir, malgré l'état de nos finances publiques,
17:32parce qu'il paraît que l'investissement locatif coûte, ça, c'est encore notre débat,
17:37on va consentir à aider, à faire revenir les investisseurs particuliers
17:40en reconnaissant leur rôle économique fondamental.
17:43Il ne faut pas oublier que 97-98% du parc locatif en France,
17:48le parc privé, est détenu par des particuliers.
17:51Quand on nous a dit qu'il faut faire favoriser le retour des institutionnels,
17:54les fameux anzins, « Sorane, Sorane, ne vois-tu rien venir ? »
17:57Effectivement, il faut favoriser aussi le maintien des investisseurs particuliers,
18:01car quand il n'y a toujours pas les investisseurs institutionnels
18:04et que les particuliers se détournent de ce marché-là,
18:06ça provoque la crise du logement dans laquelle on se trouve aujourd'hui.
18:09Il faut du temps pour que ça démarre, parce qu'effectivement,
18:11c'est un petit peu plus complexe.
18:13Il faut former, effectivement, d'abord, avant d'informer.
18:16Et je pense qu'après, on aura un effet naturel d'entraînement.
18:19Je pense que pour l'instant, il y a beaucoup de professionnels
18:22qui tâtent un petit peu le terrain pour savoir quel type de clientèle je dois viser,
18:27quel profit...
18:28Alors, a priori, ceux qui payent le plus d'impôts, c'est ça l'idée, messieurs ?
18:30C'est pour au-delà de 41 %, c'est ça, en taux marginal d'imposition,
18:35que c'est là que le dispositif Jean-Brun sera le plus favorable pour...
18:39C'est ça ?
18:40L'idée, c'est d'aider, on a un dispositif et on va l'améliorer.
18:43Le « on » étant le gouvernement et l'Assemblée nationale.
18:46Démontrez-nous que ça fonctionne, on va l'améliorer.
18:49Ce qui arrive en Iran, il faut exactement faire l'inverse.
18:52Moi, j'ai tendance à dire que le dispositif Jean-Brun est un dispositif musclé,
18:56et là, il faut mettre de la stéroïde tout de suite.
18:58Parce que si on attend la fin de l'année, en fait, ça va faire « pchit »,
19:01ça ne va pas prendre, parce que vous avez raison.
19:02Si les taux montent, déjà, on a fait toutes des simulations à 3,3,
19:07c'était très juste, à 3,3 de taux de crédit.
19:09Si les taux montent à 3,5,4, ce qui est quand même la projection
19:11d'ici la fin de l'année, ça ne fonctionnera pas.
19:13Donc, pour reprendre l'expression de Jacques Chirac, ça frappe « pchit ».
19:16Donc, il faut mettre des stéroïdes tout de suite.
19:18Les stéroïdes, il faut élargir la cible de clientèle.
19:23La clientèle privilégiée, c'est l'été émis à 40 %,
19:26c'est un pourcent de la population.
19:27Donc, c'est ceux qui payent 40 % sur le revenu,
19:30c'est 1 % de la population.
19:32L'investisseur type, Franck, tu me contrediras,
19:34mais je crois que c'est 30 % le taux d'imposition,
19:36et c'est 18 millions de Français.
19:37Donc, déjà, il faut élargir le panel.
19:39Il faut corriger le neuf, corriger l'ancien, pardon.
19:42L'ancien, il faut absolument le corriger.
19:44A priori, le ministre Jean Brun a dit qu'il était prévu de le faire.
19:47La correction était prévue.
19:48Le prévu, quand on a Trump en face de nous,
19:50le prévu, c'est tout de suite.
19:51Et dans le tout de suite, il faut aussi faire de la réforme structurelle.
19:54C'est super d'avoir obtenu des dispositifs.
19:56Très bien, pas de problème.
19:58Mais il faut faire de la réforme structurelle.
19:59On a suspendu la réforme de retraite.
20:01Moi, je ne comprends pas pourquoi on ne suspend pas
20:03la réforme de la réglementation énergétique.
20:06Pourquoi on ne suspend pas la réforme sur les DPE ?
20:08Il faut qu'on arrive à faire du logement moins cher.
20:13La réalité est là.
20:14Il faut qu'on produise moins cher.
20:15Il faut qu'on aide les investisseurs.
20:16Et le troisième élément, c'est qu'il faut aider
20:18les investisseurs institutionnels.
20:20Il faut qu'on fasse du en même temps.
20:21Si on fait que le Jean Brun et qu'on attend que ça fonctionne,
20:24ça ne fonctionnera pas.
20:25Il faut faire du Jean Brun, produire moins cher.
20:28Et je vois, peut-être Marie, que vous n'êtes pas d'accord,
20:29mais il faut suspendre tout ce qu'on a imaginé,
20:32tout ce qu'on a produit quand les taux étaient bas
20:34et quand tout allait bien.
20:35Et il faut faire revenir les zinzins,
20:36comme on les appelait autrefois.
20:37Il ne nous reste que 3 minutes et 35 secondes.
20:40Mais je voulais quand même apporter un élément
20:42dans la poursuite de ce que vous veniez de dire, Norbert.
20:45Vous parliez de mettre des stéroïdes.
20:48Oui, des stéroïdes.
20:51Bref, tout ça pour dire qu'il y a déjà des promoteurs
20:55qui ont réfléchi à doper le Jean Brun.
20:57C'est le nouveau truc, une petite fond de musique.
20:59Comment faire du Jean Brun cumulé avec du LLI ?
21:03Franck, on en avait parlé par téléphone il y a quelques jours.
21:06Oui, techniquement, c'est faisable.
21:08Et si vous comprenez, amis auditeurs et téléspectateurs,
21:11n'hésitez surtout pas à nous écrire.
21:12C'est très complexe.
21:15Déjà, il faut trouver des conseillers,
21:16mais il y en a qui savent le faire.
21:18Il faut trouver les bons outils,
21:19avec les bonnes simulations,
21:21sans trop pipoter les chiffres,
21:22parce que c'est facile de faire varier des simulations.
21:25C'est beaucoup d'efforts, ça a un coût supplémentaire.
21:28Il faut donc créer une société, une SCI,
21:30pour bénéficier du LLI,
21:32donc logement locatif intermédiaire.
21:33Ça génère un coût récurrent derrière,
21:34parce que vous avez des frais de comptabilité notamment.
21:36Quand vous allez emprunter,
21:38votre crédit va vous coûter plus cher,
21:40parce que les banques ont horreur de financer des personnes morales.
21:45Donc, oui, vous pouvez booster un petit peu votre rendement,
21:48mais je vais dire, c'est un petit peu tout ça pour ça.
21:49C'est extrêmement complexe.
21:51Vous avez des contraintes supplémentaires,
21:52en termes de durée de location notamment,
21:55de conservation du bien.
21:57C'est beaucoup, beaucoup de choses,
21:59beaucoup de contraintes.
22:01Je pense qu'il y a déjà un premier effort pédagogique
22:04auprès du client qui n'est pas évident du tout.
22:05Mais parce qu'avec à la clé,
22:06on achetait avec une TVA plus faible,
22:08et puis on avait la suppression de la taxe foncière pendant 20 ans.
22:12C'est ça, à peu près l'idée.
22:13Mais sur la durée de l'engagement de location,
22:16on a gagné 2-3 ans entre l'annonce initiale
22:18et finalement la durée finale.
22:22Honnêtement, on a déjà un dispositif
22:25qui fonctionne en jambrun.
22:27Dans le neuf, on est d'accord,
22:28dans l'ancien pour l'instant,
22:29avec des contraintes de DPE A ou B,
22:30ça n'a aucun sens.
22:31On n'y arrivera pas.
22:32À 3,5,
22:33alors on parlait des tranches marginales d'imposition à 41%.
22:37Ça fonctionne dès 30%.
22:39Mais vous allez pouvoir optimiser
22:42votre gain fiscal
22:43et réduire notamment votre effort d'épargne mensuel
22:45si, un, vous avez une tranche marginale d'imposition supérieure,
22:49donc 41%,
22:49et ou si vous avez du revenu foncier existant.
22:53Si vous êtes déjà investisseur.
22:55Voilà, si vous avez déjà un bien locatif
22:57qui vous génère du revenu foncier.
22:58Parce que là, pour le coup,
22:59vous allez venir gommer ces revenus-là
23:01et vous avez un effort d'épargne derrière
23:03du fait de l'effet fiscal.
23:05Vous allez payer moins d'impôts
23:06et réduire également vos prélèvements sociaux,
23:08CAG, CRDS, etc.
23:10Et quand vous cumulez les deux,
23:11en fait, mécaniquement,
23:12au lieu de payer les impôts,
23:15vous allez utiliser,
23:16ce n'est pas un excédent de trésorerie,
23:18mais cet argent-là
23:18pour rembourser votre crédit
23:20et donc votre effort d'épargne personnel
23:22va diminuer.
23:24On a dit pour qui c'était intéressant,
23:26on a dit de se méfier
23:27des nouveaux programmes.
23:30C'est certains promoteurs
23:31qui parlent de cette fusion
23:33du dispositif Jean Brun
23:34avec le LLI,
23:35mais d'autres aussi,
23:36des conseillers en gestion de patrimoine.
23:37Donc faisons le plus simple possible.
23:39Et puis surtout,
23:40et ce sera votre dernier mot,
23:42vraiment Norbert,
23:42parce que sinon je vais me faire fâcher,
23:44juste en termes de conseils
23:46à celles et ceux
23:47qui sont intéressés
23:47et qui pourraient être intéressés
23:48par le dispositif,
23:49on n'a pas répondu
23:50à cette question-là très précisément,
23:52mais où je vais ?
23:53Moi je ne vais pas répondre
23:54à votre question
23:55puisque j'ai 20 secondes.
23:58On a répondu à qui ?
24:00Pour qui c'est important ?
24:00C'est important pour l'État.
24:02Les taux à 4%
24:03c'est une dette,
24:04une charge de la dette
24:05multipliée par 2.
24:05On a besoin de créer du revenu en France,
24:07on a besoin de construire.
24:08On cherche des centaines
24:10de millions d'euros tous les ans,
24:11là on va payer
24:12des dizaines de milliards d'euros
24:13en plus dans la dette.
24:14L'immobilier est la solution,
24:15je vous le dis à chaque fois Marie.
24:17C'est pour ça que j'ai peu de temps,
24:18mais il faut construire du logement neuf
24:19pour relancer l'économie en France.
24:20Alors vous ne le dites pas Norbert,
24:22mais je vais le dire quand même.
24:23Il faut investir là où il y a
24:24de la demande locative,
24:25mesdames et messieurs,
24:26parce qu'on n'a pas trop insisté là-dessus.
24:27Mais encore une fois,
24:28Franck le disait rapidement,
24:29mais ce dispositif est complètement
24:31désonné, méfiance.
24:32Regardez bien le promoteur,
24:33regardez bien où il va construire.
24:35S'il n'y a pas de locataire dans les lieux,
24:37il n'y a pas de jambrun à la clé.
24:38Donc je pense que c'est assez bien dit.
24:39Et on suivra le laboratoire de l'immobilier
24:41encore une fois avec Top Invest
24:43pour essayer de pouvoir établir
24:44les endroits, les villes
24:46où ce sera le plus pertinent
24:47d'investir avec des rendements
24:49quand même assez intéressants
24:50et des effets fiscaux.
24:51Eux aussi, on l'espère, intéressants.
24:53Merci à Franck Vignot,
24:54directeur du laboratoire de l'immobilier,
24:55à Norbert Fanchon,
24:56le patron du groupe Gambetta
24:57d'avoir été avec nous.
24:58On reparlera du jambrun, évidemment,
24:59et de Donald Trump
25:00et des taux d'intérêt,
25:01du taux d'usure.
25:02Bref, je vous dis à demain
25:03pour les experts de l'IMO
25:04sur BFM Business.
25:06Les experts de l'IMO
25:08sur BFM Business.
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