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Mercredi 18 février 2026, retrouvez Anthony Calci (Fondateur, Calci Patrimoine) et Vincent Danis (Président, Savinianne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:03Quelle approche à voir vis-à-vis des SCI et plus globalement de l'immobilier d'investissement ?
00:08Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Smart Patrimoine.
00:11Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine Anthony Calci.
00:14Bonjour Anthony Calci.
00:15Bonjour Nicolas.
00:16Merci d'être avec nous, vous êtes fondateur de Calci Patrimoine.
00:18On a le plaisir d'accueillir également Vincent Danis.
00:20Bonjour Vincent Danis.
00:21Bonjour.
00:22Vous êtes président de Savignane.
00:24Alors messieurs, un petit mot des SCI pour une raison simple,
00:28c'est qu'il y a deux échéances qui concernent les SCI à l'heure actuelle.
00:312028 où les sociétés civiles immobilières devront sortir des contrats d'assurance vie
00:37et 2026 à savoir cette année puisque les sociétés de gestion vont devoir expliquer aux épargnants
00:43qui sont investis sur les SCI quels choix elles font vis-à-vis des véhicules existants
00:48notamment dans la transformation de ces véhicules en d'autres véhicules réglementés.
00:53Vincent Danis, est-ce que ça a une incidence sur la stratégie patrimoniale
00:57qu'on peut avoir vis-à-vis des clients qu'on accompagne en immobilier d'investissement
01:00qui seraient investis sur des SCI à l'heure actuelle ?
01:03Alors oui, si on traite le cas des clients qui sont actuellement investis dans des SCI,
01:07déjà, dommage qu'ils n'en soient pas sortis avant pour la plupart.
01:10D'accord.
01:11Et effectivement, ils vont être confrontés à cette problématique,
01:15c'est que les sociétés de gestion ont un choix à faire
01:17et selon la nature de la SCI, le choix ne sera pas complètement ouvert.
01:22En fait, le régulateur demande aux sociétés de gestion de s'orienter vers des formats
01:26qui sont déjà autorisés, réglementés par ailleurs.
01:29Donc une SCI pourra se transformer soit en SCPI,
01:32c'est un choix que pourront faire les SCI majoritairement investis en immobilier en direct,
01:37soit en OPCI, soit un format LTIF2.
01:41Alors pour l'épargnant, ça ne veut pas dire grand-chose,
01:42ça veut juste dire que les règles du jeu vont changer,
01:45que la composition des actifs peut-être va évoluer.
01:50Logiquement, l'épargnant n'a pas de problème de liquidité sur des SCI
01:54puisque l'assureur doit apporter cette liquidité.
01:56Mais on a vu qu'aujourd'hui, de nombreux assureurs avaient suspendu cette liquidité
02:01faute eux-mêmes de pouvoir renvoyer les parts auprès des sociétés de gestion.
02:06Donc si on fait la synthèse de tout ça,
02:08pour un épargnant, la question c'est
02:10est-ce que je peux sortir ou pas de la SCI dans laquelle je suis ?
02:14Et globalement, est-ce qu'il y aurait un intérêt à y rester ?
02:16Et l'intérêt à y rester, après, il faut regarder dans quelles conditions de marché on est.
02:20Et là, la réponse, en théorie, elle est beaucoup plus agréable.
02:23Si on voit que le rendement actuel des jeunes SCPI se situe à 6-7% en moyenne,
02:29on pourrait dire qu'il n'a jamais été aussi opportun de regarder la SCI
02:33comme unité de compte de contrat d'assurance-vie
02:34et comme une unité de compte, je parle de nouvelle SCI ou de support équivalent,
02:39qui serait susceptible d'apporter à 5-6% aux retraités des frais de gestion du contrat.
02:44Sans grande émotion, voire potentiel de plus-value,
02:46si elles ont réussi à investir à un moment qui était un moment de crise.
02:49Alors, pour être sûr de bien vous suivre, ça veut dire que là,
02:51on parle de SCI qui serait transformé en SCPI demain, c'est ça ?
02:54Alors, qui pourrait, dans le cadre de leur existence en assurance-vie,
02:58opter pour un format SCPI.
02:59D'accord.
03:00Auquel cas, elle resterait unité de compte du contrat d'assurance
03:02et pourrait continuer à collecter.
03:05Une SCI qui serait plus sous une forme de fonds de fonds,
03:09investir avec des OPCI, des SCPI sous-jacentes,
03:11serait plus probablement orientée vers un format OPCI.
03:15D'accord.
03:15Ce qui changera un peu les règles du jeu,
03:17mais peut-être lui permettra à nouveau de s'ouvrir à la collecte.
03:21Et parmi ces véhicules-là, de mon point de vue,
03:24il sera opportun d'aller regarder,
03:26alors qu'on est encore en période de crise,
03:28quels sont les véhicules sur lesquels il y a des vraies opportunités d'investissement,
03:31c'est-à-dire à la fois un rendement embarqué élevé,
03:33mais aussi un potentiel de plus-value à terme.
03:35Anthony Calci, comment est-ce que vous regardez les SCI ?
03:37C'est vrai qu'elles ont pas mal défrayé la chronique ces dernières années.
03:39On parle du sujet de liquidité encore sur certaines SCI.
03:42C'est un véhicule d'investissement que vous considérez toujours à l'heure actuelle ?
03:46Disons que ça avait très bien fonctionné avant la hausse des taux, avant 2022.
03:51Donc, il ne faut pas non plus s'énerver contre elles.
03:56À juste titre, quand les taux étaient à zéro et que ça rapportait du 4,
03:59on était très contents de l'avoir.
04:01Quand les taux sont montés, les taux longs sont montés,
04:03on en est sortis, il le fallait, fin 2022, en 2023.
04:07Les taux longs sont encore élevés.
04:09Donc, on est toujours en période de crise.
04:11Il n'y a pas assez de collecte, sauf si on crée un nouveau véhicule.
04:15Et là, il peut y avoir, comme vous l'avez expliqué Vincent, un intérêt à y retourner.
04:20Mais parce que si on crée un nouveau véhicule,
04:22on transforme un véhicule existant,
04:23ça veut dire quoi ?
04:24Il va y avoir un effet de nouveauté qui, potentiellement,
04:26ou comme on va changer les règles du jeu du véhicule,
04:29potentiellement, il y a d'autres investisseurs qui vont venir et on va recollecter ?
04:31Oui, il y a un peu de ça, en fait.
04:33C'est juste qu'aujourd'hui, les taux longs sont encore élevés,
04:36c'est encore la crise,
04:37donc on n'a pas envie d'y retourner.
04:39Parce que peut-être que les taux longs vont rester longs,
04:42peut-être que les gens ne vont pas collecter avec vous,
04:47vous investissez,
04:48les autres investisseurs ne vous suivent pas,
04:49donc vous êtes le seul à investir dans le véhicule.
04:53Du coup, vous servez de point de sortie pour d'autres investisseurs.
04:57Oui, bien sûr, vous apportez de la liquidité pour les autres.
04:58Voilà, c'est ça.
05:00Donc, moi, je pense que si les taux longs rebaissent,
05:03le véhicule va redevenir intéressant.
05:06D'accord.
05:08Même les véhicules existants à l'heure actuelle
05:09qui ont des problèmes de liquidité,
05:11et où on a justement la réglementation qui leur dit
05:13qu'on veut vous sortir des contrats d'assurance vie.
05:14Ceux qui ont des problèmes de liquidité, non.
05:16D'accord.
05:17Mais il y en a certains qui sont entre les deux,
05:19ça veut dire qu'il y a des véhicules, des CI,
05:22où finalement, si les taux longs rebaissent,
05:24on va savoir que dans les deux prochains trimestres,
05:28potentiellement, il va y avoir une revalorisation des actifs,
05:31peut-être un début de collecte.
05:32Alors, moi, je me fais le jeu à peu près tous les six mois
05:34de redemander aux assureurs,
05:36alors vous commencez à collecter,
05:37non, toujours pas, toujours pas.
05:39Puis, peut-être à un moment donné,
05:40il y a une valeur liquidative qui va prendre 5%
05:43parce que les taux longs ont enfin baissé.
05:45Et à ce moment-là, on va commencer à recollecter.
05:47Il va y avoir, comme vous le disiez si bien,
05:51un potentiel embarqué de 6% de rendement
05:52plus une revalorisation de prix de part.
05:54Donc, là où on est sortis,
05:58on en a profité des années,
05:59on en est sortis parce que ce n'est pas le moment
06:00à cause du spread.
06:03Pourquoi pas, à un moment donné,
06:04y retourner quand c'est intéressant ?
06:06D'accord.
06:06Tout simplement, je ne veux pas non plus...
06:08Ce qui serait dommage, c'est de dire
06:10on ne peut plus y aller,
06:11c'est interdit dans les assurances vues
06:13au moment où c'est intéressant.
06:15Donc, ce n'est pas le moment,
06:16c'est sûr,
06:18mais ça peut le devenir
06:19dans les 24 prochains mois.
06:20Et j'espère que les assurants
06:21nous offriront la possibilité de le faire.
06:24Vincent Dany, ce n'est pas la fin des SCI.
06:26Alors, c'est interdit dans les contrats
06:27d'assurance vues jusqu'à 2028.
06:29Les sociétés de gestion doivent faire évoluer...
06:31Enfin, à partir de 2028, pardon.
06:33Les sociétés de gestion doivent faire évoluer
06:34les contrats actuels.
06:36On a vu, effectivement,
06:38certaines SCI avoir des problèmes de liquidité,
06:40mais ce n'est pas pour autant la fin du véhicule
06:42si demain, les contextes de marché venaient à changer.
06:43C'est quand même le message qu'il faut faire passer aussi.
06:45Absolument.
06:46Il faut bien regarder la composition d'actifs
06:48de chacune de ces SCI aujourd'hui présentes.
06:51Il y en a pour lesquels
06:51il vaut mieux rester durablement à l'écart
06:53parce qu'on n'est pas encore au bout du tunnel.
06:56D'accord.
06:56Et d'autres qu'on aimerait éventuellement,
06:59qui existent déjà depuis 2-3 ans,
07:01qui étaient plutôt des bonnes idées,
07:02mais lancées à un mauvais moment.
07:04Donc, des jeunes SCI, pour le coup.
07:05Oui, je pense à HeroConnext,
07:07je pense à ImoTrend chez Primalliance.
07:09L'idée était bonne,
07:10le timing de lancement n'a pas été heureux.
07:12Pour autant, dans la composition d'actifs,
07:16il n'y a pas trop de boulet.
07:19Donc, c'est des véhicules
07:19qui pourraient redémarrer relativement facilement.
07:22Après, l'autre point,
07:23c'est la frilosité des assureurs.
07:25Les assureurs, depuis 2023,
07:27sont pour certains surchargés d'immobilier,
07:30portent sur leurs fonds euros
07:31les parts de SCPI ou de SCI
07:33qu'ils n'ont pas pu renvoyer aux sociétés de gestion
07:35et donc ne souhaitent pas référencer aujourd'hui
07:37de nouveaux véhicules,
07:38même si ceux-ci pourraient être opportuns et attractifs.
07:41Mais comment on fait
07:41si on doit justement sortir les SCI,
07:44les contrats d'assurance-vie
07:45et si ça redevient opportun demain ?
07:47Il faut retrouver des assureurs.
07:51Un assureur est prudent par nature,
07:52ça, on le sait.
07:53Mais là, il faut trouver un assureur
07:55qui se dit
07:55« Bon, en fait, j'ai un peu moins d'immobilier
07:57que mes copains.
07:58Il y a quand même une opportunité de marché.
08:00Il faut un temps long en assurance
08:02pour référencer une nouvelle unité de compte,
08:04la déployer et l'animer commercialement.
08:0712-24 mois,
08:08ce n'est peut-être pas un temps absurde.
08:10Et c'est maintenant
08:11qu'il faut travailler sur ces sujets-là.
08:13Aujourd'hui, tous les assureurs recherchent
08:15quels compléments ils peuvent proposer
08:16autour des fonds en euros bonus
08:17et entre le private equity,
08:19qui là aussi est un produit aussi cyclique.
08:23Les fonds structurés, c'est très bien,
08:25mais ça ne sera pas la fin
08:26dans tous les quatre figures.
08:28L'obligataire daté, on en sort.
08:30Donc, trouver à nouveau
08:31un retour vers l'immobilier de rendement
08:33et un retour avec des nouveaux véhicules
08:34qui investiraient au bon moment,
08:36moi, je rêve de rencontrer
08:37des assureurs un peu plus audacieux.
08:40Anthony Calci, je vous vois acquiescer
08:41à ce que dit Vincent Danis.
08:44Si on élargit à l'immobilier d'investissement,
08:46il y a encore une belle histoire à écrire.
08:49Là, en 2026,
08:50comment est-ce qu'on aborde
08:51l'immobilier d'investissement
08:51au sens un peu plus large,
08:52au-delà des SCI,
08:54quand on conseille des épargnants
08:56sur leur stratégie d'investissement ?
08:58Non, mais finalement,
09:00sur les SCPI,
09:02on voit quels sont les SCPI,
09:04les sociétés de gestion
09:04qui ont traversé la crise
09:05de façon qualitative,
09:09des sociétés de gestion historique,
09:11je vais citer, je ne sais pas,
09:12Sofidi et Corom,
09:13qui ont très, très bien traversé la crise.
09:15Les nouvelles,
09:16vous avez cité Iroco,
09:18et il y en a d'autres,
09:19qui offrent des très bons rendements,
09:21mais surtout qui ont lancé
09:22leur SCPI au meilleur moment,
09:23donc qui ont collecté
09:25quand il le fallait,
09:26quand les rendements augmentaient
09:28et qu'il y avait moins de collecte.
09:29Donc, les SCPI,
09:30je pense qu'on revoit là,
09:32parmi nos clients investisseurs,
09:35un petit retour
09:36de la demande
09:38de ces fonds immobiliers professionnels,
09:40notamment par les SCPI,
09:41parce qu'on a besoin
09:42de création de revenus
09:45pour la retraite,
09:46pour présente ou future.
09:48Donc, les SCPI,
09:49internationales, diversifiées,
09:51récentes ou celles
09:51qui ont traversé la crise,
09:53il y a un retour, je trouve.
09:55Par contre,
09:56sur le private equity immobilier,
09:58Club Deal,
10:00foncières non cotées,
10:02etc.,
10:02c'est la crise,
10:03ça l'est toujours.
10:04Il y a aussi des véhicules
10:04qui sont exposés
10:05à la promotion immobilière,
10:06c'est très compliqué.
10:08Quand c'est exposé à du neuf,
10:09c'est compliqué ?
10:10C'est comme ça qu'il faut le voir
10:11ou c'est un peu trop caricatural
10:13de le dire comme ça ?
10:13Non, non, c'est ça.
10:14Il y avait des véhicules prudents
10:17exposés à la dette
10:18de promoteurs immobiliers,
10:22donc il ne fallait pas
10:22qu'ils fassent faillite,
10:23mais pas de chance,
10:24il y a des faillites en cascade.
10:26Et donc,
10:26c'est vraiment compliqué
10:27pour des Club Deal,
10:30des fonds de Club Deal,
10:31des fonds d'opérations
10:32d'achat-revente,
10:34donc tout le private equity,
10:35privé de dette immobilier,
10:37c'est compliqué.
10:38Et là, je pense qu'on va être vacciné un temps.
10:41Voilà.
10:41Vincent Danis,
10:42une question,
10:43parce que j'entends souvent,
10:44alors effectivement,
10:45quand il est l'heure
10:46de publier les rendements
10:47des SCPI,
10:48on voit que les jeunes SCPI
10:50fonctionnent plutôt très bien.
10:51Mais j'entends quand même,
10:53alors pas toujours en plateau,
10:54mais un certain nombre
10:54de professionnels
10:56de la gestion de patrimoine
10:57qui me disent
10:57attention quand même
10:58à ne pas foncer
10:59uniquement vers le rendement
11:00parce que certaines SCPI
11:01sont en train de faire
11:01les mêmes erreurs
11:02que ce qui nous a mené
11:03à la crise actuelle,
11:04à savoir tout acheter
11:05et à se poser la question après.
11:06Le rendement court terme
11:07n'est pas un bon indicateur
11:08de la performance long terme
11:10sur un produit
11:11que l'on souscrit avant tout
11:12pour apporter des revenus réguliers
11:13et sur du très long terme.
11:15La SCPI par nature,
11:17c'est plutôt un produit de rentier,
11:19y compris en assurance.
11:21Et globalement,
11:22si on cherche des rendements longs,
11:23le rendement affiché
11:25n'est pas la promesse
11:27d'un rendement futur tenable
11:29pour regarder ça,
11:30il faut regarder le décalage
11:31entre le rendement servi
11:32et le rendement locatif
11:34des investissements.
11:35Vous prenez le rendement locatif
11:36des investissements,
11:37vous retirez 15-20%
11:38et là,
11:39vous avez une appréciation
11:40de ce que devrait être
11:41le rendement long terme
11:42des véhicules
11:42dans lesquels
11:43vous choisissez
11:43de vous embarquer.
11:45Après,
11:45dans tous ces produits de rendement,
11:46il y a des tas de formules possibles.
11:49Ne pas oublier
11:49les foncières cotées,
11:51déjà présentes en assurance.
11:53Elles sont par nature
11:54très volatiles,
11:55mais au moins,
11:55elles sont liquides.
11:56Donc,
11:56il y a une forme de prime
11:57de liquidité.
11:58Parce qu'elles sont
11:58sur des marchés cotés
12:00et aujourd'hui,
12:01elles sont dans une situation
12:01de décote importante.
12:04Donc,
12:04si on reprend un scénario
12:05de baisse des taux longs,
12:07dans ce scénario-là,
12:08ça doit faire partie
12:09d'une allocation d'actifs.
12:10Et en nouvelle forme
12:11d'épargne rendue possible
12:13par cette évolution législative,
12:15moi,
12:15j'attends une chose,
12:15c'est un OPCI 2.0,
12:18un OPCI aminci
12:19en frais de gestion,
12:21adapté
12:21et plus diversifié
12:23dans son allocation d'actifs
12:24et qui,
12:24pour moi,
12:24aurait toute sa place
12:25dans le contexte actuel.
12:27Merci messieurs,
12:28merci Vincent Danis,
12:29président de Savignane,
12:29merci Anthony Calci,
12:31fondateur de Calci Patrimoine,
12:32merci à tous les deux
12:33de nous avoir décrypté
12:34un petit peu
12:35ce sujet d'immobilier
12:36et d'investissement
12:36et notamment SCI
12:37en ce début d'année.
12:38Merci à vous
12:39de nous avoir suivis.
12:39On se retrouve tout de suite
12:40dans l'œil de l'expert.
12:41Sous-titrage Société Radio
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