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00:06Et à présent, on fait un pas de côté par rapport à cette actualité très forte en ce moment,
00:09investir dans l'immobilier, dans le foncier en bourse.
00:12Christian Ozanot nous rejoint, il est analyste pour Alphavayu, bonjour.
00:15Bonjour.
00:15Vous couvrez l'ensemble du spectre des sociétés foncières,
00:18mais alors dans plein de pays d'Europe, de Londres à Bucarest, à Stockholm, Madrid, Rome,
00:21en passant par la Suisse, les appartements en Allemagne, rien ne vous échappe, vous êtes présent partout.
00:26La saison de publication des résultats, la viande s'achever.
00:28Qu'est-ce que vous en tirez ? Quelle perspective pour ce segment foncier en bourse ?
00:32Alors la saison de publication des résultats vient effectivement de s'achever.
00:35On en tire une seule chose, c'est l'actualité récente sur l'Iran, bien entendu,
00:38l'évolution des prix de l'énergie et la question sur les taux d'intérêt,
00:42puisque ça bouleverse un petit peu les anticipations qu'on pouvait avoir pour cette année et l'année prochaine.
00:47On est face à une situation sur laquelle, vous savez, les foncières sont particulièrement sensibles aux taux d'intérêt
00:52et on est justement dans cette période d'incertitude qui vient de s'ouvrir.
00:55Oui, on parle beaucoup de la promotion résidentielle qui souffre en France.
00:59C'est toujours vrai ou ça commence à évoluer malgré tout ?
01:02Alors on sort d'une période pendant laquelle on vient de diviser par deux les volumes vendus en promotion immobilière
01:07en France ces dernières années.
01:08Donc aujourd'hui, on est sur un rythme qui est quasiment au plus bas des 40 dernières années.
01:12Et il y a cette fragilité qui est aujourd'hui encore inhérente, pour les raisons que je viens d'évoquer,
01:17sur l'évolution de la conjoncture générale autour de l'Iran sur les taux d'intérêt et les prix de
01:22l'énergie,
01:22qui renforce et qui prolonge cette phase d'incertitude que nous avons,
01:26puisque vous le savez, un promoteur immobilier, ça a des coûts de construction.
01:29Les coûts de construction, c'est d'énergie, c'est de la force de travail, c'est des salaires et
01:33c'est donc de l'inflation.
01:34Donc on est dans cette phase où, à mon avis, il y a encore de l'incertitude qui va perdurer
01:37pendant encore une bonne année.
01:39Si on élargit aux foncières européennes, est-ce que vous avez des conseils sur des valeurs ?
01:45Moi je pensais notamment à Vonovia qui est un gros mastodonte quand même, qui est au DAX 40,
01:49qui fait de l'immobilier résidentiel, ça perd 10% cette semaine, mais sur le long terme, est-ce que
01:55ça peut résister ?
01:56Alors déjà, on va peut-être vous donner une petite vue générale de la chose,
02:01c'est-à-dire que j'ai pour habitude en ce moment de parler d'un peu d'intelligence artificielle.
02:06Vous savez que l'intelligence artificielle nous promet des gains de productivité très importants.
02:10Qui dit gains de productivité très importants va effectivement se traduire peut-être par moins de col blanc dans les
02:16bureaux.
02:17Qui dit moins de bureaux dira peut-être crise à l'avenir.
02:19Et notre perspective effectivement est d'aller vers les sujets défensifs qui sont les appartements en Allemagne en particulier et
02:25Vonovia.
02:25Donc dans la conjoncture que nous connaissons aujourd'hui,
02:28notre opinion est effectivement qu'il y a des bons supports à jouer pour le moyen et le long terme
02:32en Allemagne,
02:33notamment sur Vonovia et quelques autres sociétés du même genre que nous suivons comme Tag Immobilien et Leg Immobilien sur
02:39le même segment.
02:40Là on est à l'échelle européenne, vous avez à peu près dit quels étaient vos premiers choix d'investissement.
02:45Il y a d'autres idées de foncières comme ça qui vous viennent pour la suite,
02:47pour ceux qui s'y intéressent, que ce soit en Allemagne, en France, en Suisse aussi, bien sûr que la
02:52Suisse c'est l'Europe.
02:53Absolument, l'Europe effectivement, pas la zone euro donc, et c'est justement l'intérêt de la chose.
02:57Je vais commencer juste d'un petit mot par vous dire que nous excluons totalement l'immobilier de bureau.
03:03Ça peut être intéressant pour vos éditeurs dans la mesure où il y a beaucoup de SCPI qui sont des
03:08véhicules non cotés,
03:09qui sont encore investis dans les bureaux et qui sont à notre avis une poche à risque encore pour les
03:13prochaines années.
03:13Parce qu'il y avait le risque au télétravail, maintenant il y a l'IA qui viendra remplacer un certain
03:17nombre de travaux.
03:19Notre job c'est de piloter avant tout du risque, et à notre avis le risque continue de monter dans
03:24le segment des bureaux aujourd'hui.
03:25Et pour répondre à votre question donc, il y a le segment du retail qui reste, c'est-à-dire
03:29les centres commerciaux.
03:30On a quelques idées de privilégiés qui sont avant tout mercialistes, qui est coté en France et plus accessoirement que
03:37les pierres.
03:37Et il y a le dernier segment qui est très à la mode aujourd'hui, qui est extrêmement bien valorisé,
03:42qui est l'immobilier suisse, qui est en train de battre des records extraordinaires ces dernières semaines.
03:47Et pourquoi ?
03:48Pour la bonne et simple raison que vous avez des bureaux à Zurich ou à Paris,
03:51les investisseurs vont acheter du bureau à Zurich via des sociétés foncières suisses.
03:55Pour la simple raison que c'est Suisse, et que c'est du franc suisse, donc c'est hors de
04:00la zone euro,
04:00et que vous avez aujourd'hui une prime qui est tout à fait record sur les actifs suisses de l
04:05'autre côté des Alpes.
04:06Ah oui, ce ne sont pas des foncières, ce sont des coffres forts.
04:09Exactement, la Suisse a toujours été un très beau coffre fort, et les foncières suisses aujourd'hui en font la
04:14vénérable démonstration.
04:15Voilà, et en France, vous privilégiez plutôt les centres commerciaux, ils n'aiment pas qu'on les appelle les centres
04:20commerciaux,
04:20ils disent non, non, on n'est plus des centres commerciaux, on est des lieux d'expérience, c'est leur
04:23grand truc.
04:23C'est ça, c'était déjà le cas au Moyen-Âge, où on était un beau lieu d'expérience dans
04:27le retail en France, avec les étalages dans la rue.
04:29Le métier ne change pas, quelques petites choses évoluent, notamment la terminologie,
04:34mais ça reste toujours la même chose, un acte de consommation dans des endroits qui ont quand même perdu de
04:39leur superbe avec l'e-commerce.
04:41Christian Ozanot avec nous, Analystes Alpha Value, merci beaucoup, on sent que vous l'habitez ce thème, cette thématique, vous
04:45l'incarnez même.
04:46C'est une passion.
04:47Merci beaucoup Christian d'être passé.
04:48A bientôt.
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