Com a Selic prevista para cair no início do ano, os fundos imobiliários voltam ao radar de 3 milhões de investidores no Brasil. Paulo Bilyk, CEO da Rio Bravo Investimentos, explicou o potencial de valorização, a diversificação por segmentos e o impacto da isenção de IR sobre os rendimentos mensais.
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00:004h33, com a perspectiva de redução da taxa Selic a partir do início do ano que vem,
00:06os fundos imobiliários voltam ao radar dos investidores.
00:10Um dos atrativos desse tipo de investimento é que ele paga dividendos todos os meses.
00:15Os chamados FIIs são o segmento de renda variável que mais se assemelha ao investimento em renda fixa.
00:21Sobre esse assunto, eu converso agora com o Paulo Bilic, CEO da Rio Bravo Investimentos.
00:26Tudo bem, Paulo? Boa tarde.
00:27Tudo bem, boa tarde.
00:28Seja bem-vindo, obrigado pela sua presença aqui.
00:30Obrigado por me convidar.
00:31Valeu.
00:32Paulo, é claro que esses fundos dependem muito de como é que está na economia real o mercado imobiliário,
00:39que está sofrendo com juros altos, com custos altos de mão de obra, por exemplo,
00:43incertezas que afetam basicamente todos os setores da economia.
00:47Que tipo de perspectiva se pode ter para esse tipo de investimento, diante desse cenário?
00:53Na verdade, os fundos imobiliários passaram já por fases diferentes da economia brasileira.
00:58Eles nasceram no começo dos anos 2000, ainda como fundos fiduciários, fundos monoativos e foram virando diversificados e foram ficando maiores na medida em que a curva de juros declinou.
01:12Com a ascensão da curva de juros, houve uma retração muito importante nesse mercado e seria de se esperar,
01:19porque você está sempre comparando o rendimento do fundo imobiliário com o rendimento do custo-oportunidade, que é da aplicação em renda fixa.
01:29E todo o mercado de ações de renda variável, dentro dos quais se incluem os fundos imobiliários, foi afetado por isso.
01:35A perspectiva agora é de que nós tenhamos chegado a um ponto limite da taxa de juros e que provavelmente na virada do ano a gente teria um processo declinante.
01:46Com isso, os mercados já começam até a antecipar a possibilidade de revalorização dos fundos imobiliários,
01:53assim como tem acontecido com a Bolsa no ano de 2025.
01:56Ainda que a economia real continue sofrendo um pouco nos próximos meses, aliás, a perspectiva é essa, é a de redução,
02:05o momento parece ser um momento de compra pensando num futuro não muito distante.
02:10Sim, é provável que alguns fundos enfrentem talvez alguns problemas de inadimplência de pagamentos,
02:17porque algumas empresas enfrentam dificuldades com seus passivos.
02:22não haveria de ser diferente, mas grandes fundos bem diversificados, bem administrados,
02:30provavelmente vão passar bem e saudavelmente por esse processo
02:34e tem um potencial de valorização muito expressiva num ambiente em que se antecipa um processo incremental,
02:41mesmo que cuidadoso, de queda de taxa de juros.
02:44Paulo, a gente separou aqui uma tela com algumas informações, vamos trazer aqui então,
02:49para pedir a sua ajuda aqui para analisar, a gente tem hoje no Brasil então um mercado com 440 fundos imobiliários,
02:55são 3 milhões de investidores, há aqui vários segmentos, lajes corporativas, shoppings, agências bancárias, etc.
03:05Algumas vantagens, a diversificação, a renda mensal, isenção de imposto de renda, liquidez,
03:09e entre os riscos inadimplência e má gestão também envolvendo esses fundos.
03:16Como é que você avalia esse balanço hoje de modalidades aqui de segmentos,
03:21as vantagens e os riscos de cada um?
03:23Como eu lhe disse, desde 2000 os fundos imobiliários vêm numa crescente de número de investidores,
03:30de volume total sob gestão e de diversificação também.
03:34E hoje o fundo imobiliário passou a compor a poupança de longo prazo de uma expressiva parcela da população poupadora no Brasil.
03:44Só que quando a gente pensa 3 milhões de investidores, ainda tem um mundo a se ocupar,
03:50que possa começar a formar poupança e que possa incorporar o fundo imobiliário dentro da sua poupança de longo prazo,
03:58inclusive com vistas previdenciárias.
04:00Tem muita gente que usa o fundo imobiliário como seu principal alicerce previdenciário
04:06por causa dessa característica de ser pagador relevante de rendas mensais.
04:12Em termos de segmentos, também esse setor veio de, num começo, exclusivamente quase segmentos de escritórios,
04:24alguma coisa industrial, e foi se diversificando.
04:27Hoje, os maiores fundos, principalmente, são segmentados por especialização.
04:34Então, são logísticos ou de escritórios e também frequentemente com algum nível de diferenciação,
04:39se é escritório AAA ou AA ou single A, que se diz no jargão do setor.
04:45Também tem fundos residenciais, tem fundos de varejo de rua.
04:49Então, esse nível de especialização se transformou numa variável crítica de competência de gestão,
04:57que diz, fala aqui com a coluna da direita, que é, você não consegue ser competente na gestão do seu ativo
05:03se você não entende da vertical para a qual você se especializa.
05:07Então, se você é gestor de um fundo de renda varejo, por exemplo, você precisa de entender, de varejo,
05:13o que uma loja precisa, se ela é parte de uma franquia, por exemplo, de cafés,
05:18ou se ela é uma loja exclusiva de uma grande marca de alta qualidade.
05:23Então, que tipo de ponto, que tipo de frequência, de renda,
05:29que tipo de ambiente externo compatível com aquele lugar e com aquela marca você tem para oferecer.
05:36Então, o mercado se sofisticou em volume, em diversificação,
05:41mas diversificação de imóveis dentro de certas especialidades.
05:45E eu acho que tem um potencial muito, muito grande de ocupar,
05:49tanto em número de famílias quanto em volume total de ativos,
05:53a parte da poupança das pessoas de longo prazo.
05:56Quer dizer, uma especialização crescente mesmo do mercado, né?
05:59Sem dúvida.
05:59Nesse nível de detalhe que você estava trazendo para a gente aí agora.
06:02Agora, tem essa questão, Paulo, do atrativo da isenção do imposto de renda sobre rendimentos.
06:08Mas aí a gente viu esse ano as preocupações fiscais do governo,
06:12o governo tentando primeiro aumentar o IOF, aí o aumento foi derrubado,
06:15o governo apresentou, editou aquela medida provisória que compensa ou busca compensar
06:20o que perdeu com o IOF que não pôde aumentar.
06:23Essa MP está, inclusive, agora tramitando no Congresso, né?
06:27E ela já previa, então, que passaria de isenção de IR para um IR de 5% sobre os rendimentos.
06:34E agora, nessa tramitação, o relator apresentou ontem, inclusive,
06:37uma alíquota de 7,5% sobre o rendimento de LCIs e das LCAs também.
06:42Que tipo de impacto isso pode ter?
06:43Não, LCI e LCA é um ativo, dentre muitos ativos, que os fundos imobiliários podem e usam
06:51para manter uma pequena parcela dos seus ativos em liquidez.
06:55Então, eu diria que, provavelmente, haverá uma alocação em outros tipos de ativos
07:00que não o LCI e o LCA.
07:02E eu até diria que, talvez, se você tributar, mesmo assim, os LCIs e os LCAs,
07:07quem carrega eles diretamente pode até considerar fazer uma alocação em fundos imobiliários
07:11por causa dessa oneração.
07:14Agora, tendo dito isso, eu diria que as aplicações de qualidade,
07:19dificilmente elas são dependentes de uma exclusão fiscal em particular.
07:26Então, essas coisas se transformam, talvez, em um primeiro momento da realidade do mercado,
07:30mas depois as rendas vão se ajustar às ofertas e demandas.
07:34Então, o mercado vai encontrar um preço certo para que esses ativos continuem,
07:39seja qual é o ambiente fiscal que você está vivendo a cada momento.
07:44Tá certo, Paulo. Obrigado pela sua presença aqui no estúdio.
07:46Foi bacana aqui ter os seus esclarecimentos.
07:50E até uma próxima oportunidade, então.
07:53Eu conversei aqui com o Paulo Bilic, CEO da Rio Bravo Investimentos.
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