- il y a 5 mois
Mercredi 10 septembre 2025, retrouvez Guy Marty (président-fondateur, Pierrepapier.fr) et Jonathan Dhiver (Fondateur, MeilleureSCPI.com) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Tout de suite dans Enjeu patrimoine, on va s'intéresser aux SCPI, les sociétés civiles de placement dans l'immobilier.
00:10Avec cette question, quelles sont les tendances de rentrée ?
00:13Est-ce que c'est le moment de renforcer vos SCPI après deux années compliquées ?
00:19Peut-être le rebond, on va en parler avec deux experts en plateau.
00:22On est ravis d'accueillir Guy Marti.
00:23Guy Marti, bonjour.
00:24Bonjour Fabrice.
00:25Le fondateur de pierrepapier.fr, le site de référence sur la pierre papier, donc sur ces SCPI.
00:31A vos côtés, Jonathan Diver, bonjour Jonathan.
00:34Bonjour Fabrice.
00:35Le fondateur, on a deux fondateurs, meilleursscpi.com, qui commercialisent des SCPI, les meilleurs donc,
00:41mais qui s'intéressent aussi aux données sur les SCPI avec Rock'n Data.
00:47C'est un nom sympa qui est Rock'n Roll pour cette rentrée.
00:50Alors, messieurs, on s'intéresse justement à ces SCPI.
00:53Où est-ce qu'on en est ?
00:55Voilà, dans ce climat un petit peu bouleversé, de rentrée politique, économique.
00:59Est-ce que le SCPI, c'est un placement qu'il faut avoir dans son patrimoine en 2025, Guy Marti ?
01:06Il faut évidemment avoir de l'immobilier, donc pourquoi pas des SCPI.
01:10Alors, j'aimerais préciser un point qui me paraît important, parce qu'il y a plein de questions aujourd'hui sur oui,
01:16mais il y a des SCPI qui ne vont pas bien, les anciennes, et puis il faut acheter les jeunes, etc.
01:22Donc, j'aimerais juste resituer tout ça, déjà pour une bonne compréhension.
01:27En fait, on vient d'avoir un choc.
01:31C'est-à-dire que pendant 60 ans, l'économie a demandé des bureaux, des bureaux, des bureaux,
01:36et les SCPI, comme d'autres acteurs, en ont fourni.
01:38Et d'un seul coup, un fusil terrible a tiré quatre coups, si je puis dire, le Covid, le télétravail, le digital, maintenant l'IA.
01:47Et donc, il y a une sorte de changement, comme il y en a un ou deux par siècle, avec moins de besoins de bureaux.
01:54Un changement de paradigme, on dirait ?
01:56C'est peut-être un grand mot, en tout cas un changement de société, un changement de mode de fonctionnement économique, ça c'est sûr.
02:02Alors, par rapport à ça, il faut se resituer dans le long terme.
02:06Et ce qui est intéressant, alors je vais reprendre les chiffres de l'IEF,
02:10vous savez que l'association des SCPI, la SPIM, fête ses 50 ans dans quelques jours.
02:18Donc, j'ai demandé à l'IEF de me fournir les chiffres et les performances de tous les placements sur 50 ans.
02:24Sur 50 ans, d'accord, un demi-siècle.
02:25Pourquoi ? Parce que, si on prend ne serait-ce que les SCPI, d'abord, si on commence en 1974,
02:31il y a une crise des bureaux terrible, toute la fin des années 70 et encore le début des années 80.
02:38Il y a eu la très grande crise immobile des années 90, qui a été vraiment un séisme épouvantable.
02:44Et puis, il y a eu l'éclatement de la bulle Internet, qui de nouveau a beaucoup pénalisé les bureaux.
02:50Et puis maintenant, il y a la crise d'aujourd'hui.
02:51Alors, de 1974 à 2024, en fait, les SCPI ont donné 10,4% de performances annuelles moyennes,
03:00en prenant à la fois le capital et le revenu, mais en retirant les frais.
03:05D'accord.
03:05Donc, hors-t-il 10% ?
03:07Oui, oui.
03:08Peut-être mal à préciser que c'est hors fiscalité.
03:11Tout à fait.
03:12Donc, la fiscalité, elle vient s'impacter sur la fiscalité de la personne physique.
03:16Bien sûr, mais après, comme ça dépend de chacun et de son patrimoine.
03:19Et puis après, tout dépend comment on les a achetés, si c'est à crédit, si c'est en nu propriété.
03:22Donc, en tout cas, 10%, ça, c'est la moyenne sur 50 ans.
03:25Pendant ce temps-là, les actions ont fait 12%.
03:28Alors, je rappelle que l'inflation, sur la période, a fait 3,5%.
03:33Alors, pourquoi 3,5 ?
03:34Parce que depuis le début des années 2000, on est en dessous de 2, mais avant, on était beaucoup plus élevés.
03:38D'accord.
03:39Donc, elles ont fait beaucoup plus que l'inflation.
03:42Donc, finalement, elles ont très bien traversé le temps.
03:46Et le problème, et c'est là que je voulais faire une petite mise au point, mais j'imagine que Jonathan pourra compléter,
03:52c'est qu'aujourd'hui, on regarde à un instant T, un peloton qui est dans la côte,
03:59et donc qui est en train de s'étirer, s'étirer, s'étirer, s'étirer.
04:02Donc, il y a des SCPI qui sont très en retard, il y en a d'autres qui sont en avance,
04:06et puis, on sait très bien que quand on arrivera dans la descente, le peloton se retrouvera.
04:10Et donc, il y a un effet de distorsion de l'actualité par rapport au placement long terme tel qu'il peut fonctionner.
04:16Voilà, je voulais prendre cette précaution.
04:18D'accord. Donc, on a dézoomé, effectivement, sur 50 ans.
04:20Bon, on était tout petits quand ça a démarré, cette histoire, Jonathan.
04:24Moi, ce que je voudrais savoir, c'est qu'aujourd'hui, si on rezoom sur l'actualité,
04:28on a, je le disais, la querelle des anciens et des modernes,
04:30c'est-à-dire énormément de SCPI, vous les aviez listés, qui se sont créés,
04:34qui continuent à se créer, peut-être pour faire passer la pilule sur un fonds de stock,
04:39finalement, qui ne va pas si bien que ça, et surtout, qui collecte absolument plus.
04:43Je crois qu'il y a une concentration, aujourd'hui, de la collecte qui se fait sur une demi-douzaine de SCPI.
04:48Oui, clairement. Alors, c'est vrai que l'ancien contre nouveau,
04:53c'est important de bien avoir en tête qu'une société de gestion, on va dire, ancienne,
04:57qui a des fonds anciens, elle a des pratiques, elle a des bureaux, des bureaux pan-européens.
05:01Il faut quand même regarder de façon précise, quand on investit dans une toute jeune SCPI,
05:06qui va ouvrir 3, 4, 5, 6 pays en une année, 2 ans, ce n'est pas possible, techniquement.
05:11C'est impossible. Pour bien faire son job, il faut prendre le temps d'avoir un bureau dans chaque pays.
05:16Donc, voilà, il y a clairement une dichotomie entre les anciennes et les nouvelles.
05:22Maintenant, sur le marché en tant que tel, c'est vrai que pour un épargnant qui a des objectifs de patrimoine,
05:29revenus complémentaires, préparation de la retraite, capitalisation, transmission, etc.,
05:34pendant, on va dire, entre 2010 et 2022-23, il a été habitué à n'avoir qu'un seul marché.
05:44Il y avait un marché uniforme de la SCPI.
05:46Et là, on passe à des marchés de la SCPI. Et c'est très important d'avoir ce point en tête.
05:51Donc, forcément, il y a des SCPI qui vont très bien, qui performent, qui achètent des bons actifs.
05:56Il y en a qui végètent et puis il y en a qui détruisent de la valeur.
05:58Et j'allais dire, dans un marché, quel qu'il soit, que ce soit un marché action, je veux dire, on a plusieurs marchés.
06:04C'est la vie de cette entreprise, de toute façon, des boîtes.
06:07Voilà, des boîtes. Et puis, quand on investit son argent, voilà, d'avoir plusieurs marchés.
06:10Et en fait, on est un peu déstabilisé parce qu'on a connu 15 ans, très pépère, où finalement, le rendement, il était à 4,5.
06:15Il y avait 0,5 de revalorisation chaque année sur le capital.
06:18Donc, l'épargnant qui a un objectif, c'est un peu compliqué pour lui de s'y retrouver.
06:23C'est vrai que c'était un objet un peu poussiéreux, un peu vieillu. On n'en parlait pas.
06:27Et puis, quand les taux se sont effondrés, on s'est dit, mais il y a quand même ce truc-là qui fait 4, 5, 6 % par an.
06:31C'est plutôt pas mal d'en avoir. Et puis, vous l'avez dit, effectivement, les chocs qui sont arrivés les uns après les autres.
06:36Aujourd'hui, on a l'impression que ça va un petit peu mieux.
06:38C'est-à-dire qu'il y a toujours une périphérie de bureaux, notamment parisiens, qui est en souffrance.
06:43Là, oui, destruction de valeurs, comme disait Jonathan. Mais il y a aussi, aujourd'hui, cette valeur verte qui arrive et qui recompose un petit peu.
06:50Alors, les gens nous disent, notamment dans les créations de S&P, on est opportuniste, on va aller en Europe parce qu'il y a de la fiscalité plus intéressante, notamment en Allemagne.
06:57Bref, on a l'impression qu'il y a un mieux quand même par rapport à ces deux années anus horribus qu'on a connues, Guy Martin.
07:02Alors, c'est vrai que le climat est meilleur. Pourquoi ? Déjà parce que le secteur se renouvelle.
07:07Comme après chaque crise, il y a plein de nouveaux acteurs qui arrivent et qui font vivre le secteur et qui font en partir.
07:13Donc ça, c'est le premier point.
07:15Ensuite, ça ne facilite pas le travail de professionnels comme Jonathan qui doivent sélectionner des CPI.
07:22Pourquoi ? Parce que quand on regarde une performance, ce qu'on voit, c'est le résultat d'un travail passé.
07:30Et aujourd'hui, quand on veut investir, quelle sera la performance future ? C'est ça qui est intéressant.
07:34Donc, quel est le travail d'aujourd'hui ?
07:35Or, aujourd'hui, c'est assez difficile à lire. Pourquoi ?
07:39Parce que, comme les conditions du marché sont terribles, l'acheteur est roi.
07:44Donc, c'est facile, aujourd'hui, pour une nouvelle CPI, d'acheter moins cher avec un rendement plus élevé.
07:50La question, c'est est-ce que cette nouvelle CPI, elle achète comme avant ou est-ce qu'elle essaye de basculer vers l'avenir ?
07:58Alors, l'une des façons de basculer vers l'avenir, c'est effectivement le vert.
08:01Une autre, c'est peut-être les locaux plus réversibles, etc., etc.
08:07Ou des nouvelles phases d'actifs. On entend parler de data center, logistique, qui cartonne toujours, parce qu'on sait que c'est l'avenir.
08:12Et puis, on peut même se dire qu'à un moment donné, les SCPI pourront devenir des SCPI infrastructure.
08:19C'est-à-dire qu'elles investissent dans des infrastructures, dans des ponts, dans des éoliennes, dans des objets, finalement, qui sont de très grande taille,
08:26qui, aujourd'hui, sont réservés, quelque part, aux fonds institutionnels.
08:29C'est vrai.
08:29Voilà. Et c'est vrai que je pense que c'est important de l'avoir en tête parce que, alors là, on parle des classes d'actifs, mais la SCPI, ça répond à des objectifs de patrimoine
08:38qui sont, finalement, les objectifs de tout le monde. Et nous, on a souvent des questions de nos clients qui sont des clients qui pensent que l'immobilier n'est réservé qu'aux riches.
08:50Là, souvent, moi, je prends l'exemple d'un client qui me dit « Moi, j'ai toujours pensé que l'investissement immobilier, c'était pour les riches. Avec un salaire normal, on ne peut pas acheter. »
08:57Ben, ce n'est pas vrai. Ça, c'est une idée qui est complètement reçue.
09:00On peut commencer une poche qui va rémunérer puisqu'il y a un versement.
09:02Tiens, justement, un mot sur la liquidité qui inquiète parfois les épargnants.
09:06On a vu qu'elle a pu s'assécher, cette liquidité, en période de crise.
09:09Les fonds, quand même, les fonctions, des fois, se ferment, ne distribuent plus.
09:12Qu'en est-il aujourd'hui ?
09:14Il y a plusieurs marchés.
09:15Et j'allais dire, on va prendre l'exemple d'une épargnante qui a envie de placer chaque mois de côté.
09:21Là, j'ai une professeure, Sophie, qui a 45 ans.
09:24Un carré, alors.
09:25Un carré, elle veut avoir des revenus complémentaires.
09:28Elle est allée sur Info-retraite pour regarder l'estimation de sa retraite.
09:31Oui.
09:32Il en manque.
09:33Il en manque.
09:34Donc, comment on fait pour avoir 250 euros par mois supplémentaires, net de toute fiscalité ?
09:40Il faut arriver à peu près à 100 000 euros de placement, parce que la fiscalité, j'allais dire, des revenus en France et des revenus fonciers est assez matraquée.
09:49Elle va pouvoir mettre en place des versements programmés, 100 euros par mois sur 20 ans.
09:52Elle va, a priori, à peu près arriver à son objectif.
09:56Donc, vous voyez, en versements programmés.
09:57En versements programmés avec les intérêts composés.
09:59Avec les intérêts composés, avec les réinvestissements des dividendes.
10:02Et aujourd'hui, personne ne l'a dit, mais je suis très heureux de le dire sur votre plateau,
10:05les seuls SCPI qui n'ont pas de problème de liquidité, ce sont celles qui ont mis en place les versements programmés,
10:12les réinvestissements des dividendes, de façon, j'allais dire, facile et pas avec des, comment dire, des usines à gaz.
10:18Parce qu'il y a une société de gestion qui l'a fait avec une usine à gaz, ça ne fonctionne pas.
10:22Mais voilà, on va dire que toutes celles qui ont préparé l'avenir, finalement, n'ont pas de problème de liquidité.
10:26Donc, on arrive et, en fait, aujourd'hui, le problème de liquidité, il pourrait être résolu de façon un peu violente
10:33pour certains fonds qui sont à capital variable, qui devraient passer à capital fixe, selon moi.
10:38Et au moins, ça purgerait le problème et on purgerait le passé.
10:42Mais en France, on a toujours un peu du mal, on laisse traîner les sujets.
10:45Alors, perspective...
10:46Je vais juste compléter ce que dit Jonathan.
10:48Bon, tout à fait d'accord.
10:50Mais, en plus, il y a le fait qu'on veut que les placements soient liquides.
10:54Parce que, de temps en temps, on a besoin d'argent.
10:55Or, le problème, c'est que si on veut une liquidité absolue, on va en bourse.
10:59C'est pour ça qu'elle est faite.
11:00Or, là, on est dans l'immobilier qui, par définition, n'est pas instantanément liquide.
11:04Donc, il faut prendre des précautions.
11:07Alors, il y a les précautions que Jonathan a expliquées.
11:10Il y a une autre précaution qui consiste à avoir plusieurs SCP dans son patrimoine.
11:13Et il y a une autre précaution qui consiste à, quand on structure son patrimoine,
11:18à s'assurer que les placements non liquides ne sont pas ceux dont on a besoin tout de suite.
11:24Bien sûr.
11:24Et typiquement, avec le livret A, la baisse du livret A au 1er août,
11:28où on entend tous les youtubeurs,
11:29« Ah, tu ne vas pas laisser ton argent sur le livret A, ça ne sert à rien, etc. »
11:32C'est une hérésie de dire ça.
11:34C'est une hérésie.
11:36Parce qu'en fait, c'est de l'argent qui a un objectif.
11:39Cet objectif, c'est de faire en sorte de pouvoir répondre aux objectifs de patrimoine
11:43si jamais vous avez un coup dur.
11:45Donc, laisser son argent sur le livret A, ce n'est pas idiot.
11:48Laissez trop d'argent sur le livret A, oui, on peut peut-être faire autre chose.
11:51Mais la question, c'est de savoir de combien vous avez besoin chaque mois pour vivre.
11:55Vous multipliez ce montant-là par 6.
11:58Moi, en tant que chef d'entreprise, c'est par 12.
12:00Parce que quand on est chef d'entreprise, il y a plus de risques.
12:03Mais quand on est salarié, on multiplie ses revenus nets par 6.
12:06Et ça permet d'avoir un montant de combien on a besoin.
12:09Et ce montant-là, on le laisse sur un livret A.
12:11Le matelas de côté.
12:12Le matelas de côté.
12:13Et c'est une bonne chose d'avoir un livret A.
12:14Tout à fait.
12:15Voilà.
12:15Et puis, c'est SCPI.
12:16On le rappelle.
12:17C'est vrai que pour constituer un complément de retraite, les performances sont là.
12:21En tout cas, sur des très longues périodes, on le voit.
12:23Pour trier le bon grain de livret, on renvoie évidemment à vos sites, messieurs.
12:27PierrePapier.fr qui étudie l'actualité des SCPI.
12:29Mais il y aura SCPI pour connaître quel est le classement.
12:32Et voilà.
12:33Si vous avez besoin d'allocation, il y a tout un tas d'outils.
12:35Merci à vous, nos deux spécialistes sur la PierrePapier.
12:38Guy Marti, fondateur de PierrePapier.fr.
12:40Jonathan Diver, fondateur de MeilleurSCPI.com.
12:43Dans un instant, la suite de Smart Patrimony.
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