- il y a 4 jours
Vendredi 26 septembre 2025, retrouvez Christophe Bouthors (Président, Telamon) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00...
00:00Et pour cette première partie de Smart Patrimoine, édition spéciale Patrimonia,
00:12nous avons le plaisir d'être en plateau avec Christophe Boutor.
00:14Bonjour Christophe Boutor.
00:15Bonjour Nicolas.
00:16Merci d'être avec nous sur le plateau de Smart Patrimoine ici à Patrimonia.
00:19Vous êtes le président de Telamont.
00:21Alors on va raconter l'histoire de Telamont sur les deux dernières années,
00:23au moment où vous vous êtes ouvert aux particuliers,
00:25mais Telamont ça existe depuis longtemps,
00:27avec une forte expertise en accompagnement d'investissement,
00:30mais plutôt à destination d'investisseurs institutionnels Christophe Boutor.
00:32Alors tout à fait, on est un groupe qui a une trentaine d'années,
00:35on est un gros promoteur en logistique par acte d'activité résidentielle,
00:38on est un des leaders du marché sur la logistique,
00:41et on s'est ouvert effectivement à l'asset management il y a une dizaine d'années,
00:45beaucoup pour le compte de grands institutionnels,
00:46et effectivement on a ouvert la gestion collective il y a à peu près deux ans,
00:49avec la société civile Nao Logistique,
00:51qui est dans la thématique logistique comme son nom l'indique.
00:53Pourquoi aller vers le marché des épargnants, des particuliers,
00:57du conseil en gestion de patrimoine, Christophe Boutor ?
01:00Parce qu'on a une expertise métier dans le groupe,
01:03à la fois de développeurs, d'asset managers,
01:05on l'a éprouvé, mis au service de grands institutionnels,
01:09et on s'est tout simplement dit,
01:10pourquoi on ne mettrait pas ça au service du grand public,
01:13qui plus est sur certaines classes d'actifs,
01:15qui étaient encore assez confidentielles à l'époque,
01:17et qui ont des fondamentaux relativement forts.
01:19Et alors aujourd'hui, qu'est-ce que vous proposez chez Telamont ?
01:22Dans quoi est-ce qu'on peut investir si demain,
01:24en tant que CGP, on propose des produits Telamont à ses clients ?
01:29Alors, comme je le disais, on a lancé la SC Nao Logistique,
01:32qui est référencée chez Swiss Life et chez Celencia.
01:36C'est un produit de capitalisation.
01:38C'est une SCI spécialisée logistique ?
01:39Exactement.
01:40Logistique, un peu activité.
01:42Elle a un objectif de TRI de 6,5.
01:45On a fait 10 l'année dernière.
01:46On pense qu'on fera quelque chose de performant cette année.
01:50D'accord.
01:50Et donc ça, c'est ouvert à la souscription
01:53via les assureurs Vis, Elantia et Swiss Life.
01:56D'accord.
01:57Et c'est en période de collecte à l'heure actuelle ?
01:58Tout à fait.
02:00Quelle conviction sur ce marché de la logistique ?
02:01Ça fait longtemps qu'on en parle.
02:02Depuis la crise Covid,
02:05effectivement, on sent que la logistique,
02:07avec les achats en ligne de plus en plus conséquents,
02:10c'est un marché porteur, toujours selon vous, chez Telamont ?
02:13C'est un marché très porteur.
02:15C'est une des premières classes d'actifs recherchées par les institutionnels.
02:18Les anglo-saxons, on parle de bed and sheds.
02:21Oui.
02:22Et pour des raisons qui sont assez simples à comprendre,
02:25avec le développement du e-commerce,
02:27le e-commerce prend beaucoup de place en surface logistique.
02:30Pour traiter la même quantité de marchandises,
02:32vous avez besoin de trois fois plus de mètres carrés
02:34en espace logistique,
02:35tout simplement parce que vous réservez des grands espaces
02:38dans vos bâtiments pour constituer les colis uniques.
02:40Bien sûr.
02:40Donc, plus le e-commerce monte,
02:42plus les besoins en mètre carré logistique sont importants.
02:45Et les besoins en mètre carré logistique sont encore importants à l'heure actuelle ?
02:47Ils continuent à progresser ?
02:48On a un taux de pénétration en France de 14% du e-commerce.
02:51Ils sont à 19% en Allemagne,
02:53à 25% au UK.
02:55On pense que ça va progresser en France.
02:56On va aller à 20% dans les cinq ans.
02:58Donc oui, les besoins sont encore très importants.
02:59Il y a encore des marges de progression,
03:01si je comprends bien, sur le marché français.
03:03D'ailleurs, vous n'êtes investi qu'en France,
03:05chez Telamont ?
03:05On a investi en France sur la SCI Nao Logistique.
03:08D'accord.
03:09Donc ça, c'est le premier produit proposé par Telamont,
03:12donc une SCI dédiée à la logistique.
03:14Mais vous êtes présent aussi sur d'autres typologies de produits.
03:17Tout à fait.
03:17On a lancé en mai dernier la SCPI Telamont Borea,
03:23qui est une SCPI diversifiée,
03:25diversification géographique.
03:26Donc on va être en France, mais aussi en Espagne,
03:29au UK, aux Pays-Bas, Belgique, Allemagne, Italie.
03:32D'accord.
03:33Ah oui, une vraie diversification.
03:34Oui, oui, oui.
03:34D'accord.
03:35Et diversification produit.
03:36On va faire un peu de logistique d'activité,
03:38mais on ne s'interdira pas de faire du bureau,
03:40un peu de commerce, un peu d'hôtellerie.
03:42L'idée, c'est vraiment d'avoir une approche très diversifiée
03:44et produit et géographie,
03:46pour avoir un produit où on va chercher
03:47les meilleures opportunités en rendement
03:49et avoir un produit le plus résilient possible.
03:52Quand on a un produit immobilier aussi diversifié,
03:55et que ce soit en termes de typologie d'activité,
03:59que ce soit en termes de zone géographique,
04:01quelle conviction on a sur ce marché de l'immobilier au global
04:04qui a été un petit peu chahuté ces dernières années
04:06et qui se reprend, bien sûr, à l'heure actuelle.
04:09Mais quelle conviction vous avez chez Télamont sur le sujet ?
04:11Alors, on est sur un marché de l'investissement
04:13qui a beaucoup baissé ces trois dernières années.
04:16On a un petit rebond en France.
04:17On a plus de 10% sur le premier semestre.
04:19Bien sûr.
04:20Donc on voit bien qu'on a un marché qui s'est stabilisé.
04:23On a des bons rendements.
04:24On arrive à trouver, selon les géographies et les produits,
04:27les classes d'actifs, des actifs de qualité avec des bons rendements.
04:30C'est un bon marché pour investir.
04:32Les investisseurs commencent à revenir.
04:35On a un bon spread par rapport au taux de financement.
04:38Donc pour nous, c'est un marché qui est très sain.
04:39C'est une fenêtre d'opportunité à l'heure actuelle ?
04:41C'est une bonne fenêtre d'opportunité.
04:42Et le fait de pouvoir choisir sur plusieurs géographies
04:45et plusieurs caisses d'actifs,
04:46nous, on revoit à peu près 20 à 30 opportunités par semaine.
04:49D'accord.
04:49Donc on a un vrai choix et des vrais arbitrages
04:52et de qualité des actifs et de rendement.
04:54Alors vous répondez à la question que je voulais vous poser
04:56et que je vous pose quand même,
04:57c'est que comment on fait pour trouver des opportunités
04:59quand beaucoup d'acteurs font le constat
05:01qu'il y a un moment particulier aujourd'hui
05:03et qu'il faut aller saisir les opportunités ?
05:05Qu'il y en a pour tout le monde ?
05:07Je pense qu'il y en a pour tout le monde.
05:08Il y a un certain nombre d'acteurs,
05:10mais finalement en France, il y a 4, 5 acteurs
05:12qui font l'essentiel de l'investissement en Europe.
05:15Il faut savoir que dans certains grands pays,
05:16les institutionnels ne sont toujours pas revenus.
05:19On a un vrai équilibre acheteur-vendeur.
05:21On n'a pas de pression à la hausse sur les prix.
05:24Donc après, il faut être sélectif
05:25et chaque société de gestion est sélective sur les produits,
05:27sur ses choix, sur les prix, sur ses stratégies.
05:30Mais on est sur un marché qui est très sain
05:31avec de bonnes rentabilités et avec une vraie profondeur.
05:34Les stratégies sont les mêmes en France, en Espagne, en Italie, aux Pays-Bas ?
05:38Les stratégies et les logiques d'investissement sont les mêmes.
05:41L'objectif, c'est toujours de trouver...
05:42Nous, on vient de l'immobilier.
05:44On est un opérateur.
05:46Donc c'est d'abord l'emplacement, la qualité de l'actif,
05:49la qualité du locataire, la longueur du...
05:51C'est dans ce sens-là d'ailleurs ?
05:52C'est d'abord l'emplacement, qualité d'actif, qualité du locataire ?
05:54D'abord l'emplacement, la qualité du locataire, la longueur du bail.
05:57Parce que c'est important dans une SCP qui est un produit de rendement.
06:00Et donc on mixe tous ces facteurs d'analyse.
06:03La profondeur de marché aussi d'un actif,
06:05pour savoir si le locataire s'en va, est-ce qu'on peut le relouer ?
06:07Il ne suffit pas de raisonner qu'à l'aune de la longueur du bail.
06:11Et donc oui, il y a vraiment de quoi faire.
06:13Il y a des produits.
06:14Nous, on regarde des choses.
06:15Je vous dis, en Espagne, au UK,
06:16on trouve vraiment pas mal de choses intéressantes à des prix
06:19qui nous semblent très correctes.
06:20On a entendu que le bureau, c'était fini.
06:23D'autres nous disent que le résidentiel, c'est compliqué.
06:24Certains nous disent que c'est le commerce de proximité qui souffle le plus.
06:27Quelles sont vos convictions, vous, sur l'immobilier qui fonctionne aujourd'hui ?
06:30Alors je comprends que vous avez une approche pour opportunité, bien sûr,
06:32dans ce moment de marché.
06:33Mais derrière, est-ce qu'il y a des secteurs quand même qui fonctionnent mieux que d'autres
06:36ou est-ce que ce n'est pas du tout la logique quand on veut investir en 2025 ?
06:39Il y a des secteurs qui ont des propres dynamiques.
06:42Il y a des pays qui sont plus dynamiques que d'autres.
06:44Par exemple, l'Espagne est beaucoup plus dynamique d'un point de vue macro que la France.
06:49Néanmoins, les rendements sont meilleurs.
06:50Les loyers progressent plus vite.
06:53Et après, classe d'actifs par classe d'actifs,
06:55vous n'allez pas regarder de la même façon un hôtel ou un commerce ou une plateforme logistique.
07:00Il faut rentrer dans la logique de marché de l'actif pour une plateforme de logistique.
07:04Est-ce qu'on est sur un bon web logistique ?
07:05Est-ce qu'il y a de la profondeur de marché ?
07:07Quel est le type de locataire ?
07:08C'est la même chose sur chacune des classes d'actifs.
07:10Il faut être capable d'avoir cette analyse de spécialistes,
07:13segment par segment, pays par pays.
07:15D'accord.
07:16Et de rester ouvert finalement à toutes les classes d'actifs, tous les secteurs.
07:21D'accord.
07:21Bien sûr.
07:22C'est une question de prix d'achat, si je comprends bien, et de locataire et de qualité d'actifs.
07:26Oui.
07:26Et puis aussi, volontairement, on va rester sur des actifs avec une certaine granularité.
07:32Je pense qu'un des gros sujets du bureau, ce n'est pas que le bureau.
07:35C'est le bureau sur des très très gros actifs, dans des endroits compliqués.
07:39Et là, vous empilez les difficultés.
07:41D'accord.
07:42Un mot sur la logistique.
07:43On en a parlé tout à l'heure.
07:45On a parlé effectivement de cette évolution de la demande.
07:47En termes de locataires, justement, on arrive à trouver des locataires aujourd'hui ?
07:51Bien sûr.
07:52Il y a eu les plus grosses transactions en France sur le premier semestre.
07:54Ce n'est que des grands e-commerçants qui prennent à chaque fois des surfaces de plus de 100 000 m² à chaque fois.
08:00Donc, oui, il y a une grosse dynamique locative encore sur le marché.
08:05Christophe Boutor, on a parlé de votre SCI.
08:08On a parlé de votre SCPI.
08:10Ça ne s'arrête pas là.
08:11Vous proposez également un FPCI.
08:13Racontez-nous.
08:14Alors, on vient de lancer le FPCI Telamont Value Add 1.
08:17On a été très créatif sur le nom.
08:19Mais au moins, c'est explicite.
08:20L'idée, encore une fois, c'est de dire qu'on est dans un bon moment de marché où toutes les courbes de prix se repentifient comme il faut.
08:28Et il y a des vraies opérations Value Add qui commencent à émerger avec des bons points d'entrée,
08:32que ce soit sur des sujets d'activité logistique ou des sujets paris intra-muros sur des immeubles mixtes dans des opérations de marchands classiques.
08:39Et donc, nous, on a déjà sécurisé deux opérations et on vient effectivement de lancer ce FPCI.
08:44L'objectif, c'est d'investir sur des opérations de marchands, FPCI, qui respectent évidemment les critères du 150 ans bauté à durée emploi,
08:53de l'enveloppe fiscale à 5 ans avec les 17 et 2, etc.
08:56Donc, ticket d'entrée plus conséquent si on est sur un FPCI.
08:59Alors, c'est investissement professionnel, donc ticket d'entrée minimum 100 000 euros.
09:01D'accord.
09:02Ok.
09:03Et pourquoi aller sur ce type de produit ?
09:06C'était une demande des CGP avec lesquels vous échangez ?
09:09Alors, nous, on part, c'est prétentieux ce que je vais dire, mais nous, on part de nos convictions et de ce qu'on voit.
09:13De professionnels de l'immobilier, enfin du secteur.
09:15Exactement. Et moi, ça fait 5 ans que je m'intéresse aux opérations value-add.
09:19Les prix de marché n'étaient pas là. Il n'y avait pas la place pour créer le TRI.
09:22Il faut avoir un TRI qui vise 10, 12 %.
09:24Bien sûr.
09:25Donc, il faut vraiment trouver des opérations sur lesquelles il y a de la performance à faire.
09:29Et là, on commence à avoir des vraies opérations qui fonctionnent.
09:32On est ici à Patrimonia, édition septembre 2025.
09:36Qu'est-ce que vous avez envie de dire aux professionnels de la gestion de patrimoine ?
09:40À la lueur de ces deux ans que vous avez sur ce marché, effectivement, des épargnants particuliers ?
09:47C'est un marché qui s'améliore en lisibilité, qui après avoir été beaucoup secoué avec beaucoup de problématiques sur des gros véhicules historiques, retrouve une dynamique.
09:57L'immobilier est un sous-jacent qui reste important dans les allocations d'actifs des clients.
10:02Et aujourd'hui, c'est un bon moment pour re-rentrer sur le marché en étant prudent, en étant sélectif.
10:07Mais franchement, sur toutes les stratégies, il y a vraiment des choses à faire en immobilier.
10:12Et il y a des niveaux de rendement.
10:13On arrive à trouver des niveaux de performance qui sont très satisfaisants, qu'on n'a pas connus depuis de nombreuses années.
10:18Merci beaucoup, Christophe Bouteur, de nous avoir accompagné ici sur le plateau de Smart Patrimoine, donc à l'occasion de Patrimonia.
10:24Je rappelle que vous êtes le président de Telamont.
10:26Merci beaucoup.
10:27Merci, Nicolas.
10:27Et quant à nous, on se retrouve dans un instant.
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