00:00Et pour finir cette émission, l'œil de l'expert, nous vous proposons une analyse pour toutes celles et ceux qui voudraient investir en immobilier,
00:11l'analyse de la demande en matière d'immobilier d'habitation.
00:15Pour parler de ce sujet, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Fabien Acnine.
00:19Bonjour Fabien Acnine.
00:19Bonjour Nicolas.
00:20Merci d'être avec nous, vous êtes gérant de Sens et Patrimoine.
00:22Alors comment est-ce qu'on analyse cette demande en matière d'immobilier d'habitation quand on projette potentiellement de faire un investissement immobilier ?
00:29Alors, on le regarde au travers de la demande future et aussi de l'offre.
00:36L'immobilier d'habitation, c'est le placement préféré des Français.
00:40D'abord en termes de demande, donc on va regarder des facteurs démographiques, donc l'évolution de la population française.
00:46En termes de projection, ce n'est pas forcément florissant.
00:49Pourquoi ? Parce qu'on a une baisse assez marquée des naissances en France.
00:53Depuis 2010 jusqu'à 2025, on a les naissances qui ont baissé de 20%.
00:57D'accord.
00:58Parallèlement à ça, on a une augmentation des décès du fait du vieillissement de la population.
01:03Et donc aujourd'hui, le solde naturel, donc la différence entre les naissances et les décès, est au plus faible niveau depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.
01:11D'accord.
01:11Donc c'est plutôt inquiétant.
01:12Ok.
01:13L'autre aspect qui fait que la population va quand même continuer d'augmenter, c'est le solde migratoire, c'est-à-dire la différence entre les gens qui rentrent en France par rapport aux gens qui sortent du territoire national.
01:23Et ce qui va faire que la population française, selon le scénario médian de l'INSEE, devrait continuer d'augmenter.
01:29On est actuellement à 68,6 millions d'habitants.
01:32D'accord.
01:32On devrait passer seulement à 69,3 millions d'habitants dans 20 ans, en 2044.
01:38D'accord.
01:38Puis après, la population devrait baisser.
01:40D'accord.
01:41Ok.
01:41Pour comparer ça, dans les années 2010-2020, sur 10 ans, la population française avait augmenté de 2,5 millions d'habitants.
01:51D'accord.
01:51En prenant en compte les naissances et les flux migratoires.
01:53Absolument.
01:54En prenant tout en compte.
01:55Oui.
01:56Donc on a un vrai ralentissement démographique qui est en train de s'opérer en France et qui devrait se creuser, et donc avec une population qui va même baisser à partir de 20 ans.
02:04Ça, c'est pour la demande.
02:05D'accord.
02:05Et en matière d'offres, est-ce que ça a un lien aussi avec ces sujets démographiques ?
02:10Alors l'offre, c'est un petit peu différent, puisque l'offre, on parle de l'offre de logements disponibles pour loger la population française.
02:17Le premier facteur qui va venir en augmentation de cette offre, c'est la construction immobilière.
02:21Bien sûr.
02:22La construction immobilière se maintient, même si elle est à des niveaux plus faibles que par le passé.
02:26Cette année, on a construit à peu près 275 000 logements en France, sachant qu'un logement est occupé en moyenne par deux personnes et demie.
02:35Ça veut dire qu'on a construit de quoi loger 700 000 personnes cette année.
02:39Ça veut dire l'équivalent de la hausse de la population attendue sur 20 ans.
02:45Donc on a une offre qui augmente plus vite que la demande de logements.
02:49D'accord.
02:49Et oui.
02:50Parce que là, on a construit ce qu'il faut pour loger la hausse de la population sur 20 ans, mais on va continuer de construire des logements chaque année.
02:57Et il y a d'autres facteurs qui se rajoutent à ça.
02:59Le deuxième facteur, c'est la transformation de bureaux en logements.
03:03Depuis l'essor du télétravail d'il y a quelques années, on a une demande en immobilier de bureaux qui baisse.
03:10Ce qui fait qu'aujourd'hui, on a 9 millions de mètres carrés de bureaux qui sont vacants en France.
03:166 millions en Ile-de-France.
03:18Et en Ile-de-France, ce chiffre est en hausse de 17% sur un an.
03:22D'accord.
03:23Alors un obstacle à la transformation de bureaux en logements, c'est des obstacles réglementaires.
03:27C'est compliqué aujourd'hui de transformer des bureaux en logements, mais c'est en train d'être levé progressivement.
03:33On a notamment une loi qui a été votée en juin dernier, qui vise à faciliter la transformation de bureaux et d'autres actifs immobiliers en logements.
03:41D'accord.
03:42Ok.
03:42Un autre aspect qui va augmenter l'offre d'immobilier d'habitation classique, c'est le recul des locations saisonnières.
03:49Donc il y a plus de biens qui reviennent classiquement sur le marché du logement, là où avant ils étaient loués l'été ou pour les vacances.
03:56Absolument.
03:56Oui.
03:57Et ça, là aussi, on a des contraintes réglementaires très fortes qui ont été mises sur la location saisonnière,
04:02avec notamment la loi Lemaire qui a modifié les conditions en termes de fiscalité et en termes de, je dirais, de contraintes qui sont posées par les maires pour réglementer la location saisonnière.
04:12Ça a une conséquence directe d'ores et déjà, c'est que les annonces sur la plateforme comme Airbnb sont en recul sur un an de l'ordre de 50 000 logements qui ne sont plus loués en location saisonnière.
04:26Pour conclure, Fabien Acquine, qu'est-ce qu'on interprète de ce que vous nous dites ?
04:31Ça veut dire que le placement préféré des Français, l'immobilier, n'est pas forcément le plus porteur si on regarde le ratio offre-demande ?
04:38Alors, ce qu'on peut en conclure, c'est que l'immobilier d'habitation devrait augmenter moins vite dans le futur que sur la période 1980 à 2020.
04:48Voir, ce qui apparaît plausible, c'est que les prix de l'immobilier d'habitation augmentent moins vite que l'inflation dans le futur.
04:53Et donc, en termes de stratégie patrimoniale, acheter sa résidence principale, sa résidence secondaire et même du locatif pour se diversifier d'un point de vue patrimonial va rester intéressant,
05:03notamment grâce à l'effet de levier d'acheter à crédit.
05:07En revanche, miser toute sa stratégie patrimoniale uniquement sur de l'immobilier d'habitation, comme on le voit parfois chez certains clients, présente des risques.
05:16Merci Fabien Acquine, on arrêtera là-dessus et puis on en reparlera en 2026.
05:20Je rappelle que vous êtes le gérant de Sens et Patrimoine. Merci beaucoup et quant à nous, on se retrouve très vite sur Bismarck for Change.
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