- il y a 4 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:08Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de l
00:11'actualité du jour.
00:12Et la nouvelle canicule pourrait-elle s'accompagner d'une nouvelle crise politique ?
00:16Le parti socialiste a en tout cas décidé de ne pas voter la motion de censure déposée par les écologistes
00:21pour sanctionner le gouvernement accusé d'impréparation face au réchauffement climatique.
00:25Position officielle du PS dans un communiqué ce matin et en désaccord avec la position d'Olivier Faure hier.
00:31Sans soutien des socialistes et du RN, cette motion n'a donc sur le papier aucune chance d'aboutir.
00:36En attendant, l'exécutif se prépare à ajuster ses prévisions pour l'économie française
00:40à l'occasion de la réunion du comité d'alerte sur les finances publiques demain.
00:44Pas d'annonce de nouvelles mesures attendues, mais une mise à jour des chiffres sur la croissance et l'inflation
00:49du fait de la guerre au Moyen-Orient.
00:50Le ministre des Comptes publics précise que les aides apportées aux entreprises et aux ménages liées à ce conflit
00:56se sont élevées à 1,4 milliard d'euros, soit 50 fois moins que ce qui avait été fait au
01:02moment du déclenchement de la guerre en Ukraine.
01:04Enfin, dans l'actualité des entreprises, c'est finalement Thalès qui va racheter Exail Technologies.
01:08Il va d'abord reprendre 35% du capital avant une acquisition à 100% via une OPA,
01:14offre qui valoriserait l'entreprise à près de 4 milliards d'euros.
01:18Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:20Votre programme avec Bien Ici.
01:22On est bien ici.
01:23Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com
01:32BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:35Marie Coeur de Roi.
01:36Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner.
01:39Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:42Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne,
01:45amis professionnels de ce secteur de l'immobilier,
01:48et qui nous concerne, usagers de cet immobilier au sens large.
01:51Aujourd'hui, comment la surélévation peut aussi aider à financer un achat immobilier ?
01:57On achète une maison tout en vendant le droit de surélever la dite maison à un opérateur.
02:02Vous allez tout comprendre dans quelques instants.
02:04Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:06Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé SCPI.
02:09Alors, on va parler SCPI.
02:10Et SCPI, non pas française, mais européenne.
02:13Pourquoi ça vaut le coup ?
02:14Et quand est-ce que ça ne vaut pas le coup aussi ?
02:16On verra tout ça dans quelques instants.
02:18Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:24Et on est en ligne avec Evie Ramos, fondatrice du cabinet Egeria, gestion privée.
02:29Bonjour Evie.
02:30Bonjour.
02:31Alors, je le disais en préambule, voilà une solution qu'on connaît assez peu.
02:35J'adore le sujet de la surélévation, le foncier aérien, tout ça, tout ça.
02:38Et ça peut parler...
02:39C'est souvent abstrait, très poétique à mon sens, mais souvent abstrait.
02:44Là, vous avez des cas concrets où, en fait, ça peut tout simplement aussi aider des gens
02:49qui achètent une maison à financer l'achat de cette maison.
02:52Est-ce que vous pourriez nous raconter concrètement ce dont vous souhaitiez nous parler ?
02:57Oui, tout à fait.
02:58En fait, j'ai récemment accompagné un jeune couple de 35-38 ans
03:02qui souhaitait acheter en région parisienne et qui voulait sécuriser leur achat.
03:06Puisque finalement, aujourd'hui, dans le marché immobilier,
03:09si jamais on est amené à revendre un peu trop tôt,
03:11on n'est pas tout à fait sûr d'amortir le bien.
03:14Et par conséquent, c'est vrai que le fait de pouvoir céder l'espace,
03:18le volume au-dessus de la résidence principale peut être un bon moyen
03:22de sécuriser, de valoriser son investissement et de récupérer du cash.
03:27Et alors, concrètement, ça se vend cher, ça ?
03:30Et ma question...
03:31Alors, je ne vous cache pas l'idée.
03:33Quand j'ai compris le sujet, je me suis dit
03:35« Non mais attends, j'achète une maison pour avoir des voisins au-dessus ? »
03:38Alors, effectivement, ça doit se penser vraiment au global.
03:41Il y a différentes étapes.
03:42Déjà, il faut trouver le bien, il faut vérifier que ce soit possible avec la mairie.
03:45Et effectivement, on va apporter un voisinage.
03:48Après, c'est vrai qu'il faut penser ça vraiment comme une opération financière
03:52et surtout s'assurer de trouver les bons voisins, déjà, le bon promoteur.
03:58Mais oui, effectivement, à partir du moment où la localisation est bien choisie,
04:02tout a de la valeur.
04:03On le voit avec les prix au mètre carré.
04:06Et donc, pouvoir bénéficier d'un emplacement, disons, central,
04:10les promoteurs ou les petits promoteurs ou les marchands de biens recherchent ce type d'emplacement.
04:16Mais juste une question, parce que vous avez pris quand même l'exemple de la maison.
04:19Encore une fois, je parle du voisinage, mais il y a aussi le plan local d'urbanisme.
04:22J'imagine que dans certains cas, en fait, c'est fait pour faire de la maison individuelle
04:26et pas faire du petit collectif.
04:29Ah oui, tout à fait.
04:30C'est pour ça qu'il faut bien vérifier le PLU et le droit de surélévation.
04:33Ça, ça fait partie de la sélection quand on cible le bien.
04:36Et j'aimerais que ce soit faisable.
04:39Ce droit à surélever, j'ai une double question à vous poser.
04:43C'est-à-dire qu'il faut que j'imagine que ça équivaut à ce que moi,
04:47j'ai payé au moment d'acheter la maison en termes de création de mètre carré supplémentaire.
04:51Donc, ce que ça va me rapporter.
04:52Et surtout, à quelle échéance je vais avoir des gens au-dessus de moi,
04:56des travaux qui sont peut-être impactants pour mon emménagement ?
04:59Comment ça se passe ?
05:01Bien sûr.
05:02Dans l'idée, il faut effectivement prévoir tout ça.
05:05Il faut surtout trouver la personne qui a envie d'acheter surélévation derrière,
05:10puisqu'il a un engagement de 4 ans.
05:13Sinon, il y a une amende, notamment, qui est basée sur le prix de la session.
05:18Et quant au prix, effectivement, tout se discute.
05:20Tout dépend toujours de la localisation et de la rentabilité de l'opération aussi pour l'acquéreur.
05:27Mais pour celles et ceux qui nous écoutent et qui nous regardent,
05:29qui étaient sur un projet d'achat de maison et qui étaient un petit peu ric-rac au niveau du
05:32budget
05:32et qui se disent que ça peut être une opportunité, une solution,
05:36on est bien d'accord que ça se vaut, justement, compte tenu de ce que vous dites en fonction de
05:40la localisation,
05:41sans doute dans les zones les plus tendues en réalité,
05:44parce que si on est en zone détendue, le gain ne sera pas énorme, j'imagine.
05:48Tout à fait. Le gain ne sera pas forcément énorme.
05:51Notamment, là, on parle d'une acquisition en Ile-de-France.
05:55Mais pour tous ceux et celles qui investissent, par exemple, dans des plus petites villes ou même en village,
06:01effectivement, là, pour le coup, on ne va pas vendre forcément à un promoteur.
06:04On peut très bien s'occuper de la surélévation et valoriser son bien comme ça.
06:07C'est simplement que là, pour le coup, il n'y aura pas forcément d'exonération classique
06:11sur la vente et donc la plus-value qui est effectuée.
06:14Parce qu'ils l'achètent dans leur résidence principale.
06:17Justement, juste un dernier mot là-dessus, parce que cette histoire,
06:20elle vous permettait aussi d'illustrer un autre propos.
06:22On va avoir notre débat budgétaire, là, par exemple.
06:24Et a priori, cette possibilité-là, elle ne va pas durer encore longtemps.
06:28C'est ça l'idée aussi.
06:30Exactement. C'est un dispositif qui a déjà été pas mal prolongé
06:34et qui s'arrête le 31 décembre 2026.
06:37Donc, pour tous ceux et celles, en fait, qui ont déjà acquéri leur bien
06:41et qui ont envie de le voir comme étant une opportunité,
06:44c'est le moment de prendre les armes et de trouver les bons acquéreurs
06:48pour pouvoir en bénéficier.
06:49Et de vous appeler, donc, Evie. C'est ça, à peu près l'idée aussi.
06:52Et de m'appeler.
06:53Merci pour votre témoignage, Evie.
06:55Evie Ramos, fondatrice du cabinet Géria Gestion Privée.
06:58Je suis comme, Evie.
06:59Vous avez des témoignages terrain, des petits appels comme ça à nous lancer
07:02et des idées, des conseils pour acheter parfois autrement.
07:05N'hésitez pas à nous écrire, on a une adresse mail,
07:09lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
07:11Allez, c'est l'heure du débat.
07:16Et quand on parle SCPI sur BFM Business,
07:19on parle à Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.
07:22Bonjour, Paul.
07:22Bonjour, Marie Cœur de Roy.
07:24Et à vos côtés, elles sont trop rares sur ce marché des SCPI.
07:27Une femme, Christelle Voters, présidente d'Edmond Rothschild-Rheim.
07:31Bonjour.
07:32Bonjour, Marie.
07:33Comment ça va ?
07:34Très bien.
07:34Et en fait, c'est Paul qui vous a choisi pour participer à cette émission.
07:38Exactement, merci Paul.
07:40Et avec beaucoup d'entrain, parce que le sujet du jour,
07:42ce sera évidemment les SCPI, mais plus précisément les SCPI européennes.
07:46Bon, qu'est-ce que je dis quand je dis SCPI européenne, Paul ?
07:49Je parle de tout le continent européen, il y a des cibles, des territoires,
07:53des thématiques, dites-nous tout.
07:54Il y a des thématiques, effectivement.
07:55C'est bon de rappeler ce qu'est une SCPI européenne, en effet.
07:58Elle n'est pas française ?
07:59Elle n'est pas française, mais surtout, il faut dire qu'elle est immatriculée en France,
08:02mais elle investit, évidemment, dans le secteur européen.
08:05Là, la carte d'Europe, elle est évidemment entière.
08:07C'est-à-dire qu'on peut, quand on est gérant de SCPI, et c'est le cas d'Edmond
08:10Rothschild,
08:11investir partout en Europe.
08:13Et aussi, un peu, parfois, on parle de SCPI européenne, à tort,
08:16pour des SCPI qui sont implantées au Royaume-Uni, et parfois même...
08:19Ah oui, ils nous ont quittés !
08:20Aux Etats-Unis, absolument.
08:22Mais du coup, SCPI européenne, il y en a de plus en plus, là ?
08:26Parce qu'à chaque fois, vous voulez m'en parler, on ne va pas se mentir, à chaque fois...
08:30Il y en a de plus en plus.
08:30Mais surtout depuis la rentrée de septembre dernier, j'ai l'impression, quand même.
08:33Alors non, c'est un mouvement qu'on a vu apparaître depuis...
08:36qu'on voit apparaître depuis quelques années.
08:38Il y a cinq ans, il faut se dire ce qu'il y a, c'était assez exotique d'investir
08:41en Europe,
08:43et aujourd'hui, c'est exotique de ne plus investir en Europe.
08:45Donc, on en a de plus en plus, en effet,
08:47et c'est un terrain de jeu qui s'agrandit,
08:49donc c'est aussi intéressant pour les SCPI de diversifier leurs sources de revenus là-dessus.
08:53Bon, alors vous proposez quoi, Christelle, en SCPI européenne ?
08:57C'est quoi votre SCPI européenne ?
08:59Alors nous, le choix que l'on a fait, il était assez fort dès le départ,
09:01parce qu'on n'a pas visé toute l'Europe,
09:03on a visé uniquement les pays dans lesquels nous avons des collaborateurs.
09:07Quand j'entends collaborateurs, je veux dire vraiment des gens embauchés par Edmund Rothschild
09:10avec un contrat de travail.
09:11Vous avez des gens sur place, physiquement sur place.
09:12Voilà, on a des gens physiquement sur place, sur toute la chaîne de valeur de l'immeuble.
09:16Alors pourquoi on a fait ça ?
09:17Parce que certains peuvent nous dire
09:18« Ah, mais vous vous êtes coupé des pays dans lesquels vous n'avez pas de bureau ».
09:22C'est vrai, mais c'est un choix qu'on a fait,
09:24et il est fort dès le départ,
09:25parce que finalement, moi j'ai un peu souvent tendance à dire qu'un immeuble,
09:28c'est un peu comme un enfant.
09:29Vous le couchez le soir, il est en pleine forme, en pleine santé,
09:32vous le réveillez le lendemain, il a soit une crise de croissance, soit un petit rhume.
09:35Bon, il faut être à côté de lui pour s'en occuper,
09:37et un immeuble, c'est un peu la même chose.
09:38Donc nous, le choix qu'on a fait, c'est d'aller en Angleterre,
09:43en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Belgique, en Espagne.
09:47On vient d'ouvrir un bureau en Espagne,
09:48mais on a envoyé un collaborateur, Edmond Rothschild,
09:51qui est d'origine espagnole, en Espagne pour le faire.
09:53Et puis en France, parce que nous, on intègre la France à l'intérieur de l'Europe.
09:58Merci quand même !
09:59D'investir en France malgré tout.
10:01Mais donc du coup, c'est quoi les thématiques derrière votre SCPI ?
10:04Alors, la thématique, c'est d'investir dans tous ces pays où nous sommes présents,
10:08et sur toutes les classes d'actifs dans lesquelles on a soit la compétence nous,
10:12parce que là, de la même manière, on ne va que là où nos équipes ont déjà fait,
10:16ça c'est important,
10:17et puis on va là où le cycle de marché est bon, dans le pays en question.
10:23Et ce n'est pas forcément, du coup, la même classe d'actifs...
10:26En fonction des pays.
10:27Exactement, dans chaque pays, va être au bon moment pour soit investir, soit louer, etc.
10:34Et donc ça, on le fait de manière très granulaire.
10:37La moyenne de nos actifs, c'est à peu près 6 millions d'euros.
10:40Donc on veut diversifier, ça c'est très important pour nous.
10:44Et donc on diversifie géographiquement, et on diversifie, entre guillemets, les classes d'actifs.
10:49Donc il y a de tout, je veux dire, il y a du bureau, du commerce...
10:52On a un peu de bureau.
10:53Des commerces, de l'hôtel, de l'activité, des locaux d'activité.
11:00Donc voilà, il y a un petit peu de tout.
11:01De l'hôtellerie, par exemple, en Angleterre,
11:03parce que l'hôtellerie, on a acquis des travel lodges pour les citer,
11:08c'est un leader, et puis quand vous êtes à côté d'une autoroute anglaise,
11:12avec un travel lodge, vous êtes au bon endroit.
11:14On a fait pas mal de locaux logistiques et d'activité en Hollande,
11:18c'est quand même le port de l'Europe, donc ce serait dommage de s'en priver.
11:21On a fait du commerce et de l'activité et de la logistique en France, en Allemagne,
11:27et là, en Espagne, pour ne pas trahir de secret,
11:30on est en train de regarder un actif en activité.
11:33Voilà.
11:33En activité ?
11:34Voilà, des locaux d'activité.
11:35Donc ça veut dire, c'est des entrepreneurs ou des artisans
11:38qui ont besoin de locaux d'activité pour leur entreprise.
11:41Donc là, finalement, l'immobilier devient presque leur outil de travail.
11:45Outil de travail.
11:46Et nous, on rentre en dialogue avec eux.
11:47On signe généralement des baux long terme.
11:50On les accompagne sur comment mettre aux normes,
11:53comment mettre aux normes des environnementalement parlants, par exemple.
11:57Parce que eux, c'est pas leur métier.
11:58Ça tombe bien.
11:59C'est le nôtre.
12:00Donc c'est win-win.
12:01Et donc, c'est comme ça qu'un petit peu partout,
12:04là où nos équipes se sentent à l'aise,
12:06on peut acheter partout en Europe.
12:07Paul, c'est intéressant ce que dit Christelle,
12:10parce qu'en fait, quand on a préparé cette émission,
12:12c'est au téléphone la semaine dernière,
12:13et vous me disiez, attention, parce que les SCPI qui se disent européennes,
12:17parfois, elles ne sont pas sur place.
12:18Là, ça veut dire que c'est un atout,
12:20et c'est quelque chose sur lequel il faut être vigilante,
12:22c'est-à-dire qu'en gros, les sociétés de gestion,
12:24il faut qu'elles aient quelques équipes sur place.
12:27Il y a des spécificités, en effet, qui sont propres à chaque pays.
12:32Vous avez la réglementation locale, la culture immobilière,
12:35vous avez la fiscalité aussi.
12:37Et souvent, lorsqu'on entend, parce qu'il y a un petit effet de mode,
12:40vous le savez, sur les SCPI européennes,
12:42il y a des SCPI, des sociétés de gestion,
12:44qui se lancent sans avoir d'équipe locale,
12:46sans connaître les marchés.
12:48Et donc, forcément, ils font appel à des intermédiaires.
12:50Et ces intermédiaires, ils peuvent être très bons,
12:52il n'y a pas de problème,
12:53sauf qu'ils viennent gréver la rentabilité finale pour l'associer,
12:55puisque c'est un intermédiaire de plus.
12:57Nous, on privilégie, en effet,
12:59et à chaque fois, chez France SCPI, on dit
13:01« Attention, regardez bien si les sociétés de gestion
13:04ont des équipes en local. »
13:05C'est le cas, par exemple, d'Edmond Rothschild-Rheim.
13:08Et c'est important pour nous, en effet.
13:09Et vous en avez beaucoup, que vous pourriez citer,
13:12qui n'ont pas d'équipe sur place ?
13:14Ou ça fait mal et on n'a pas le droit,
13:15on ne fait tout de suite pas de marque ?
13:16Je peux en citer par téléphone,
13:18si les gens nous appellent.
13:20Je ne prendrai pas le risque de les citer là, maintenant.
13:22On ne veut pas se faire des nids, Paul !
13:24Si, si, bien sûr, par téléphone,
13:26je n'ai aucun problème.
13:27Bon, c'est bien joli d'avoir dit
13:28que c'est bien d'investir en Europe.
13:30Vous parlez du fait que, effectivement,
13:31pour les sociétés de gestion
13:33qui n'ont pas d'équipe sur place,
13:34le fait d'avoir des intermédiaires,
13:35ça peut renier le taux de distribution,
13:38le rendement, finalement.
13:39C'est quoi le rendement d'une SCPI européenne ?
13:41C'est quoi la vôtre, Christelle ?
13:42Alors nous, on a distribué 8,75% en 2025.
13:46Et là, au premier trimestre 2026,
13:48nous avons distribué 2,17%.
13:51Pourquoi ?
13:51Notre idée, c'est à terme
13:53de distribuer 6,5%,
13:56on l'a toujours dit,
13:57et la durée de détention recommandée,
13:59c'est 8 à 10 ans.
14:00Ça, c'est pour que notre compliance soit contente.
14:03Là, grâce au marché actuel,
14:05on a pu distribuer 8,75%.
14:07On est bien parti pour distribuer
14:08à peu près la même chose,
14:10même si c'est non garanti, en 2026.
14:12Et nous, nos projections,
14:13c'est qu'au vu de la macroéconomie générale en Europe,
14:16nous pourrons être au rendez-vous de nouveau en 2027.
14:19Et c'est la manière dont on réfléchit aussi
14:22ces cycles d'investissement partout en Europe,
14:25c'est de pouvoir offrir une pérennité de revenus
14:28le plus longtemps possible
14:29aux clients de la SCPI.
14:31Alors, c'est une chance aussi d'être rentré.
14:34Nous, on a lancé cette SCPI il y a deux ans.
14:36Donc après, finalement,
14:37la crise impressionniste de la guerre en Ukraine.
14:39Exactement.
14:40Donc on est rentré à un bon moment de marché.
14:42Et c'est vrai qu'à l'époque, en 2024,
14:44on se disait « Ah, en 2026, ce sera terminé. »
14:48Nous sommes en 2026.
14:49Et je n'ai pas l'impression que ce sera terminé
14:51ni l'année prochaine, ni cette année.
14:53Oui, pour rajouter à ça,
14:55les SCPI européennes, en moyenne,
14:57donc effectivement, EDR Europa,
14:59est meilleure que les autres.
15:00Mais en moyenne, les SCPI européennes,
15:01sur ce premier trimestre 2026,
15:04c'est 5,56%.
15:06Donc c'est quand même légèrement au-dessus
15:07de la moyenne totale, en fait.
15:08Bien sûr, c'est au-dessus.
15:09On est autour de quoi, 4,5 ?
15:104,92 en 2025.
15:12Net de frais, brut de fiscalité
15:13pour contenter tous les juristes.
15:16Et les SCPI européennes,
15:18c'est 5,56 en moyenne.
15:19Donc on est évidemment bien au-dessus.
15:22Il faut faire attention
15:22à ne pas se laisser guider
15:24seulement par la performance.
15:25Mais enfin, quand on prend de la SCPI,
15:27c'est quand même pour la performance, non ?
15:28Oui, c'est pour la performance,
15:29mais c'est bien de regarder
15:30ce qu'il y a dans le moteur.
15:32C'est bien de regarder aussi
15:34si c'est du long terme
15:35ou si c'est juste un coût d'une année ou pas.
15:38Voilà, c'est important, Marie.
15:39Je peux vous le préciser.
15:41Je suis d'accord, c'est important.
15:42Vous parlez de fiscalité,
15:43on va en parler,
15:44parce que c'est quoi l'atout
15:47de ces SCPI européennes, en fait ?
15:49Est-ce que c'est uniquement
15:50cet enjeu de diversification
15:51sur lequel on insiste à chaque fois
15:53sur vous investissant en SCPI ?
15:55Il faut diversifier.
15:56De toute façon, maintenant,
15:56il y a des SCPI diversifiés.
15:58Mais le sujet,
15:59c'est quoi le principal atout ?
16:01Et à chaque fois qu'on en parle,
16:03même très rapidement,
16:04vous me parlez de la fiscalité.
16:05C'est quoi la différence
16:06entre une SCPI 100% française
16:08et une SCPI européenne ?
16:11Alors, moi, je suis d'accord avec Paul.
16:13C'est-à-dire que la fiscalité,
16:14il ne faut pas que ce soit
16:15le seul et unique choix.
16:17On ne doit pas faire ses choix
16:18d'investissement,
16:19que ce soit nous, d'ailleurs,
16:20en tant que société de gestion,
16:22dans le cadre de l'investissement immobilier.
16:24Donc, on ne peut pas choisir l'immeuble
16:25pour des raisons de fiscalité.
16:26C'est-à-dire que si l'immeuble,
16:27il est en France,
16:28il est bien, il est bon,
16:29il est bien placé,
16:30le locataire est solide,
16:30on achète cet immeuble
16:32même s'il est en France.
16:33Donc, la fiscalité, par contre,
16:35c'est vrai,
16:35lorsqu'on est européen,
16:37elle est plus douce,
16:38déjà parce qu'on n'a pas
16:39les 17,2% de prélèvements sociaux.
16:44Donc ça, mine de rien,
16:46dans une fiscalité française,
16:48ça fait du bien.
16:49Et puis ensuite,
16:50en fonction des pays
16:52dans lesquels on investit,
16:53on bénéficie de la non-double imposition
16:57parce que la France a des accords
16:58avec ses collègues européens
17:00qui adoucit un petit peu
17:02la fiscalité, en effet,
17:03au final,
17:04des clients de la SCPI européenne.
17:06Ça, c'est quelque chose
17:07que vous faites valoir
17:08auprès des clients, non ?
17:09J'imagine, Paul.
17:10Oui, mais on les calme aussi
17:11parce que souvent,
17:12ils nous appellent.
17:13Alors, pour ceux qui nous écoutent,
17:14qui ne connaissent pas encore
17:14la martingale,
17:15c'est vrai que c'est assez puissant.
17:16Ceux qui viennent en nous disant
17:18je veux investir sur une SCPI européenne
17:19parce qu'il y a une fiscalité
17:20qui est amoindrie,
17:21on leur dit, attendez,
17:22on va d'abord regarder
17:24les fondamentaux du produit
17:25et ensuite, en effet,
17:26on vous confirmera la fiscalité.
17:28la fiscalité sur les revenus fonciers
17:30de SCPI,
17:31c'est assez confiscatoire.
17:33Vous êtes dans une tranche
17:34à 41%.
17:35Évidemment, tout le monde le sait.
17:37Je suis l'allocataire
17:39la plus riche de Paris.
17:39Quand vous avez une tranche
17:41à 41,
17:41une tranche marginale d'imposition
17:43à 41 plus 17,2,
17:44vous n'êtes pas loin des 60%.
17:45Donc, c'est assez confiscatoire
17:47dans les SCPI,
17:48comme le disait,
17:49sur les revenus.
17:50Donc, en effet,
17:52ça vient gréver la rentabilité.
17:54Comme le disait Christelle,
17:55en effet,
17:56pas de prélèvements sociaux,
17:56au pas de 17,2%.
17:58Et si je fais un calcul
17:59de manière très raccourcie
18:01et très approximative,
18:02ça dépend des pays.
18:04Moi, j'aime bien être précis,
18:05mais je vous le fais
18:05pour ne pas rentrer dans la technique.
18:07On est à peu près
18:07à 20% d'imposition
18:09sur les revenus
18:10qui émanent d'actifs
18:11qui sont situés à l'étranger.
18:12On passe de 60% à 20%
18:14pour des gens
18:14qui sont au taux marginal
18:15de 41%.
18:16Mais ça veut dire quoi ?
18:16Ça veut dire que
18:18plus je paye d'impôts,
18:19plus ma tranche d'imposition
18:21est élevée,
18:21plus j'ai intérêt
18:22à faire de la SCPI européenne.
18:24J'imagine qu'à l'inverse,
18:25si ma tranche est plus faible,
18:28l'écart est moins fort ?
18:29Mais non,
18:29mais c'est intéressant aussi
18:30parce que si vous êtes
18:31dans une tranche à 30%
18:32ou à 11%, par exemple,
18:34vous avez une fiscalité
18:35qui, de toute façon,
18:36sera amoindrie
18:37avec les 20%.
18:38Donc, c'est fabuleux.
18:39Mais ça ne doit pas être
18:40l'argument principal,
18:42tout comme le rendement
18:43ne doit pas être
18:43l'argument principal, Marie.
18:45Oui, mais quand même,
18:46quand j'investis sur une SCPI,
18:47le rendement et la fiscalité,
18:49ça reste quand même...
18:50Pardon, je suis désolée, mais...
18:52Oui, mais est-ce que
18:53pour reprendre des propos
18:54de Christelle
18:55en tout début d'entretien,
18:57les SCPI doivent se conserver
18:588 ans, 10 ans,
19:00conseillers minimum ?
19:00Oui, mais ça reste
19:01un investissement immobilier,
19:02ce n'est pas un investissement
19:03court terme.
19:04Et ce qui compte,
19:05c'est la longévité
19:06de la rentabilité.
19:08Si on vous sert
19:08un 7% ou un 8%
19:10en première année,
19:11vous savez comme moi
19:12que les performances passées
19:13ne sont pas sous la garantie.
19:14Ne préjugent pas
19:14des performances fichées.
19:15Exactement.
19:16Et donc, c'est surtout,
19:17est-ce que ça va durer
19:18sur le long terme
19:18qui est important ?
19:19Mais ça, on ne peut pas le savoir.
19:20Et par ailleurs,
19:21absolument.
19:21Et par ailleurs,
19:22pour l'instant,
19:23la fiscalité est telle
19:24sur ce marché européen
19:28qu'on a une fiscalité
19:29qui est intéressante.
19:30Est-ce qu'à un moment donné,
19:31ça ne va pas arriver
19:31sur le haut de la pile à Bercy ?
19:33Est-ce qu'on ne va pas
19:33retoquer les choses ?
19:34Ne jamais investir
19:35sur des fondements fiscaux,
19:37simplement.
19:37Oui, il faut regarder
19:38sous le capot
19:38et c'est ce qu'on essaie
19:39de faire à chaque fois.
19:40Mais là, en l'occurrence,
19:41Christelle,
19:41comme on est sur des SCPI
19:42très diversifiés,
19:43vous le disiez,
19:44diversifiés en termes de pays,
19:45en termes d'actifs,
19:46c'est quoi la raison
19:47invoquée par vos clients
19:50qui investissent
19:51parce qu'ils choisissent
19:52cette SCPI-là ?
19:54J'imagine quand même,
19:55parce que je ne veux pas
19:55vous embêter, Paul,
19:56mais quand même,
19:57l'intérêt fiscal
19:58et le rendement affiché
19:59quand on sait
20:00qu'effectivement,
20:01la moyenne,
20:01elle est sous les 5 %
20:02et que là,
20:03vous distribuez quand même
20:04du plus de 8 %,
20:05même avec un objectif
20:06d'un peu plus de 6 %
20:07à moyen long terme,
20:08ça reste quand même...
20:09Oui, il y a évidemment
20:11la distribution,
20:12c'est-à-dire le revenu
20:14que génère la SCPI,
20:15c'est sûr,
20:16mais comment on fait
20:16le choix au milieu
20:17de tout ça ?
20:17Moi, je pense quand même
20:18que chez Edmond Rothschild,
20:20on a 155 collaborateurs
20:22partout en Europe
20:23qui gèrent de l'immobilier
20:24depuis, pour certains d'entre eux,
20:2610 ans, 15 ans, 20 ans,
20:27ça ne les rejeunit pas,
20:28mais c'est la réalité.
20:30Et donc,
20:30comment ils choisissent
20:31cette SCPI ?
20:32C'est, je pense,
20:33par l'expertise
20:35et le fait
20:36qu'ils peuvent dormir tranquilles.
20:37Ils nous délèguent
20:38leur gestion
20:38parce qu'on parle souvent
20:40de...
20:40On vous délègue
20:40l'investissement,
20:41mais ensuite,
20:41il faut gérer au quotidien
20:44de manière sereine.
20:45Et on avait
20:47dernièrement
20:47notre Assemblée Générale Annuelle,
20:50donc j'ai posé
20:50la question
20:51à des clients
20:52parce que finalement,
20:53c'est eux,
20:54nos clients finaux.
20:56Et ils nous disaient,
20:56ben voilà,
20:57moi j'ai fait
20:57du résidentiel,
20:59j'ai eu un appartement,
20:59je l'ai mis en location,
21:01c'était finalement
21:01trop de travail,
21:02trop compliqué.
21:03Donc aujourd'hui,
21:04je vous délègue
21:05la gestion
21:06et c'est là-dessus
21:07que je veux vous faire confiance.
21:08Oui,
21:09mais c'est hyper intéressant
21:12ce que vous dites,
21:12c'est-à-dire qu'aujourd'hui,
21:13tant qu'on complexifie
21:16la tâche pour les investisseurs
21:18locatifs en direct
21:18qui manquent à l'appel
21:20depuis un paquet d'années
21:21de plus en plus,
21:22en fait,
21:22on réoriente,
21:23je ne dis pas que ce n'est pas
21:24bien d'investir dans les SP,
21:25ce n'est pas le sujet
21:25de l'émission,
21:26mais c'est quand même dramatique
21:27d'en arriver à ce stade-là
21:28où on se dit,
21:29en fait,
21:29j'ai besoin de rien faire
21:30et de se dire que
21:31tout le reste est trop compliqué.
21:33Donc,
21:34c'est quand même...
21:35Alors,
21:35ce n'est pas que j'ai besoin
21:35de rien faire,
21:37en tout cas,
21:37je ne pourrais pas tout seul
21:40investir en Allemagne,
21:41en Hollande,
21:42et puis le ticket d'entrée
21:42quand même,
21:43pas Allemagne.
21:43Alors,
21:44on est à quoi
21:44comme serait le ticket d'entrée
21:46chez vous ?
21:47Alors,
21:47chez nous,
21:47le ticket d'entrée,
21:48c'est 5 000 euros minimum.
21:50Donc,
21:50l'idée,
21:50c'est vraiment que ce soit
21:51accessible,
21:52en tout cas,
21:52au plus grand nombre.
21:54Et puis,
21:54on a un ticket moyen
21:55aujourd'hui dans
21:56Edmond Rothschild Europa
21:57d'investissement
21:57qui se situe
21:58entre 32 et 36 000 euros.
22:01Donc,
22:01ça vous donne un petit peu...
22:03Oui,
22:03tout à l'heure,
22:04vous disiez que c'est génial,
22:06quelque part,
22:07ou alors c'est inquiétant
22:08que les épargnants
22:09viennent sur les CPI
22:10en se disant
22:11je n'ai rien à faire,
22:12mais c'est la réalité
22:14aujourd'hui,
22:14c'est tellement compliqué
22:15de gérer.
22:15Nous,
22:15on reçoit des personnes
22:17chez France SCPI
22:18qui sont ce qu'on appelle
22:19les déçus de l'immobilier.
22:20C'est-à-dire que
22:20c'est des personnes
22:21qui n'ont pas envie de gérer,
22:22qui ont géré
22:23ou alors qui sont découragées.
22:24Non,
22:24mais en fait,
22:25je tire à la ligne
22:25un peu le truc,
22:26mais ce sont des déçus
22:27de l'immobilier en direct
22:28et puis ce sont des déçus
22:29de l'immobilier résidentiel
22:30et puis ce sont des déçus
22:31de la France
22:32s'ils partent...
22:33Non,
22:34ce n'est pas des déçus
22:35de la France,
22:35c'est qu'il y a une opportunité,
22:36ça permet de diversifier.
22:38Ce n'est pas parce que
22:38vous investissez en Europe
22:39que vous ne pouvez pas investir
22:40par ailleurs
22:41dans une SCPI française
22:42et sur EDR Europa.
22:44D'ailleurs,
22:44sur EDR Europa,
22:45de fait,
22:46j'imagine que l'avantage fiscal
22:48il est amoindré
22:48ou pas du tout ?
22:49Alors,
22:50lorsqu'on investit en France,
22:55il doit se faire
22:55comme le décrivait Paul
22:57tout à l'heure.
22:58Maintenant,
22:58on est très contents
22:59des opérations
23:00qu'on a achetées en France.
23:02On a acheté deux fois
23:03la même chose jusqu'à présent,
23:04c'est-à-dire des opérations
23:05en sel et en nisbach.
23:06Ça veut dire que,
23:07que ce soit en Ile-de-France
23:08ou en région,
23:09on a parlé avec
23:10le propriétaire de Sémur
23:12qui est une entreprise.
23:13Cette entreprise,
23:13elle utilise cet immobilier
23:15en outil de production.
23:16À chaque fois,
23:17c'est de l'activité,
23:17comme je le disais tout à l'heure.
23:20Et ils étaient un petit peu perdus
23:21face aux décrets environnementaux,
23:22etc.
23:23Ils nous ont signé des baux
23:24ce qu'on appelle long terme,
23:25donc 12 ans et 15 ans.
23:26C'est assez rare en France
23:27comparé au reste
23:28des pays européens.
23:30Et nous,
23:31pendant 12-15 ans,
23:31on va les accompagner
23:33sur ces travaux,
23:34la mise aux normes.
23:36Et nous,
23:36c'est win-win
23:37parce que nous,
23:37on sait que c'est
23:38leur outil de production
23:39donc qu'ils vont y rester.
23:40Et on a une discussion
23:42journalière
23:42avec nos équipes de gestion.
23:44Et donc,
23:44eux sont allégés
23:45de cette partie-là.
23:46Donc finalement,
23:46on a allégé
23:47nos clients finaux
23:48et on allège aussi
23:49nos locataires.
23:50Donc nous,
23:50moi,
23:50je nous vois plutôt
23:51comme justement
23:53secteur de l'immobilier
23:54au milieu de ça.
23:55Non,
23:55mais c'est intéressant
23:56parce que c'est vrai
23:56que parfois,
23:57on a l'impression
23:57que c'est abstrait
23:58en fait,
23:59ces pays.
24:00Et c'est pour ça
24:00qu'à chaque fois,
24:01et Paul nous y aide
24:03très régulièrement
24:04à l'antenne de BFM,
24:05c'est d'ouvrir le capot
24:06et de voir
24:06qu'est-ce qui se cache derrière
24:08en fait,
24:08qu'est-ce qu'on fait
24:09dans ces locaux,
24:09il y a quoi dedans,
24:10qui les gère,
24:10etc.
24:11Et je pense que c'est
24:12hyper important
24:12parce que c'est quand même
24:14très inquiétant
24:15et ça a fait les affaires
24:16de l'immobilier en direct
24:17aussi,
24:17c'est plus simple
24:18de se dire
24:18bon ben ça,
24:19ce bien-là,
24:19il est à moi
24:20et puis là,
24:20dans quoi j'investis ?
24:22Et c'est le vrai sujet.
24:23Et donc derrière,
24:24j'ai une vraie question,
24:25c'est on a parlé
24:25de la montée en puissance
24:26de ces SCPI européennes,
24:29c'est quoi aujourd'hui
24:30la part de marché
24:30des SCPI européennes
24:31versus les SCPI 100% françaises ?
24:34Et je ne vous parle pas
24:34des étrangères
24:35parce qu'il y en a d'autres
24:35qui investissent encore ailleurs
24:36qu'en novembre.
24:37Il y a très peu,
24:38la part de marché,
24:39je ne peux pas vous la donner
24:40exactement,
24:40mais en tout cas,
24:46c'est vers des SCPI diversifiés
24:47et il se trouve
24:48que les SCPI européennes
24:49aujourd'hui sont diversifiées.
24:51Donc c'est majoritairement.
24:53On peut juste dire
24:54qu'aujourd'hui,
24:56mais ça veut dire
24:56qu'on délaisse la France
24:57ou on fait comme
24:58Edmond Rothschild,
24:58on fait les deux ?
24:59Non, pour l'instant,
24:59dans la plupart
25:00des sociétés de gestion.
25:01La France n'est pas délaissée,
25:02mais pour l'instant,
25:03il y a effectivement
25:04un terrain de jeu
25:05qui s'ouvre
25:05et qui est évidemment
25:06plus vaste
25:07qui est l'Europe.
25:08Donc vous avez différents pays
25:09et tous ne sont pas pertinents
25:11sur les mêmes typologies
25:12et la France,
25:13à mon avis,
25:14va revenir très fort
25:16à un moment donné
25:17où, de toute façon,
25:19c'est toujours bien
25:19d'aller à contre-courant.
25:20Vous avez des SCPI
25:21qui décident
25:22de délaisser l'Europe
25:23et de revenir en France.
25:24Je pense que c'est bien
25:25de diversifier ses sources
25:26et d'avoir différentes
25:28zones géographiques
25:29comme le fait
25:29EDR Europa.
25:30Oui, et du coup,
25:30maintenant,
25:31il nous reste deux minutes
25:32même pas.
25:32Oui, je sais,
25:32le temps passe trop vite.
25:33Je voudrais juste
25:34qu'on reparle des risques
25:35à investir dans une SCPI européenne.
25:37Alors évidemment,
25:38vous n'allez pas me dire
25:38la nôtre,
25:38elle est hyper risquée.
25:40Mais voilà,
25:41sur quoi je dois être vigilante
25:42si là, moi,
25:43j'ai envie d'investir
25:43dans une SCPI européenne
25:45qui me dit
25:45« Ouais, c'est super, machin ».
25:47Les points de vigilance.
25:48Donc un, on l'a déjà dit,
25:49les équipes sur place.
25:49Ok, ça, j'ai entendu.
25:51Autre élément,
25:52autre point de vigilance ?
25:53Alors, peut-être
25:55qu'il faudrait quand même
25:58mentionner pour les SCPI
25:59qui vont hors zone euro
26:01le risque de change.
26:02Donc, il faut faire attention
26:03à ce qu'il n'y ait pas
26:04un trop grand pourcentage
26:07en dehors de la zone euro
26:08parce que sur des investissements
26:09en long terme,
26:10ça ne fait pas sens
26:11de couvrir.
26:12Le taux de change,
26:12ce serait beaucoup trop coûteux.
26:14Donc, il faut qu'il y ait
26:15une part raisonnable
26:16du patrimoine.
26:18Nous, chez nous,
26:18on l'a fixé à 25-20-25%
26:20hors zone euro.
26:22Moi, en tout cas,
26:23je pense que c'est raisonnable.
26:25Je trouve que quand on va au-delà,
26:26on prend un petit risque
26:27de change, par exemple.
26:29Et puis ensuite,
26:29je dirais vraiment
26:33faire attention
26:33d'avoir une société de gestion
26:35qui a une gestion active.
26:37Je trouve que,
26:38comme le disait Paul au début,
26:40quand on a des intermédiaires
26:41et que finalement,
26:42l'immeuble devient loin
26:43puisque finalement,
26:44il y a le client,
26:45la SCPI,
26:46la société de gestion,
26:46le gestionnaire,
26:47puis après le locataire,
26:48on a du mal à avoir
26:49une gestion,
26:49ce que j'appelle active.
26:51Alors que je pense que
26:52quand on choisit
26:52une société de gestion
26:53qui va en direct
26:54gérer ses immeubles
26:55à l'étranger,
26:56on est face
26:57c'est une gestion active.
26:58Et moi,
26:58je dis toujours attention,
26:59l'immobilier,
27:00c'est pas OK,
27:01c'est long terme,
27:02on l'a toujours dit,
27:03mais ça ne veut pas dire
27:03que c'est dormant.
27:05Ça veut dire qu'un actif,
27:06on peut l'étendre,
27:08on peut étendre un locataire
27:09et puis il faut accepter
27:10de le revendre,
27:11même en SCPI,
27:12on revend,
27:12on réemploi.
27:13Voilà,
27:14il faut avoir une gestion active
27:15et ça,
27:15moi,
27:16je pense que parfois,
27:16en Europe,
27:17si c'est trop loin,
27:18on va avoir une gestion passive
27:20et moi,
27:21je prendrais garde à ça.
27:22Dernier mot,
27:23Paul,
27:23là-dessus ?
27:24Je pense que c'est important
27:25de faire attention aux SCPI
27:27qui achètent trop vite
27:28et trop massivement aussi.
27:30Je connais des SCPI,
27:31ou trop chers,
27:32je connais des SCPI,
27:33Marie,
27:34européennes,
27:34qui ont acheté des biens
27:35et on va bien rigoler
27:36à la revente.
27:37Il ne veut pas nous dire le nom.
27:38Je ne peux pas vous dire le nom,
27:39je peux vous dire par téléphone.
27:40Tu ne tues pas de marque.
27:40Alors,
27:40comment il fait sa promo ?
27:42Merci Paul.
27:43Paul Bourdois,
27:44cofondateur de France SCPI
27:45et merci Christelle,
27:46Christelle,
27:48Christelle Vauters,
27:49désolée Christelle,
27:50présidente des Mondreux de Chilrem,
27:52merci d'avoir été avec nous.
27:53On a parlé des SCPI européennes,
27:55on ira un peu plus loin
27:55une prochaine fois,
27:56à la rentrée peut-être.
27:57Avec plaisir.
27:58Aux Etats-Unis,
27:58il y en a certains
27:59qui voulaient faire des SCPI américaines.
28:00Et là aussi,
28:01on va bien rigoler.
28:01Eh bien,
28:02on rigolera à la rentrée,
28:03Paul !
28:03Merci à tous les deux
28:04et à demain
28:05pour un nouvel épisode
28:06des Experts de l'IMO
28:07sur BFM Business.
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