00:01Tout pour investir, le placement à suivre.
00:04Stéphane Benenou d'Aroxis, bonjour.
00:07Bonjour Antoine.
00:09Finalement tout était dans le titre, on va parler immobilier.
00:12En fait, on va parler des SCPI.
00:15Les SCPI depuis plusieurs mois, depuis plusieurs années, c'est un marché qui est extrêmement difficile,
00:18qui essaie de redémarrer en ce moment et on en est témoin autour de cette table
00:21avec tous nos spécialistes qui viennent nous en parler.
00:24Est-ce que le péché originel, ça n'a pas été de considérer
00:28quand c'est sorti et quand on les a vendus,
00:30que c'était avant tout un produit financier et pas un produit immobilier ?
00:34Est-ce que le problème ne vient pas de là ?
00:36Est-ce qu'il n'est pas temps justement maintenant de mettre l'église au milieu du village ?
00:40Une bonne fois pour toutes.
00:41Alors, je partage complètement votre avis Antoine.
00:45C'est d'ailleurs ce qui nous a poussé à lancer une nouvelle SCPI chez Aroxis.
00:51L'idée c'était de se dire, quand on parle avec des investisseurs en SCPI
00:54ou avec des probables investisseurs en SCPI,
00:56on nous parlait souvent d'indicateurs de capitalisation, de taille critique,
01:02de taux de valeur de reconstitution.
01:05On a plein d'indicateurs qui revenaient sur la table.
01:08Mais pas d'immobilier.
01:10Et on nous parle très rarement des actifs immobiliers qui composent SCPI.
01:14Et nous, ce qu'on a voulu faire, c'est, comme vous le disiez, remettre l'église au milieu du
01:17village
01:18et donc se dire, avant d'ouvrir le capot, de regarder les frais,
01:22parce que c'est un débat qu'on a eu aussi récemment,
01:24les différents indicateurs, regardons ce qu'il y a dans la SCPI.
01:27Si ce qu'il y a dans la SCPI vous correspond et vous plaît,
01:31ouvrons le capot et sélectionnons la SCPI.
01:33Et donc, c'est un petit peu ça ce qu'on a voulu faire chez Aroxis avec la SCPI New
01:36Gen.
01:37Alors, on va en reparler.
01:38On va voir ce qui est important, justement, dans le choix d'une bonne SCPI
01:41ou d'une bonne stratégie qui inclut des SCPI.
01:45Au milieu de tout ça, on est dans un marché qui est excessivement compliqué.
01:49Est-ce que la SCPI, ce n'est pas la double peine ?
01:51C'est-à-dire qu'on a des problèmes sur le marché immobilier,
01:54on a des problèmes spécifiques liés au SCPI.
01:57Comment vous sentez le marché en ce moment à ce niveau-là ?
01:59Alors, le marché de la SCPI, il est un petit peu particulier
02:03parce qu'en fait, on se retrouve avec des investisseurs
02:06qui nous parlent immobilier,
02:09mais qui n'ont pas les mêmes réflexes que lorsqu'ils parlent immobilier
02:12sur de l'investissement en direct.
02:13De manière générale, oui.
02:14De manière générale.
02:15Comment ça se fait, ça ?
02:16C'est assez étonnant.
02:18Nous, on nous parle souvent de liquidité.
02:19Et moi, quand je parle avec des investisseurs,
02:21je dis, mais votre actif immobilier,
02:22vous avez essayé de le mettre en vente,
02:24celui que vous avez en direct depuis 15 ans ?
02:26Non.
02:27Essayez et voyez si votre actif, il est liquide.
02:29Oui, mais ce n'est pas grave parce que je perçois mes loyers.
02:31Mais c'est exactement pareil sur la SCPI.
02:33Et quand on parle de la SCPI,
02:34ce que les gens oublient aussi assez régulièrement,
02:36c'est que la durée moyenne de détention d'une part de SCPI,
02:39c'est 22 ans.
02:40Et donc, les problèmes de liquidité,
02:42effectivement, c'est un sujet qu'il faut prendre à bras-le-corps
02:44et qu'on a voulu prendre à bras-le-corps, nous, chez Aroxys,
02:47notamment en étant la première SCPI
02:49avec ce label LTIF 2.0,
02:52qui est un label qui a été mis en place
02:55par les institutions européennes
02:56pour fluidifier aussi la liquidité pour les épargnants.
03:00Mais la réalité, c'est qu'on n'a pas les mêmes réflexes
03:02quand on fait de l'immobilier via un fonds
03:04et quand on fait de l'immobilier en direct,
03:05alors qu'il faudrait, en réalité, avoir les mêmes réflexes.
03:08Alors justement, là, ça nous ramène aux spécificités
03:10du marché de la SCPI.
03:12C'est vrai qu'on peut être attiré
03:14par des grosses SCPI
03:15qui permettent de multiplier les parts
03:19et donc la possibilité d'accès.
03:21Maintenant, est-ce que la priorité,
03:23ce n'est pas de sélectionner
03:24une SCPI de qualité,
03:26avec des actifs de qualité dedans ?
03:28Et si c'est ça l'important, lesquels ?
03:30Je partage tout à fait cette façon de voir les choses.
03:35Et nous, c'est ce qu'on a voulu faire aussi,
03:37c'est-à-dire créer avant tout une belle SCPI
03:38avant de créer une grosse SCPI.
03:40Je pense que les sociétés de gestion,
03:42elles doivent aussi se repositionner
03:43à un moment donné.
03:44Et nous, c'est ce qu'on veut faire.
03:46Nous sommes des investisseurs immobiliers,
03:48nous ne sommes pas des collecteurs d'épargne.
03:50Et donc, c'est pour ça que nous,
03:51on va intermédier la distribution de notre SCPI
03:54via des conseillers en gestion de patrimoine,
03:55via des family office, via des banques,
03:57parce qu'eux sont des collecteurs d'épargne
03:59et aussi des conseillers.
04:00Mais nous, on est des investisseurs immobiliers.
04:03Et donc, la réalité,
04:03c'est essayer d'inverser un petit peu le cycle.
04:06Et nous, ce qu'on a envie de faire,
04:07c'est plutôt que d'aller chercher de l'argent
04:08pour ensuite le déployer et l'investir,
04:11c'est dire, on va d'abord sélectionner notre pépite.
04:12Et une fois qu'on a notre pépite,
04:14notre actif immobilier,
04:15on va le proposer à des investisseurs
04:16qui pourront nous faire confiance
04:19en nous confiant leur épargne.
04:21Alors justement, votre pépite,
04:24quels sont les critères
04:25sur lesquels vous choisissez un actif
04:27qui est prometteur ?
04:28Alors, on a une SCPI qui est diversifiée,
04:30donc on peut aller sur différentes classes
04:31d'actifs immobilières.
04:33Mais la réalité, je vais vous donner un exemple
04:34qui est tout simple,
04:35c'est de ne pas se concentrer
04:36sur des indicateurs marketing.
04:38Il y a un indicateur qui est très important
04:39et qui nous revient souvent,
04:40c'est ce qu'on appelle en anglais la WALB
04:42ou la durée résiduelle des baux,
04:44donc la durée du bail d'un actif
04:46qui va rester.
04:48Et nous, par exemple,
04:48quand on fait du commerce,
04:49on ne va pas s'attarder
04:50sur cette durée restante de bail.
04:52Pourquoi ?
04:52Parce que dans le commerce,
04:53on a beau avoir un bail de 20 ans,
04:56par exemple,
04:57on n'est pas à l'abri
04:58que le commerçant ne marche pas
05:00et du coup,
05:00il met la clé sous la porte
05:01et il s'en aille.
05:03Il n'y a qu'à ouvrir les yeux,
05:04on le voit dans n'importe quelle rue.
05:06Exactement.
05:07Et donc nous,
05:07quand on fait du commerce,
05:08par exemple,
05:08on va vraiment porter
05:09une vigilance particulière,
05:10bien sûr, à l'emplacement.
05:12Ça, c'est la base de l'immobilier,
05:13mais aussi, par exemple,
05:14aux locataires.
05:15Et le locataire, c'est quoi ?
05:16Ce n'est pas simplement de voir
05:17si c'est une grande ancienne,
05:18c'est une grande marque.
05:20C'est un,
05:20quel est le taux d'effort
05:21du locataire
05:22par rapport au loyer ?
05:23Donc est-ce que le loyer
05:24est une charge trop importante
05:25par rapport au chiffre d'affaires généré ?
05:27Est-ce que le local
05:28est créateur de valeur
05:30pour l'enseigne
05:30ou pour le petit commerçant,
05:32d'ailleurs ?
05:33Et trois,
05:34est-ce qu'il se projette
05:35sur le long terme ?
05:35Si on a ça,
05:36on n'a pas besoin
05:37de regarder la durée du bail.
05:38Et d'ailleurs,
05:39on a eu la très bonne surprise
05:40sur le premier actif
05:41qui a été acheté
05:41par notre SCPI,
05:42où on avait un bail court
05:43et on nous a dit
05:44faites attention,
05:44c'est un bail court,
05:45de renégocier très rapidement.
05:47Pourquoi ?
05:47Parce qu'on avait
05:48très bien sélectionné
05:49le locataire
05:50et on regarde vraiment tout,
05:51le chiffre d'affaires.
05:52Et ça,
05:53dans chacune des classes d'actifs,
05:54il y a des spécificités
05:55qu'il faut regarder
05:56et pas simplement
05:57s'atteler à un emplacement,
05:59un bail,
06:00j'ai un emplacement,
06:00j'ai un bail,
06:01je suis sécurisé.
06:01J'allais vous dire,
06:02on en revient
06:03au fondement du truc,
06:04c'est retour aux fondamentaux.
06:06Retour aux fondamentaux.
06:07C'est vraiment ça.
06:09Juste une chose,
06:10c'est vrai qu'énormément
06:11d'intervenants
06:12qui relancent des SCPI
06:14en ce moment
06:14qui viennent autour de cette table
06:15nous disent
06:17ce qui marche vraiment
06:19à nouveau
06:20ce sont les projets
06:21très locaux,
06:22très identifiés
06:23et sur des marchés
06:23archi-spécifiques.
06:25On a parlé de la Grande-Bretagne,
06:26on a parlé de l'Allemagne,
06:27on a parlé des investissements
06:28outre-mer aussi.
06:30Vous,
06:30vous avez une optique
06:31pan-européenne,
06:32donc c'est différent.
06:33Nous,
06:33on a une optique pan-européenne.
06:35Pourquoi ?
06:35Parce qu'en fait,
06:36quand les taux
06:36se sont montés très rapidement
06:37en 2022,
06:38ce qu'on s'est aperçu,
06:39c'est que les cycles de reprise
06:40n'étaient pas les mêmes
06:41dans tous les pays.
06:42Tout le monde a subi
06:43la baisse des valeurs immobilières
06:44dans tous les pays,
06:45mais les cycles de reprise
06:46ont été plus ou moins longs
06:47dans différents pays.
06:48Et on a une évolution des taux
06:49qui est différente aussi
06:50pays par pays.
06:51Et donc nous,
06:51ce qu'on a fait,
06:52c'est qu'on s'est posé
06:53autour de la table
06:55entre associés
06:55chez Aroxis
06:56et on s'est dit
06:57faisons une analyse macroéconomique
06:59et où est-ce que c'est
06:59plus judicieux d'investir ?
07:01Pour le moment,
07:01on a décidé d'aller
07:02aux Pays-Bas,
07:03donc on a trois actifs
07:04aux Pays-Bas,
07:04puis là,
07:05on se remet autour de la table
07:06et on dit
07:06quels sont les endroits
07:07où il vaut mieux investir.
07:08Et donc,
07:08le fait de pouvoir profiter
07:10des différents cycles immobiliers,
07:11c'est ce qui va sécuriser
07:12aussi l'investisseur
07:13et c'est ce qui va nous amener
07:14une capacité
07:15à investir constamment
07:17à un bon moment
07:18et à un bon moment de cycle.
07:20Super intéressant,
07:21mais vraiment remettre
07:22l'immobilier au cœur
07:24de ce marché des SCPI.
07:26Merci infiniment,
07:27Stéphane Benenou
07:28d'Aroxis,
07:29donc,
07:29d'avoir parlé avec nous
07:31de ce marché des SCPI.
07:33Merci.
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