- il y a 12 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des
00:11principes au titre de l'actualité.
00:12L'impasse diplomatique au Moyen-Orient qui continue de plomber les marchés financiers, l'ensemble des bourses européennes restent dans
00:18le rouge.
00:19Aujourd'hui, le cours du pétrole reste à la hausse avec un baril de Bren qui se rapproche des 107
00:23dollars.
00:24Ce midi, regain de tension également sur le marché obligataire, avec un disant français autour des 3,72% et
00:30un disant allemand toujours au-delà des 3%.
00:32Les marchés plombés par les dernières déclarations de Donald Trump la nuit dernière, qui a estimé que le cessez-le
00:37-feu était, je cite, sous assistance respiratoire.
00:40Selon les médias américains, il envisagerait dans ce contexte de relancer son opération de protection des navires pour traverser le
00:46détroit d'Hormuz.
00:47Réponse du principal négociateur côté iranien sur les réseaux sociaux.
00:50Il assure que l'Iran est prête à riposter et à donner une leçon, je cite, aux Américains en cas
00:55d'agression.
00:57Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
00:59Votre programme avec Bien Ici.
01:01On est bien ici.
01:03Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:07Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:10C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
01:12Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:14Ikea.
01:16Ikea.
01:20BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:23Marie-Cœur Derrois.
01:24Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner.
01:27Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:30Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:36'IMO,
01:36qui nous concerne, consommateurs de cet immobilier.
01:39Et qui nous concerne encore plus, nous, médias.
01:41Pourquoi ? Parce qu'aujourd'hui, on va avoir ce témoignage que nous, les médias, nous influençons les acheteurs d
01:48'immobilier.
01:49Et donc, de fait, le marché de l'immobilier.
01:51Vous allez voir comment ensuite.
01:52Retour en plateau pour le débat du jour.
01:54Focus sur l'immobilier commercial aujourd'hui.
01:57Centre-ville ou périphérie.
01:58A chaque commerce, son emplacement idéal.
02:01Allez, d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:04Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:06Et on est en ligne avec Céline Denis, directrice de l'agence Nesten d'Orléans.
02:11Bonjour, Céline.
02:13Bonjour, Marie.
02:14Je le disais, je vais célébrer l'influence médiatique sur ce marché de l'immobilier
02:18parce que c'est ça, votre témoignage du jour.
02:20Nous dire qu'en fait, tous les papiers qu'on peut écrire, toutes les études qu'on peut publier,
02:25et bien tout ça, finalement, ça réoriente aussi la stratégie d'achat des acquéreurs.
02:30Oui, c'est vrai, les acquéreurs sont de plus en plus friands de classements, de labels.
02:39De grandes études sortent évidemment tous les ans.
02:42On connaît tous ces classements qui ont lieu à la rentrée de septembre
02:45et qui nous indiquent les villes les plus attractives ou les plus dynamiques de France.
02:51On a nous-mêmes d'ailleurs à Orléans été élue en 2022 la ville la plus attractive de France,
02:58donc qui est une forme de label en fait, qui comprend plusieurs indicateurs de scolarité,
03:06d'attraction par les transports, de niveau de rémunération et évidemment prix au mètre carré.
03:12Et à la suite de cet article qui a été relayé sur de nombreux réseaux,
03:17eh bien on a vu dans le mois qui a suivi quasiment 20% de demandes d'acquisition en plus,
03:25comme si ce label pouvait apporter une confiance ou être en tout cas un raccourci à la décision.
03:34Et alors Céline, vous dites comme si, et j'ai envie de rebondir sur ce que vous venez de dire,
03:39ça veut dire quoi ? Votre message c'est dire méfiez-vous des classements ?
03:42Finalement Orléans, c'est pas du tout un bon plan !
03:45Non, non, je pense que ce classement-là particulièrement est excellent !
03:49Tu m'étonnes !
03:52Et qu'il dynamise en fait, mais sur de nombreux indicateurs,
04:00donc c'est vrai que les gens arrivent avec ce capital confiance,
04:04ça n'empêche pas moins différentes questions qui restent quand même entières,
04:08parce que quand on vient comme ça avec un label,
04:11quand le label est une attraction en fait de démarrage,
04:17eh bien il n'y a pas forcément derrière la connaissance de la ville,
04:21les gens ont quand même besoin derrière d'un petit peu plus d'indications.
04:25Alors on retrouve ça ?
04:27Non, parce qu'en fait moi j'avais surtout une question qui va, je pense, nous intéresser,
04:32c'est pour ça que je plaisantais en disant est-ce qu'on doit s'en méfier ?
04:34Mais enfin quand même, parce que sinon moi je me passe de vos services Céline,
04:37si je pars du principe que nous les médias on a toujours raison
04:40et nos classements sont toujours...
04:41Mais justement, votre raison d'être j'ai envie de dire,
04:44c'est aussi de vous adapter aussi au profil de l'acquéreur ou du vendeur d'ailleurs
04:48qui vient face à vous et de vous dire, en fait j'ai lu que,
04:52mais la réalité parfois elle est tout autre quand même j'imagine.
04:55Oui tout à fait, alors c'est un gros travail pédagogique en agence,
05:00bien souvent à la rentrée de septembre on se retrouve avec des acquéreurs
05:04qui arrivent avec des idées de prix mètre carré,
05:07ils sont extrêmement informés, des quartiers,
05:11on a évidemment l'influence des médias sur cette notion-là,
05:16mais on a aussi l'influence des médias sur des aspects parfois plus négatifs,
05:21qui vont être des articles de presse sur des événements de sécurité par exemple,
05:26et donc on va se retrouver avec des demandes,
05:29avec des quartiers qui sont totalement boudés,
05:32ou à l'inverse des quartiers qu'on a labellisés en quelque sorte
05:36comme quartiers verts, quartiers cyclistes,
05:39et qui vont attirer de manière tout à fait subjective.
05:45Donc en agence on est évidemment là aussi pour ramener à une réalité
05:50voilà c'est toujours très compliqué de parler de quartiers de manière générale,
05:55ou de villes de manière générale,
05:57et donc l'intérêt en effet d'avoir un agent immobilier local
06:00qui connaît extrêmement bien son secteur,
06:02c'est aussi de pouvoir confronter l'article de presse
06:05à la réalité économique du marché.
06:07Et même chose côté taux d'intérêt,
06:10c'est un vrai sujet ça,
06:11parce que nous c'est vrai qu'on en parle tous les jours sur BFM Business,
06:14parce qu'on suit comme le lait sur le feu à la fois l'OAT,
06:17donc la dette de l'État français à 10 ans sur lesquelles se basent la plupart des banques,
06:21il y a aussi la perspective d'une remontée des taux de la Banque centrale européenne
06:25qui sera sans doute encore plus forte sur l'évolution des taux d'intérêt
06:27proposés par les banques pour nos crédits immobiliers.
06:30Là encore vous dites, les gens entendent baisse de taux,
06:33ils imaginent la folie en banque,
06:35et à l'inverse ils entendent hausse de taux,
06:37ils se disent mon Dieu j'arriverai plus à emprunter.
06:40Tout à fait, on suit évidemment vos articles Marie,
06:43et c'est vrai que vous allez loin, vous détaillez,
06:46on a une information qui est complète,
06:48on sent bien que le déclencheur à l'appel ou au contact
06:54n'est pas forcément aussi profond,
06:56et que parfois un simple titre de presse qui dirait
07:00une baisse des taux arrive,
07:02quand bien même cette baisse serait de 0,05 ou de 0,10,
07:07amène un peu de positif finalement dans le giron des acquéreurs
07:14et les faits finalement nous contacter.
07:18L'information n'a pas forcément besoin d'être détaillée
07:22pour avoir un impact.
07:23A l'inverse, une angoisse, une inquiétude,
07:27un climat anxiogène,
07:29même s'il n'est pas suivi de faits concrets,
07:32de baisse de taux par exemple,
07:35peut créer de l'anxiété
07:37et une forme d'attentisme sur le marché également.
07:40Et donc ça grippe un petit peu les choses
07:42comme ça peut accélérer l'intention d'achat.
07:46Bon, je ne veux pas faire la promo de BFM Business
07:48et en particulier des experts de l'IMO,
07:50mais il me semble quand même que quotidiennement
07:52dans cette émission,
07:53on essaye justement de faire preuve d'un peu de nuance
07:55pour vous expliquer que oui,
07:57il y a ce climat anxiogène,
07:58que oui, il y a cette hausse des taux
07:59parce qu'il ne faut pas non plus mentir
08:00à celles et ceux qui nous écoutent et qui nous regardent.
08:03Mais enfin, effectivement,
08:04en fonction des profils d'emprunteurs,
08:05vous pouvez encore bénéficier de petites lignes
08:07de prêts à taux bonifiés
08:09qui vous permettent encore à ce jour,
08:11oui, oui, je jure que c'est vrai,
08:12d'emprunter à moins de 3% sur 20 ans,
08:15c'est possible,
08:16même pour des profils d'emprunteurs
08:17qui ne sont pas premium.
08:19Donc c'est bien de dire les choses.
08:20Voilà, vous avez des articles de presse,
08:22ça peut porter votre marché.
08:23D'un dernier mot,
08:24justement, j'ai fait l'auto-promo
08:25de BFM Business et des experts de l'IMO.
08:27Je vous donne l'occasion
08:28de faire l'auto-promo
08:30de Nesteine,
08:31puisqu'a priori, vous-même,
08:32vous avez été élue
08:33meilleure franchise de France,
08:35c'est ça ?
08:36Tout à fait.
08:37L'année dernière,
08:38on a bénéficié de ce label
08:41de meilleure franchise de France
08:43dont on est évidemment très fiers.
08:45Et là aussi,
08:46on a pu savourer,
08:48en tout cas,
08:49les bénéfices de ce label
08:51puisqu'on a,
08:52en tout début d'année,
08:54quelqu'un qui nous a contactés
08:55pour vendre sa maison
08:57à la suite de ce classement.
08:58Donc, on s'en réjouit,
09:00on les combat parfois
09:01et puis,
09:02on en profite aussi
09:03à d'autres moments.
09:05Mais c'est signe
09:05qu'on vous suit.
09:07Tant mieux,
09:07c'est bien.
09:08Et suivez-nous aussi
09:09sur BFM Business
09:10pour prendre la parole
09:11que vous soyez chez Nestene
09:12ou pas d'ailleurs,
09:13puisqu'on fait parler
09:14tous les professionnels
09:14de ce secteur de l'IMO
09:15au sens large.
09:16Merci Céline.
09:17Céline Denis,
09:18directrice de l'agence Nestene
09:19d'Orléans
09:20d'avoir été avec nous.
09:21Et donc,
09:21si comme Céline,
09:22vous avez un témoignage terrain
09:23à nous apporter,
09:24vous n'hésitez pas à nous écrire.
09:25On a une adresse mail
09:27lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr
09:29Allez,
09:29c'est l'heure du débat.
09:32Les experts de l'IMO,
09:33le débat.
09:36Et à mes côtés,
09:37Christian Dubois,
09:38directeur commerce
09:38chez Cushman & Wakefield.
09:40Bonjour Christian.
09:41Bonjour Marie.
09:42Et également à mes côtés,
09:43Gérald Deprouteau,
09:44directeur du développement
09:44de Pierre 1er Gestion.
09:45Bonjour Gérald.
09:46Bonjour Marie.
09:47Alors,
09:47je le disais en préambule,
09:48on va changer de l'immobilier résidentiel
09:50et on va partir vers
09:51l'immobilier commercial.
09:52Et encore que tout est lié quand même
09:54parce que mettre du commerce
09:56là où il y a de la vie,
09:57c'est quand même l'alpha
09:58et l'oméga du commerce
09:59et de cet immobilier commercial
10:00et de cette manière
10:01dont il se réinvente.
10:03Alors au départ,
10:03je m'étais dit
10:04on va faire un match
10:05entre les commerces
10:06de centre-ville
10:07versus les commerces
10:08de périphérie
10:09et en fait,
10:10vous êtes tous venus
10:11là tous les deux
10:12en train de me dire
10:12en fait les deux c'est bien.
10:14Ça dépend de ce qu'on vend.
10:16C'est à peu près ça l'idée
10:17si je résume grossièrement Gérald ?
10:19Oui, c'est effectivement le cas.
10:21Alors chez Pierre Première Gestion,
10:22on fait à la fois
10:23de l'investissement
10:24dans des murs de centre-ville
10:25et dans des murs
10:26de périphérie de ville.
10:28C'est pour ça
10:28que vous n'alliez pas me dire
10:29qu'il y en avait un
10:29qui était tout pourri,
10:30évidemment.
10:32Effectivement non,
10:33mais effectivement
10:34ça dépend également
10:35de ce qu'on leur recherche
10:37en termes de,
10:38par exemple,
10:38de rendement.
10:40Généralement,
10:40en termes de rendement,
10:41quand on va parler de rendement,
10:41on va plutôt aller s'orienter
10:43vers la périphérie de ville
10:44et parfois
10:45quand on va aller chercher
10:46des actifs plus patrimoniaux,
10:48on va plutôt aller s'intéresser
10:49à du centre-ville.
10:50Parce que c'est une question
10:51de prix d'entrée ?
10:52C'est une question
10:53de prix d'entrée,
10:54effectivement.
10:54C'est aussi une question
10:55d'objectif dans la durée.
10:57Même si,
10:58on va le voir tout à l'heure,
10:59je pense que
11:00le retail park
11:01et les cellules commerciales
11:03de retail park
11:03sont très résilientes
11:04dans la durée,
11:05tant en termes de prix
11:06que de valeur locative.
11:08Et puis on le voit aussi
11:09à travers les investisseurs
11:10puisqu'il faut se rappeler
11:11que depuis le début d'année,
11:12les volumes d'investissement
11:14sont totalement effondrés
11:15en France
11:16et que le bureau
11:17qui représentait
11:18une part très importante
11:19de ces volumes échangés,
11:20aujourd'hui,
11:21se sont très sensiblement effondrés
11:24et on voit le commerce
11:26là-dedans
11:26qui, lui,
11:27continue
11:28de drainer les transactions.
11:30Certains commerces,
11:30en tout cas.
11:32Alors,
11:32certains commerces,
11:34après on pourra parler aussi
11:35des typologies de commerce,
11:36de la taille
11:37des investissements,
11:39de la taille des cellules.
11:40Juste d'un mot
11:41parce que j'ai Alban,
11:41notre réalisateur
11:42qui me propose à chaque fois
11:44des questions
11:44toujours assez pertinentes
11:45et c'est vrai qu'il a raison
11:46de me poser la question
11:47pour qu'on puisse être
11:48tout à fait transparent.
11:49Les prix sur le commerce
11:51dans cet immobilier commercial,
11:52ils sont de nature
11:53à être plus faibles,
11:54plus élevés
11:54que les prix sur le résidentiel ?
11:58Très difficile de comparer.
12:00Voilà,
12:01Alban,
12:01la réponse,
12:02c'est ça dépend,
12:02ça dépasse.
12:03Oui,
12:04chez Cashman & Wakefield,
12:05nous aussi,
12:05on aime bien aussi bien
12:06la périphérie
12:07que les centres commerciaux,
12:09que les centres-villes
12:09puisque nous sommes présents
12:10sur le territoire
12:11et l'ensemble des formes
12:13d'immobilier
12:13et de géographie
12:14d'immobilier de commerce.
12:16C'est très difficile
12:17de comparer le résidentiel
12:18et l'immobilier de commerce
12:18parce que l'immobilier de commerce
12:19c'est d'abord un immobilier de ratio.
12:21C'est un des rares immobiliers
12:22dans lequel l'offre et la demande
12:23s'ajoutent un peu,
12:24mais finalement,
12:25ce n'est pas tellement le critère.
12:27Ce qui détermine le prix,
12:28c'est la capacité d'une enseigne
12:30à faire du profit
12:31dans un lieu donné
12:33en fonction de son activité
12:35et en fonction
12:36de ses ratios de profitabilité.
12:37Oui, c'est ça.
12:38Si je vends du luxe
12:40dans une ville
12:40où finalement
12:41la population
12:42n'a pas les moyens
12:43de se payer
12:43des produits de luxe,
12:44je ne vais pas faire
12:45beaucoup de chiffres
12:46et donc même si l'emplacement
12:47sera idéal
12:48pour un autre type de commerce,
12:49là finalement,
12:50la valeur sera mauvaise.
12:52Exactement.
12:53Et comme le monde est bien fait,
12:54probablement,
12:54d'ailleurs,
12:55ces enseignes de luxe
12:55ne seront pas positionnées
12:56sur ces emplacements.
12:57Mais où seront-elles
12:59ces enseignes de luxe ?
13:00Parce que c'est à peu près ça l'idée.
13:01Là où on peut faire
13:02le distinguo
13:03entre nos commerces de centre-ville
13:04et nos commerces de périphérie,
13:06c'est peut-être que précisément
13:08là où il y a peut-être
13:09moins de rendement
13:10mais une possible valorisation
13:13à moyen long terme
13:14et donc une plus-value
13:15en sortie potentielle,
13:16ça va être pour ce centre-ville,
13:19donc là où je vais avoir
13:20peut-être des enseignes de luxe,
13:22non, c'est à peu près l'idée ?
13:24Des artères peut-être
13:25très touristiques
13:26plus que de vie quotidienne
13:28qu'on peut avoir
13:28dans les périphéries ?
13:30Oui, il y a un adage
13:32il y a un adage qui dit
13:33l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
13:34Oui, les trois règles.
13:35Bien évidemment, aujourd'hui
13:35ce que l'enseigne recherche,
13:37c'est vrai qu'elle recherche
13:38trois éléments fondamentaux.
13:39Elle recherche du flux,
13:41du trafic.
13:42Il faut qu'il y ait du passage quoi.
13:43Il faut qu'il y ait du passage
13:44mais il faut qu'il y ait le passage
13:45qui correspond à la gamme
13:46de ce qu'elle vend.
13:48La deuxième des choses
13:48qu'elle va rechercher,
13:49c'est une forme de visibilité.
13:52Et la troisième des choses
13:53qui est un peu le point d'inflexion
13:55maintenant du commerce,
13:56c'est une expérience.
13:57C'est-à-dire que maintenant,
13:58l'immobilier de commerce,
14:02dans lequel il faut créer
14:04les conditions
14:05pour que les consommateurs
14:07se sentent bien
14:08dans le commerce en question
14:09et puissent y dépenser.
14:10Avant, on est parti sur une forme
14:12de consommation dite quantitative
14:14et on est maintenant
14:15dans une consommation
14:16dite qualitative ou expérientielle.
14:19Voilà un peu ce qui va déterminer
14:20les valeurs locatives.
14:21Alors bien évidemment,
14:22le luxe ayant une meilleure marge
14:23que le mass market,
14:25les artères de luxe
14:26ont des loyers
14:26qui sont supérieurs
14:27à celles du mass market.
14:29Évidemment.
14:30Et les enseignes de centre-ville
14:31en mass market
14:32font des chiffres d'affaires
14:33peut-être un peu plus conséquents
14:34avec des marges plus conséquentes
14:36que des enseignes,
14:37on va dire,
14:38de discount
14:39ou plus populaires
14:40en périphérie.
14:41Si bien que les loyers
14:43sont en tout état de cause,
14:44toujours proportionnels
14:45aux chiffres d'affaires
14:47et à la marge
14:47que peuvent faire les commerçants.
14:48C'est là la différence
14:49entre effectivement
14:50le résidentiel
14:51et cette immobilier commerciale.
14:53Vous avez mis le doigt
14:53sur quelque chose
14:54qui m'intéresse tout particulièrement
14:55sur ce sujet de
14:56il faut de l'expérience
14:57dans nos commerces.
14:58Pourquoi ?
14:59Parce qu'on ne va pas se cacher
15:00derrière nos petits doigts.
15:01Il y a quand même
15:02Amazon & Co.
15:03Aujourd'hui,
15:03j'ai besoin de quelque chose.
15:05Je me fais livrer.
15:05Pourquoi j'irais en magasin ?
15:07Pourquoi j'irais
15:07dans l'enseigne commerciale ?
15:09C'est ça le sujet du commerce ?
15:10La vraie révolution
15:11des dernières années
15:12sur le commerce physique ?
15:14C'est effectivement le cas
15:15mais c'est également le cas
15:16quand on parle de commerce.
15:17On est très positionné
15:19sur tout ce qui va être
15:21restauration sous enseigne
15:22et on le voit également
15:23dans la restauration.
15:24Il faut travailler le concept
15:27d'accueil, d'ambiance.
15:29Il faut également travailler
15:30la carte,
15:31les produits sur la carte,
15:33la qualité de la carte.
15:35Tous ces éléments-là
15:35vont faire venir le consommateur
15:38et c'est ce qui va pérenniser
15:41l'exploitation
15:42et de là,
15:43l'investisseur
15:44qui sera derrière
15:45et qui lui cherche
15:46à obtenir des flux réguliers
15:48de paiement
15:49de ses loyers.
15:50Mais c'est vrai
15:50que l'expérience
15:51sur de l'immobilier
15:52de restauration,
15:53ça me paraît assez logique.
15:55D'autant plus maintenant
15:56qu'on peut toujours juger,
15:58écrire des petits commentaires
15:59sur des restaurants
16:00qui nous ont plus ou moins servi
16:01et la qualité plus ou moins bonne
16:03de la nourriture.
16:04Mais ce que je veux dire,
16:04c'est que sur les autres commerces
16:06et cette expérience
16:07dont vous parlez,
16:08en fait ma question c'est
16:09est-ce qu'aujourd'hui
16:10les commerces
16:10ont véritablement pris le pli
16:12et est-ce qu'aujourd'hui
16:12on est garantis
16:13qu'en allant
16:14et en se déplaçant sur place
16:15plutôt que de me faire livrer,
16:17je vais avoir cette expérience
16:18qui me fera revenir ?
16:19Alors il y a plusieurs types
16:20d'expériences.
16:20La première expérience
16:21elle commence avant le magasin.
16:23Elle commence dans la capacité
16:24d'une ville,
16:25d'un centre commercial,
16:27d'un parc périphérique
16:27ou d'une zone commerciale
16:29à accueillir ses clients.
16:30En zone commerciale,
16:31évidemment l'accessibilité
16:33c'est la voiture.
16:34Sur la ville,
16:35on a vu que les mobilités
16:36ont un petit peu évolué
16:37ces dernières années.
16:37La mobilité douce,
16:39bienvenue dans les transports
16:40en commun.
16:40On est dans des mobilités douces
16:41et donc bien entendu
16:42la zone de chandise
16:42s'est réduite
16:43et on est plus sur
16:44du transport piéton,
16:45de la mobilité douce
16:46ou des transports en commun.
16:48Le premier accueil,
16:50néanmoins,
16:51c'est la capacité
16:52d'un lieu donné
16:54à accueillir justement,
16:55à créer des conditions
16:56pour que les gens
16:57se sentent bien.
16:58Les centres commerciaux
16:59font ça très bien.
17:00En périphérie,
17:01on ne faisait pas ça très bien
17:02mais depuis maintenant
17:03une quinzaine d'années
17:04avec ce qu'on appelle
17:05les retail parcs,
17:06on fait ça quasiment aussi bien
17:07que finalement
17:07dans les centres commerciaux.
17:08La vraie révolution maintenant
17:10qui doit être réalisée
17:11c'est celle du centre-ville
17:11parce que c'est bien
17:13d'expliquer les mobilités douces
17:14mais il faut également créer
17:16dans les artères commerçantes
17:18je dirais
17:19les conditions de propreté,
17:20les conditions de sécurité,
17:22les conditions
17:22qui font que
17:23finalement
17:24les clients
17:25non seulement
17:28passent
17:29mais reviennent.
17:30C'est un grand chantier
17:31pour les centres-villes
17:32j'espère que c'est un chantier
17:34en tout cas
17:34je pense que c'est un chantier
17:35que tout le monde
17:37plébiscite
17:38c'est un chantier
17:39qui détermine
17:40les conditions
17:41du taux de vacances
17:42dans les centres-villes.
17:43Oui c'est ça aussi.
17:43Aujourd'hui le taux de vacances
17:44dans les centres-villes
17:45on voit qu'il est
17:46plutôt meilleur
17:47que dans certains centres commerciaux
17:48parce qu'on est en moyenne
17:49en France
17:50aux alentours de 11,7%
17:52en périphérie
17:52on n'est qu'à 8%.
17:54Il y a moins de vacances
17:55en périphérie.
17:56Il y a moins de vacances
17:57dans les commerces
17:58de périphérie
17:59que dans les commerces
18:00de centres-villes.
18:01Absolument oui.
18:02Mais il y a toujours
18:03une règle
18:04qui est toujours la même
18:05c'est-à-dire
18:06il faut toujours
18:07être sur des emplacements
18:08de premier plan.
18:10Par exemple
18:10sur la périphérie
18:11vous avez ce qu'on appelle
18:13des zones de destination
18:15au sein même
18:16d'une zone.
18:16Donc si vous avez
18:18par exemple
18:18un rond-point
18:19on va prendre cet exemple
18:21vous allez avoir
18:22généralement autour
18:23de ce rond-point
18:23un certain nombre
18:24d'enseignes assez majeures
18:25très visibles
18:26mais parce que
18:27ça correspond aussi
18:28à leur modèle d'exploitation
18:29et on parlait aussi
18:30de l'accessibilité
18:31parce que la voiture
18:32va compter
18:32et puis parfois
18:33vous allez avoir
18:33des enseignes
18:34qui vont aller se loger
18:35en bout de zone
18:37j'ai envie de dire
18:37donc on sera plutôt
18:38sur de la destination
18:39et là effectivement
18:41on peut considérer
18:42que l'emplacement
18:42sera de fait
18:43moins qualitatif
18:44que l'emplacement
18:45qui sera lui
18:47axé sur l'axe
18:48de circulation
18:49le cas échéant.
18:51En centre-ville
18:52c'est la même chose
18:52vous avez des axes principaux
18:54et quand vous regardez
18:55bien les taux de vacances
18:56sur les axes principaux
18:57vous aurez un peu de vacances
18:58mais qui ne sera pas structurel
19:00et dès lors que vous allez
19:01vous éloigner
19:02de ces axes principaux
19:04et là vous allez retrouver
19:05de la vacance
19:05qui va être un petit peu
19:06plus structurelle.
19:07Et c'est à partir de là
19:08puisqu'on revient sur la valeur
19:10et que ça passionne
19:10Alban en régie
19:11c'est à partir de là
19:12qu'on va fixer
19:13par exemple
19:14si moi je suis propriétaire
19:15des murs
19:16en fonction du flux
19:17dont vous parliez
19:18c'est moi qui vais fixer
19:20le loyer du commerce.
19:22Alors
19:23oui
19:24il y a trois mécanismes
19:25quand on est en centre-ville
19:26ce qui fixe
19:28globalement la valeur de marché
19:29c'est
19:30les transactions comparables
19:31dans le secteur
19:32on est d'accord
19:33dans le secteur
19:33et dans des surfaces comparables
19:35parce qu'on ne voit pas
19:36comparer une petite boutique
19:37de 50 mètres carrés
19:38avec une moyenne
19:39ou une grande surface
19:40de 2000 à 3000 mètres carrés
19:41les valeurs locatives
19:42sont parfois du simple au double
19:43sur le même emplacement
19:44sur le même immeuble
19:46selon que vous soyez
19:46sur une petite boutique
19:47ou sur une grande surface
19:48de plus de 1000 mètres carrés
19:50il y a un écart
19:50qui peut varier
19:51jusqu'à 70%
19:53donc c'est pas juste l'adresse
19:54c'est l'adresse
19:55et le format
19:56puis c'est l'adresse
19:58et le format
19:58et on y revient
19:59l'activité
20:01parce que évidemment
20:02si on est dans une artère de luxe
20:03et qu'on est entouré
20:04de petits amis de luxe
20:05on a bien évidemment
20:06une capacité contributive
20:08et si j'ouvre
20:09dans un quartier ultra bobo
20:11une super marque de boucherie
20:12par exemple
20:13où il y a beaucoup de gens
20:14qui ne mangent pas de viande
20:14par exemple
20:15je suis à bon
20:16est-ce que ce serait
20:17l'emplacement pertinent
20:18je donne un exemple
20:19non ?
20:20pourquoi pas
20:21ça peut marcher
20:22donc c'est aussi
20:23ça prendre de contre-pied
20:24alors
20:24oui pourquoi pas
20:25la seule chose
20:26c'est que
20:26le commerçant
20:27qu'est-ce qu'il va faire
20:28que ce soit une boucherie
20:29ou que ce soit une joaillerie
20:30le commerçant va faire
20:30toujours la même chose
20:31il va regarder
20:32quel est son chiffre d'affaires
20:33il va regarder
20:34qu'elles sont
20:34ses charges sociales
20:35son achat de marchandises
20:36à la fin
20:37il restera sa capacité
20:38à payer un loyer
20:39il ne va pas aller
20:39sur les Champs-Élysées
20:40et le boucher
20:40non bien sûr
20:41mais par exemple
20:42typiquement
20:42s'il fait un carton plein
20:43pour notre boucher
20:44dans un quartier bobo
20:45peuplé de végétariens
20:46est-ce que moi
20:46je peux en tant que propriétaire
20:48augmenter le loyer ?
20:50alors
20:52il y a quand même
20:53des règles
20:53vous allez signer
20:54un bail commercial
20:55il y a des indexations
20:56qui peuvent être prévues
20:57dans le bail
20:57qui vont elles-mêmes
20:58suivre des indices
20:59indices qui récemment
21:00d'ailleurs étaient plutôt
21:01à orienter à la baisse
21:02mais comme ce sont
21:02des indices composites
21:03et qu'au regard du contexte
21:06inflationniste
21:06on peut supposer que
21:07c'est exactement pareil
21:08que dans le résidentiel
21:09tout est fonction aussi
21:09de l'inflation
21:10exactement
21:10mais quand bien même
21:11vous avez un bail
21:12avec un indice
21:13il faut quand même
21:13se rappeler une chose
21:14fondamentale
21:15c'est qu'il faut quand même
21:16que le locataire
21:17l'enseigne
21:17ait les capacités
21:18de le payer
21:19cette indexation
21:20sinon à un moment donné
21:21il va venir vous voir
21:22pour discuter
21:22et puis dans un temps second
21:24il viendra peut-être
21:25vous voir pour dire
21:25écoutez
21:27si on ne négocie pas
21:29le loyer à la baisse
21:29peut-être qu'on va être amené
21:30à devoir partir
21:32pas parce que
21:33c'est un souhait premier
21:34simplement parce que
21:35c'est une réalité économique
21:36mais est-ce que justement
21:37ces rapports
21:38pardon mais j'en profite
21:39c'est peut-être pas
21:39le thématique du jour
21:40mais comme Alban
21:40est passionné par ça
21:41du coup ça me fait rebondir
21:42sur d'autres questions
21:43est-ce que ce rapport
21:44justement propriétaire-locataire
21:46est plus équilibré
21:47dans cet immobilier commercial
21:48qu'il ne peut l'être
21:49que ce soit dans le bureau
21:50ou dans le résidentiel
21:51alors en tout cas
21:52chez Pierre Première Gestion
21:53le choix que nous avons fait
21:55c'est effectivement
21:55d'être proche de nos locataires
21:56puisque toute la gestion
21:57est intégrée
21:59et l'idée c'est quand même
22:00plutôt d'accompagner
22:01on l'a déjà fait
22:02pendant la période Covid
22:03et les mois qui ont suivi
22:05les différents chocs
22:06la question est de savoir
22:08si vous voulez garder
22:08vos locataires
22:09sur une longue durée
22:10les accompagner dans ce sens-là
22:12donc il y a des discussions
22:13des négociations
22:14ou si vous allez prendre le risque
22:15simplement de leur dire
22:16non
22:17on ne va rien faire du tout
22:19quitte à peut-être
22:20les perdre
22:21avoir de la vacance
22:22alors qu'il ne sera peut-être
22:22pas structurel
22:23mais qu'il va générer des frais
22:25etc
22:25donc ça ne sera peut-être
22:26pas forcément
22:26le bon pari
22:27sur du moyen long terme
22:28vous mettez le doigt sur quelque chose
22:30dont je refuse de parler
22:31en attendant qu'on soit tous
22:32de nouveau confinés
22:33non ce n'est pas
22:34ce n'est pas une prédiction
22:36mais après le Covid
22:37la type
22:38l'antaviaus
22:39ça me fait penser
22:40sur votre secteur
22:41qui est cet immobilier commercial
22:42on a quand même vécu
22:43deux trois petites choses
22:43au moment du Covid
22:45sur ces commerces
22:46de nécessité
22:47ceux qui pouvaient
22:48encore rester ouverts
22:49et donc
22:49qui ont fait preuve
22:50d'une vraie résilience
22:51face à cette crise-là
22:52est-ce que là encore
22:53dans vos stratégies
22:54et dans les secteurs porteurs
22:56les domaines commerciaux précis
22:58vous avez identifié
23:00ceux sur lesquels
23:01il y a encore de l'avenir
23:02quoi qu'il arrive
23:03avec une vraie résilience
23:04et ceux pour lesquels
23:05c'est un peu fragile
23:06je pense notamment
23:07à l'habillement par exemple
23:08non ?
23:09L'habillement
23:09effectivement
23:10c'est moins 30%
23:11de transactions
23:13par rapport à la sortie de Covid
23:15donc on est
23:17je ne suis pas sûr
23:18qu'il y ait d'abord
23:19qu'il y ait un lien
23:19très précis
23:20entre le Covid
23:20et le fait que l'habillement
23:21il y a eu le commerce aussi
23:24il y a aussi un changement
23:25dans les modes de consommation
23:26on parlait tout à l'heure
23:27d'expérience
23:27et donc il y a aujourd'hui
23:30beaucoup plus de transactions
23:31qui se réalisent
23:32dans la restauration
23:33il y a beaucoup plus
23:34de transactions
23:34qui se réalisent
23:35dans le domaine des loisirs
23:37de façon générale
23:38on parlait avec monsieur
23:38tout à l'heure
23:39des paddles
23:40on parle des fitness
23:41qui aujourd'hui
23:42explosent de partout
23:43donc on est aujourd'hui
23:45sur une transformation
23:46de ce que l'on a envie
23:47de consommer
23:47donc la nécessité
23:48effectivement
23:49vous en parliez tout à l'heure
23:50elle peut se joindre
23:51au commerce électronique
23:52dès lors qu'on est
23:53beaucoup plus
23:54dans l'expérience
23:54dans ce que l'on veut partager
23:55on est beaucoup plus
23:57à ce moment-là
23:57sur le commerce physique
23:59pour autant
24:00pour autant
24:01ça n'est pas parce qu'il y a
24:02moins de transactions
24:03en équipement de la personne
24:04que ça ne reste pas
24:05le numéro 1
24:07en proportion
24:07des transactions
24:09réalisées en France
24:10c'est aujourd'hui
24:11avec plus de 40%
24:13des transactions
24:14le domaine
24:15l'équipement de la personne
24:16qui transacte
24:17le plus
24:17en immobilier de commerce
24:19juste suivi
24:20avec environ 22%
24:22par la restauration
24:23ce qu'on appelle
24:24le food and beverage
24:24dans notre genre
24:25oui mais en français
24:27ça donne aussi
24:27nourriture et boissons
24:29ça marche bien aussi
24:30peut-être moins sexy
24:31mais ça marche aussi
24:33Gérald juste pour terminer
24:34même chose
24:34sur les thématiques
24:36à privilégier
24:37que vous vous privilégiez
24:38aussi ou pas justement
24:39si vous me dites
24:40ça dépend du secteur
24:41ça va m'agacer
24:42je vous le dis
24:42non non non
24:43alors écoutez nous
24:44on a un prisme très fort
24:45en fait sur la restauration
24:46sous-enseigne
24:47ça fait depuis 10 ans
24:48qu'on développe
24:49cette idée
24:50cette stratégie
24:50alors même si
24:52le contexte économique
24:53est quand même
24:54défavorable
24:55pour autant
24:56on voit qu'il y a encore
24:57une progression
24:58du volume
24:59en fait
24:59de chiffre d'affaires
25:00généré
25:00on le voit notamment
25:02à travers les nouvelles enseignes
25:03qui s'implantent
25:03également
25:04donc il y a un vrai dynamisme
25:06sur ce secteur là
25:07on le voit dans sa résilience
25:08en fonction des enseignes
25:10donc nous ça reste
25:11un des secteurs
25:12vers lequel on continue
25:13d'investir
25:13et de se tourner
25:15pas l'équipement de la personne
25:16du coup
25:18alors dans un fonds
25:19alors dans un fonds
25:20d'investissement
25:20en dehors des fonds
25:21je dirais un peu thématiques
25:23dans un fonds d'investissement
25:25nous avons investi
25:26sur tous les secteurs
25:28d'activité
25:28par contre effectivement
25:30ce qu'on
25:31là où on doit rester vigilant
25:32c'est sur le choix
25:34de l'enseigne
25:34vous avez quand même
25:35y compris dans ce secteur là
25:36des enseignes
25:37qui tirent un peu mieux
25:38leur épingle du jeu
25:39que d'autres
25:39on va regarder la valeur locative
25:41l'attractivité
25:42de la zone de chalandise
25:43quand on est en périphérie
25:44et puis le cas échéant
25:45de se dire
25:46si ce locataire
25:47est amené à partir
25:47est-ce que je peux relouer
25:48ou même mieux
25:49de leur locataire
25:50c'est toujours
25:50les mêmes questions
25:51qui se posent
25:52vous avez un locataire
25:53et je dirais
25:53que vous fassiez
25:54du résidentiel
25:54ou autre
25:55un locataire
25:55est toujours une personne
25:56qui est amenée à partir
25:57un jour ou l'autre
25:57sauf que vous ne savez pas
25:59le jour à lequel il va partir
26:00et par ailleurs
26:01pour poursuivre
26:02sur ce même thème
26:03c'est quand même
26:03un des rares secteurs
26:04dans lequel le commerce électronique
26:06c'est-à-dire
26:07l'achat internet
26:08est venu contribuer
26:11au lieu de prendre
26:12il a additionné
26:13du chiffre d'affaires
26:14donc dans le secteur
26:15de la restauration
26:15le commerce électronique
26:16c'est un allié
26:17c'est pas du tout
26:18un substitut
26:19c'est un allié
26:20c'est une source
26:21de revenus complémentaires
26:22d'élargissement
26:22d'ajust de chalandise
26:23et d'avoir
26:24un meilleur chiffre d'affaires
26:25et une meilleure connaissance
26:27de la marque
26:27donc c'est un secteur
26:29qui est assez résilient
26:30je suis sûr que
26:31monsieur a
26:32une bonne stratégie
26:34professionnelle
26:34ouais ouais
26:35mais c'est toujours intéressant
26:36de savoir
26:36alors ne serait-ce que
26:37là on parle
26:37vous êtes des
26:38voilà je pense que
26:39vous avez des gros
26:40investisseurs
26:40vous bossez sur
26:41des gros investissements
26:42mais quand je m'adresse
26:43à ceux qui nous écoutent
26:45et qui nous regardent
26:45il y a aussi
26:46des petits investissements
26:47dans les commerces
26:48que ce soit en centre-ville
26:48ou en périphérie
26:49et donc la question
26:50de savoir aussi
26:51et de conseiller
26:52de se dire
26:52il y a des thématiques
26:53à privilégier ou pas
26:55et être vigilant
26:56sur qui passe
26:57dans la rue commerçante
26:58ou dans le centre commercial
27:00c'est un peu plus compliqué
27:00parce que là
27:01c'est sur des grosses enseignes
27:02souvent
27:02mais enfin
27:02quand même
27:03il y a ce sujet là
27:05de réussir à identifier
27:06mais à vous écouter
27:06finalement
27:08alors évidemment
27:08ça fait votre business aussi
27:10il y a du bon partout
27:11mais est-ce que quand même
27:13et ce sera la dernière question
27:14que je vais vous poser
27:15il y a des choses
27:15dont on doit se méfier
27:17où vous dites
27:17non là-dedans
27:18il ne faut pas aller
27:19que ce soit parce que
27:20c'est un secteur
27:21parce que c'est une thématique
27:22spécifique
27:22voilà
27:23est-ce que vous avez
27:23des points de vigilance
27:24particuliers à communiquer
27:26moi
27:26enfin nous
27:27effectivement
27:28l'un des premiers critères
27:31dans les critères
27:32d'emplacement
27:32ça va rester quand même
27:34l'attractivité
27:36de la ville
27:37de la zone commerciale
27:39etc
27:39et effectivement
27:41ça des fois
27:42ça peut être rédhibitoire
27:43avant même
27:44de parler du prix
27:45du locataire
27:46de l'enseigne
27:46etc
27:46parce que vous pouvez avoir
27:47une excellente enseigne
27:48dans une zone
27:49qui est à la peine
27:51donc on aura
27:53on sera un petit peu
27:54plus enclin
27:54à passer notre chemin
27:56si je puis dire
27:58plutôt que de
27:59vous bouclez la boucle
28:00sur l'emplacement
28:01l'emplacement
28:01l'emplacement
28:02un dernier mot quand même
28:03Christian
28:03oui un dernier mot
28:05contrairement à ce qu'on peut imaginer
28:08les emplacements
28:09les artères
28:10les plus chères
28:11les plus valorisées
28:12sont celles
28:13qui ont le taux de vacances
28:14le plus faible
28:15c'est assez à méditer
28:16parce qu'en fait
28:16souvent il y a
28:17une petite musique
28:18qui revient
28:18sur le fait
28:19que ce sont
28:19les méchants bailleurs
28:20qui ont des niveaux de loyer
28:22qui sont trop forts
28:22c'est à l'origine
28:23du taux de vacances
28:25et en fait
28:27de mon expérience
28:28ça n'est pas le cas
28:30bien sûr
28:31il peut y avoir
28:31des propriétaires
28:32de ci de là
28:32qui poussent
28:34leurs loyers
28:34qui ont presque intérêt
28:35à avoir des loyers
28:36vacants
28:36plutôt que de vouloir
28:37accéder la baisse
28:38de la valeur locative
28:39mais c'est extrêmement rare
28:40en fait
28:42ce sont des exceptions
28:43à garder en tête
28:44une artère
28:45les artères
28:46les plus chères
28:47sont celles
28:47avec le plus faible
28:48taux de vacances
28:49mais aussi avec des rendements
28:50relativement faibles
28:51on va le dire quand même
28:51faible taux de vacances
28:52mais rendement relativement faible
28:53il faut choisir
28:54on ne peut pas tout avoir
28:55merci à tous les deux
28:57Christian Dubois
28:57directeur commerce
28:58chez Cushman et Wakefield
29:00Gérald Proutot
29:00directeur du développement
29:01de Pierre Première Gestion
29:02on aurait pu continuer
29:03mais là Alban
29:03qui pose des questions
29:04me dit de terminer
29:06cette émission
29:07parce qu'elle est terminée
29:08mais elle revient demain
29:09nouvel épisode
29:10des experts de l'IMO
29:11tous les jours
29:11à l'heure de votre déjeuner
29:12sur BFM Business
29:15les experts de l'IMO
29:16sur BFM Business
29:17du temps
29:17de l'IMO
29:19de l'IMO
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