Comprendre l’investissement immobilier

Sud Radio

Avec Hervé Bloch, Fondateur de l’immobilier Managers Club ---  Abonnez-vous pour plus de contenus : http://ow.ly/7FZy50G1rry   ———————————————————————  ▶️ Suivez le direct : https://www.dailymotion.com/video/x75...  🎧 Retrouvez nos podcasts et articles : https://www.sudradio.fr/   ———————————————————————  🔴 Nous suivre sur les réseaux sociaux 🔴  ▪️ Facebook : https://www.facebook.com/SudRadioOffi...  ▪️ Instagram : https://www.instagram.com/sudradiooff...  ▪️ Twitter :  https://twitter.com/SudRadio  ▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr  ———————————————————————  ———————————————————————  ☀️ Et pour plus de vidéos du On Parle Immo : https://www.youtube.com/playlist?list=PLaXVMKmPLMDSUrSnLAr-WThAkdrtYb1JW   ##LE_GRAND_ENTRETIEN-2026-03-21##

Transcript

00:01Merci beaucoup Bérénice, effectivement on suivra avec beaucoup d'attention cette évolution.

00:05Il est temps de recevoir notre grand invité qui est sur le plateau.

00:08Bonjour Hervé Bloch.

00:10Bonjour.

00:10Alors vous, vous êtes un investisseur connu et reconnu dans l'immobilier.

00:13Vous avez fondé l'immobilier Managers Club.

00:18Merci d'être avec nous.

00:19Mais vous avez également, vous êtes un entrepreneur d'abord chevillé au corps.

00:23Vous avez créé une grosse entreprise qui s'appelait les Big Boss.

00:28Vous étiez sur l'économie de la rencontre, sur le networking, donc vous connaissez bien ce genre de sujet.

00:33Alors justement, vous qui aimez l'immobilier, Hervé, beaucoup de Français pensent que l'immobilier,

00:37vous savez quand on leur parle de l'investissement, ils disent « c'est pas pour nous, c'est pour

00:41des personnes qui sont riches,

00:42qui sont aisées, qui ont les moyens ».

00:44Est-ce que c'est pas une idée reçue ça ?

00:46Alors pas forcément.

00:48On peut être étudiant, souscrire un prêt étudiant, utiliser cet argent comme apport pour acheter de l'immobilier.

00:55Et finalement, l'immobilier, c'est quoi ?

00:57C'est gagner de l'argent qu'on nous prête.

01:01C'est rembourser un prêt avec des locataires.

01:06Donc en fait, c'est pas son argent.

01:08On joue pas avec son argent.

01:09Alors on nous demande 10%, 15% d'apport, mais finalement c'est une banque qui prête

01:13et c'est des locataires qui remboursent le crédit.

01:17Donc finalement, tout le monde peut se trouver dans une position sans aucun tabou, ni préjugé, ni cliché.

01:23Tout à fait.

01:24À toutes les bourses, un petit investisseur, quelqu'un qui n'a pas un énorme salaire,

01:27peut quand même envisager d'investir aussi pour lui.

01:30Exactement.

01:31Alors justement, concrètement, à partir de quel type de revenu, selon vous, on peut envisager un premier investissement immobilier ?

01:37Vous avez déjà donné une piste pour les étudiants, c'est pas mal.

01:39Alors ce qui compte, c'est pas forcément le revenu, c'est le reste à charge.

01:43Donc il y a des gens qui, avec 2000 euros par mois, ont un reste à charge à 300-400

01:47euros

01:48qui pourraient investir dans l'immobilier.

01:49Et d'autres qui gagnent 5000 euros, mais qui dépensent tout parce qu'ils passent leur soirée au resto,

01:54leur week-end dans des villes d'Europe, etc.

01:57Donc en fait, il faut se discipliner.

01:59Donc est-ce qu'on a envie de dépenser son argent tout de suite ou de l'épargner

02:03pour pouvoir en profiter de manière beaucoup plus importante à la retraite ou plus tard ?

02:08En fait, il vaut mieux relire les fables de La Fontaine entre la cigale et la fourmi.

02:13Je n'ai jamais su, moi, c'est la cigale et la fourmi, c'est laquelle qui économisent et c

02:17'est laquelle qui dépensent tout.

02:17Ah bah, c'est plutôt la fourmi qui économise, bien évidemment,

02:21parce que la cigale chante tout l'été, etc.

02:24Voilà, il y a bien des pourvus.

02:26Quand la vie se fait venue.

02:27Et quand la vie se fait venue, regardez, voilà.

02:28Ici, on est high level dans la culture.

02:31Alors, justement, pour vous, l'immobilier, quand on prend les idées reçues, on leur plaît...

02:37Les Français aiment l'immobilier.

02:39Il n'y a pas de doute, d'ailleurs.

02:40Les Français ont inventé le droit de propriété, ça c'est sûr.

02:42Mais pourquoi c'est toujours aussi un placement rassurant, selon vous, Hervé Bloch ?

02:47Parce que tout le monde a besoin de se loger.

02:48Parce que même si une bourse s'effondre, une guerre éclate,

02:52on aura besoin de se loger, on aura besoin de payer son loyer,

02:55on aura besoin d'encaisser des revenus.

02:57Et puis surtout, encore une fois, ce n'est pas son argent.

03:01Tout le monde dit que la rentabilité de l'immobilier, elle est faible.

03:04Elle est à quelques pourcents, effectivement.

03:07Ne croyons pas les créateurs de contenu à Dubaï,

03:10même s'il y en a de moins en moins à Dubaï en ce moment,

03:12qui disent qu'on...

03:13Oui, il y a beaucoup de 10 heures de bonne aventure.

03:15Il ne faut pas dire autre chose.

03:16Exactement.

03:17Donc, on ne va pas devenir riche en 6 mois quand on fait de l'immobilier.

03:19En revanche, on va gagner un taux d'intérêt sur de l'argent qu'on nous a prêté.

03:24Donc, si on ramène cet argent à l'apport réellement consommé,

03:29en fait, on a un rendement qui est plutôt très intéressant.

03:31En fait, c'est une forme de crédit, quelque part, inversé,

03:34puisqu'on nous prête l'argent que l'on épargne, en quelque sorte.

03:37Alors, justement, est-ce que le contexte actuel, on l'a bien vu,

03:41inflation normative, les taux, la réglementation, les DPE,

03:45avec Bérénice, on en parle tout le temps, c'est vraiment une galère pour les investisseurs.

03:49On a même l'impression que les petits propriétaires sont vraiment la variable d'ajustement fiscal.

03:53Est-ce que c'est toujours autant compliqué d'investir ?

03:56Alors, chaque difficulté est une opportunité.

03:59Si on prend, effectivement, l'énergie, les DPE,

04:03eh bien, oui, on peut négocier un prix sévèrement

04:06lorsqu'on a un propriétaire qui a un actif avec un DPE très élevé.

04:12Et donc, ça crée une opportunité.

04:13On va ensuite faire sa rénovation.

04:15Et à l'arrivée, on a peut-être un actif qui coûte moins cher

04:18que celui qu'on aurait eu sans le différentiel de l'être

04:22et donc sans la conséquence énergétique.

04:25Donc, il y a des opportunités.

04:26Alors, oui, c'est vrai qu'il y a des taxes foncières qui augmentent.

04:29Il y a des taxes sur les logements vacants.

04:32La rénovation énergétique est un coût non négligeable.

04:35Exactement. Il y a les squats.

04:36Il y a la vacance locative.

04:38Donc, il faut aussi arrêter d'écouter tout ce qu'on nous dit.

04:42Chaque année, il y a un classement, par exemple,

04:43des villes les plus rentables de France.

04:46Mulhouse, Saint-Étienne.

04:47Moi, j'ai fait cette bêtise d'acheter dans ces villes.

04:50Et effectivement, en brut, on vise 10%.

04:54Mais en net, on n'a jamais ces 10%

04:55parce que les dossiers ne sont pas bons,

04:57les actifs ne sont pas bons.

04:59Le foncier coûte moins cher que sa rénovation.

05:02Dès qu'on rénove, on se retrouve hors marché dans la revente.

05:05Donc, en fait, ce qui compte, c'est le net, le rendement net.

05:09Une fois qu'on a tout payé, qu'est-ce qu'il nous reste ?

05:11Alors, justement, très rapidement,

05:13et vous restez avec nous parce qu'on a une deuxième partie de l'entretien,

05:16est-ce qu'il vaut mieux d'abord commencer par sa résidence principale

05:19ou un investissement locatif ?

05:20Alors, c'est une très bonne question.

05:21On vient nous poser cette question.

05:23Moi, je suis plutôt sur la résidence principale, quand même.

05:26Ça rassure ?

05:26Ça rassure.

05:27Et puis, il ne faut pas oublier qu'on nous demande 35% de son salaire

05:32ou de ses salaires, si on parle d'un foyer,

05:34pour acheter sa résidence principale.

05:37En revanche, quand on fait de l'investissement locatif,

05:39ce n'est plus les 35% de ses salaires.

05:41Parce qu'encore une fois, ce sont les locataires

05:44qui vont rembourser le crédit.

05:45Donc, ce n'est plus les mêmes logiques.

05:47Donc, on a un foyer qui achète sa résidence principale

05:52et puis, quelques années plus tard,

05:54va se lancer dans son premier investissement.

05:56On va, justement, ensuite s'interroger,

05:59comme on le fait chaque semaine avec vous, Grégoire,

06:01sur la maison scène.

06:02On va parler de...

06:03On va parler de la buée, Sylvain.

06:04Est-ce que ça veut dire dans votre maison ?

06:06Oui, la buée, c'est un vrai sujet.

06:07C'est de la condensation.

06:08On va en parler avec un grand spécialiste

06:10qui est notre ami Édouard David.

06:11Alors, justement, on est de retour avec vous,

06:13Hervé Bloch, spécialiste en investissement en immobilier.

06:16On l'a vu tout à l'heure,

06:17il y a des freins psychologiques ou financiers

06:19que rencontrent notamment les débutants.

06:21Alors, vous nous avez déjà donné une piste.

06:23C'est-à-dire qu'en fait, vous nous dites,

06:25il ne faut pas acheter trop loin

06:26ou dans les paradis qu'on supposait

06:29et qu'il vaut mieux maîtriser un petit peu le marché.

06:31Alors, notre super Bérénice de Villeflorio,

06:33elle a un crédo.

06:35Pour investir dans l'immobilier,

06:36il ne faut pas que ce soit à plus de 50 km de chez soi.

06:39Elle a raison.

06:40Non, une heure.

06:40Une heure de trajet, attention.

06:42Une heure.

06:42Si c'est dans Paris, par exemple,

06:43il faut pouvoir y aller en métro ou en bus.

06:45Voilà.

06:45Que vous en pensez, quoi ?

06:46Elle a parfaitement raison.

06:47Le conseil.

06:48Parfaitement raison parce qu'en fait,

06:50il va se passer quasiment toutes les semaines

06:53des sujets.

06:54Des sujets simples, des sujets compliqués.

06:56La robinetterie, le chauffe.

06:57La robinetterie, la toiture, la fenêtre.

07:00Moi, j'ai 164 lots.

07:02Et donc, tous les mercredis matins,

07:04je viens en faire.

07:05C'est ma collaboratrice qui vient me présenter

07:06les difficultés.

07:08Alors, on est aussi dans une loi de Pareto.

07:1020% des actifs pèsent 80% de mes tracas.

07:13Vous savez, les fameuses villes que je citais,

07:15Mulhouse, Saint-Etienne, etc.

07:16Et du coup, vous êtes désengagé à Mulhouse et à Saint-Etienne ?

07:19Je vais commencer à arbitrer.

07:20Je vais commencer à arbitrer.

07:21Heureusement, j'ai eu des très belles villes

07:23et des très beaux actifs à Cannes, à Valenciennes,

07:25à Anguin, à Nanterre,

07:27à Putot.

07:28C'est marrant, mais sur la photo,

07:29à Cannes-Valenciennes, il y a commune différemment.

07:31Tout à fait.

07:33Mais à Valenciennes, c'est l'un des plus

07:35belles immeubles de la ville, place d'armes.

07:37C'est très joli.

07:37Très joli.

07:39C'est un Otakos qui a pris tout le bail

07:42et ça fonctionne très, très bien,

07:44y compris pendant le Covid.

07:45À Cannes, on a David Lissnard

07:48qui vient d'ailleurs d'être réélu au la main.

07:50Premier tour.

07:51Premier tour, 80% des suffrages

07:53et qui est pro-Airbnb, lui.

07:55et pro d'ailleurs liberté d'entreprendre.

07:58Et donc, les actifs à Cannes

08:00marchent très, très bien

08:01puisqu'il y a 122 nuits à Cannes

08:03où on a besoin de 100 000 lits

08:04alors que les hôtels ne font que 10 000 lits.

08:07Oui.

08:07Et d'ailleurs, j'ai une bonne nouvelle pour vous.

08:09On peut boire un café à 14 euros sur la place.

08:12Tout à fait, tout à fait.

08:13Et la bière à 18, Sylvain.

08:14Et encore, c'est pas cher.

08:15Oui, oui.

08:15Et encore, c'est pas cher.

08:17Et si on a un badge.

08:17Si on a un badge.

08:18Oui, c'est Cannes.

08:19Tout à fait.

08:20Non, parce qu'il y a des fois, franchement,

08:21entre nous, on se demande

08:23si c'est pas un peu quand même

08:26surfait tout ça, non ?

08:27Ça ne vous dérange pas ?

08:28C'est très surfait.

08:29Mais Cannes est la première destination mondiale

08:31en événementiel.

08:33Et puis, bien sûr, ça fait rêver avec le festival.

08:37Mais il se passe tout le temps des choses dans la ville.

08:39Et donc, on n'est pas du tout dans la Côte d'Azur.

08:41On est dans un microclimat international.

08:43Cannes se compare à Marrakech, à Dubaï

08:46et donc à d'autres capitales du monde entier.

08:49Alors justement, on nous pose des questions

08:51justement sur des personnes qui ont des revenus moyens,

08:53plutôt la classe moyenne.

08:55On nous pose la question, le levier,

08:57pour bien préparer sa recette.

08:59Est-ce que vous pourriez, pour nos auditeurs,

09:01nos auditrices, nous expliquer

09:02quel est le processus à suivre,

09:04les bons conseils que vous donneriez

09:05si on veut se préparer sur 20 ou 25 ans,

09:08un complément de retraite significatif ?

09:11Alors effectivement,

09:13ne pas chercher trop loin

09:14et encore plus dans d'autres pays

09:16puisqu'on n'aura pas les financements.

09:17Les financements, il faut être sur un marché domestique,

09:20donc clairement rester autour de chez vous.

09:23Il y a des villes qui ne sont pas chères du tout.

09:26Alors il ne faut pas aller non plus dans les excès,

09:29mais globalement,

09:31les apports demandés par les banques

09:33vont être de 10 à 20%.

09:35D'accord ?

09:36Donc si vous achetez...

09:3710 à 20% ?

09:3810 à 20% d'apports demandés.

09:41Donc si vous achetez un studio...

09:42Est-ce qu'on trouve des banques qui prêtent

09:44avec un apport comme celui-là ?

09:45Parce que quand on prend les frais de mutation,

09:47les droits de mutation,

09:48qui sont entre quoi ?

09:49Sur l'ancien, entre 8 et 10% ?

09:51C'est ça, 8,5 en général.

09:52En fait, ça correspond aux frais de mutation,

09:55qu'on appelle les frais de notaire.

09:56C'est vrai.

09:56Mais si vous êtes déjà client de la banque,

09:59sans défaut, sans difficulté depuis des années,

10:02ils vont financer la totalité du projet.

10:04Donc en gros, votre apport correspond au prix du foncier,

10:07plus les frais de financement,

10:11notaire, ENCO,

10:12plus éventuellement les travaux.

10:14Et puis il y a même quelques techniques pour les travaux.

10:15On peut demander à sa banque

10:16un différé de 2 ans.

10:18Un différé de 2 ans ?

10:19Pendant 2 ans, on fait ses travaux.

10:20C'est-à-dire, expliquez-nous, par exemple,

10:21j'ai un petit appartement

10:23que je veux acheter,

10:24je veux le mettre en location,

10:25qui apparemment est une bonne rentabilité.

10:27C'est dans mon quartier.

10:28Par exemple, je prends ma ville Fontenay-sous-Bois.

10:30Il est à 180 000 euros.

10:33J'ai 25 000 euros d'apport.

10:35Voilà.

10:36Franchement, là, vous devriez y arriver.

10:38Il y a 40 000 euros de travaux.

10:39Et surtout, les travaux vont durer 8 mois.

10:41Et donc si pendant 8 mois,

10:43vous n'avez pas de loyer

10:44mais que les mensualités du crédit démarrent,

10:46vous êtes en cash flow négatif

10:47et donc vous devez tirer sur votre épargne.

10:49Donc vous pouvez demander à la banque

10:50pendant cette période-là

10:52d'être en franchise,

10:53de décaler les premières mensualités

10:55pour pouvoir lier les mensualités

10:57au vrai revenu locatif.

10:59Et ça marche ?

11:00Et ça marche.

11:01Alors, est-ce qu'il vaut mieux

11:02utiliser sa banque

11:03ou un courtier, selon Hervé Bloch ?

11:05Alors, il y a des banques

11:07qui ont faim à l'instant T

11:10et qui vont donc pratiquer un taux agressif.

11:14Mais les conditions que je viens de citer,

11:16un apport minime

11:18ou un décalage des mensualités,

11:21c'est plutôt sa banque de prédilection

11:23qui a déjà d'autres assets avec vous,

11:26par exemple des assurances habitation,

11:29des produits de la banque récurrents,

11:31et donc n'a pas envie de vous perdre

11:34et va offrir des facilités plus importantes.

11:38Merci beaucoup, Hervé Bloch.

11:40Je rappelle que vous êtes fondateur

11:42de l'Immobilier Managers Club.

11:44Vous êtes également investisseur.

11:45Restez avec nous.

11:46On a une grande question à vous poser

11:47dans le cadre de notre émission,

11:49bien évidemment.

11:50Il est temps, mes amis,

11:51maintenant de parler d'un sujet très important.

11:53Je pense que vous y êtes également sensible.

11:55C'est la qualité de l'air dans son logement,

11:57mais aussi les problématiques d'humidité

11:59qui sont un des éléments majeurs

12:01de la dégradation de la santé dans l'habitat,

12:03par exemple.

12:04C'est notre chronique Maison Seine.

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