00:00Tout pour investir, la boîte à outils.
00:03Où elle va être utile cette boîte à outils ?
00:05Elle va être écoutée, réécoutée, n'oubliez pas le replay, les podcasts,
00:09vraiment pour mémoriser tous ces paramètres qui vous intéressent,
00:14qui vont vous intéresser dans les mois à venir, qui sont pointus, précis.
00:18On va parler immobilier avec Olivier Jeannoret de Durok Partners.
00:21Bonjour Olivier.
00:22Bonjour Antoine.
00:23Alors, on va parler immobilier, mais pas que.
00:25C'est vrai que le marché est en train de repartir un petit peu.
00:28On voit qu'il y a des signaux intéressants du côté de l'ancien.
00:30On voit que les promoteurs et les spécialistes de l'immobilier
00:34qui viennent nous voir chez TPI sont quand même nettement moins pessimistes
00:37qu'il y a certains mois précédents.
00:40On voit que, malgré un contexte assez incertain du point de vue de la fiscalité,
00:45du point de vue du budget, il y a de la liquidité
00:48et de la liquidité qui a envie de s'investir dans la pierre.
00:51Parce qu'on a repris conscience qu'il fallait en avoir dans un portefeuille.
00:54Maintenant, tout ça se fait auprès d'une fiscalité qui est assez changeante,
00:59qui est assez compliquée.
01:00Est-ce qu'on pourrait peut-être revenir en ce début de 2026
01:02sur les fondamentaux de la fiscalité immobilière,
01:06histoire d'y voir un petit peu clair,
01:07avant que se décident les grands équilibres budgétaires ?
01:10Alors, cette fiscalité est très complexe.
01:11Parce qu'en réalité, il y a une fiscalité au moment de l'acquisition,
01:14il y a une fiscalité lors de la détention,
01:17il y a de la fiscalité lors de la cession.
01:18Donc, on a vraiment, c'est un peu la vache à lait fiscale
01:22en matière de fiscalité patrimoniale,
01:25c'est un actif qui rapporte énormément à l'État.
01:28Ce qu'il faut savoir, c'est que sur 120 milliards,
01:31c'est à peu près les impôts sur la fiscalité patrimoniale,
01:34sur 120 milliards, il y en a à peu près la moitié,
01:36ce sont les taxes foncières,
01:38ce qu'on appelle les frais de notaire au moment de l'acquisition.
01:41Donc, autant dire que c'est très, très lourd.
01:43L'impôt sur la fortune, à l'époque,
01:45ou l'impôt sur la fortune immobilière,
01:46ce n'est pas grand-chose.
01:47Souvenez-vous, quand le notaire vous parle de ses frais de notaire,
01:51ce n'est pas lui qui vous extorte que des sous,
01:53il est juste mandaté par l'État pour le faire,
01:56parce que c'est des impôts, c'est des taxes.
01:57Exactement.
01:58Et donc, ces frais de notaire,
01:59ce n'est pas loin de 30 milliards par an.
02:00Et donc, on peut comprendre pourquoi l'État a envie
02:02que le marché immobilier soit actif.
02:04Parce que plus il y a de ventes,
02:06plus il y a de droits qui sont prélevés en la matière.
02:10Tout en sachant qu'à côté de ça,
02:11comme on le disait, il y a les taxes foncières
02:13qui sont, elles, quel que soit le propriétaire,
02:14quelque part, qui sont dues.
02:16Et ce n'est pas le changement,
02:17la fin de la taxe d'habitation
02:18qui a creusé le trou en matière de déficit,
02:23puisqu'il y a eu des augmentations très fortes
02:24en matière de taxes foncières.
02:25À côté de ça, il y a l'imposition des plus-values.
02:30Et c'est celle-ci qui est souvent très mise en avant,
02:33parce qu'en France, on a un régime
02:35qui date de plus de 50 ans,
02:37d'exonération des plus-values au bout d'un certain temps.
02:40Aujourd'hui, ce temps, il est très long,
02:41puisqu'il est environ, on va dire, de 30 ans.
02:43En réalité, c'est plus complexe,
02:45parce que les abattements sont pleins.
02:47Il y a 22 ans pour l'impôt sur le revenu,
02:49mais à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
02:52Cet impôt-là, il rapporte très peu.
02:54On est entre 1 milliard et 1,5 milliard.
02:56Donc, autant dire que ce n'est rien
02:57par rapport aux 120 milliards de la fiscalité du patrimoine.
03:00Ce n'est rien à côté des 30 milliards
03:01des droits, des frais de notaire
03:03et de la taxe foncière.
03:07Et aujourd'hui, il y a un peu une idée
03:09de réforme en la matière,
03:10parce qu'on voit que le contribuable français
03:13est très attaché à ne pas payer cet impôt.
03:16Donc, ça veut dire quoi ?
03:17Ça veut dire qu'il retient son actif au maximum,
03:22donc d'atteindre les 30 ans.
03:24Et il y a un rapport de la Cour des comptes,
03:25dernièrement, qui marquait bien le fait
03:27qu'il y avait cette rétention immobilière
03:29jusqu'à la fin du délai de 30 ans.
03:32Dernièrement, on est dans un nouvel épisode
03:35de la loi de finances.
03:36Alors, est-ce qu'il est question de revenir dessus,
03:37sur ce critère-là ?
03:38Exactement, parce que dans le dernier texte
03:40qui existait, avant CMP,
03:42Commission mixte paritaire de décembre...
03:44Et avant le prochain.
03:45Et avant le prochain.
03:46Il était dit qu'on mettait fin
03:48au régime des abattements
03:49pour durée de détention,
03:51qu'on remplaçait ce régime-là
03:53par un coefficient d'érosion monétaire.
03:56Qu'est-ce que ça veut dire ?
03:56Ça veut dire que vous avez acheté pour 100
03:58il y a 20 ans,
03:59ces 100, aujourd'hui,
04:00si on devait faire une actualisation
04:02de ces 100, ça donnerait 110.
04:04Donc, considérez que vous avez acheté pour 110,
04:06si vous vendez pour 150,
04:07vous avez 40 de plus-value.
04:09Ces 40 de plus-value
04:10sont purement et simplement imposés
04:11et potentiellement au barème progressif
04:13de l'impôt sur le revenu,
04:14donc jusqu'à 45%,
04:15sans oublier les prélèvements sociaux.
04:18Je ne sais pas si c'est une bonne idée.
04:20Voilà, oui.
04:21Et puis, on ne peut pas,
04:24d'un côté,
04:26vouloir faire repartir le marché
04:27parce qu'il y a des dîmes à prélever,
04:30mais d'un autre côté,
04:30ça, ça va retenir énormément
04:31de vendeurs potentiels,
04:33en se disant,
04:33« Non, alors là, je ne vends pas.
04:35Dans ces conditions-là, je ne vends pas. »
04:38Alors, d'autant plus qu'aujourd'hui,
04:40le texte, qui est en suspens,
04:42prévoit une application
04:43qui a compté de 2027
04:45pour permettre à toutes celles et ceux
04:47qui veulent encore bénéficier
04:48du régime actuel
04:48de vendre en 2026.
04:50Est-ce que d'avoir énormément de biens
04:52sur le marché en une année
04:53est une bonne chose
04:54pour le marché immobilier ?
04:55Je dirais, j'en doute,
04:56mais ce n'est pas mon métier.
04:57En revanche,
04:59de tout repousser après à 2027
05:02de façon, quelque part,
05:04très tranchée,
05:04il y a le 31 décembre,
05:05il y a le 1er janvier.
05:07Probablement,
05:07ce type de mesures
05:08devraient être étalées dans le temps,
05:10quitte à écréter
05:11certains avantages
05:13substitués à d'autres régimes,
05:15mais de façon progressive.
05:17Après, moi,
05:17je reviens quand même
05:18à ce sujet
05:19qui est quel est le rendement
05:20pour l'État.
05:21Aujourd'hui, le rendement,
05:21c'est 1,5 milliard
05:22sur les plus-values immobilières.
05:23Donc, c'est rien.
05:24Ce n'est pas ça
05:24qui devrait combler
05:26le déficit en la matière.
05:28Et on voit que les Français
05:29sont prêts,
05:30même s'ils rechignent,
05:31ils se plaignent régulièrement
05:32sur ces impôts-là,
05:33les taxes foncières,
05:34les frais de notaire
05:35dont on parlait,
05:36ils sont prêts à les payer.
05:37Mais cet impôt
05:38sur la plus-value immobilière,
05:40ils n'en veulent pas.
05:41Donc, quelque part,
05:42il serait peut-être
05:43plus pertinent
05:44de revenir à une époque
05:46pas si lointaine que ça,
05:47avec des abattements
05:48beaucoup plus forts,
05:50ou en tout cas
05:50une durée de détention
05:51du bien immobilier
05:52beaucoup plus courte
05:52pour avoir
05:53une exonération totale,
05:55qui permettrait
05:55d'avoir comme ça
05:56cette fluidité.
05:57Moi, après,
05:57il y a aussi une chose
05:58qui m'interpelle toujours
06:00en tant que technicien
06:00de la fiscalité,
06:02c'est pourquoi est-ce
06:02qu'on taxe de la même façon
06:04un non-résident d'un résident ?
06:06Je m'explique.
06:07Aujourd'hui,
06:07est-ce qu'on a envie
06:08d'avoir des biens immobiliers
06:09qui sont détenus
06:09par des personnes
06:10qui ne sont pas français,
06:11qui ne sont pas de l'Union européenne,
06:13parce qu'on ne peut pas discriminer
06:14les résidents de l'Union européenne
06:15par rapport aux résidents français ?
06:16Est-ce qu'on a envie
06:17d'avoir les Émirats arabes unis
06:19qui soient propriétaires
06:20d'une grande partie
06:21du 8e arrondissement de Paris ?
06:22Etc, etc.
06:23Non.
06:23A priori,
06:24on n'a rien contre du tout
06:26jusqu'à ce que ça influe
06:29sur les prix
06:29de telle manière
06:30que ça déséquilibre le marché.
06:32Exactement.
06:33Et après,
06:33d'avoir que des volets fermés
06:34quand vous paladez dans Paris,
06:36je trouve que ce n'est pas
06:36très louable.
06:38Et sans compter
06:39la Côte d'Azur
06:39ou le littoral.
06:41Oui, mais j'en reviens aussi
06:43aux précédentes politiques publiques
06:45qui ont été faites
06:46en faveur de l'immobilier.
06:47Mais ça a aussi incité
06:49un certain nombre
06:49de citoyens français
06:50à la spéculation.
06:53À dire
06:54« Oh, j'ai fait que plus 25.
06:56Oh non, je ne vends pas. »
06:57Et ça a complètement
06:58paralysé le marché,
06:59si vous voulez.
07:00Donc, c'est vrai
07:00qu'on peut avoir
07:01des doutes là-dessus.
07:02Mais au final,
07:03l'impact sur les prix,
07:05il sera réel
07:06à un moment ou à un autre.
07:07Et sur la liquidité du marché.
07:08Plus la liquidité est forte,
07:10plus les prix sont normalement
07:11ceux du marché.
07:13Ils ne sont ni tirés
07:14à la hausse,
07:14ni tirés à la baisse.
07:15Donc, c'est là
07:15où il faut pouvoir trouver
07:16le juste équilibre,
07:17qui est quelle est
07:18la bonne durée
07:18de détention
07:19pour être exonéré
07:20dans ce domaine-là.
07:22Ce n'est probablement
07:23pas 30 ans.
07:24Beaucoup de nos voisins
07:24européens,
07:25ils sont entre 5 et 10 ans.
07:26Alors, il y en a certains
07:27qui imposent purement
07:27et simplement
07:28les gains immobiliers.
07:29Mais ceux qui sont
07:31dans une politique
07:32d'exonération
07:32au bout d'un certain délai,
07:33c'est 5-10 ans.
07:34Peut-être qu'on devrait
07:35réfléchir vis-à-vis de ça.
07:37Et en même temps,
07:38on pourrait se dire
07:38que ces exonérations
07:39au bout de 5 ou 10 ans,
07:40elles s'appliquent
07:41pour les résidents
07:41de l'Union européenne.
07:43Ceux qui sont en dehors
07:43de l'Union européenne
07:44sont axés pleinement
07:45sur leurs gains immobiliers.
07:47Il n'y a pas de raison
07:48quelque part
07:48de ne pas aller chercher
07:49ces gains-là,
07:50tout en sachant en plus
07:51qu'il est très compliqué
07:52sur des investissements
07:54financiers
07:55d'aller matraquer
07:56le non-résident
07:57parce qu'on a quand même
07:58envie qu'ils investissent
07:58en France.
07:59Sur de l'immobilier,
08:01en plus,
08:01les conventions fiscales
08:02sont très favorables
08:03à la France
08:03parce qu'elles permettent
08:04à la France
08:04de conserver son droit d'imposer.
08:06Il serait peut-être temps
08:07d'avoir des traitements
08:08différents en fonction
08:09du propriétaire,
08:11selon le lieu de résidence.
08:13Et voilà,
08:13et pas avec des visiers
08:15de discrimination
08:16mais simplement
08:17d'organiser un marché
08:18qui veuille dire quelque chose
08:19et qui soit harmonisé
08:20de manière à ce qu'on puisse
08:22se faire une idée juste
08:23des prix
08:24et de la valeur
08:24de l'immobilier.
08:26Olivier Janoré
08:26de Duroc Partners,
08:28merci d'avoir été
08:28avec nous encore
08:29pour un petit peu
08:31expliquer ces dossiers
08:32qui peuvent paraître
08:33extrêmement complexes
08:34mais qui finalement
08:34reposent sur des dynamiques
08:35très compréhensibles.
Commentaires