00:04Est-ce une bonne ou une mauvaise idée d'acheter sa résidence principale via une SCI ?
00:09Voilà le sujet qui va nous animer à présent et pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur
00:12le plateau de Smart Patrimoine Thaïs Castan.
00:14Bonjour Thaïs.
00:15Bonjour Nicolas.
00:16Merci d'être avec nous, vous êtes associée au sein du cabinet L&A Finance.
00:18C'est vrai qu'on peut souvent se poser la question de savoir s'il y a des manières d
00:23'accéder à la propriété et d'acheter sa résidence principale
00:25plus avantageuse que l'achat en direct et on pense notamment à la SCI.
00:30Est-ce que c'est une bonne ou une mauvaise idée selon vous ?
00:33C'est vrai que ça séduit beaucoup de familles de manière générale de se dire
00:37est-ce que j'achète ma résidence principale dans une SCI ou en direct ?
00:41En direct, ça veut dire que vous Nicolas, vous achetez votre bien seul, c'est détenu en nom propre.
00:46Bien sûr.
00:46Ensuite, vous pouvez l'acquérir aussi via une SCI avec votre famille et donc le bien, cet actif finalement immobilier,
00:54est dispatché en parts sociales.
00:57D'accord.
00:57Et donc, ça permet une facilité en termes de structuration du patrimoine, ça le rend plus flexible si vous voulez.
01:03Donc, ça c'est un premier avantage d'améliorer la flexibilité, la souplesse et aussi la transmission d'un bien
01:10immobilier
01:10qui est notre résidence principale en réalité.
01:12D'accord.
01:13Mais ça veut dire quoi ?
01:14Ça veut dire que quand on achète, on prend le cas d'une famille avec des personnes majeures, des personnes
01:18mineures
01:18et tout le monde est au capital de la société, c'est ça ?
01:21Alors, pas forcément. Au début, les parents peuvent être uniquement associés de la SCI
01:25et puis au fil de l'eau, on va, si on le souhaite, anticiper la transmission de l'actif.
01:30D'accord.
01:30Et donc, on va pouvoir donner...
01:32Faire rentrer des enfants au capital, par exemple.
01:34Alors, soit faire rentrer des enfants au capital, c'est-à-dire leur donner progressivement vos parts
01:39ou alors vous pouvez garder, vous en tant que parent, l'usufruit des parts de la SCI
01:45et démembrer la lui-propriété. Et c'est pas mal parce que du coup, vous bénéficiez des mêmes avantages
01:50de donation, de transmission que lorsqu'on donne à ses enfants, c'est-à-dire la possibilité de donner
01:56l'équivalent de 100 000 euros par parent, par enfant, tous les 15 ans.
02:00D'accord.
02:00Et donc, progressivement, on anticipe la transmission.
02:02Donc, pour structurer son patrimoine, c'est effectivement un avantage.
02:05Pour anticiper la transmission du vivant des personnes qui veulent transmettre un bien immobilier,
02:10c'est effectivement une bonne idée.
02:13Je rajoute aussi qu'il y a un sujet, contrairement à la détention en direct d'un bien,
02:18on a la possibilité, dans une SCI, de rédiger les statuts comme on l'entend.
02:23D'accord.
02:23C'est-à-dire de désigner un gérant, donc celui qui va être un peu le chef de la gestion
02:29de ce bien,
02:30on va dire ça comme ça.
02:31On va pouvoir aussi désigner des règles de majorité au sein de la SCI.
02:37Donc, ça veut dire, est-ce qu'on vote à l'unanimité, est-ce qu'on vote à la majorité
02:39et donc améliorer aussi la gestion du bien.
02:42Et puis enfin, d'encadrer la cession des parts, donc au moment de la transmission.
02:46Où certains veulent sortir.
02:47D'accord.
02:47Potentiellement, voilà.
02:48Est-ce que les parents sortent entièrement ?
02:50Est-ce qu'ils sortent que, voilà, partiellement en gardant l'usufruit ?
02:53Il y a plein de choses qui peuvent être faites, finalement.
02:55Détenir une résidence principale via une société, une SCI plutôt qu'en direct,
02:58est-ce que c'est plus avantageux fiscalement ?
03:01Alors, fiscalement, non, pas vraiment.
03:03Parce que quand une SCI est fiscalisée à l'impôt sur le revenu,
03:06et on viendra ensuite sur une SCI à l'impôt sur la société,
03:08qui est vraiment deux statuts entièrement différents,
03:11pour une SCI à l'impôt sur le revenu, elle est transparente fiscalement.
03:14On appelle ça comme ça.
03:15Donc, on a les mêmes avantages fiscaux que d'une détention en direct.
03:19Donc, ça veut dire que vous avez une exonération sur la plus-value immobilière,
03:23ce qui est intéressant.
03:24Et vous bénéficiez aussi des abattements successifs,
03:27provenant de grands-parents, de parents, vers enfants,
03:29enfin, voilà, toute cette transmission transgénérationnelle.
03:33Alias, en revanche ?
03:34Alias, en revanche, là, on perd certains avantages.
03:36C'est vrai.
03:37D'accord.
03:37L'avantage majeur, c'est qu'au cours de l'investissement,
03:41si la SCI génère des loyers, ce qui est possible aussi,
03:43mais si c'est une résidence principale, a priori,
03:45le taux d'impôt sur la société est inférieur au taux d'impôt sur le revenu, normalement.
03:50D'accord.
03:51Voilà.
03:51Mais le sujet qui est ennuyeux pour des particuliers,
03:55c'est qu'en fait, on perd l'exonération sur la plus-value immobilière,
03:58dans le cas d'une SCI à l'IS,
04:00que lorsqu'on vend le bien, cette plus-value, justement,
04:04est calculée sur la valeur nette comptable.
04:06Ça, ça veut dire qu'on prend le prix de cession,
04:08déduit des amortissements au fil des années,
04:11ce qui peut donner une fiscalité assez importante.
04:14Et on a possiblement une double imposition, vous savez,
04:17si on souhaite sortir l'argent de la SCI à titre personnel.
04:20Parce que dans la SCI, on est fiscalisé à l'IS,
04:22mais à titre personnel, on est fiscalisé à l'IR.
04:24Donc, on est fiscalisé de quoi ?
04:25D'accord.
04:26Potentiellement.
04:26Très rapidement, il nous reste quelques secondes.
04:28Est-ce qu'il est intéressant pour un entrepreneur
04:32d'investir via la SCI, via la trésorerie de son entreprise, par exemple ?
04:35Vigilance, vigilance, parce qu'en réalité, on est séduit,
04:38c'est vrai, quand on est un entrepreneur,
04:39de faire remonter le résultat de cette société exploitante
04:42dans une holding, et de cette holding, alimenter une SCI.
04:46Mais vous comprenez bien qu'il y a un sujet d'intérêt social
04:48entre un patrimoine privé personnel et un patrimoine professionnel.
04:52Donc, il peut y avoir des abus, ce n'est pas recommandé.
04:55Ça peut être un investissement locatif pour le futur,
04:58mais ça ne peut pas être le financement déguisé
05:00de sa résidence principale.
05:01Non, ça ne peut pas.
05:02Disons-le clairement.
05:03Merci Thaïs Castor de nous avoir accompagné.
05:05Merci à vous.
05:05Vous êtes associée au sein du cabinet Léa Finance.
05:07Merci à vous de nous avoir suivis.
05:09On se retrouve très vite sur Bismarck for Change.
05:11Merci à vous.
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