- il y a 2 jours
La foncière Inea est l’un des premiers investisseurs immobiliers à se positionner sur des immeubles tertiaires en bois massif dans les années 2010. Elle est aujourd'hui un leader du bâtiment vert. Karine Dacahary, sa directrice générale adjointe, explique comment grâce à la construction hors-site ou à l'autoconsommation d’énergie, elle arrive à être compétitive dans son secteur.
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00:00Prêt pour l'impact, c'est la question que je pose chaque jour à une personnalité qui compte dans notre économie.
00:09Je reçois aujourd'hui Karine Dachari, bonjour.
00:12Bonjour Thomas.
00:12Bienvenue, la directrice générale adjointe de la foncière INEA.
00:15On va beaucoup parler de bâtiments bas carbone, de la stratégie RSE que vous pilotez.
00:20Mais d'abord, je veux bien que vous nous présentiez la foncière INEA.
00:22Oui, bien sûr. INEA est une foncière cotée qui investit depuis sa création en 2006 sur l'immobilier tertiaire neuf en région.
00:31C'est-à-dire qu'elle achète essentiellement des bureaux, mais aussi des parcs d'activité sur plan à des promoteurs
00:36qu'elle loue ensuite à des entreprises essentiellement grands groupes et filiales de grands groupes.
00:42Alors vous êtes entrée chez INEA juste après sa création en 2007, je crois.
00:46Alors moi, oui.
00:48Juste en sortant de vos études.
00:50Si je compte, ça va me faire mal parce qu'effectivement, ça fait 19 ans que j'y suis.
00:53C'est à moi que ce genre de bilan fait très très mal.
00:55Moi, j'étais, oui, j'ai fait une école de commerce avec une spécialisation entrepreneur.
01:02Je voulais essayer de rejoindre une société avec un profil très entrepreneurial, pas forcément un grand groupe.
01:08Et donc, par relation, par un professeur, je suis rentrée en contact avec les trois fondateurs à l'époque,
01:13Philippe Pozio, Arlingo Gaugelle-Campleur et Alain Julliard, qui est décédé aujourd'hui,
01:16qui venaient de monter leur foncière avec la particularité qu'elle était déjà cotée en bourse
01:21parce qu'ils sont allés chercher un statut fiscal particulier, qui est le statut CIC.
01:26Mais c'était un peu une coquille de noix.
01:28Il y avait deux immeubles signés et pas encore en exploitation.
01:30Et je me suis dit, bon, j'ai l'air de bon professionnel, j'aime bien la thématique, les territoires.
01:36Allons-y, on va voir.
01:37Ça fait 19 ans que j'y suis.
01:38Est-ce que vous entendiez, j'imagine pas beaucoup, dans les années 2007-2010,
01:44les mots bas carbone, bâtiment bas carbone ?
01:46Non, dans l'immobilier, c'est venu plus tard.
01:49Alors, moi, je daterais ça de la première obligation réglementaire
01:54qui a été de produire un rapport RSE.
01:56C'était plutôt du 2012, 2012-2013.
01:58En tout cas, nous, notre prise de conscience, elle a été là.
02:01De se dire, il faut raconter des choses en matière de RSE.
02:03Faisons de la RSE.
02:05Et nous, notre particularité, c'est de faire de l'immobilier neuf.
02:07Et on s'est dit, mais on a un super sous-jacent.
02:09Nos immeubles sont neufs.
02:10Ils répondent aux dernières réglementations thermiques,
02:13enfin, possibles en matière environnementale.
02:15Donc, on doit être performant et, quelque part,
02:17on doit pouvoir en faire un avantage concurrentiel
02:19si on pousse le curseur RSE.
02:21Et donc, on s'y est mis, nous, à partir de 2014-2015,
02:24de façon assez engagée, par conviction personnelle aussi,
02:27mais aussi parce qu'on a perçu qu'il y avait quelque chose
02:30qui changeait dans notre secteur.
02:31Et puis, on a célébré les 10 ans des Accords de Paris,
02:35c'était au mois de décembre.
02:36Peut-être un effet d'accélération après ces Accords de Paris,
02:40notamment chez tous les interlocuteurs du secteur.
02:43Peut-être la prise de conscience, c'est...
02:45Oui, et il y avait vraiment des gens qui essayaient d'innover.
02:48Alors, la matière, je pense d'ailleurs qu'on a été le premier investisseur,
02:54par exemple, à aller sur des immeubles tertiaires en structure bois massif.
02:58C'était à l'époque, c'était quelqu'un chez Nexity
03:00qui avait développé la filiale E-Wood, qui n'existe plus aujourd'hui,
03:03qui est venu nous voir avec un projet bureau en bois,
03:06à Aix-en-Provence, et c'était du 2011.
03:08Et on s'est dit, oui, ça a l'air de faire sens.
03:11Alors, on ne parlait pas encore matériaux biosourcés, bas carbone.
03:15Ces mots n'étaient pas là, mais les intentions étaient là.
03:18Et nous, on a beaucoup adhéré à ça.
03:20Et donc, je pense qu'aujourd'hui, on a une quinzaine d'immeubles en structure bois massif.
03:23C'est 20% de notre parc.
03:25Et ça fait sens à plein de niveaux.
03:27Oui, évidemment.
03:28Et on va rentrer dans le détail.
03:29C'est quoi un bâtiment bas carbone ?
03:30Comment on fait en sorte que les nouveaux bâtiments
03:32aient l'impact le plus faible possible ?
03:35Il se trouve que j'étais présent à la soirée des 10 ans du label bas carbone.
03:40Est-ce que, quel rôle il a joué, ce label,
03:42dans la bascule ou l'accélération de la bascule du secteur ?
03:46Il a, alors c'était, c'est un autre HEC qui a beaucoup œuvré pour Guillaume Poitrinal,
03:52pour faire émerger, justement,
03:54et, on va dire, professionnaliser presque toutes ces intentions
03:59qui étaient là depuis quelques années.
04:01Je trouve qu'il a fait un travail formidable.
04:03Il a formalisé, effectivement, ces nouveaux processus de construction
04:06à travers ce label.
04:07Nous, on a été lauréats sur l'une de nos opérations avec Nexity,
04:11sa filiale Ewood, notamment.
04:13Et il y a tout un écosystème qui s'est construit.
04:18On peut parler aussi de la filière bois,
04:19qui s'est vraiment, oui, moi, je trouve construit à ce moment-là.
04:25Donc, ça a été un formidable vecteur d'accélérateur.
04:28C'est un moyen de se comparer aussi ?
04:30Ou d'avoir des, je ne sais pas, des métriques qui sont les mêmes pour tout le monde ?
04:34La performance environnementale, globalement, oui.
04:36Alors, c'est pour ça, on va peut-être dériver sur un autre thème,
04:39mais que la CSRD, qui fait peur à beaucoup de monde,
04:42donc cette nouvelle réglementation européenne...
04:44Pilon extra-financier, qui donne...
04:47C'est une chance formidable de pouvoir donner un cadre standard,
04:51enfin, justement, à toutes ses intentions,
04:53et de rendre les performances extra-financières comparables.
04:56Et ça donne un...
04:57Pour moi, c'est un driver pour continuer pour son action RSE, quand même.
05:00Sauf que l'Europe est en train de freiner.
05:03Oui.
05:04Alors, on peut considérer, il y a deux lectures.
05:05Soit on dit, la CSRD, dans sa V1, c'était 800 pages,
05:10c'était trop compliqué, donc bon, c'est bien de l'avoir simplifié.
05:13Puis alors, il y a une autre lecture qui consiste à dire,
05:15« Ok, on l'a simplifié, mais alors on a aussi réduit la voie lue ou l'ambition ».
05:19Oui.
05:20Qu'est-ce que vous en pensez ?
05:20Alors, il y a deux choses.
05:22Effectivement, si vous n'avez rien fait en matière RSE,
05:24que vous retrouvez avec la mise en œuvre de la CSRD demain dans votre boîte,
05:29c'est un mur.
05:29Mais si vous êtes embarqué dans une démarche construite depuis plusieurs années,
05:35vous vous dites, bon, c'est qu'une étape de plus.
05:37Elle est lourde, je ne dis pas le contraire.
05:40Mais voilà.
05:40Après, oui, il y a eu un retour un peu en arrière avec la loi Omnibus,
05:45qui a largement réduit le spectre des émetteurs concernés.
05:49Et nous, c'est notre cas.
05:50C'est-à-dire que nous, on s'est préparé tout au long de l'année 2025
05:53a publié notre premier rapport en 2016.
05:54Finalement, vous n'êtes pas obligé de le faire, c'est ça ?
05:56On n'est plus éligible du tout à cause du critère de salariés,
05:58du nombre de salariés, qui est absurde d'ailleurs.
06:01On va choisir quand même de publier notre premier rapport de durabilité,
06:04là, dans trois mois.
06:05Parce que, justement, c'est une chance, moi, je trouve formidable.
06:08Ça donne enfin un cadre.
06:10Ça donne une démarche qui est très structurée.
06:13Et ça permet de montrer aussi réellement ces résultats
06:16et de les rendre comparables.
06:18Vous le faites, mais d'autres ne le feront pas.
06:19Donc, c'est quand même un coup de fin aux engagements,
06:22pas seulement du secteur du bâtiment, d'ailleurs.
06:24Oui, oui, qui est global.
06:25Il y a un backlash environnemental, on va dire, depuis 2025.
06:29Mais ça ne va pas changer les tendances au fond, la réalité.
06:32Alors après, on peut soit choisir de suivre les vicissitudes géopolitiques,
06:37soit choisir plutôt de regarder la science, les tendances réelles.
06:43Et puis tant pis, finalement, pour ceux qui ne suivent pas.
06:45Parce que je pense que c'est finalement de la saine gestion, aujourd'hui,
06:49d'adresser ces enjeux-là, en fait.
06:50Et vous pensez que c'est un atout, même un atout marketing,
06:56ou un atout pour une entreprise qui fait cette démarche,
06:59qui publie son bidon extra-financier par rapport à celles qui ne le font pas aujourd'hui,
07:03ou qui surtout ne le feront pas si on se projette un petit peu ?
07:06Clairement.
07:07Moi, je pense qu'aujourd'hui, on a beaucoup communiqué sur des intentions.
07:11Maintenant, il faut qu'on passe aux résultats.
07:13Ça fait dix ans, dans l'immobilier, qu'on parle vraiment de RSE.
07:17Donc maintenant, c'est une façon de démontrer son action réelle.
07:20Et il y a des attentes dans notre secteur à tous les niveaux.
07:23C'est-à-dire que, commercialement, les locataires veulent des immeubles durables, maintenant.
07:28Les banques veulent financer la transition.
07:31Donc elles veulent vous accompagner dans la transition.
07:33Les investisseurs, dans les côtés en bourse, veulent aussi,
07:36parce que c'est, je vous le disais tout à l'heure, un gage de saine gestion
07:39et de pérennité des entreprises dans le temps.
07:41Enfin, tout le monde attend ça.
07:42C'est finalement un nouveau standard.
07:43Donc ne pas le faire aujourd'hui, je pense, c'est mettre en danger sa boîte.
07:46Mais est-ce qu'un bâtiment en bas carbone, ça coûte plus cher qu'un bâtiment qui ne l'est pas ?
07:50Non.
07:50Alors, je dirais non.
07:51Je vous reprends l'exemple de l'immeuble en bois.
07:55Quand on a regardé ça, il ne coûtait pas plus cher qu'un immeuble en béton.
07:58Pourquoi ? Parce qu'en fait, vous aviez une phase d'étude plus longue.
08:01Il y a beaucoup de choses qui sont usinées, enfin assemblées en usine.
08:05Mais vous gagnez énormément en temps d'exécution sur le chantier.
08:08Vous avez des chantiers qui sont réduits à quelques semaines parce que vous...
08:10C'est ce qu'on appelle le hors-site, c'est ça ?
08:11Oui, exactement.
08:12Tout est fait préparé en usine et arrive sur votre chantier.
08:15Et ça, ça semble, c'est assez impressionnant à voir, presque comme du Cap-Lat, quoi.
08:18Donc, finalement, nous, ces immeubles-là, on ne les a pas achetés plus cher que des immeubles en béton.
08:24Quand on est allé parfois sur du béton décarboné, des choses comme ça, ça ne coûtait pas plus cher
08:28si c'était pris en phase de conception, si c'était pensé à ce moment-là.
08:32Aujourd'hui, transformer un immeuble qui est très vieux et qui est une passeur énergétique, oui, ça coûte de l'argent.
08:39Oui, la rénovation, évidemment, ça coûte de l'argent.
08:41Mais nous, on a la chance d'avoir un sous-jacent neuf.
08:43Oui, vous ne vous engagez que sur des projets de bâtiments neufs.
08:48C'était notre positionnement, effectivement, initial.
08:50Et ça veut dire vraiment une conception différente.
08:54Là aussi, si on prend un peu de recul, vous me dites que ça fait une dizaine, une douzaine d'années
08:58que vous vous êtes engagé dans cette direction-là.
09:02Vous pensez, ou les architectes avec qui vous travaillez, pensent les bâtiments complètement différemment ?
09:07Si vous voulez embarquer des solutions innovantes, alors on va passer à notre thème et par exemple les énergies renouvelables.
09:14Nous, on a regardé par exemple la géothermie.
09:16C'était quelque chose qui m'intéressait.
09:19Sur un immeuble neuf qui vient d'être livré, je ne vais pas casser tout mon système de clim et faire des forages
09:24alors que mon immeuble est neuf.
09:26C'est trop tard, finalement.
09:27Donc, je n'ai pas cette option, finalement, sur mon patrimoine.
09:30Quand vous le pensez, il y a des acteurs qui le font, notamment dans Paris.
09:33Quand vous le pensez dans le cadre, soit d'une construction neuve, soit d'une rénovation très lourde,
09:38ça vaut carrément le coup.
09:40Donc, il y a des choses qui doivent se faire vraiment en coopération avec le promoteur
09:46et sur d'autres thèmes, même en coopération avec les locataires.
09:50Si on va sur la biodiversité, la gestion des déchets.
09:53Donc, il y a toute une chaîne.
09:55Et en fait, l'immobilier, ça c'est un peu nouveau, doit apprendre un peu à décloisonner
10:00pour que ce dialogue se fasse presque à l'origine du projet.
10:03Alors, puisqu'on parle de politique énergétique ou de mix énergétique,
10:07c'est là-dessus que porte la question de Frédéric Martin,
10:09qui était à votre place la semaine dernière, le président de France Gaz.
10:12On l'écoute.
10:13Bonjour Karine.
10:14En tant que directrice générale de la foncière INEA,
10:17peux-tu nous expliquer la politique responsabilité sociale des entreprises
10:21que tu mènes au sein de ton entreprise
10:23et notamment l'équilibre entre, j'allais dire, les travaux sur les bâtiments,
10:28notamment le green building et le verdissement du mix énergétique de ces mêmes bâtiments ?
10:32Merci.
10:33Alors, sur le mix énergétique, finalement, si on fait le bilan d'un bâtiment neuf
10:37sur lequel vous vous engagez, le mix énergétique, il prend quelle part ?
10:41Vous voyez ce que je veux dire ?
10:42Alors, nous, tous nos immeubles, comme ils sont relativement récents,
10:45sont alimentés à l'électricité.
10:46Donc, on bénéficie du mix relativement décarboné de la France, grâce à la part du nucléaire.
10:54Après, vous avez deux actions possibles, on va dire, pour un propriétaire.
10:58Déjà, très simple, vous pouvez souscrire des contrats d'abonnement
11:02avec sources garanties d'énergie renouvelable, puisque vous gérez toutes les parties communes de vos bâtiments.
11:08Vous pouvez inciter vos locataires à faire la même chose sur la partie privative.
11:12Ça, c'est relativement passif comme action.
11:15Et nous, on a voulu travailler, justement, après avoir atteint, on y reviendra peut-être,
11:19mais un peu la sobriété énergétique sur nos immeubles,
11:21c'est-à-dire avoir abaissé un maximum leur niveau de consommation.
11:24On a voulu maximiser notre contribution à la neutralité carbone
11:27en produisant des énergies renouvelables.
11:29Donc, la géothermie, je vous l'ai dit, c'était un peu trop tard pour nous.
11:33Et donc, on est allé sur le photovoltaïque.
11:35Vous dites, la politique de solarisation déployée traduit notre engagement pionnier et constant
11:40en faveur du green building.
11:42Solarisation déployée, ça veut dire quoi ?
11:43Ça veut dire trouver des partenaires pour installer des panneaux photovoltaïques
11:48sur la plupart de vos immeubles ?
11:50Dans notre cas, j'irais un peu plus loin, c'est trouver un modèle.
11:53C'est-à-dire que, quand j'ai regardé ça il y a plus de trois ans maintenant,
11:56le modèle dans cette filière-là, je le trouvais assez inintéressant pour un propriétaire immobilier.
12:03Parce qu'en fait, on vous propose de louer votre toiture, la surface au-dessus de votre toiture,
12:07pour qu'un exploitant vienne y poser sa centrale et revendre son énergie à EDF.
12:12Votre immeuble ne profite absolument pas de l'énergie produite
12:15et vous avez donné un gage réel sur votre immeuble
12:17pour en retirer trois francs six sous.
12:20Parce que la location de votre toiture, c'est vraiment ça.
12:21Ce n'est pas grand-chose.
12:22Pas forcément intéressant.
12:24Moi, je voulais que l'électricité produite alimente déjà mon immeuble.
12:27Et donc là, vous avez quelques boîtes qui disruptaient un peu ça
12:30et qui disaient, ok, je vais vous vendre l'électricité.
12:33Oui, mais moi, l'électricité, je la refacture à mes locataires.
12:36Donc, je prends en charge le coût de l'infrastructure,
12:38mais comment je rentabilise ça ?
12:40Et puis, le surplus que ne consommera pas mon immeuble,
12:42je vais le vendre à EDF, EDF obligation d'achat,
12:44système d'incitation fiscale.
12:47Je n'aime pas beaucoup faire des business models qui reposent là-dessus.
12:50Et en fait, en cherchant, on a trouvé un nouveau modèle
12:52qui a deux ans d'existence maxi en France,
12:55qui est celui de l'autoconsommation collective.
12:58Et donc, on s'est associé avec un spécialiste
13:00des circuits courts de l'énergie qui s'appelle Serenison.
13:03Serenison, oui.
13:04Avec qui on cofinance des centrales.
13:06On en est propriétaire.
13:07On a créé une filiale là-dessus.
13:08On alimente directement les parties communes.
13:12On propose à nos locataires d'être consommateurs de cette énergie.
13:15Mais il reste maître des contrats qui signent.
13:18Et la grande différence, c'est qu'au lieu de vendre le surplus
13:19à EDF obligation d'achat,
13:21on peut le revendre dans un rayon de 2 km autour de l'immeuble.
13:23Oui, ça suppose que le quartier fasse partie du projet,
13:27d'une certaine façon, c'est ça ?
13:28Notre enjeu, ensuite, il est commercial, effectivement.
13:30Alors, heureusement, on ne construit pas des immeubles dans la pompe,
13:32si je puis dire.
13:33Donc, on a un écosystème.
13:35Et là, d'ailleurs, l'immeuble, ça prend tout son sens.
13:38L'immeuble dans la ville, qui participe à une communauté urbaine,
13:42ça prend tout son sens.
13:43Et donc, là, on a des communautés de consommateurs qui se créent
13:45avec des entreprises voisines, mais aussi des particuliers,
13:48des collectivités, une école, des hôpitaux, des choses comme ça.
13:51Ça fait énormément de sens.
13:53Et là, on a quelque chose qui, économiquement, est rentable.
13:57Parce qu'on vend l'électricité un tout petit peu en dessous du prix du marché,
14:01mais ça reste compétitif.
14:02Ça fait beaucoup de sens pour nos locataires.
14:04On leur offre une énergie produite localement, qui est verte,
14:07qui n'est plus soumise aux fluctuations des prix du marché de l'énergie.
14:11Et on a certains de nos locataires qui ont bien souffert
14:13pendant la crise énergétique de 2022,
14:15après le déclenchement de la crise en Ukraine,
14:17qui fait sens au niveau de l'engagement RSE, ensuite global.
14:21Est-ce que ça veut dire que vous ne faites plus que ça ?
14:24Ou est-ce que sur un nouveau projet, on va se dire,
14:27tiens, là, la géothermie, c'est intéressant.
14:29Et comment vous choisissez, finalement, tel ou tel mix énergétique pour un nouvel immeuble ?
14:35Alors là, on est parti sur cette thématique.
14:39Et là, on a l'ambition d'essayer de déployer au maximum ce modèle-là.
14:42Donc, on va rester sur le photovoltaïque.
14:45La géothermie, on pourra y revenir quand on aura des sujets de rénovation lourde.
14:48Parce que c'est quelque chose que j'ai trouvé vraiment intéressant
14:50et j'aimerais bien creuser ce sujet.
14:52Mais voilà, pour l'instant, on a ça.
14:53C'est quand même deux ans de boulot pour arriver à trouver le modèle, à structurer.
14:57Ça fonctionne.
14:58On a 14 centrales aujourd'hui déjà en exploitation.
15:00On parle de centrales.
15:01En fait, c'est des panneaux sur le toit ?
15:02Oui, soit sur le toit, soit en ombrière sur des parkings.
15:05Oui, d'accord.
15:07Et c'est pour nous, 14 centrales, c'est 16 000 m² de surface solarisée.
15:11Et c'est 4 gigawatts-heure produits chaque année.
15:14C'est l'équivalent de la consommation moyenne de 1 000 foyers français.
15:17Et ça, seulement avec 14 centrales.
15:20Donc, on a tout un pipe maintenant à équiper.
15:23Mais vous êtes obligés d'avoir une réflexion actif par actif.
15:26Parce qu'il y a des toitures qui n'ont pas été prévues pour ça.
15:29Mais vous ne pouvez pas forcément le faire partout.
15:32On ne peut pas déployer aussi facilement.
15:34Donc, c'est quand même un gros boulot.
15:36Mais voilà, ça en vaut la peine.
15:38Quelques chiffres donnés par INEA.
15:4181,5 millions de revenus locatifs bouillent en 2025.
15:45Une hausse de 4,5% sur un an.
15:47Est-ce que ça veut dire que vous allez plutôt bien dans un secteur qui est en difficulté ?
15:51Oui, on peut le dire comme ça.
15:53C'est que malgré le contexte, on s'en sort pas mal.
15:56On va signer un bon exercice 2025.
15:59On a la chance d'être en région, je crois.
16:01On est les seuls un peu, en tout cas en foncière cotée sur ce créneau.
16:07C'est des marchés moins volatiles que l'Île-de-France.
16:10Et on est à chaque fois allé, on a accompagné le développement des principales métropoles régionales.
16:15Et donc, c'est des villes qui continuent à se développer malgré la crise.
16:18Même si ce qui nous a manqué cette année, c'est, comme partout, c'est la demande locative.
16:23Et c'est les grandes entreprises qui aujourd'hui, vu le contexte, notamment politique,
16:27qui n'arrivent plus à se projeter et à faire des projets immobiliers sur le long terme.
16:30C'est ça qui manque.
16:31Mais on va dire qu'effectivement, les fondamentaux sont solides.
16:35On a un immobilier qui répond aux besoins des entreprises et au nouveau mode de travail post-Covid,
16:41qui est green, qui est performant au niveau environnemental,
16:44qui est bien placé, bien desservi par les transports en commun.
16:46Donc, on n'a pas de sujet de fond sur notre patrimoine.
16:49Et donc, dès que ça repartira...
16:51Oui, c'est ça. Alors, c'est la question que j'allais vous poser.
16:53Parce que, alors, ce n'est pas seulement lié à l'incertitude budgétaire,
16:56mais elle a quand même un effet sur l'activité économique du pays
16:59et notamment de l'activité du secteur du bâtiment.
17:03Ça vous mène dans quel état d'esprit ?
17:06Je ne sais pas si vous regardez, d'ailleurs, ce spectacle parlementaire autour du budget.
17:12J'ai beaucoup regardé l'année dernière.
17:14Je ne regarde quasiment plus, là.
17:15Tellement c'est agaçant, effectivement.
17:18Parce que, sincèrement, 2025, dans l'immobilier, on a senti une envie de repartir.
17:24Il y a de l'argent qui est là, après être réinvesti.
17:26Il y a des gens qui ont envie de faire des projets.
17:29Et il y a vraiment cet attentisme patent depuis plus de deux ans qui enraille la machine.
17:35Donc, c'est très énervant, c'est un peu affligeant.
17:39Il suffirait d'avoir...
17:39Vous, c'est des clients qui ne s'engagent pas ?
17:41Oui, nous, en fait, on ne va pas y aller parce qu'on n'a pas de vision.
17:44Nous, en fait, notre base locative, c'est quasiment aux trois quarts des grands groupes.
17:51Donc, en fait, on a une activité locative qui reste correcte grâce aux plus petits groupes.
17:56Mais la taille moyenne des baux qu'on a signées, elle est tombée à 500 m².
17:59Ce qui nous manque, c'est l'entreprise qui vient sur un de nos immeubles récemment livrés,
18:04qui prend 3000, 4000, 5000 m².
18:06Parce que les grands groupes, aujourd'hui, décider d'une implantation régionale, aujourd'hui,
18:11ou d'un déménagement, avec le manque de visibilité fiscale, notamment, c'est pas évident.
18:17On les comprend.
18:18On a encore besoin de construire des bureaux ?
18:20Parce qu'il y a pas mal de bureaux vides en France.
18:22Donc, il y a encore un besoin.
18:24Oui, alors, il y a beaucoup de bureaux vides, effectivement.
18:26Il y a le 6 millions de m² en Ile-de-France, là, qui fait un peu peur.
18:29Mais quand vous regardez les études, notamment, CBRE a sorti un nouvel indicateur, là, sur l'obsolescence.
18:36Il y a 40% de l'offre en Ile-de-France qui est obsolète.
18:39C'est 30% en région.
18:41Obsolète.
18:41Ça veut dire quoi ?
18:42Parce que les immeubles sont vieux, à soirée énergétique, tout ce que vous voulez,
18:45ou parce qu'ils sont plus adaptés au nouveau mode d'organisation du travail.
18:49Aujourd'hui, vous avez des sociétés qui sont passées du bureau cloisonné à l'open space
18:54et qui, aujourd'hui, vous demandent des espaces collaboratifs
18:57où on peut se réunir, échanger, des petites salles de réunion,
19:01une dimanche soirée à ceux qui deviennent prégnantes.
19:03Voilà.
19:03Donc, il y a un besoin de renouveler cette offre,
19:07qu'elle soit qualitative et qu'elle corresponde aux attentes des locataires.
19:10Vous avez parlé tout à l'heure de biodiversité, de déchets.
19:13Quand je pense aux déchets, ça m'engage sur la question, l'enjeu de l'économie circulaire.
19:19Et c'est vrai que c'est un enjeu du secteur du bâtiment.
19:21Vous faites quoi ?
19:23Vous faites en sorte que les déchets deviennent, finalement, des ressources ?
19:28C'est ce qui est en train de se passer ?
19:29Ce n'est peut-être pas totalement nouveau, d'ailleurs.
19:32Alors, ça, ce serait effectivement sur un cycle de fin de vie du bâtiment,
19:35ce qu'on n'expérimente pas encore chez INEA,
19:37parce qu'on a une moyenne d'âge de 7 ans dans notre parc.
19:39Vous avez un enjeu sur les déchets de chantier, en promotion,
19:43qu'on ne gère pas, parce que nous, on arrive au moment où on nous livre l'immeuble.
19:46Donc, nous, on gère les déchets en phase d'exploitation,
19:49donc les déchets produits par nos locataires.
19:51C'est un thème qu'on a commencé à regarder en 2021-2022.
19:55Il a fallu commencer par mesurer et qualifier le type de déchets
19:59qui étaient produits sur notre parc.
20:00On est allé chercher un spécialiste, une start-up, qui se montait sur ce thème.
20:05Et on a voulu surtout savoir comment étaient traités ces déchets, in fine.
20:09Et sachant que vous avez trois types de traitements possibles.
20:11Dans le meilleur des cas, c'est recyclé, c'est la valorisation matière.
20:15Le cas intermédiaire, c'est incinéré, valorisation énergétique.
20:18Pire des cas, c'est enfoui ou entreposé dans les déchets à ciel ouvert.
20:21Et quand on a fait cette audite un peu inaugurale,
20:23on a découvert que 25% des déchets produits sur notre parc,
20:27ce qui représentait quand même une tonne par an, étaient enfouis.
20:30Ce qui nous a scotché.
20:31Et on s'est dit, on a trouvé directement notre premier objectif,
20:34c'était réduire la part d'enfuissement.
20:35C'était, donc vous en êtes à combien ?
20:36Et ça, on est passé en deux ans de 25 à 13%.
20:40Et alors malheureusement, ce taux, il est quasi incompressible.
20:42Parce qu'il y a des villes en région, notamment Marseille,
20:45il ne faut pas la citer, où les incinérateurs sont saturés.
20:48Et vous n'avez pas d'autre choix aujourd'hui
20:49que d'enfouir ou d'entreposé à ciel ouvert.
20:52Ce qui est dingue.
20:52Donc une fois qu'on a fait ce premier objectif,
20:55on a un deuxième objectif qui est d'augmenter la part du recyclage.
20:58Et donc là, c'est à nous, propriétaires,
21:00d'amener à nos locataires les moyens de trier mieux leurs déchets
21:02et d'organiser des filières de ramassage des déchets adaptés.
21:05Alors, il y a eu l'obligation, notamment sur les déchets organiques.
21:11Ça peut être un défi pour une entreprise comme vous ?
21:13Exactement.
21:14C'est-à-dire, comment...
21:15Qu'est-ce qu'on choisit ?
21:15On choisit d'installer des bacs de compost
21:17à proximité de nos bâtiments.
21:20Et on essaie de relier ça à des problématiques de biodiversité.
21:24En se disant, le compost, c'est quand même pas chaque salarié
21:26qui va revenir chez lui avec sa bouteille de compost pour son jardin.
21:30Donc, il faudrait que ce soit l'entreprise d'Espace Vert qui l'utilise.
21:33Voilà.
21:33Donc, tout ça, ça s'organise.
21:35Et toutes les thématiques, c'est intéressant, se croisent
21:36quand on commence à faire de la RSE sur un immeuble.
21:38Et en fait, on se rend compte qu'on a beaucoup d'impact possible.
21:41Donc, ça veut dire que quand on parle de déchets,
21:43on parle de biodiversité.
21:44On commence, effectivement.
21:45On est arrivé...
21:46Vous l'avez le déroulé.
21:47On est arrivé sur cette thématique par les déchets, un peu.
21:50Et puis, parce qu'on sent que c'est aussi
21:52le prochain enjeu réglementaire qui nous attend dans le secteur.
21:56Et on ne pensait pas avoir là d'impact parce qu'on est quand même
21:59sur des zones urbaines.
22:01On investit dans les principales métropoles régionales.
22:04On a des espaces verts, mais pas non plus des parcs autour de nos immeubles.
22:07Et en fait, on s'est rendu compte qu'on avait énormément de choses à faire.
22:10Mais alors, comment on améliore l'impact biodiversité d'un immeuble à la frontière INEA ?
22:16Alors, il y a des actions systémiques que vous pouvez déployer sur votre parc.
22:20Je vais vous donner un exemple.
22:21Vous revoyez vos contrats d'espace vert pour qu'il y ait moins de tontes par an
22:25ou de faire des tontes différenciées selon les zones de votre immeuble.
22:29Alors, devant, vous voulez une pelouse impeccable, ok, vous faites une tonte rase.
22:32Derrière, vous pouvez mettre une tonte plus haute pour laisser la faune s'exprimer.
22:37Vous pouvez réintroduire des espèces locales plutôt que de stéréotyper
22:42toute votre végétalisation sur l'ensemble de votre patrimoine en France.
22:45En fait, il y a des différences locales.
22:47Vous pouvez rétablir des habitats pour la faune.
22:50Vous pouvez réintroduire des points d'eau.
22:52C'est bête, mais en fait, ça, ça apporte énormément.
22:55Et vous pouvez passer à une gestion raisonnée de l'eau.
22:57Ça, c'est quelque chose qu'on a inscrit dans notre prochaine feuille de route.
23:01Toujours pareil, pour essayer d'avoir un cycle au niveau de votre parcelle, finalement.
23:05Donc, il y a plein de choses à faire.
23:07Et ça veut dire que là aussi, si vous travaillez aujourd'hui sur un immeuble
23:11qui va être livré dans, je ne sais pas, dans un an, deux ans, trois ans,
23:16vous faites en sorte d'y intégrer de plus en plus de biodiversité,
23:20de plus en plus d'arbres aussi.
23:24À quel point ce projet-là, il va se différencier d'un projet d'il y a dix ans, par exemple ?
23:28Alors, il va se différencier, comme vous le dites, déjà par la collaboration
23:31qu'il va falloir avoir avec le promoteur.
23:33Et on l'a fait, on a utilisé un label qui s'appelle le label Biodiversity.
23:35Je suis allé faire sur un de nos parts d'activité avec le promoteur LCI.
23:40Et la démarche était vraiment intéressante parce que le label vous impose
23:43d'avoir ce dialogue dès le départ.
23:45Le dialogue va se poursuivre avec vos locataires.
23:48Et donc, vous pensez vos espaces verts effectivement différemment.
23:52Donc, avec des noues paysagères, des petits bassins, des petites rigoles de rétention d'eau,
23:56vos parkings au lieu de faire du béton brut.
23:58Vous allez le laisser respirer avec des solutions plus ou moins étanches
24:02pour que l'eau puisse s'infiltrer dans le sol.
24:04Vous allez penser tout un tas de petits ajustements, en fait,
24:08qui ne vont pas changer complètement votre objet immobilier,
24:12mais qui vont complètement améliorer sa biodiversité.
24:16Et donc, nous, on s'engage à reprendre ensuite et à retenir de la bonne façon
24:20tout ce qui a été pensé et à sensibiliser nos locataires
24:23pour qu'eux aussi adoptent une démarche naturellement, en fait,
24:26qui soit en phase avec la préservation de la biodiversité sur le site.
24:29Est-ce que dans ce cas-là, vous rentrez quand même dans une logique
24:35ou dans une critique d'artificialisation des sols ?
24:38Est-ce que les choix que vous faites là, ça vous permet de dire,
24:41ben non, nous, avec ces options-là...
24:44Clairement, nous, en investissant dans le neuf,
24:46alors on ne bâtit pas sur des terrains agricoles,
24:49mais on bâtit quand même sur des zones qui ne sont pas construites.
24:51Donc, en termes d'artificialisation, c'est pas mal.
24:54Donc, effectivement, notre responsabilité,
24:58c'est de la limiter au maximum
25:00et de penser et d'intégrer ces critères-là dans la conception du projet.
25:04Bon, là, on n'est pas en phase d'investissement.
25:06Donc, ça fait deux ans qu'on n'a pas investi.
25:08On se concentre sur la livraison de notre pipe en cours de construction.
25:12Mais, effectivement, quand on reprendra l'investissement,
25:14c'est des choses sur lesquelles on va travailler vraiment en amont avec les promesses.
25:18Ça veut dire qu'on va terminer là-dessus.
25:20Il y a des projets que vous ne pouvez pas monter
25:24à cause de cette loi sur l'artificialisation ?
25:27Alors, là, comme je vous l'ai dit,
25:28ça fait deux ans qu'on ne s'est pas repositionnés à l'achat.
25:31Mais je pense que dans certaines métropoles, effectivement,
25:33la donne a changé et que ça devient un critère-clé pour obtenir le permis.
25:38Merci beaucoup, Karine Deschari.
25:39C'était passionnant.
25:40Je vous dis à bientôt sur Be Smart for Change.
25:42On passe tout de suite à notre rubrique Startup.
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