- il y a 9 mois
L’Agence nationale de l’habitat fixe un objectif de 120 000 rénovations d’ampleur pour 2026. Mais ces travaux peuvent être inabordables pour les propriétaires. Vasco propose une solution de financement innovante. L’entreprise paiera les travaux en échange de l’acquisition temporaire d’une partie du bien immobilier.
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00:00L'invité de Smart Impact, c'est Hervé Degrève, bonjour.
00:09Bonjour Thomas.
00:09Bienvenue, vous êtes le fondateur de Vasco, vous l'avez créé en 2023.
00:12Vasco, c'est un spécialiste du financement de la rénovation énergétique des logements.
00:16Avec quelles solutions ? Qu'est-ce que vous proposez ?
00:18On propose une solution assez innovante parce que, vous le savez, on parle beaucoup de rénovation,
00:23beaucoup de financement, on parle beaucoup d'aide, surtout.
00:25Quand on parle financement, c'est souvent de l'argent gratuit.
00:27Malheureusement, de l'argent, il y en a un peu moins et on a fait le constat,
00:30effectivement, notamment une partie de la population, même avec des aides,
00:35même avec des prêts bancaires, n'arrivaient pas à boucler ces travaux de rénovation,
00:38notamment quand on parle de gros travaux de rénovation.
00:40On apporte une solution innovante de financement qui consiste à aller chercher l'argent ailleurs,
00:45ailleurs que sur le compte du client, ailleurs que dans sa capacité d'endettement,
00:48directement dans son logement.
00:49Donc, on va rendre liquide une partie du bien, en se portant acquéreur d'une part du bien,
00:54qui dépend du montant à financer et de la valeur du bien.
00:56On va acheter une partie du bien, le pourcentage est lié au montant des travaux, c'est ça ?
01:01Absolument. En fait, il y a un montant à financer, on fait expertiser le bien
01:04et on détient une part du bien qui dépend de ces deux facteurs-là.
01:08Et assez simplement, on va aller chercher dans le plus gros du patrimoine des ménages concernés.
01:14Souvent, la résidence principale, en moyenne, c'est 50% du patrimoine des Français.
01:18Mais si on regarde les deux, trois premiers déciles de revenus, c'est souvent 80-90% du patrimoine,
01:23qui est bloqué finalement, dans lequel on vit, dont on profite, mais qu'on ne peut pas monétiser.
01:28L'idée, c'est d'utiliser cet argent-là, une partie de ce patrimoine-là, pour le rénover.
01:33Et en plus, effectivement, vu la valeur que font gagner les travaux aujourd'hui,
01:38notamment en termes de rénovation énergétique,
01:39il vaut souvent mieux avoir 80% d'une maison rénovée que 100% d'une place sur thermique, c'était valorisé.
01:45Évidemment, avec les enjeux de diagnostic de performance énergétique.
01:49On va revenir sur la solution, sur la façon, pour combien de temps, comment en sortir, etc.
01:54Il y a plein de questions qui me viennent,
01:56mais si on généralise aux enjeux de la rénovation énergétique en France,
02:02selon l'ADEME, les investissements dans la rénovation énergétique des logements privés
02:06ont représenté un peu plus de 15 milliards d'euros en 2024.
02:10Je ne me rends pas compte.
02:12Je vois ce chiffre, je me dis que ça fait beaucoup d'argent.
02:13Est-ce que c'est suffisant ?
02:15Est-ce qu'on est bien loin des montants qu'il faudrait mobiliser
02:19pour tenir les objectifs de décarbonation ?
02:23Qu'est-ce qu'on peut en dire ?
02:24On est bien loin.
02:26Au-delà des gros chiffres, qui sont difficiles à appréhender,
02:30je préfère raisonner en termes de nombre de ménages qu'on a accompagnés dans la rénovation.
02:33Et juste donner quelques ordres de grandeur, en 2024, en 2025,
02:37pour prendre des chiffres encore plus récents,
02:39on aura rénové de manière globale, efficace.
02:42Je ne parle pas des petites rénovations où on change la chaudière,
02:44où on change une fenêtre, qui sont plus de l'entretien que de la rénovation.
02:48Les grosses rénovations, on en a fait à peu près 100 000.
02:50Alors qu'on devrait, si on voulait atteindre nos objectifs,
02:54notamment de décarbonation, à horizon 2030,
02:57en faire dès aujourd'hui 700 000 par an jusqu'en 2030.
03:00Donc on est très, très loin de l'objectif.
03:02Donc ça, c'est en partie pour des raisons budgétaires,
03:05des efforts budgétaires, et encore plus aujourd'hui qu'en 2024, malheureusement.
03:10Mais aussi pour plein d'autres causes qu'on évoque souvent,
03:13effectivement, d'une profession qui parfois ne se met pas suffisamment en ordre de bataille,
03:17des propriétaires qui ne sont pas suffisamment motivés et concernés.
03:20Il y a plein de raisons.
03:21Mais pour nous, effectivement, le sujet budgétaire, le sujet financier,
03:25c'est le sujet central.
03:25C'est-à-dire que tout le monde veut vivre dans une maison, un appartement plus confortable, en un,
03:30plus économe, en deux,
03:32et trois, qui, à l'avenir, conservera ou gagnera de la valeur.
03:36Mais malheureusement, il y a un mur, effectivement, de cash à mettre,
03:40qui est souvent inabordable.
03:42Et ce qu'on constate, et c'est notre point de départ,
03:44c'est-à-dire que plus les biens sont dégradés énergétiquement,
03:47moins il y a d'argent sur le compte du ménage,
03:49et moins il y a de capacités d'endettement.
03:50Donc c'est la double peine pour ces ménages.
03:52Ils vivent mal, ils sont dans un inconfort,
03:54avec des grosses factures qui vont progresser dans les années à venir,
03:56avec un patrimoine qui se dégrade.
03:58Mais c'est chez eux qu'il y a le moins de capacités.
04:01Donc heureusement, les aides sont majoritairement fléchées chez eux,
04:03mais elles diminuent, et elles restent à charge, elles sont juste inabordables.
04:05Et l'effet, on va revenir sur votre dispositif,
04:09mais l'effet de l'absence de budget,
04:12le fait que ma prime rénov' de fait soit à l'arrêt aujourd'hui,
04:15déjà sur les chiffres que vous donniez,
04:17les 100 000 ménages par an par rapport aux 700 000 qu'il faudrait,
04:21de travaux de rénovation qu'il faudra engager,
04:24est-ce qu'il y a un lien direct dans votre esprit
04:26entre cette faiblesse finalement,
04:30et même s'il faudrait sortir d'un système de subvention,
04:33et l'argent public qui n'est plus là ?
04:36Alors, c'est sûr que ces stop-and-go de dispositifs,
04:40que ce soit au niveau carrément de l'arrêt qu'il y a en ce moment,
04:43ou même des modulations du dispositif,
04:45tout d'un coup, tout est éligible, rien n'est éligible.
04:48Il a changé plein de fois, il a été suspendu,
04:51il a été suspendu, adapté, etc.
04:53Ça, cette non-lisibilité, c'est mauvais pour tout le monde.
04:56Ça induit de la défiance, ça induit de l'instabilité,
04:59et c'est jamais bon pour se lancer sur un projet qui est souvent un projet d'une vie.
05:02Bien, des gros travaux de rénovation énergétique,
05:04on en fait en moyenne 1,2 fois, je crois, dans sa vie.
05:07Parce qu'en fait, on change assez peu de logements,
05:11et puis même on a assez peu l'occasion quand on en change.
05:14Si on a la chance d'en changer deux fois,
05:16il y a une fois où c'est bien rénové, et une autre fois où c'est mal rénové.
05:18Donc c'est quelque chose qui est important,
05:19on ne se lance pas comme ça, du jour au lendemain,
05:22et du coup, cette instabilité sur des cycles longs est très pénalisante,
05:25à la fois pour les artisans et pour les...
05:26Donc, il y a l'instabilité qui pose problème,
05:28et puis, effectivement, aujourd'hui, il y a besoin de financement,
05:35il y a besoin de subventions, parce que le marché n'est pas prêt.
05:38Comme tous ces marchés, en fait, où il y a un intérêt, je dirais, sociétal,
05:41presque plus important que l'intérêt individuel,
05:44il y a un intérêt à ce que l'État mette des efforts pour amorcer la pompe.
05:48La pompe a été très bien amorcée,
05:49depuis l'époque où on s'est lancé, 2024-2025,
05:52il y a eu une dynamique énorme sur les travaux,
05:53qu'on n'a jamais vue auparavant, grâce à des subventions.
05:56Et malheureusement, cette pompe, elle a été complètement éteinte,
05:58celle-là, depuis quelques mois, depuis le mois de juin, avec la première suspension,
06:01une réouverture en septembre, en demi-teinte,
06:03et puis une resuspension en janvier, pour d'autres raisons.
06:06D'où l'importance d'un modèle comme le vôtre, comme Vasco,
06:09qui ne dépend pas des subventions.
06:12On l'a bien compris.
06:12Comment vous évaluez déjà la part du bien immobilier
06:18que vous allez acquérir en échange du financement des travaux ?
06:22Nous, on se base en un sur le montant à financer.
06:24Donc nous, il faut qu'on voit des devis,
06:26il faut qu'on voit effectivement quels sont les travaux qui seront faits,
06:28avec quel artisan et combien ça coûtera.
06:30Sur ce coût global, combien souhaite financer le ménage ?
06:33Il peut y avoir une part des subventions,
06:34il peut y avoir une part d'apport personnel,
06:35il peut y avoir une part de crédit.
06:36Nous, on est là pour boucler le financement.
06:38Donc on vient mettre des montants assez importants,
06:40en moyenne 50 000 euros, sur des gros travaux.
06:42On en reparlera, mais qui dépassent assez souvent le volet énergétique,
06:45qui est un pur et dur.
06:47Ensuite, si on finance 50 000 euros, mettons de travaux,
06:50ce qui est notre moyenne,
06:51dans un bien, pour prendre des chiffres ronds, qui vaut 500 000 euros.
06:55On fait expertiser ce bien,
06:56parce que ce bien, on n'a pas de prix forcément dessus,
06:58ce n'est pas un bien qui est à l'achat,
06:59c'est un bien d'un propriétaire occupant.
07:01Donc on le fait expertiser par un expert indépendant.
07:03On regarde finalement quelle est la valeur des travaux
07:05par rapport à la valeur du bien.
07:06Donc ici, 50 divisé par 500 égale 10%.
07:08Et notre modèle consiste à acquérir chez le notaire
07:11une part supérieure à ce montant-là.
07:13C'est comme ça qu'on rémunère le notaire,
07:15qu'on rémunère nos investisseurs, qu'on rémunère nos équipes.
07:17En moyenne, on va détenir 1,5 fois le montant qu'on investit.
07:21Ça veut dire que contre 50 000 euros dans ce projet,
07:23on va détenir non pas 10%, mais 15% de la maison.
07:27Et ça, en fait, on l'adapte à chaque projet.
07:29Donc ce n'est pas forcément 15% de tous les projets.
07:31Ça peut être 5% s'il y a des petits travaux dans une très grosse maison.
07:35Et ça peut être à l'inverse, jusqu'à 50%.
07:37Quand la valeur intrinsèque du bien est faible,
07:38et que les travaux sont importants.
07:39Et donc c'est quoi ? C'est une convention d'indivision ?
07:41Oui, en fait, exactement.
07:42Donc c'est une indivision.
07:43Donc tout ce qu'il y a de plus classique,
07:45sauf que c'est une indivision entre deux parties qui ne se connaissent pas.
07:47Donc on crée à côté une convention.
07:48Ce n'est pas une indivision légale classique entre un frère et une sœur,
07:51parce que ça peut être la loi de la jungle.
07:52Donc on crée à côté une convention,
07:53qui est un peu notre contrat de mariage,
07:55je dirais avec le client qui va encadrer,
07:56pour une durée de 10 ans,
07:57tout ce qui peut bien et mal se passer.
07:59Et dans cet état de raval-là,
08:00et qui va surtout encadrer deux choses.
08:01Le fait qu'on cède, évidemment, au ménage,
08:03notre droit d'usage et d'habitation.
08:11L'année entière de votre bien.
08:13On n'intervient pas du tout dans votre quotidien.
08:15Et le deuxième point, c'est qu'on encadre la sortie.
08:17Par lié, effectivement.
08:18Alors, comment on sort de cette convention de la indivision ?
08:20C'est 10 ans, c'est ça ?
08:21C'est 10 ans renouvelables.
08:22Donc je vais vous expliquer.
08:23Premier scénario, le plus classique,
08:25c'est que vous allez vendre, en fait, dans les 10 ans.
08:27Vous savez que les biens en France tournent tous les 7-8 ans en moyenne.
08:30On intervient en général chez des propriétaires
08:31qui sont déjà chez eux depuis quelques années,
08:32depuis 5-6 ans.
08:34Donc dans la plupart des cas, dans les 10 ans,
08:35il y aura une vente.
08:35On a déjà, alors qu'on existe depuis moins de 2 ans,
08:37on a déjà des propriétaires qui ont été obligés de vendre,
08:39qui ont divorcé, qui ont été mutés.
08:41La vie fait que les biens sont vendus et passent de main en main.
08:44Premier scénario, vous vendez,
08:45je récupère ma part, vous récupérez la vôtre.
08:47Normalement, tout le monde est content
08:48parce que les 85% de votre maison rénovée
08:50valent plus que les 100% de la passeur thermique
08:52que vous aviez initialement.
08:54Deuxième scénario, vous retrouvez des liquidités
08:56dans quelques années, vous héritez
08:58ou autre, effectivement, rapport d'argent.
09:00Vous pouvez à tout moment me racheter ma part.
09:02Donc, elle a la valeur actualisée de marché.
09:03Votre maison valait 500 000, elle vaut 550 000.
09:06On l'a fait répertiser.
09:07Vous me devez 15% de 550 000 pour revenir en pleine propriété.
09:11Et troisième scénario, au bout des 10 ans,
09:13vous êtes bien chez vous.
09:14Vous n'avez pas la possibilité de me racheter ma part.
09:16Vous ne pouvez pas.
09:16Dans ce cas-là, on ne va évidemment pas vous exiger
09:19de récupérer notre part.
09:20On peut enchaîner.
09:21Effectivement, on peut enchaîner pour 10 années de plus.
09:23On va reprendre une part supplémentaire de votre bien.
09:25C'est comme ça qu'on rémunère, effectivement,
09:27le fait qu'on reste chez vous 10 ans de plus.
09:29Et ça, on peut le reprolonger 10 ans, 20 ans, 30 ans.
09:32Alors, ces travaux, qui sont donc des travaux massifs,
09:35ce n'est pas des petits gestes,
09:37vous le disiez, c'est à la fois énergétique, mais pas que ?
09:40Ça veut dire qu'on transforme son logement ?
09:43L'énergie, c'est souvent la clé d'entrée.
09:44C'est-à-dire que tout le monde sait qu'il faut rénover énergétiquement.
09:46Mais en général, quand on vient dans une passoire thermique
09:48et qu'on commence par l'énergie,
09:50on se rend compte qu'il y a souvent pas mal d'autres pathologies que l'énergie.
09:54Parfois, on les règle en même temps que l'énergie,
09:56parce qu'on fait l'isolation d'un mur,
09:57on traite parfois des sujets d'humidité.
09:58Mais il faut parfois attaquer le problème à la racine.
10:01Donc il y a parfois la toiture qui fuit,
10:02il y a parfois l'assainissement qui fonctionne plus très bien.
10:06L'électricité n'est pas aux normes, la plomberie n'est pas aux normes.
10:08Donc effectivement, on est très sollicité.
10:10Vous voyez sur des montants à 50 000 euros
10:11qui dépassent en général le montant purement énergétique.
10:14Sur les travaux qui sont, du coup,
10:15si c'est 50 000 euros à financer,
10:17il y a souvent 20 000 ou 30 000 euros d'aide.
10:19Donc c'est souvent des travaux qui se rapprochent des 100 000 euros.
10:21Parce qu'en fait, on englobe des travaux de mise aux normes,
10:23pour rendre ce bien habitable durablement.
10:27Et d'autres travaux de plus en plus sur lesquels on est sollicité.
10:30Sur l'adaptation au sens large.
10:32Que ce soit l'adaptation au vieillissement,
10:34l'adaptation au handicap.
10:35Et de plus en plus, malheureusement dans les années à venir,
10:37l'adaptation au changement climatique.
10:38Sur des stoles argileux, des choses comme ça.
10:40Donc en fait, il y a dans les années à venir,
10:42de plus en plus,
10:43des montants importants qui vont devoir être investis
10:45pour maintenir notre parc.
10:46Un chiffre, moi, qui me hante depuis qu'on s'est lancé,
10:49c'est qu'en 2050,
10:5190 % des logements dans lesquels on vivra,
10:55sont déjà construits.
10:57C'est-à-dire qu'on ne peut pas s'imaginer
10:59qu'en fait, tout ira bien demain
11:01parce qu'il y aura des nouvelles maisons qui seront construites.
11:03Il faut s'occuper du parc tel qu'il est aujourd'hui
11:05pour le rendre durable,
11:07pour qu'il puisse passer les événements climatiques,
11:09pour qu'il puisse passer les événements énergétiques,
11:12qu'il puisse subvenir à une hausse de 30 % du coût de l'énergie
11:16qui pourra arriver demain
11:17quand on regarde la géopolitique ambiante.
11:20Donc, il faut qu'on rende ce parc beaucoup plus durable.
11:23Et pour ça, effectivement,
11:23il y a des gros investissements à mettre
11:24que les propriétaires ne sont pas toujours capables de faire.
11:26Merci beaucoup, Hervé Degrève,
11:28d'être venu nous présenter le modèle de Vasco.
11:31A bientôt sur Bsmart for Change.
11:32On passe à notre rubrique Transitions urbaines
11:34avec Alexandre Hervaud, direction Grenoble.