00:00Et pour finir cette émission Smart Bourse, comme d'habitude, marché à thème, le dernier quart d'heure thématique,
00:17où aujourd'hui nous allons nous intéresser aux foncières cotées, dans l'environnement de taux actuels,
00:22quel impact cela peut-il avoir, à quel impact cela a-t-il sur les foncières cotées.
00:26Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Bourse, Laurent Saint-Aubin.
00:30Bonjour Laurent Saint-Aubin.
00:30Bonjour.
00:31Vous êtes directeur de la gestion action chez Sofidi.
00:34On va décrypter un petit peu ces foncières cotées en ce début d'année, en ce début d'année scolaire, en cette rentrée de septembre.
00:42Quelle tendance vous constatez, vous, justement, en cette rentrée sur les foncières cotées, Laurent Saint-Aubin ?
00:47D'abord, des résultats semestriels qui traduisent la meilleure santé du secteur,
00:55donc des revenus locatifs en hausse de 3 %, un coût de la dette qui reste contenu.
01:01D'accord.
01:02Et surtout, ce qui est très important, c'est une reprise de la valeur des patrimoines.
01:07Les patrimoines ont beaucoup baissé en 2022, après le début de rebond des taux.
01:13Bien sûr.
01:14Et là, ils commencent à repartir.
01:16Donc, on est sur un secteur où on a à la fois une perspective de progression des dividendes.
01:21Donc, finalement, on embarque avec, en achetant ces valeurs, un dividende qui est en moyenne, en zone euro, de 5,5%.
01:29D'accord.
01:29Et en plus, un début de croissance des patrimoines.
01:33Donc, c'est finalement, c'est une perspective de progression de la valeur de 8% par an.
01:39Alors, on peut se poser un certain nombre de questions, quand même, sur les foncières cotées.
01:43Bien sûr.
01:43Sur l'immobilier, en fait, de manière générale, dans le contexte de taux actuels.
01:46Et on le disait dans la partie précédente de l'émission, la partie longue de la courbe des taux reste assez élevée.
01:54L'impact que ça peut avoir, c'est notamment sur le marché de l'immobilier, avec un coût d'emprunt à long terme qui reste élevé.
02:01Comment est-ce que vous analysez l'environnement de taux à l'heure actuelle pour l'immobilier et plus particulièrement les foncières, Laurent Saint-Thomas ?
02:08Effectivement, le marché du crédit, en particulier les échéances longues, on va parler du 30 ans, souffre finalement du changement de modèle social qu'on est en train de vivre en Europe.
02:24La fin de l'État de Providence, qu'on ne peut plus financer, les tensions politiques qui en découlent, et puis les déficits abyssaux aux États-Unis,
02:35qui conduisent les investisseurs à demander un peu plus de primes de risque.
02:38Mais en fait, les foncières sont sensibles à ça, un peu moins sensibles que dans le passé.
02:45Mais la réalité, c'est quoi ? C'est que les foncières, elles se financent sur 5 ans et demi et pas sur 30 ans.
02:54D'accord.
02:55Que le coût moyen de leur dette aujourd'hui, il est 2,5% seulement.
02:59D'accord.
02:59Et le troisième point, c'est que malgré... Si on regarde les taux sur les trois dernières années, les taux à 10 ans ou à 5 ans, ils ont plutôt tendance à baisser.
03:09Et on a un début de reprise du marché des transactions. Ça, c'est très important, puisque ça va crédibiliser la valeur des patrimoines.
03:19Donc une foncière, c'est coté en bourse, mais ça a un patrimoine. En théorie, le cours de la foncière devrait être proche de la valeur de son patrimoine,
03:28ce qui est loin d'être le cas. On est sur des décotes de l'ordre de 30% aujourd'hui, qui sont les mêmes qu'au moment de la crise du début des années 2010, la crise des subprimes.
03:41Et elle s'explique comment, cette décote sur les foncières aujourd'hui ?
03:44Elle s'explique par le fait que les investisseurs veulent sans doute avoir plus de certitude sur la valeur réelle des patrimoines.
03:55Donc on a quelques grosses transactions. On a eu le centre d'affaires Trocadéro, qui vient d'être vendu un peu au-dessus des valeurs, pour 700 millions, il y a quelques semaines.
04:07D'accord.
04:07Ce qu'il nous faudrait, c'est des petites transactions banales.
04:09D'accord.
04:10Pour justifier les valeurs du patrimoine, si je comprends bien, pour que d'une foncière à une autre, on se vende un peu d'immobilier,
04:16pour que ça vienne justifier la valeur sur le marché du patrimoine de telle ou telle foncière, c'est ça ?
04:22Absolument, oui.
04:23Est-ce que la réunion de politique monétaire de la Banque centrale aujourd'hui a un impact sur les foncières ?
04:33Je retiens ce que vous m'avez dit. Les foncières se financent plus à 5 ans qu'à 30 ans.
04:36Donc j'imagine que l'impact est relativement limité.
04:38Ou c'est à regarder de près quand même quand on analyse le marché des foncières ?
04:42On regarde ça de près. On regarde Christine Lagarde religieusement. Cela étant, elle ne modifie pas les taux.
04:51Bien sûr.
04:52Elle explique que les perspectives de croissance, finalement, restent correctes en Europe.
04:59Donc on n'est pas dans l'urgence de devoir baisser les taux.
05:02et malgré le fait qu'elle réduit ses anticipations d'inflation pour 2027 en dessous de la fameuse target magique de 2%.
05:12Donc il n'y a rien à attendre de la baisser à court terme.
05:16Par contre, il y a beaucoup à attendre de la part de la Réserve fédérale américaine,
05:21compte tenu en particulier d'un ralentissement du marché de l'emploi qui se confirme encore aujourd'hui
05:26avec les chiffres des indemnités, des demandes d'indemnités de chômage.
05:33Donc ça, c'est quelque chose de sans doute plus important, un détonateur plus important.
05:40Même pour des foncières européennes ?
05:41En partie. Aussi pour les foncières européennes.
05:44Les marchés sont mondialisés.
05:47Je ne suis pas extrêmement enthousiaste sur les perspectives de croissance européenne.
05:52Peut-être qu'on est de toute façon, compte tenu de la démographie, de l'arrêt,
05:59on est plutôt sur une perspective de croissance vraiment faible.
06:04D'accord.
06:05Les ménages ne vont pas tirer éternellement sur leur épargne.
06:08Et d'alourdissement d'ailleurs de la pression fiscale.
06:12Justement, quand on regarde une classe d'actifs,
06:14je trouve toujours intéressant de regarder en matière de spécificité ou de zone géographique.
06:19Là, on a évoqué effectivement les foncières dans leur ensemble.
06:24Comment est-ce qu'on les différencie ?
06:26Comment est-ce qu'on les dissocie ?
06:27Est-ce que les tendances sont les mêmes ?
06:28Par exemple, si on prend une foncière de commerce, une foncière de bureau, par exemple.
06:31Est-ce que les tendances sont les mêmes quand on rentre un peu plus dans le détail et dans la micro ?
06:35C'est un tout petit secteur, mais avec beaucoup de classes d'actifs.
06:39Puisque vous avez effectivement bureau, commerce, logement.
06:41Mais vous avez aussi entrepôts de data centers, des actifs de santé, etc.
06:47Donc les taux de croissance sont différents.
06:50Ce que je trouve intéressant, moi, c'est les valeurs où il y a une vraie croissance.
06:56Donc on trouve ça sur les entreprises effectivement sensibles à l'explosion de l'intelligence artificielle
07:02qui a besoin d'entrepôts de data centers.
07:04D'accord.
07:04Donc ça, c'est une thématique porteuse sur les foncières ?
07:06Une thématique porteuse.
07:07On trouve ça aussi sur les foncières de logistique en Europe de l'Est.
07:11D'accord.
07:12En fait, les exportations chinoises vers les États-Unis se réduisent.
07:17Les Chinois ont envie d'exporter plus en Europe.
07:21Et donc, ils implantent des entrepôts en Europe de l'Est.
07:25Donc ça, ça soutient les foncières européennes actives dans ce domaine-là.
07:30C'est intéressant parce que le sujet effectivement de volonté de la Chine d'exporter plus en Europe,
07:34ça peut nourrir des inquiétudes sur certains secteurs d'activité.
07:37Mais alors pour le coup, pour les foncières, c'est plutôt une opportunité en Europe de l'Est,
07:40si je comprends bien.
07:40D'accord.
07:41Et puis le dernier point, c'est qu'il y a une relique du passé qui est les foncières de commerce.
07:48Les foncières de commerce ont été très attaquées avant et pendant le Covid
07:52à cause du développement du commerce électronique et de la fermeture des magasins.
07:56Il en reste quelque chose.
08:00Les foncières de commerce qui ont bien redémarré, qui affichent des chiffres de croissance solides,
08:07en particulier celles qui ont des grands sens commerciaux,
08:10se payent beaucoup moins cher aujourd'hui que les foncières de bureaux.
08:14D'accord.
08:15Ce qui me paraît un peu illogique.
08:17Les foncières de bureaux sont beaucoup plus fragiles, me semble-t-il, que les foncières de commerce.
08:24Donc il y a un arbitrage aussi qui est intéressant de poursuivre.
08:29Une question qu'on peut se poser sur les foncières,
08:31mais qu'on peut se poser sur d'autres classes d'actifs ou sur d'autres thématiques également,
08:34c'est quand vous nous dites qu'il y a une décote de 30%
08:36et que finalement il n'y a rien qui pourrait l'expliquer réellement
08:39et que du coup on pourrait s'attendre à ce que la valorisation revienne.
08:42Pourtant la décote, elle est toujours là aujourd'hui.
08:44Est-ce que le marché va se rendre compte demain, selon vous,
08:47effectivement qu'il y a plus de valeur que ce qu'il en estime à l'heure actuelle sur les foncières ?
08:50Alors moi je suis très sensible à la notion anglo-saxonne de dead money.
08:55Ce n'est pas parce qu'une valeur n'est pas chère qu'il faut l'acheter.
08:58Mais je vous ai parlé d'entrepôt de data center ou de développement en Europe de l'Est.
09:03En fait il y a des poches de vraie croissance dans ce secteur.
09:06Il est protéiforme ce secteur.
09:08La deuxième chose, est-ce que le marché par miracle demain va se rendre compte
09:12que cette décote de 30% est insupportable ?
09:16Je crois que le marché aujourd'hui il est dans l'incertitude sur l'évolution de la croissance,
09:23sur est-ce que Jérôme Powell va enfin paisser ses taux.
09:27Le chemin n'est pas encore assez clair pour y aller.
09:31Cela étant, il y a un argument qui me paraît, qui à moi me parle,
09:36qui est que finalement dans les allocations, mettre un peu plus de secteurs
09:41peu sensibles à la conjoncture, avec une grande clarté sur les perspectives de résultats
09:47et donc de dividendes, ce qui est le cas d'une foncière,
09:50on sait ce qu'elle va gagner dans trois ans.
09:52Bien sûr, sauf si elle perd ses locataires, mais sinon globalement c'est des contrats...
09:57Si elle perd ses locataires, ça veut dire que les valeurs cycliques vont vraiment souffrir.
10:01Oui, bien sûr.
10:02Mais augmenter la part des foncières dans les allocations, ça me paraît tout à fait convenable.
10:08Et en attendant que le marché découvre que cette décode de 30% est trop élevée,
10:15les investisseurs prendront le dividende et quand même la hausse des valeurs.
10:22Le secteur, il a quand même pris 12% depuis le début de l'année.
10:24Mais ce n'est pas rien, 12%.
10:28Merci beaucoup, Laurent Saint-Aubin nous aura accompagné dans Smart Bourse.
10:32Je rappelle que vous êtes directeur de la gestion Action chez Sofidi.
10:36Merci beaucoup.
10:37Merci à vous également d'avoir suivi Smart Bourse en direct.
10:40Je vous rappelle que vous pouvez retrouver tous les replays de Smart Bourse sur bismart.fr,
10:44que vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
10:46Et je vous dis à demain, 17h en direct sur bismart4change.
10:51À demain.
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