Mercredi 24 septembre 2025, retrouvez Julien Hennion (Gérant de fonds immobilier, Swiss Life AM) dans SMART BOURSE, une émission présentée par Grégoire Favet.
00:00Nous poursuivons notre série d'interviews depuis la convention patrimonial qui se tient à Lyon
00:12et nous parlons investissement immobilier à présent à travers l'univers des SCPI
00:18et les équipes de Swiss Life Facet Management, c'est Julien Aignan qui est à mes côtés à présent
00:22gérant de fonds immobiliers chez Swiss Life AM. Bonjour Julien.
00:25Bonjour, merci de m'accueillir.
00:26Merci beaucoup d'être avec nous. Un mot un peu général des paramètres de l'investissement immobilier en Europe notamment
00:33qui est votre domaine d'expertise. Julien, est-ce que les choses vont mieux de ce point de vue-là ?
00:39Alors effectivement, tout d'abord je dirais qu'effectivement le marché aujourd'hui est beaucoup plus sain qu'il y a quelques années,
00:46qu'il y a 2-3 ans où on était sur des taux extrêmement compressés. Aujourd'hui, à la suite des décodes qui ont eu lieu ces dernières années,
00:53on est sur vraiment des valeurs à l'investissement qui sont beaucoup plus intéressantes et qui permettent d'investir beaucoup plus sereinement
01:01sur des nouvelles acquisitions. Au-delà de ça, c'est vrai que c'est supporté par la baisse des taux de la BCE.
01:08Donc on est vraiment venu reconstituer cette prime de risque à l'investissement qui permet encore une fois d'être plus confortable.
01:14Et je pense qu'aujourd'hui, il faut juste un petit peu relativiser tout ça aussi sur le marché français notamment,
01:20puisque vous le savez, tout le monde le sait, on est dans un climat assez incertain.
01:26Pas besoin d'en dire plus.
01:30Mais ça se traduit concrètement dans de l'attentisme, dans des opérations moins faciles, qui prennent plus de temps ?
01:38Comment ça se traduit, ce climat d'incertitude ?
01:40Tout à fait, surtout au niveau des gros institutionnels, qui aujourd'hui sont plus dans l'observation encore.
01:46Il commence à y avoir quelques deals qui se font, donc on sent qu'il y a quand même de l'intérêt.
01:50Mais c'est vrai que ce climat d'incertitude force les gens à attendre un petit peu, à rester pour le moment en retrait.
01:56Même s'il y a des très bonnes opportunités par ailleurs, et notamment dans le reste de l'Europe.
01:59La France se distingue spécifiquement de ce point de vue-là, c'est ce que vous dites.
02:04Le reste de l'Europe, pour le coup, est un terrain d'investissement qui reste confortable.
02:11Oui, complètement. Et d'ailleurs, surtout, je pense, l'Europe du Sud, qui aujourd'hui fonctionne très bien sur les marchés immobiliers notamment.
02:19L'Espagne, le Portugal, l'Italie même, qui eux n'ont moins le problème de la France aujourd'hui, et qui reste particulièrement attractif.
02:27Bon, intéressant de regarder. Alors, une de vos stratégies les plus récentes, c'est Mistral Selection.
02:31C'est ça, c'est une jeune SCPI qui a été lancée en 2024, Julien, chez Swiss Life Asset Management.
02:37Avec quels objectifs et quelles stratégies ?
02:41Alors, la stratégie de Mistral Selection, c'est avant tout d'être opportuniste.
02:45Alors, opportuniste, qu'est-ce que ça veut dire ?
02:47Ça veut dire d'abord opportuniste dans son timing de lancement, puisqu'on a vraiment lancé la SCPI post, je dirais, décote sur les valorisations.
02:57Donc, vraiment sur des taux à l'acquisition très intéressants.
03:00Et un opportunisme également sur la sélection des actifs.
03:04Donc, on va vraiment venir sélectionner des actifs avec des qualités intrinsèques très intéressantes pour une SCPI.
03:12Et en se limitant au final assez peu.
03:14Vous regardez tous les segments du marché immobilier ?
03:16Exactement.
03:16Alors, évidemment, on a des taux de rendement cibles en tête à l'investissement.
03:22Donc, on va se focaliser essentiellement sur quatre typologies, que sont le bureau, le commerce, le retail parc, l'hôtellerie et la logistique.
03:31Ça va vraiment être les quatre piliers de l'investissement.
03:34Et dans ces quatre typologies-là, on va pouvoir regarder beaucoup de choses.
03:38Oui, avec une vocation pan-européenne.
03:41C'est ce qu'on disait.
03:43Exactement.
03:43Alors, effectivement, en marge de cette stratégie opportuniste, on va également avoir cette stratégie pan-européenne avec un objectif in fine d'être majoritairement investi en Europe du Sud.
03:54Donc, Italie, Espagne et Portugal.
03:56Si on regarde un petit peu, effectivement, les segments sur lesquels vous vous focalisez in fine, quels sont les critères que vous regardez pour le bureau, le commerce, la logistique ?
04:06Qu'est-ce qui vous fait décider d'investir ou non, justement, dans un actif ou un autre ?
04:12Alors, il y a deux choses, je pense, qui sont essentielles pour moi.
04:15D'abord, on est dans un contexte SCPI, SCPI de rendement.
04:19Donc, on a besoin avant tout d'un état locatif solide.
04:23Ça veut dire des baux longs termes avec un locataire de qualité qui va résister dans son environnement économique sur toute la durée du bail.
04:32Ça, c'est quelque chose qui est crucial pour la SCPI, qui va nous permettre de maintenir un taux d'occupation élevé et donc un bon niveau de taux de distribution.
04:40Donc, ça, c'est la première chose.
04:41La deuxième chose, on va vraiment regarder, je dirais, la localisation des actifs et surtout, pas uniquement la localisation au jour de l'acquisition,
04:51mais surtout, on va voir comment est ancré l'actif dans son marché, quelles sont les tendances de la démographie locale.
05:02Voilà, on va essayer vraiment de miser sur l'avenir pour ne pas se retrouver dans quelques années avec des actifs,
05:07voilà, avec des locataires qui s'en vont et qui vont moins bien.
05:11On vise le long terme.
05:12Ah oui.
05:12Oui, des actifs échoués d'une certaine manière.
05:15Oui, c'est ça.
05:16Quelques exemples concrets, justement, de cette stratégie.
05:19C'est toujours intéressant.
05:20Alors, au bout d'un an, je ne sais pas combien d'investissements vous avez déployés,
05:22mais j'imagine que certains ont déjà été déployés.
05:26Quels sont les exemples un peu qui incarnent cette stratégie chez Mistral Sélection ?
05:30Alors, je vais parler de nos acquisitions les plus récentes, peut-être.
05:33Les deux acquisitions de cette première moitié d'année 2025, c'est avant tout déjà un retail park au Portugal,
05:42donc juste à côté, en périphérie de Porto.
05:45Retail park, donc vraiment, qui nous a intéressés surtout par cet effet localisation, en fait,
05:52qui est situé au milieu d'une zone très résidentielle, avec des enseignes vraiment, en fait,
05:58qui vont très bien marcher pour toute la zone desservie.
06:01Donc, on a une salle de sport, la FNAC locale, un magasin d'ameublement, etc.
06:07C'est un lieu de vie pour ce bassin de population.
06:09Exactement, un lieu de vie, un lieu de rendez-vous presque.
06:11Et c'est ce genre de localisation qu'on cherche pour un retail park, notamment.
06:16Donc, première acquisition qui a été réalisée au-dessus de 7% au Portugal.
06:21Et deuxième acquisition de l'année, cette fois-ci en France, dans la région lyonnaise.
06:25Donc, Tizi Lesbourg, c'est une acquisition, cette fois-ci, à plus de 9% de rendement,
06:31dans le cadre d'un sale and lease bag.
06:33Donc, c'est-à-dire qu'on vient, le vendeur, en fait, devient locataire.
06:38Et ça permet de sécuriser un bail long terme de 9 ans ferme, ce qui est idéal pour une SCPI.
06:44C'est-à-dire qu'on vient vraiment chercher du rendement sur le long terme avec un locataire qui était anciennement propriétaire.
06:50C'est du bureau, ça ?
06:51C'est du local d'activité, pardon.
06:52D'accord, ok.
06:54Bon, voilà.
06:55Donc, les deux, je pense, illustrent la stratégie France-Europe du Sud.
07:00Et sur des typologies, en fait, assez diversifiées et des beaux longs termes.
07:04Le bureau, effectivement, quelle est votre approche aujourd'hui avec les transformations ou non, d'ailleurs,
07:10qui ont eu lieu de la manière de travailler ensemble, dans un même lieu, au même moment ?
07:17Il y a toujours beaucoup de sélectivité dans l'immobilier, l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.
07:21Mais comment ça se traduit, justement, sur ce segment du tertiaire, par exemple ?
07:25Alors, c'est vrai qu'aujourd'hui, le bureau, je pense que c'est la typologie où il faut être encore plus sélectif.
07:32Oui, c'est ça.
07:32C'est-à-dire que je pense qu'aujourd'hui, le bureau, il est à deux vitesses, clairement.
07:36On a d'un côté, bon, les très gros volumes à la défense, péri-défense, etc.
07:41avec un taux de vacances assez élevé, des difficultés de transaction et du coup, des taux qui continuent encore parfois de se décompresser.
07:50Donc, un marché assez illiquide et très difficile actuellement.
07:54Et de l'autre côté, on a en fait ce bureau, je dirais, urbain, bien implanté dans les métropoles,
08:00accompagné de services, bien desservis, des plus petites surfaces avec des espaces de travail adaptés aux nouveaux usages
08:10et qui fonctionnent très bien, en fait.
08:13Et d'ailleurs, on a fait une acquisition à Marseille, le siège de Jotte, les doudounes.
08:18Bien sûr.
08:20Et dans cette qualité de bureau, le rendement correspond aux objectifs que vous pouvez avoir pour l'Instral Sélection ?
08:26On arrive à trouver quand même ce niveau de rendement ?
08:28Alors, effectivement, dans Paris Intramuros, c'est très difficile d'avoir un taux de rendement qui fit avec la SCPI.
08:34Mais sur les autres métropoles type Marseille, on connaît bien.
08:38Voilà.
08:39Bon, justement, quels sont les objectifs que vous fixez en termes de distribution pour cette nouvelle SCPI, Mistral Sélection, Julien ?
08:45Alors, je rappelle qu'effectivement, Mistral Sélection a un objectif de distribution long terme de 6,5%.
08:50Oui.
08:51Mais nos acquisitions de l'année 2025 nous ont permis de rehausser d'ores et déjà cet objectif de distribution à 7,5%.
08:58Oui.
08:59Il y a une mécanique de flux que vous attendez.
09:02La baisse des taux des banques centrales, de la BCE notamment.
09:05Ça impacte évidemment tous les produits bancaires, les livrets, etc.
09:07Ça doit se reporter, enfin, une SCPI comme la vôtre est un véhicule naturel pour venir accueillir des flux qui sortiraient de ces produits à terme qui ont été largement plébiscités ces dernières années ?
09:21Oui, exactement.
09:21Moi, je pense qu'aujourd'hui, la SCPI et particulièrement les SCPI récentes qui ont pu justement rentrer sur des taux de rendement décompressés dans un objectif de détention long terme, ça a vraiment tout son sens.
09:34C'est des SCPI qui sont pour la plupart très saines avec un périmètre qui a des perspectives de revalorisation par la suite.
09:44Donc oui, je suis d'accord.
09:44Je pense que c'est une belle alternative.
09:45C'est une belle concurrence pour ces produits bancaires.
09:48Merci beaucoup, Julien.
09:49Julien Aignon, gérant de fonds immobiliers chez Swiss Life Asset Management avec nous depuis la convention Patrimonia à Lyon, bien sûr.
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