00:00BFM Business, tout pour investir, Antoine Larigauderie.
00:09Et on ouvre la boîte à outils de cette émission, on va parler de l'actualité pratique du patrimoine
00:14avec Barbara Thomas-David, notaire à Paris. Bonjour.
00:17Bonjour.
00:17Très heureux de vous avoir à nouveau cette saison dans Tout pour investir.
00:21Alors on va commencer tout de suite dans des cas très pratiques.
00:26Le prélèvement à la source du côté des impôts, c'est pratique, c'est sympa.
00:30Mais de temps en temps, ça provoque, on va dire, des formes de déséquilibre au sein du foyer.
00:35C'est ça.
00:36Est-ce que l'individualisation du prélèvement à la source n'est pas une solution préférable au fait de ne rien toucher et de laisser faire ?
00:44Bien sûr, c'est une très bonne nouvelle qui est attendue par beaucoup de couples français.
00:51Vous savez qu'il y a une imposition commune pour les personnes qui sont mariées ou paxées.
00:58Donc imposition commune, mais un taux d'imposition qui n'était pas du tout individualisé.
01:03Donc si vous aviez la malchance de gagner moins que votre conjoint, c'était une double peine.
01:08Parce que un, vous gagnez moins.
01:09Et deux, vous alliez être fiscalisé de façon plus importante, à un taux plus important que si vous étiez tout seul.
01:15Parce que vous subissiez l'impôt important de votre conjoint.
01:20Donc c'était une mesure qu'on souhaitait, nous, notaires, puisqu'on le voyait dans notre quotidien.
01:26C'est une mesure finalement de justice patrimoniale au sein du couple.
01:31C'est-à-dire que maintenant, chaque membre du couple va être imposé au taux qui correspond à ses revenus propres.
01:38C'est bien surtout dans les couples qui sont mariés sous le régime de la séparation de biens ou pour les personnes paxées qui finalement sont sous un régime également de séparation.
01:50Pourquoi ? Parce que sinon, les taux qui n'étaient pas individualisés faisaient que, comme vous étiez en plus sous un régime de séparation de biens,
01:58c'était difficile après de faire les comptes.
02:00Donc c'est très bien. C'est une bonne nouvelle. Encore une fois, c'est une mesure qui va satisfaire les couples.
02:08Alors, petit sujet dont on parle un peu depuis qu'on connaît cette nouvelle réforme, c'est le problème de la solidarité fiscale.
02:16Il y a des gens qui mélangent un peu, qui pensent que maintenant qu'il y a une individualisation des taux, il n'y a plus de solidarité fiscale.
02:23Alors là, pas du tout.
02:23Bien sûr que si.
02:24Oui, tout à fait. Sauf que, ce qui se faisait en bonne intelligence, tu gagnes plus que moi, on va rééquilibrer ça dans les comptes.
02:34Au bout d'un moment, on ne le fait plus. On n'y fait plus. Attention. Et du coup, il y a un déséquilibre de fait. Et là, du coup, il n'y a plus de problème.
02:40Il n'y a plus de problème. Le déséquilibre, si vous voulez, on ne se rendait pas forcément compte quand tout va bien dans le couple.
02:45Parce que, voilà, la vie va ainsi. Et c'est tant mieux qu'on ne compte pas quand tout se passe bien dans le couple.
02:52Mais en cas soit de décès prématuré, soit de divorce, les relations se tendent et on fait les comptes.
02:59Et là, avec l'auto-individualisé, c'est une mesure de justice au sein du couple.
03:04Écoutez, en tout cas, c'est là au moins une innovation réglementaire qui va résoudre certaines inégalités.
03:09C'est pas inutile.
03:12Les dons.
03:14Ça, c'est une histoire de fou. Quand on veut donner de l'argent à ses enfants, il n'y a rien de plus compliqué, finalement.
03:22Et là, on a peut-être une petite fenêtre pour pouvoir le faire de manière un petit peu plus commode.
03:30C'est en vue de l'acquisition d'un logement neuf.
03:33Bon, c'est déjà un premier pas. Comment ça va s'organiser exactement ?
03:38Alors, donc, jusqu'à janvier 2025, date où cette loi dont vous faites référence est rentrée en application,
03:48c'était assez simple.
03:49Abattement de 100 000 euros par enfant et par parent tous les 15 ans.
03:54Donc, un couple avec deux enfants pouvait donner 100 000 euros par enfant par parent.
04:01C'était déjà une belle chose.
04:02Depuis janvier 2025, le gouvernement a souhaité refavoriser, relancer l'acquisition du logement neuf parce que, évidemment, les logements neufs étaient un peu en berne.
04:16Donc, le gouvernement a dit, on va pouvoir faire une nouvelle donation, 100 000 euros par donateur.
04:24Le donateur, c'est-à-dire celui qui reçoit, peut recevoir jusqu'à 300 000 euros.
04:28Vous voyez, c'est énorme.
04:30Qui s'ajoute 200 000 euros, donc ça fait 500 000 euros.
04:33Mais là, il y a une condition.
04:34C'est pour ça que vous avez raison, c'est assez compliqué.
04:36Il faut, vous voyez, c'est vraiment une niche.
04:39Il faut acheter un logement neuf, c'est-à-dire qui a moins de 5 ans ou un logement sur plan en vente à l'état futur d'achèvement.
04:47Et ensuite, ce logement, vous devez soit l'utiliser en qualité de résidence principale, ça va être votre résidence principale,
04:55soit le louer à une personne qui en fera également sa résidence principale.
04:58La donation doit être faite dans les 6 mois avant l'acquisition.
05:04Sinon, après, c'est trop tard.
05:05Donc, vous voyez, il y a beaucoup, beaucoup de conditions.
05:08Oui, mais voilà, c'est aussi, enfin, il y a une certaine logique, c'est dans la continuité des choses.
05:12Il ne s'agit pas de filer 100 000 balles à son môme pour qu'il achète un studio pour faire du Airbnb, quoi.
05:18C'est exactement ça.
05:19Il est question de vraiment soutenir la transmission familiale de l'argent.
05:23Bien sûr, soutenir la transmission et soutenir l'économie et les logements neufs.
05:29Bon, écoutez, au moins, ça permettra peut-être de rendre le marché un petit peu plus liquide, un petit peu plus efficient.
05:35Tiens, je parlais des Airbnb.
05:37Il y a du changement réglementaire, justement, du côté de la location meublée non professionnelle.
05:43Quand je dis Airbnb, je grossis le trait.
05:44Mais il est question aussi de regarder un peu cette activité-là.
05:47Comment ça se passe en cette rentrée ?
05:49Vous avez raison, on voit bien que le gouvernement, il est entre deux feux.
05:53Un, il veut relancer l'immobilier, et on vient d'en parler avec les dons.
05:58Et deuxièmement, on le voit dans l'actualité, il veut limiter les niches fiscales et faire des économies.
06:04Et donc, évidemment, le Airbnb, les logements à courte durée, ils n'ont pas le vent en poupe.
06:12Donc, qu'est-ce qui se passe ?
06:13Là, on considère, le gouvernement considère un peu que c'est une niche fiscale, et il dit deux choses.
06:18La première chose, c'est que tout ce qui est déduction en matière comptable d'amortissement,
06:26et les amortissements comptables, vous n'allez plus pouvoir les déduire de votre impôt sur la plus-value.
06:32Donc, vous allez, quand vous revendrez, payer plus d'impôts sur la plus-value,
06:37parce que c'était quand même important de pouvoir déduire tous vos amortissements.
06:41Donc ça, ce n'est pas une bonne nouvelle pour les investisseurs à l'MMP.
06:45Et la deuxième mauvaise nouvelle, c'est que si vous êtes en micro foncier,
06:50ou alors si vous êtes au réel, les abattements sont moins importants qu'avant.
06:53Donc, vous voyez, effectivement, c'est ce que vous dites.
06:56Aujourd'hui, l'investissement à l'MMP a moins le vent en poupe.
07:00Et puis, en fait, il est question de suivre un petit peu la même logique que le point d'avant.
07:04Quand on parlait des dons familiaux pour l'acquisition des biens neufs,
07:09il est question de prioriser l'immobilier sur la transmission familiale,
07:13et qu'il y ait une certaine logique là-dedans.
07:14C'est exactement ça.
07:16Bon. En matière d'investissement immobilier, comment ça se passe en cette rentrée ?
07:20On sentait que depuis le printemps, il y avait quand même un petit frémissement
07:23dans un marché qui restait globalement vraiment en berne.
07:27Est-ce que ça se confirme en cette rentrée ?
07:30Ou est-ce que les incertitudes politiques du moment sont en train de dégonfler le soufflet
07:35avant même qu'il ait commencé à monter ?
07:37En fait, c'est difficile à vous répondre.
07:40Une chose est sûre, c'est qu'on a une stabilité des taux d'emprunt.
07:44On a des taux qui sont, depuis quelques mois maintenant, à à peu près 3%.
07:503,1 à 3,3%.
07:53Donc, on est à peu près, en fonction du durée de l'emprunt,
07:58on est à peu près à des taux qui, somme toute, sont revenus des taux raisonnables.
08:03Donc, du coup, effectivement, les investisseurs, ils ont repris confiance.
08:07Et les particuliers qui veulent acheter un bien immobilier
08:10ont repris confiance par rapport aux taux des crédits qui sont redevenus.
08:15On n'est plus à du 1%, mais on ne reviendra, me semble-t-il, jamais à du 1%.
08:20C'est peut-être une bonne chose, d'ailleurs.
08:22C'est peut-être une bonne chose.
08:23On avait même des 0,8, des 0,9, on a vu ça.
08:27Donc ça, c'est fini.
08:28Et 3%, finalement, c'est un gage de stabilité.
08:31Ça rassure les investisseurs et les particuliers.
08:33Maintenant, l'augmentation du prix reste, on va dire, limitée.
08:39Le volume des transactions, quand il veut remonter,
08:42il y a des problématiques économiques et politiques
08:45qui font qu'à chaque fois qu'on veut rentrer dans le marché immobilier,
08:50on a des causes d'inquiétude externes,
08:53à une fois politiques, nationales ou internationales,
08:56et économiques, nationales et internationales.
08:59Ce qui est certain, pour les futurs acquéreurs,
09:02le conseil qu'on peut donner, c'est qu'effectivement,
09:04il y a une stabilisation des taux d'intérêt d'une part,
09:07et d'autre part, comme le marché s'est un peu libéré,
09:10vous avez un beau volant de négociation quand vous voulez acheter.
09:13Et ça, c'est toujours très intéressant.
09:16Et en même temps, en plus, vos produits d'épargne
09:18sont un petit peu plus rentables pour les banquiers,
09:20vu que les taux restent quand même relativement élevés.
09:23Et enfin, bref, c'est l'équilibre parfait,
09:25c'est un petit peu comme notre dette française.
09:28Même si, franchement, il y a de quoi s'inquiéter.
09:31Barbara Thomas-David, Notar à Paris,
09:32merci d'avoir été avec nous pour ouvrir cette boîte à outils
09:36du patrimoine qu'on vous propose tous les jours.
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