00:00Tout pour investir, la boîte à outils.
00:05Maître Barbara Thomas-David, bonjour Maître, bonne année.
00:08Bonne année à vous.
00:10On revient à l'actualité géopolitique sur Béliande du jour, on va parler de copropriétés.
00:15Le rapport est assez indirect, on va dire.
00:18Mais voilà, et j'ai intitulé ça volontairement entre paradis et enfer.
00:22Parce que globalement, ça peut relever du casse-tête infernal à certains moments,
00:28alors que globalement, c'est fait pour que tout marche bien, en bonne entente.
00:33C'est loin d'être le cas, la plupart du temps, il y a toujours un moment où ça coince.
00:37Alors, on va en parler avec vous.
00:39Il y a quand même quelques questions essentielles auxquelles il faut répondre
00:42quand on achète un bien en copropriété et des bons réflexes à avoir,
00:46ne serait-ce que même avant l'achat.
00:48Mais oui.
00:49Alors, lesquels exactement ?
00:50Alors, déjà effectivement, c'est exactement ce que vous disiez.
00:53La copropriété, vous êtes marié pour le meilleur et pour le pire.
00:58C'est-à-dire que vous n'allez pas pouvoir vous raccommoder avec vos voisins
01:01aussi bien qu'avec votre conjoint s'il y a un sujet.
01:04Donc, vous avez intérêt à bien regarder dans quelles copropriétés
01:09vous rentrez au moment où vous achetez un appartement.
01:13Parce qu'en fait, ce qu'il faut regarder, c'est le règlement de copropriété
01:16de votre immeuble qui fixe les droits et les obligations.
01:19Et là, je vais gergonner en termes de juriste,
01:22mais le règlement de copropriété, c'est un contrat d'adhésion.
01:24Qu'est-ce que ça veut dire ?
01:25Ça veut dire que vous êtes obligé d'y adhérer.
01:27Vous ne pouvez pas dire, cette clause m'intéresse,
01:30celle-là, elle ne m'intéresse pas.
01:31Donc, en fait, vous rentrez dans la copropriété
01:34avec des droits et des obligations auxquelles vous ne pouvez pas déroger.
01:38Alors, qu'est-ce qu'il faut regarder, effectivement, à la loupe
01:41lorsque vous allez acheter l'appartement de vos rêves ?
01:45La première chose, c'est, dans le règlement de copropriété,
01:47la désignation du bien que vous achetez.
01:51Vous pouvez très bien...
01:52Ne serait-ce que ça, avant même de regarder les charges,
01:53juste regarder ce que c'est.
01:55Bah, exactement, parce que votre agent immobilier va vous dire,
01:59voilà, vous achetez un bel appartement.
02:01Et puis, dans le règlement de copropriété,
02:03vous allez vous apercevoir que c'est un local.
02:06Ce n'est pas un usage d'habitation, c'est un local.
02:08C'est devenu un magnifique loft, mais avant, c'était autre chose.
02:11Donc, là, vous voyez, déjà ça, il y a un problème.
02:14Donc, la désignation, et puis regardez les plans.
02:17Parce que les plans, ceux qui sont attachés au règlement de copropriété,
02:21c'est les plans qui sont opposables.
02:23Or, des fois, la matérialité des lieux, ce n'est pas tout à fait pareil.
02:26L'exemple classique, c'est le bout de couloir au cinquième étage
02:29qui ne sert à personne.
02:31Donc, vu que ça ne sert à personne,
02:32on l'a gentiment annexé il y a 30 ou 40 ans.
02:35Non, c'est des parties communes annexées.
02:40Donc, comment est-ce que vous pouvez vous en apercevoir ?
02:42En regardant les plans du règlement de copropriété.
02:44Donc, un, la désignation, les plans.
02:47Deuxièmement, les millièmes.
02:48Les millièmes, vous savez que vous avez attaché à votre lot de copropriété des millièmes.
02:52Par exemple, vous avez 10 millièmes des parties communes.
02:55Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?
02:56Ces millièmes, c'est très important.
02:58C'est votre clé de répartition des charges et des travaux de copropriété.
03:02Donc, si vous avez 10 millièmes, c'est-à-dire que pour 10 000 euros dépensés,
03:07soit en charge, soit en travaux, vous aurez 10 euros à payer.
03:11Donc, les millièmes, la désignation.
03:14Et puis alors, après, ce qui est important, c'est qu'est-ce qui est partie commune ?
03:17Qu'est-ce qui est partie privative ?
03:19Bon, il y a des choses, c'est évident.
03:20Votre appartement, c'est une partie privative.
03:23La cage d'escalier, c'est une partie commune.
03:25Mais votre belle terrasse, le jardin.
03:29Exactement.
03:29Et notamment les jardins en rez-de-chaussée,
03:32qui servent accessoirement de cendrier à l'ensemble de l'immeuble.
03:36Mais voilà, il faut être très précis là-dessus.
03:38Parfois aussi, dans certains étages, il y a quelques dégagements et tout
03:41qui peuvent tenir de la partie commune,
03:44mais dont se sert un propriétaire pour mettre son vélo ou je ne sais pas quoi.
03:48Et ça, il faut être super précis là-dessus.
03:50Parce que les querelles de voisinage, ça commence par là.
03:53Effectivement, vous pouvez dire, vous avez également un joli petit local
03:56dont on a la disposition.
03:58Ah ben non, ce n'est pas à vous.
03:59Et puis, si vous avez un voisin pas sympa,
04:01il pourra vous demander d'enlever votre vélo.
04:03Il pourra vous l'annexer, oui.
04:04Vous l'annexer.
04:05Vous l'annexer, voilà.
04:06Donc ça, c'est important.
04:08Il y a autre chose qui est importante aussi,
04:11c'est la destination de l'immeuble.
04:14Vous avez des immeubles à usage bourgeois ou exclusivement bourgeois.
04:19L'immeuble à usage exclusivement bourgeois,
04:21vous ne pouvez pas en faire autre chose que de l'habitation.
04:25Donc les rez-de-chaussée à usage de commerce, on oublie.
04:28Le premier étage où vous avez envie de faire votre cabinet de sophrologie,
04:31par exemple, parce que vous dites, moi j'habite chez moi,
04:33mais je travaille également chez moi,
04:35ce n'est pas possible.
04:36Donc ça peut vous être utile d'avoir un immeuble à usage exclusivement bourgeois.
04:42C'est les immeubles souvent de grands standings,
04:44parce que vous avez envie d'avoir la paix.
04:45Mais vous pouvez au contraire avoir envie d'y faire votre activité libérale.
04:50Et ça, ça se voit également dans le règlement de copropriété.
04:53Donc c'est vraiment des choses qui sont super importantes,
04:57parce qu'une fois que vous avez acheté, c'est trop tard.
04:58Évidemment.
04:59Et puis, il y a évidemment les charges, il y a les travaux.
05:03Tout ça, il faut se tenir au courant,
05:04parce que souvent on peut avoir un appart ou un bien immobilier
05:08à un prix très attractif,
05:10puis se rendre compte que les charges sont totalement délirantes,
05:13parce que c'est de l'habitat collectif,
05:16il y a une caserne de pompiers,
05:19on tire les poubelles avec un train électrique tellement il y en a.
05:22On a besoin vraiment de sous pour maintenir l'usage de l'immeuble.
05:27Et ça, c'est des questions auxquelles il faut vraiment s'attacher
05:30avant même de passer à l'achat.
05:32Oui, parce que les points de vigilance, vous avez raison,
05:35la première chose, c'est les charges de copropriété.
05:37Un, est-ce que c'est bien géré ?
05:38Parce qu'il y a des copropriétés qui sont gérées au cordeau,
05:41au centime d'euro près,
05:42et puis il y en a d'autres où on a laissé passer les charges
05:45et finalement il y a des charges qui sont importantes
05:48alors que c'est mal géré.
05:49Ça, c'est la première chose.
05:50Et la deuxième chose, c'est le point sur lequel vous attiriez notre attention,
05:54c'est l'histoire des charges un peu somptueuses.
05:56Vous avez des copropriétés où les charges sont minibles
05:58et d'autres où vous avez un gardien,
06:01vous avez l'entretien des espaces verts,
06:03vous avez une salle de sport.
06:04Et tout ça fait que, effectivement,
06:06le prix de l'appartement, il n'est pas très cher.
06:08Mais pourquoi il n'est pas vendu ?
06:10C'est parce qu'il y a des charges qui sont très importantes
06:12et que petit à petit,
06:14quand vous les additionnez à la fin de l'année,
06:16ça fait beaucoup.
06:17On paie son crédit si on achetait à créer,
06:20on paie même quasiment un loyer en matière de charges.
06:23Il y a des immeubles où ça peut atteindre des sommes totalement dingues.
06:26Et les espaces verts, c'est souvent un piège.
06:29Les espaces verts magnifiques,
06:31mais l'entretien, le jardinage,
06:34les parterres de fleurs...
06:35Si ça veut être bien fait, ça a un coût.
06:37Ça a un coût important.
06:39Les travaux.
06:40Alors ça, les travaux, quand on achète...
06:42Donc alors, il y a un grand principe,
06:44c'est que tous les travaux qui sont votés,
06:46c'est-à-dire dont le budget a été adopté,
06:50charges vendeurs.
06:52D'accord.
06:52Après, même si les travaux n'ont pas commencé.
06:55Après, tout ce qui est signé après la promesse de vente,
06:59c'est charges acquéreurs.
07:00Alors, attention, regardez bien les PV
07:03des trois dernières assemblées générales,
07:05parce qu'il y a peut-être des travaux soit d'ascenseur,
07:08soit de ravalement.
07:09Vous savez qu'il y a des villes comme Paris
07:11où vous avez des obligations de ravalement,
07:13des injonctions de travaux.
07:15Donc des fois, c'est reporté,
07:16parce qu'on n'a pas trop de sous,
07:18une année, deux années, trois années.
07:19Si vous voyez que ça fait quatre ans
07:20que le ravalement est reporté,
07:22ça va peut-être être pour vous.
07:24Le vendeur est peut-être en train
07:25de se débarrasser de son appartement
07:27avant le vote du ravalement
07:29ou de la réfection de l'ascenseur.
07:31Donc les travaux.
07:32Et puis alors, la dernière chose,
07:33c'est les procédures.
07:34Oui.
07:35Donc, est-ce qu'il y a des procédures en cours ?
07:37Des mauvais payeurs ?
07:38Vous savez qu'il y a des copropriétés
07:39qui sont endettées.
07:40Donc c'est pour ça qu'il y a maintenant
07:41ce qu'on appelle les états datés
07:43qui sont obligatoires par la loi Allure
07:45pour vérifier que la copropriété
07:47n'est pas endettée.
07:48Est-ce que vous n'avez pas
07:50des procédures en cours
07:51avec l'immeuble d'à côté ?
07:53C'est-à-dire que quand vous achetez
07:54dans une copropriété,
07:55vous prenez le train
07:56de la copropriété en marche.
07:57C'est ça.
07:58Pour le meilleur et pour le pire.
07:59Oui, mais il faut absolument
08:00bien se renseigner
08:01sur la taille des wagons
08:02et comment ils fonctionnent.
08:03La taille des wagons.
08:04Oui, c'est exactement ça.
08:08David, un des bons conseils
08:09pour commencer l'année
08:09et donc tout ce qui concerne
08:11la copropriété.
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