- il y a 2 mois
Mardi 26 août 2025, retrouvez Guillaume Arnaud (Président du directoire, SOFIDY) dans SMART BOURSE, une émission présentée par Grégoire Favet.
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00:00Et nous parlons d'immobilier dans ce dernier quart d'heure, ce quart d'heure thématique de Smart Bourse.
00:14Oui, pour prendre un petit peu le pouls de l'ambiance de rentrée quand on évoque le sujet de l'investissement en immobilier,
00:21à travers des SCPI en l'occurrence, puisque c'est le cœur de métier de Sophie Di et son président du directoire, Guillaume Arnault, qui est à mes côtés en plateau.
00:28Bonsoir, Guillaume. Merci beaucoup d'être là.
00:31Oui, l'idée, c'était de prendre un petit peu le pouls de la rentrée pour des investisseurs professionnels en immobilier.
00:38Le premier point, c'est celui des paramètres de marché.
00:41C'est vrai que vous l'écriviez déjà au cœur de l'été, Guillaume.
00:43Les paramètres de marché, on parle notamment des taux et de la courbe des taux, se sont enfin normalisés pour un investisseur immobilier.
00:50Oui, en effet. C'est vrai qu'aujourd'hui, l'actualité est riche.
00:54Et quand on est sur des placements de long terme, c'est toujours un peu compliqué d'avoir des nouvelles qui changent tous les 24 heures.
01:03Mais l'immobilier se raccroche vraiment surtout à la courbe des taux.
01:08Et la vraie bonne nouvelle, en fait, c'est qu'on est sorti d'une période qui était inédite, de plus de 18 mois, de courbe des taux inversées.
01:14Donc, quand la courbe des taux est inversée, c'est que vous rémunérez mieux votre argent à court terme qu'à long terme.
01:18Donc, vous dire que c'est une bonne nouvelle pour l'immobilier, ce serait vous mentir.
01:21Et donc là, la bonne nouvelle, c'est que ça s'est normalisé.
01:23On a à nouveau des taux courts normaux, autour de 2%, et des taux longs, alors, depuis quelques jours, qui ont l'air de monter un peu plus.
01:31Donc, ça pontifie un petit peu la courbe.
01:33Mais on est dans une configuration où vous avez des taux longs autour de 3,50, des taux courts autour de 2%.
01:37Donc, c'est vraiment, pour moi, une configuration idéale pour investir dans l'immobilier.
01:42Mettons de côté le sujet politique français, on pourra en dire un mot.
01:45Mais oui, si on regarde froidement la courbe des taux aujourd'hui en France et les courbes de taux en Europe,
01:49on est revenu à quelque chose d'assez normal.
01:52Il y a des écarts de taux entre les parties longues, les parties courtes, et on retrouve un prix au futur.
01:59Exactement.
01:59C'est-à-dire que vous avez ce prix au futur, c'est-à-dire que le placement long terme est mieux rémunéré que le placement court terme.
02:07Donc, avec les risques, évidemment, inhérents à ce type de placement.
02:11Et puis, j'ai envie de dire, en fait, toute cette incertitude qu'on connaît depuis l'avènement de Trump,
02:16avec la situation politique française que je ne commenterai pas,
02:20si vous voulez, quelque part, en creux, ça redonne de la valeur à cet actif qui est l'immobilier,
02:26et qui, quoi qu'il se passe dans les dix prochains jours au Parlement en France,
02:31a priori ne va pas s'échapper.
02:33Voilà.
02:33Donc, c'est une façon aussi de voir ces phases d'incertitude que la place d'actifs immobiliers,
02:39elle a de la valeur pour le long terme.
02:40L'incertitude n'est pas forcément un vent contraire, en relatif en tout cas, pour l'investissement immobilier.
02:45C'est ce que vous dites.
02:46Exactement.
02:47Alors, avec un petit bémol près, si on retourne dans une récession importante,
02:52ça n'est pas une bonne nouvelle pour le bureau, puisqu'effectivement, on a besoin de personnes.
02:58Oui, il y a des segments dans le marché immobilier qui pourraient souffrir plus que...
03:02Et je reviens encore aux paramètres de marché, donc normalisation de la courbe des taux,
03:05qu'est-ce que ça engendre et qu'est-ce que ça va engendrer comme phénomène de flux ?
03:09Là aussi, vous regardez beaucoup les déterminants, les composants du marché de l'épargne, Guillaume, c'est important ?
03:14Oui, parce qu'effectivement, on est un des gros collecteurs d'épargne en France.
03:18Et si vous voulez, l'épargne des Français, elle est finie.
03:20Et en fonction des configurations de marché, les gens vont plutôt aller sur des comptes à terme,
03:26sur des actifs généraux, des fonds en euros.
03:29Et là, cette configuration de marché, ce qui est intéressant, c'est que vous avez un livret A qui est retombé à 1,7%.
03:35Donc, vous voyez bien que c'était mieux quand c'était à 3,5%.
03:38Donc là, votre rémunération a été plus que divisée par 2.
03:42Vos comptes à terme ne vous rapportent plus rien.
03:45Les fonds euro-boostés arrivent aussi un peu en fin de cycle.
03:50Il y a aussi toute une classe d'actifs qui s'est énormément développée ces derniers temps,
03:53qui sont les produits structurés.
03:55Il y a près de 50 milliards d'euros l'année dernière de produits structurés qui ont été émis,
03:58ce qui est phénoménal.
04:00Ça aussi, le fait que la courbe des taux courtes soit plus basse,
04:05fait qu'il y a moins de jus de rendement pour ces produits.
04:08Et donc, ça va les rendre moins attractifs ou avec un couple rendement risque moins intéressant.
04:14Et au milieu de tout ça, vous avez l'immobilier qui, grâce à l'indexation des loyers,
04:19quand je parle du bon immobilier, dans les bons commerces,
04:23même dans le bureau de centre-ville, qui a continué à s'indexer.
04:26Et donc, vous avez aujourd'hui des SCPI, notamment chez Sofidi,
04:29qui vous donnent des rendements autour de 5%, voire jusqu'à 8% pour celles les plus dynamiques.
04:33Donc, ça redevient un concurrent plus que sérieux face à des produits d'épargne
04:41qui ont eu effectivement le vent en poube de manière spectaculaire au cours des dernières années.
04:45Exactement.
04:45Donc, je pense que c'est un bon moment pour effectivement se renforcer.
04:48Alors, évidemment, on ne met pas tout dans l'immobilier,
04:50mais quand vous êtes bien diversifié, vous pouvez renforcer ou pas certaines poches.
04:54En ce moment, je pense que renforcer un peu son immobilier n'est pas une mauvaise chose.
04:58En tout cas, dans le monde incertain, le marché d'action a perdu 3% en deux jours.
05:02Enfin, vous voyez ce que je veux dire ? C'est ça qui est difficile.
05:05Donc, vous dormirez mieux, je pense, avec un peu plus d'immobilier dans vos portefeuilles.
05:09Comment on mesure ce regain ou ce retour de l'attractivité de l'immobilier ?
05:13Donc, il y a les flux qu'on peut suivre, évidemment.
05:15Il y a aussi tout ce qui se passe sur le marché de l'immobilier en tant que tel, physique.
05:19Et est-ce que là, il y a des transactions un peu benchmark, référence, qui appuient cette idée-là, Guillaume ?
05:27Alors, effectivement, le marché de l'immobilier, c'est un marché de transaction.
05:33Et vous apercevez que quand le nombre de transactions baisse,
05:36en fait, c'est un signe assez baissier sur le marché,
05:38parce que ça veut dire que l'offre et la demande ne se retrouvent pas.
05:41et que le jour où celui qui craque décide de dire « Ok, je vends mon actif »,
05:47c'est un prix en général plus bas.
05:48Donc, la vraie bonne nouvelle, c'est que là, la tendance est inversée.
05:53Selon l'Imosat, on avait à peu près 4 milliards d'euros dans l'immobilier tertiaire en France,
05:59investi en 1er semestre 2024.
06:02On est passé à 5,5 milliards.
06:04Donc, on est loin des rythmes à 10 milliards.
06:06Mais j'ai envie de dire, on voit enfin un retour de ce nombre de transactions.
06:11Et puis surtout, on revoit quelques grosses transactions,
06:13notamment une emblématique à Paris,
06:15dans cette pâte et d'immeubles qui s'appelle Paris 3K d'euros.
06:21Exactement.
06:21Et donc, un investisseur américain, Blackstone,
06:24qui pour l'instant est en exclusivité,
06:25on parle d'un montant de l'ordre de 700 millions.
06:28Voilà, c'est des transactions qui,
06:30hormis certains actifs très spécifiques dans le luxe,
06:33n'existaient plus, en fait.
06:35Là, c'est quoi, du bureau, là ?
06:36Là, effectivement, c'est un ensemble mixte,
06:38mais qui est principalement bureau.
06:39Donc, ça, si vous voulez, c'est des signes positifs.
06:42Un autre signe positif, factuel,
06:45c'est que nos SCPI sont expertisés
06:48par des experts indépendants tous les six mois, aujourd'hui.
06:50Oui.
06:51Et donc là, on peut annoncer qu'au 30 juin,
06:54les expertises chez Sofidi sont plutôt bien comportées.
06:56Alors, vous avez évidemment, à l'intérieur des classes d'actifs,
06:59des mouvements toujours un petit peu différents.
07:02Comme la tendance est toujours la même,
07:03si vous apercevez que dans la centralité,
07:05quand vous êtes dans les centres-villes,
07:06que ce soit bureau ou commerce,
07:08eh bien, les valorisations ont plutôt monté.
07:12Il y a encore, en périphérie,
07:14des bureaux qui doivent encore s'ajuster en valeur.
07:17En Allemagne aussi, on s'aperçoit que le bureau
07:20perd un peu de valeur.
07:21Mais globalement, la bonne nouvelle,
07:23notamment chez nous,
07:24c'est que sur nos 6-7 SCPI,
07:26les valeurs de reconstitution,
07:29c'est-à-dire, quelque part,
07:30la valeur des actifs qu'on a,
07:33moins la dette,
07:35des portefeuilles,
07:37évoluent entre plus zéro et plus 2,5.
07:41D'accord.
07:41Donc, on a une progression globale
07:43de l'ensemble des valeurs des portefeuilles
07:45sur le premier semestre,
07:47ce qui est un signe très encourageant.
07:48D'accord.
07:48Donc, quand on a bien sélectionné ses actifs,
07:50vous dites que l'ajustement des prix est derrière nous.
07:52Il est fait.
07:53Oui, alors évidemment, si j'en étais sûr,
07:56voilà, ce que je veux dire,
07:57c'est que tout ça,
07:58ce sont des signaux positifs
07:59qui s'accumulent
08:01et qui, quelque part,
08:01nous rendent un peu plus optimistes
08:03en ce moment sur la classe d'actifs.
08:04Alors, je vous ai entendu optimiste,
08:06mais déjà depuis quelques mois
08:07sur le commerce, le retail.
08:09Je veux bien qu'on en dise un mot,
08:11mais le bureau, ça m'intéresse
08:11parce que le bureau,
08:13il y a toujours une analyse
08:14encore assez mitigée.
08:16Alors, c'est peut-être un segment de marché
08:17qui s'est beaucoup polarisé aussi,
08:19peut-être, depuis le Covid.
08:21Mais comment vous réfléchissez
08:22à l'avenir du bureau ?
08:24Alors, vous évoquez Paris-Trocadéro,
08:26un ensemble mixte.
08:27Est-ce que c'est ça l'avenir,
08:28effectivement, du bureau ?
08:29Trouver d'autres usages
08:30à côté du bureau traditionnel.
08:33Et puis, cinq ans après le Covid,
08:34encore une fois,
08:35est-ce que les tendances
08:35qu'on a vues naître
08:37sont imprimées pour de bons définitivement ?
08:40Alors, le Covid a amené
08:42deux chocs majeurs
08:43dans le secteur immobilier.
08:45On en a parlé,
08:46il y a eu l'inversion de la courbe des taux.
08:47Ça, c'est réglé.
08:48La deuxième partie
08:49qui est en cours de règlement,
08:51mais qui ne l'est pas,
08:51ça a été l'effet massif
08:55du télétravail
08:55que personne n'a vu venir.
08:57Avant la crise de Covid,
09:00dans les discussions,
09:01dans les comités d'entreprise,
09:02c'était plutôt
09:03on ne veut pas revenir à la maison
09:06avec notre ordinateur
09:07et on veut travailler au bureau
09:08et surtout pas à la maison.
09:10Et après le Covid,
09:11ça a été
09:11on veut tous travailler à la maison,
09:13on ne veut plus aller au bureau.
09:14Donc, ça a été quand même
09:14un choc majeur
09:15puisque les Français
09:16se sont aperçus
09:16pendant quatre mois,
09:17ils pouvaient à peu près
09:18travailler à distance.
09:19Donc, ça, le choc,
09:20il est majeur.
09:21Donc, maintenant,
09:22on est dans l'après-choc
09:24et dans les signes après-choc,
09:26les bonnes nouvelles,
09:27c'est quoi ?
09:27C'est un,
09:28on s'aperçoit que le télétravail,
09:30ça peut être une solution
09:31un jour par semaine
09:32et ça dépend des business,
09:34etc.
09:34mais que globalement,
09:36vous perdez l'affectieux sociétatisme
09:38de votre entreprise,
09:39vous la désorganisez
09:40si vous êtes full télétravail
09:41ou si vous avez quatre jours
09:43ou trois jours de télétravail.
09:46On voit aujourd'hui
09:46des grandes boîtes du CAC 40
09:48revenir massivement
09:49contre le télétravail.
09:51Je prends l'exemple
09:51de la Société Générale
09:52qui veut maintenant l'interdire.
09:55Et donc, ça,
09:56c'est une bonne nouvelle.
09:57En tout cas,
09:57la petite musique
09:58est une bonne nouvelle.
10:00Ça va prendre du temps,
10:01mais ça veut dire
10:02que les gens vont avoir
10:03plus besoin de bureaux.
10:04Donc ça,
10:05c'est un premier point positif
10:06sur le bureau.
10:07Après,
10:07ce qu'on n'aime pas
10:08dans les crises,
10:09c'est les chocs.
10:10Mais maintenant que le choc
10:11est passé,
10:12on voit ce qu'on a à faire.
10:13Il y a certains bureaux
10:14qui devront être
10:15transformés radicalement,
10:18mais dans des zones
10:19de qualité,
10:20je pense notamment
10:20à la défense par exemple,
10:21qui est quand même,
10:22on sait bien que la défense...
10:23Ça reste une zone de qualité.
10:24Ça reste une zone de qualité
10:25parce que c'est un hub
10:26de transport très important.
10:27Vous êtes à une station
10:28de RER de Charles-de-Gaulle-Etoile.
10:30Vous avez
10:31des tramways,
10:33vous avez des bus,
10:34vous avez...
10:35Toute la banlieue ouest
10:36est très bien connectée,
10:37notamment à Saint-Lazare,
10:38etc.
10:38à la défense.
10:39Et donc,
10:40quand vous avez un bureau
10:41qui peut être changé
10:42de manière assez simple
10:43et qui peut recevoir du public,
10:45eh bien,
10:45vous avez des écoles.
10:46Aujourd'hui,
10:46vous avez pas mal d'écoles
10:47qui arrivent à la défense.
10:48Quand vous dites des écoles,
10:49c'est quoi des écoles ?
10:50Des écoles de commerce,
10:51des écoles...
10:52Ah oui, du secondaire.
10:52Oui, c'est que des écoles.
10:53Oui, d'accord.
10:54Ces écoles ont bien compris
10:55que pour attirer
10:57leurs étudiants
10:57qui aujourd'hui
10:59n'ont pas forcément
10:59les moyens d'habiter
11:00dans Paris,
11:01eh bien,
11:02ils peuvent habiter
11:03dans l'ouest parisien
11:04et arriver à la défense.
11:06Et donc,
11:06aujourd'hui,
11:07c'était le pôle,
11:08je crois que c'était
11:08Léonard de Vinci
11:09qui avait été très précurseur
11:10à l'époque
11:10qui est arrivé à la défense
11:11il y a une vingtaine d'années.
11:13Et aujourd'hui...
11:15Donc,
11:15vous allez devenir
11:15mi-bureau,
11:16mi-cité universitaire.
11:17Tout à fait.
11:18Vous avez aussi
11:18le campus cyber.
11:20Enfin,
11:20vous avez de plus en plus
11:21d'écoles à la défense.
11:22Et c'est assez malin
11:23puisque vous avez un cluster
11:24entre des entreprises,
11:25des écoles,
11:26c'est plus facile
11:27pour aller trouver
11:28un stage,
11:29un apprentissage
11:30de l'autre côté de la rue.
11:32Comme on le disait
11:33à l'époque.
11:34La réinvention du bureau.
11:35Merci beaucoup,
11:36Guillaume.
11:37Merci d'être venu évoquer
11:38ces tendances
11:39qui façonnent
11:40l'investissement immobilier
11:41en cette rentrée.
11:42Guillaume Arnault,
11:42le président du directeur
11:43de Sophie Lillet,
11:44était l'invité
11:44de ce quart d'heure thématique
11:45de Smart Bourse ce soir
11:46sur Be Smart for Change.
11:48Merci, Grégoire.
11:55Merci, Grégoire.
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