00:01Sud Radio, Parlons Imo, Sylvain Lévy-Valancy.
00:05Les amis, voilà, vous êtes sur Sud Radio dans Parlons Imo, votre émission du week-end.
00:08Je rappelle que vous pouvez aussi la réécouter en replay sur l'application de Sud Radio et sur la chaîne
00:14YouTube également.
00:15Vous êtes d'ailleurs de plus en plus nombreux à nous suivre, on en est ravis.
00:18Surtout, posez vos questions en envoyant Imo, I2MO, 728, on vous y répondra.
00:23Bonjour Thomas Lefebvre.
00:24Bonjour.
00:25Merci d'être avec nous.
00:25Alors justement Thomas, on a tous entendu ce conseil pour devenir propriétaire.
00:30On commence petit avec un petit studio, un deux pièces et dans quelques années tu revendras pour acheter plus grand.
00:36C'est presque devenu une règle du parcours immobilier, mais est-ce que cette stratégie fonctionne en sachant que j
00:42'ai piqué ça à l'ami Grégoire ?
00:43Exactement.
00:44Thomas, évidemment ça peut encore fonctionner mais c'est beaucoup moins automatique qu'avant.
00:49Pendant longtemps, on achetait un premier appartement, on remboursait son crédit et surtout on profitait de la hausse des prix
00:55de l'immobilier.
00:56Et c'est important, on va en parler.
00:58Quelques années plus tard, on revendait cet appartement avec un capital plus important pour acheter plus grand.
01:02C'était l'escale immobilier ou le fait de se mettre dans le train de l'immobilier.
01:06L'effet boule de neige quoi.
01:07L'effet boule de neige.
01:19Cette image de l'escalier.
01:21C'est l'échelle sociale immobilière.
01:22Sauf qu'aujourd'hui, les prix ne montent plus systématiquement.
01:25Et concrètement Thomas, qu'est-ce que ça change pour quelqu'un qui achète son premier appartement ?
01:29On va mettre des chiffres parce que vous savez bien que j'aime mettre des chiffres dans les exemples.
01:33Donc on va prendre deux exemples.
01:34Le premier exemple, c'est un ménage qui achète un 50 m² à Paris en 2015 avec 50 000 euros
01:41d'apport.
01:42Il occupe ce logement pendant 5 ans et 5 ans après, il doit déménager.
01:45Et 5 ans plus tard, les prix parisiens ont augmenté entre 2015 et 2020 de 35%.
01:49Donc ce ménage va revendre ce logement.
01:52Et une fois son crédit remboursé, il va récupérer 235 000 euros.
01:57C'est-à-dire que les 50 000 euros se sont transformés en 235 000 sous l'effet de l
02:01'évolution des prix.
02:02Mais aussi du capital qui était remboursé tous les mois et du crédit qui était remboursé tous les mois.
02:06Dans cette période, la rentabilité est juste exceptionnelle.
02:10Sur de l'achat immobilier, pour sa résidence principale, oui.
02:12Là, l'immobilier a joué son rôle d'accélérateur.
02:16Et en revendant la résidence principale, c'est zéro impôt.
02:18Zéro impôt.
02:19Maintenant, on imagine ce même ménage qui va aussi acheter un 50 m², mais cette fois en 2020.
02:25Toujours avec 50 000 euros d'apport.
02:27Et toujours 5 ans plus tard, en 2025, il doit revendre ce logement pour des tas de raisons.
02:32Eh bien, cette fois, il ne va pas récupérer 235 000 euros.
02:34Il va récupérer 47 500 euros, donc moins que son apport initial.
02:38Pourquoi ? Parce que sur cette période-là, les prix ont baissé de 15%.
02:42Donc, dans le premier cas, 2015-2020, l'immobilier est un formidable accélérateur de patrimoine.
02:47Et dans le second, malgré 5 années de remboursement de crédit, le ménage a remboursé son crédit.
02:51Eh bien, il récupère moins que son apport initial.
02:53Bon, c'est quand même assez spectaculaire, Thomas.
02:55Mais il y a quelque chose qui nous chiffonne.
02:56Si les prix baissent, je revends peut-être mon appartement moins cher.
03:00Mais celui que je veux acheter derrière, il coûte moins cher aussi.
03:03Donc, c'est technique, mais je peux être gagnant.
03:05Oui, parce que, bonne question.
03:07Si ça baisse, ça baisse dans tous les sens.
03:09Absolument.
03:10Et c'est un point qui est très important.
03:11Imaginons encore une fois avec des chiffres qu'on possède un appartement qui vaille 250 000 euros.
03:16Et qu'on souhaite acheter plus grand à 500 000 euros.
03:19On imagine que les prix de l'immobilier baissent de 10%.
03:21Donc, le premier appart, il perd 25 000 euros.
03:23Le deuxième, il en perd 50 000.
03:25Résultat, c'est-à-dire qu'on doit financer 25 000 euros de moins pour acheter plus grand.
03:30Mais attention, parce qu'il y a un paramètre qui va beaucoup changer, c'est les taux.
03:33C'est-à-dire ?
03:34Sur les taux, si on prend notre exemple, emprunter 250 000 euros avec un crédit à 1% sur 20
03:40ans, ça représente 276 000 euros à rembourser au total.
03:44Aujourd'hui, avec un crédit à 3,5%, on a besoin d'emprunter 25 000 euros de moins, 225 000
03:51euros grâce à la baisse des prix.
03:52Mais sur 20 ans, on va rembourser 313 000 euros.
03:55Ah oui !
03:56Donc, même si, en fait, on a gagné 25 000 euros de moins entre les deux appartements, ça nous coûte
04:0137 000 euros de plus en termes de remboursement de crédit.
04:05Et donc, même si les prix ont baissé, finalement, le crédit va nous coûter plus cher.
04:09Donc, si la baisse des prix provient d'une hausse de taux, mécaniquement, ça ne veut pas forcément dire que
04:14les gens gagnent de l'argent.
04:16Donc, on en revient à la question de notre chronique, mon cher Thomas.
04:20Finalement, acheter petit pour commencer, c'est toujours un bon conseil ou est-ce qu'il faut revoir sa copie
04:25?
04:25Bonne question !
04:26Je dirais surtout qu'il faut changer la manière dont on raisonne.
04:29Je ne vais pas répondre directement à la question.
04:31Vous devriez faire de la politique, vous.
04:33Acheter un premier logement, c'est évidemment, ça peut toujours rester une bonne stratégie,
04:37mais il ne faut plus construire tout son projet sur l'idée qu'on va le revendre forcément plus cher.
04:40Ce n'est pas un produit spéculatif, l'immobilier, c'est important.
04:43Ce n'est pas un produit spéculatif, encore moins en ce moment.
04:45Et donc, avant d'acheter petit, il faut surtout se demander si l'appartement qu'on va acheter,
04:48si ce 50 mètres carrés qu'on va acheter, qui correspond à nos besoins aujourd'hui,
04:52combien de temps il va correspondre à nos besoins ?
04:54Et si on prévoit de faire des enfants dans les 3, 4, 5 prochaines années,
04:57ce n'est pas forcément une très bonne idée d'acheter cet appartement,
04:59parce qu'il va surtout nous bloquer et ne pas nous permettre d'acheter plus grand demain.
05:04Moi, ce qui est génial avec vous, c'est de nous remonter le moral tout le temps.
05:07Non, mais c'est bien pour y voir plus clair.
05:09Moi, ce que je trouve génial dans vos analyses, c'est que c'est factuel.
05:15Il n'y a pas de débat, quoi.
05:16Il n'y a pas de débat.
05:17Et il faut changer, finalement, son paradigme, sa façon de réfléchir.
05:21Et qu'à l'heure où on veut acquérir sa résidence principale,
05:24on n'est pas forcément systématiquement obligé de vouloir faire la culbute, bien évidemment.
05:29Il y a aussi toujours l'idée protectrice du toit et de la sécurité, bien évidemment.
05:35C'est ce qu'il faut retenir, justement.
05:37Ne pas forcément faire une plus-value.
05:39Acheter plus grand, c'est bien.
05:40Mais il vaut mieux s'assurer que son logement pourra convaincre dans quelques années.
05:43Merci, Thomas Lefebvre.
05:44Je rappelle que vous êtes économiste, c'est logé.
05:46Et vous êtes bien sûr dans Parlons Imo sur Sud Radio.
