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00:08Switchassure présente...
00:09Sud Radio, parlons immo, ça vous concerne.
00:14Évidemment, ça nous concerne. Et cette semaine, nous avons reçu un SMS.
00:17Oui, tout à fait Sylvain. Bonjour l'équipe, je suis propriétaire d'un appartement que je loue à Paris.
00:22Avec l'encadrement des loyers, j'ai parfois du mal à savoir précisément ce que j'ai le droit de
00:26demander à mon locataire.
00:27Et maintenant, j'entends dire que ce dispositif pourrait être supprimé.
00:31Est-ce que les règles vont changer ?
00:33Et est-ce que l'encadrement des loyers est vraiment efficace ?
00:36Alors, pour répondre à notre auditeur, nous retrouvons Romain Rossilandi, avocat en droit immobilier.
00:41Bonjour maître.
00:42Oui, bonjour.
00:44Merci beaucoup d'être avec nous.
00:46Maître Rossilandi, d'abord ce rapport de la Cour des comptes qui est assez critique sur l'encadrement des loyers.
00:50Il reconnaît que l'encadrement peut freiner la hausse des loyers.
00:53Mais il souligne aussi ses nombreuses limites.
00:55Alors finalement, est-ce que ce dispositif a vraiment fait ses preuves ?
01:00Écoutez, déjà le rapport de la Cour des comptes, effectivement, il me laisse un peu sur ma faim.
01:04Parce que c'est un peu étonnant.
01:06Il nous dit qu'il y a deux options.
01:07C'est soit vous pérennisez le processus, soit vous l'abrogez.
01:11Donc, j'ai l'impression que l'encadrement des loyers est devenu un tel marqueur politique aujourd'hui
01:16que plus personne n'ose dire s'il est pour ou s'il est contre.
01:19Alors moi, en tant qu'avocat, je n'ai pas ces problèmes-là.
01:22Ce que je peux dire, c'est que sur le court terme, oui, c'est plutôt positif pour les locataires.
01:28Ça a permis, on va dire, une modération de la hausse des loyers, en tout cas à Paris.
01:33Ça n'a pas contribué à baisser les loyers.
01:35Et ça n'a pas réglé la crise du logement.
01:38Sur le long terme, ça, on sait tous, et les études à l'international le démontrent,
01:43il y a des effets très, très mauvais sur l'offre de logement.
01:47Et effectivement, sur le très long terme, ça incite malheureusement les propriétaires bailleurs à ne pas relouer ou à vendre.
01:53Donc, sur le long terme, ça ne fonctionne pas bien.
01:55Maître, il y a notamment un point qui nous a interpellé dans ce rapport.
01:58C'est la fiabilité des loyers de référence.
02:00Ce sont pourtant ces chiffres qui servent à déterminer les plafonds.
02:03Est-ce que ça signifie qu'un propriétaire peut aujourd'hui se voir imposer un loyer maximal
02:08qui ne correspond pas forcément à la réalité du marché ?
02:12Oui, complètement.
02:13Moi, ça m'a toujours frappé parce que c'est le problème des médianes, en fait.
02:15Là, le principe, c'est que l'observateur des loyers, il prend une médiane qui est majorée de 20%.
02:20Il n'y a que trois critères qui sont pris en compte.
02:23C'est le quartier, le nombre de pièces et l'année de construction.
02:27Ça paraît un peu light, si vous voulez, pour pouvoir distinguer effectivement la valeur locative d'un appartement.
02:34Ces trois critères ne sont pas suffisants.
02:36Ce que j'ai compris du rapport de la Cour des comptes, c'est que c'est surtout sur les
02:39petites surfaces qui sont pénalisées.
02:43En fait, les loyers de référence sont fixés beaucoup trop bas pour les studios, par exemple,
02:48et plutôt trop haut pour les grands logements.
02:51Donc, je ne sais pas si c'est le cas de votre auditeur,
02:52mais s'il a effectivement un studio, lui, il est probablement pénalisé.
02:58Et donc, effectivement, ça aussi, ça laisse beaucoup de mécontents,
03:00parce que ça ne correspond pas forcément au prix du marché.
03:04Vous voyez ce que je veux dire ?
03:05C'est un prix qui est fixé de façon un peu arbitraire.
03:07Maître Romain Rossinandier, une autre difficulté, c'est le fameux complément de loyer,
03:11parce qu'un propriétaire peut parfois dépasser le plafond si son logement présente des caractéristiques particulières.
03:16Où est-ce qu'on place la limite ?
03:18Est-ce qu'une terrasse, une belle vue, un appartement rénové, ça suffit ?
03:23Et qu'est-ce qui justifie réellement un supplément ?
03:26Ça, c'est mon régal, moi, en tant qu'avocat.
03:28Comme la loi n'est pas précise sur la définition du complément de loyer,
03:32on peut y mettre ce qu'on veut.
03:33Alors non, pas complètement.
03:35En fait, évidemment, il faut démontrer que votre appartement a quelque chose d'exceptionnel.
03:41Donc, qu'est-ce qui est exceptionnel ?
03:43C'est là où se plaide.
03:43Vous voyez ce que je veux dire ?
03:44On peut toujours y mettre ce qu'on veut.
03:45Alors évidemment, si vous avez une terrasse avec une vue sur la tour Eiffel,
03:48oui, là, je pense qu'il n'y a pas de difficulté pour dire qu'on peut justifier un complément
03:52de loyer.
03:52Mais maître Romain, mon cher Romain, dans ces situations-là, il y a un peu d'abus
03:58parce qu'il y a des gens qui, justement, profitent de cette opportunité.
04:02Et finalement, on a vu, d'ailleurs, pas plus tard que la semaine dernière,
04:06sur une chaîne de télévision, un magazine sur lequel il était assez critique sur cette question.
04:12Bien sûr.
04:13Entre guillemets, le propriétaire avait fait passer cette petite surface avec une vue incroyable.
04:18Et quand on voit la vue en question, on se dit, là, il y a un souci, non ? On
04:21est d'accord ?
04:22Bien sûr.
04:23Mais tout se plaide, Sylvain.
04:24Vous le savez bien.
04:25Alors évidemment, moi, j'ai vu des dossiers où on mettait appartement rénové, cuisine équipée, double vitrage, proximité du métro.
04:32Mais tout le monde n'a pas ri à ça.
04:34Vous voyez ce que je veux dire ?
04:37Le problème, c'est comme la loi n'a pas donné de définition précise du complément de loyer, évidemment, certains
04:42propriétaires en abusent.
04:43Mais c'est vrai que, du coup, ça permet d'échapper à l'encadrement assez facilement, finalement.
04:48Maître Rossilandie, dernière question pour les locataires qui nous écoutent.
04:51Si on découvre que son loyer dépasse le plafond autorisé, comment est-ce qu'on peut le contester ?
04:55Est-ce qu'on va voir Romain Rossilandie ?
04:56Est-ce une démarche simple ou faut-il nécessairement engager une procédure ?
05:00Comment qu'on fait ?
05:01Alors bien sûr, on peut venir me voir, il n'y a aucun problème.
05:05Mais pour être honnête, à Paris, déjà, à la ville de Paris, vous vous aide beaucoup
05:08parce que vous avez une plateforme qui est gratuite sur le site de la ville de Paris
05:12et vous pouvez vous inscrire et signaler.
05:14Et c'est carrément la ville qui va contacter votre propriétaire et lui dire de vous rembourser le trop-perçu,
05:21s'il y a un trop-perçu.
05:22D'accord ?
05:23Ce qu'il faut faire, c'est qu'il y a des simulateurs.
05:24Il y a le simulateur de la drill.
05:25Vous allez vérifier, vous rentrez les trois critères que je vous ai indiqués.
05:28En gros, il faut connaître l'année de construction, le quartier et le nombre de pièces.
05:32Et puis là, vous verrez si votre loyer correspond au prix du loyer.
05:37Je précise une chose.
05:38Pour le complément de loyer dont on parlait à l'instant, ça aussi, c'est un piège.
05:41Le locataire n'a que trois mois à compter de la signature du bail pour le contester.
05:46Ah oui.
05:47S'il ne le sait pas dans les trois mois, s'il ne se dit pas à la commission départementale
05:50de conciliation dans les trois mois, c'est trop tard.
05:52Il n'a plus de recours.
05:53Il n'a plus de recours.
05:54Et ça, croyez-moi aussi, je me régale aussi parce que neuf fois sur dix, le délai de trois mois
05:59est passé.
06:00Voilà.
06:00Ok, merci beaucoup.
06:01Il faut faire attention.
06:02Merci, Maître Romain Rossilandi.
06:03Je sais que ce sujet vous passionne, donc n'hésitez pas à contacter Maître Romain Rossilandi pour plus de réponses.
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