- il y a 9 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est presque 10h30 sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de
00:13l'actualité économique du jour
00:14et ses tensions économiques et sociales qui plombent, la confiance des ménages, l'indicateur qui la mesure,
00:19tombe en octobre à son plus bas niveau depuis 2013, il s'établit à 80 points, soit 5 de moins
00:25sur un seul mois
00:26et très en dessous de la moyenne longue période des 100 points, l'INSEE précise que cette dégradation de la
00:31confiance des ménages
00:32s'explique par le pessimisme des Français sur leur situation financière personnelle, mais également sur l'évolution de l'économie
00:38nationale.
00:39Enfin, le ministre de l'Enseignement supérieur qui appelle à une reprise des cours lundi prochain dans les lycées et
00:44les universités,
00:45le travail doit reprendre lundi, affirme ce matin Philippe Baptiste au lendemain des réponses du gouvernement aux revendications des lycéens
00:51et des étudiants.
00:52Remplacement de Parcoursup en 2028, limitation du nombre d'élèves en seconde et refonte des emplois du temps,
00:58les annonces de l'exécutif n'ont pourtant pas convaincu les organisations qui appellent à poursuivre la mobilisation.
01:05Allez, c'est l'un des experts de Limon.
01:06Votre programme avec Bien Ici.
01:09On est bien ici.
01:11Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:15Les experts de Limon avec Opéra Énergie, partenaire de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:27BFM Business présente les experts de Limon.
01:30Marie-Cœur Derrois.
01:32Et les experts de Limon, c'est tous les jours sur BFM Business, une demi-heure pour parler de notre
01:36immobilier, de nos logements.
01:38Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:43'immobilier
01:43et qui nous concerne, usagers de cet immobilier, le pro de Limon.
01:47Et aujourd'hui, on va parler vente aux enchères, vente aux enchères volontaires.
01:51Attention, c'est le bon moyen pour vendre plus vite et surtout au bon prix, à mon avis.
01:56Mais on verra ça dans quelques instants. Je pense que ce système est parfaitement adapté à la situation actuelle.
02:03À l'heure de la hausse des taux d'intérêt, c'est de plus en plus compliqué de déterminer justement
02:07quel est ce bon prix,
02:09celui auquel votre bien va se vendre. On verra ça dans quelques instants.
02:12Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:14Et on va parler du sujet qui nous intéresse régulièrement à l'antenne de BFM Business,
02:19celui de l'investissement locatif.
02:22Ce marché de la location, toujours sous tension, comment redonner aux Français l'envie d'investir
02:28et permettre aux locataires dont je fais partie, et vous le savez, de continuer à se loger dignement.
02:33On verra ça dans quelques instants. Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de Limon.
02:38Les experts de Limon, le pro de Limon.
02:42Et on est en ligne avec Charles Téteau, le fondateur d'Awards. Bonjour Charles.
02:47Bonjour à tous.
02:48Adjugé-vendu alors ? J'aime bien le faire.
02:50Vous savez que j'ai un marteau à mon bureau, je ne l'ai pas pris, parce que c'est
02:54un peu ridicule.
02:54Il faut le prendre.
02:55Eh bien, je le prendrai. La prochaine fois que vous venez, je le prends en plein de temps comme ça.
03:00Bon, alors en l'occurrence, effectivement, votre boîte, elle propose quoi ? Des ventes aux enchères.
03:04Ce n'est pas la première fois qu'on en parle, mais on en reparle assez souvent.
03:08Au moment où il y a quelque chose qui se passe aussi sur le crédit immobilier,
03:11parce qu'on sait que plus le crédit coûte cher, plus on a tendance à se dire que les prix
03:15vont finir par baisser,
03:16mais on ne sait pas trop quand. Et donc, quelle est la valeur de notre bien au moment où je
03:21souhaite le vendre ?
03:22On a parfois du mal à croire les professionnels de l'immobilier.
03:26Là, l'idée, c'est quoi ? C'est de laisser faire la démocratie ?
03:30Un petit peu, un petit peu. C'est tout à fait ça.
03:32C'est en tout cas de laisser parler un peu plus le marché et de le laisser parler plus rapidement.
03:36Donc, on fait un peu l'inverse des agences traditionnelles.
03:39Donc, au lieu de partir d'un prix élevé et de mettre du temps à trouver le prix,
03:43là, on part d'un prix bas et on permet très rapidement au marché de s'exprimer et de vendre
03:49au bon prix.
03:49Alors, vous dites au bon prix. Moi, j'ai envie de vous poser la question à quel prix ?
03:54Est-ce que, par exemple, vous avez des situations où vous vous rendez compte qu'à la fin,
03:59le bien que le vendeur avait estimé à tel prix, il est parti plus cher, moins cher ?
04:04C'est quoi, finalement, votre track record ? Est-ce que vous avez des exemples à nous apporter ?
04:08Oui, tout à fait. En fait, on a, par exemple, un petit appartement qui était en vente par un professionnel
04:15et qui était en vente depuis quelques temps, qui est passé dans l'ancien.
04:18Et donc, nous, c'était un 67 m². On a fait une mise à prix à 150 000 euros.
04:24Et on a vendu en deux semaines à 220 000 euros. Donc, ça fait 3 500 euros le m².
04:29Pour le quatrième arrondissement de Marseille, quartier Sébastopol, c'est le prix du marché.
04:34Donc, c'est un bon prix puisque c'est le prix du marché. C'est le prix demandé par le
04:37vendeur.
04:38Un deuxième exemple contre exemple, donc cette fois-ci, un particulier qui nous a fait confiance
04:42sur la vente d'un appartement dans le premier arrondissement de Paris, donc au Palais-Royal,
04:47100 m².
04:48Wow !
04:49Un prix, donc voilà. Donc là, cette fois-ci, on a fait une mise à prix.
04:53Donc, on était en concurrence avec une agence traditionnelle plutôt spécialisée dans le haut de gamme.
04:57Oui, plutôt, j'ai envie de dire.
04:59100 m² au Palais-Royal.
05:01C'est ça qu'il faut savoir.
05:03Donc, mise à prix 1,5 million, vendue en un mois à 1,750 000 euros.
05:07Donc, ça fait plus de 17 000 euros.
05:09Et là, c'est la fourchette haute du marché.
05:11Donc, on peut aussi vendre un peu plus haut que le marché, ça arrive.
05:14Mais alors, justement, ma question, c'est là, en l'occurrence,
05:17les gens qui font appel à vous dans l'absolu,
05:19c'est des gens qui avaient surestimé leur bien au départ,
05:22qui n'arrivaient pas à lui trouver la bonne valeur ?
05:24Ou c'est juste des gens qui se sont dit,
05:25peut-être qu'en faisant monter les enchères, je vendrai plus cher ?
05:28Alors, c'est marrant, il y a les deux.
05:30Malheureusement, pour l'instant, entre guillemets,
05:32il y a surtout des gens qui ont mis leurs biens en vente
05:34depuis très longtemps et qui n'arrivent pas à le vendre.
05:36Nous, notre objectif, c'est de prouver justement que ça marche
05:39quand on est mis directement aussi en concurrence avec des agences
05:42et que les enchères ne permettent pas seulement
05:45de permettre de vendre des biens qui sont en vente depuis longtemps.
05:48Et on a aussi des particuliers qui, de plus en plus,
05:50nous mettent en concurrence avec des agences
05:52et qui nous permettent d'être un nouveau canal
05:57dans un marché un peu complexe
05:58et nous permettent de vendre leurs biens dès le début
06:00en concurrence avec des agences et plus rapidement.
06:03Alors, pour celles et ceux qui nous écoutent
06:04et qui nous regardent assez régulièrement,
06:06ils le savent, Alban, notre réalisateur,
06:07est partie prenante de l'émission
06:09et me pose souvent des questions pour vous,
06:11les invités, les professionnels de l'IMO
06:13qui intervenaient à l'entête
06:14et ils me disaient, mais ça veut dire quoi ?
06:15Ça veut dire que les gens de base,
06:16ils ne mettent pas leurs biens au bon prix, en fait,
06:18quoi qu'il arrive, qu'ils soient trop faibles ou trop élevés.
06:20Ça dépend, c'est parfois aussi
06:22que nous, on fait un peu l'inverse
06:23des agences immobilières traditionnelles
06:25puisque l'agence immobilière a tendance
06:26à parfois donner un prix un peu élevé
06:28et mettre le bien pendant longtemps sur le marché.
06:30Ah, vous allez vous faire des copains, là !
06:31Vous allez vous faire des copains !
06:32Alors, non, je ne dis pas que tout le monde fait ça,
06:34mais je dis que ça arrive
06:35et nous, l'objectif, c'est
06:36au lieu de partir d'un prix élevé
06:38et d'attendre quelques mois
06:40pour le faire descendre,
06:42on fait exactement l'inverse,
06:43on part d'un prix bas
06:44et on fait parler de marché très rapidement
06:46pour qu'on puisse trouver le bien,
06:48le prix idéal.
06:50Et question, quel est votre rapport aussi
06:52avec les acheteurs ?
06:53Ça se passe comment, finalement,
06:54quand moi, je vais aller sur votre...
06:57Enfin, vous connaissez mon profil
06:58d'acheteur potentiel,
06:59vous allez m'orienter
07:00ou il faut que j'aille sur une plateforme
07:02de manière pratique ou pratique ?
07:04Alors, le début de l'acquisition
07:06se passe exactement
07:07comme une vente traditionnelle.
07:09Donc, vous allez trouver l'annonce
07:10sur une plateforme dédiée
07:12et vous allez faire des visites
07:14en physique, etc.
07:15Tout ce qui va changer,
07:16c'est simplement la manière
07:18dans laquelle vous allez pouvoir
07:19faire votre offre.
07:19Vous êtes inscrit sur awards.fr
07:22et en fait, tout commence
07:24en général à midi,
07:25vous avez une heure pour enchérir,
07:27tout le monde est en même temps
07:28et vous avez à nouveau le pouvoir,
07:29cette fois-ci,
07:30puisque vous voyez le nombre d'inscrits
07:31et vous pouvez réagir en temps réel
07:33à l'évolution du prix, en fait.
07:35Et donc, c'est ça qui est assez magique,
07:36c'est qu'on redonne un petit peu
07:37le pouvoir, justement,
07:38à l'acquéreur.
07:41Et question quand même
07:42hyper importante,
07:43à l'heure où on se parle,
07:45comment vous vous rémunérez ?
07:47Vous prenez une part ?
07:48Parce que, alors,
07:49vous avez dit que certains agents immobiliers
07:51n'arrivaient pas à déterminer
07:52le bon prix pour le vendeur.
07:53Dommage !
07:53Est-ce que du coup, vous,
07:54comme vous y parvenez, j'imagine,
07:57vous récupérez une part
07:58du montant de la vente ?
08:00Oui, tout à fait.
08:01Alors là-dessus,
08:02on est un peu comme une agence traditionnelle,
08:03donc on prend un pourcentage.
08:04L'objectif, c'est d'un peu
08:06d'être concurrentiel aussi
08:07envers les agences
08:08et donc on est à 3%
08:09du montant
08:11de la vente du bien
08:14et donc on est un peu
08:15en concurrence
08:16avec les agences là-dessus.
08:17Mais l'objectif,
08:18ce n'est pas du tout
08:19de remplacer les agences,
08:20c'est vraiment d'être
08:21un canal en plus
08:22pour les professionnels
08:23et les particuliers
08:24dans un marché complexe
08:25comme on connaît actuellement
08:26et donc de nous mettre
08:28en confrontation avec eux.
08:30Juste un dernier mot, Charles.
08:32Si le prix ne convient pas,
08:33moi, vendeur,
08:34je suis obligée de la vendre,
08:35ma maison, mon appartement ?
08:37Non, voilà.
08:38C'est important quand même.
08:39Voilà, il y a quand même,
08:40ça c'est bien à connaître aussi,
08:42c'est qu'en fait,
08:42dans les ventes volontaires,
08:43donc il faut bien faire la différence
08:45avec les ventes judiciaires,
08:45ce qu'on essaye de faire
08:46de plus en plus,
08:48il y a un prix de réserve
08:49qui n'est pas connu du vendeur.
08:51S'il n'est pas atteint,
08:53l'enchère est annulée
08:54gratuitement pour tout le monde
08:55et le bien n'est pas vendu.
08:57Bon, ben voilà, c'est dit.
08:58Merci Charles.
08:59Charles Tetto,
09:00le fondateur d'Award.
09:01Merci à vous.
09:01C'est intéressant ces sujets-là
09:03de vente aux enchères
09:04qui plus est à l'heure
09:04où je sais qu'il y a
09:05beaucoup d'agents immobiliers
09:06qui nous disent
09:07on est reparti dans une séquence
09:09où il faut essayer
09:09de convaincre les vendeurs
09:10de baisser leur prix
09:11parce que les taux augmentent
09:12et qu'on trouve de fait
09:13moins d'acheteurs au prix
09:14qu'on aurait espéré.
09:16Donc voilà,
09:16c'est tout un sujet.
09:17Si comme Charles,
09:18vous souhaitez intervenir
09:19à l'antenne dans cette séquence
09:20du Pro de Limo,
09:21n'hésitez pas à nous écrire.
09:22On a une adresse mail
09:23lesexperts de limo
09:24arrobas bfmbusiness.fr.
09:26Allez, c'est l'heure du débat.
09:31Et à mes côtés,
09:32Arnaud Haccar,
09:33le président d'Imo Direct.
09:34Bonjour Arnaud.
09:35Bonjour Marie.
09:36Et également à mes côtés,
09:37Thierry Vignal,
09:37le fondateur d'Atom.
09:38Bonjour Thierry.
09:39Bonjour Marie.
09:40Alors, vous êtes tous les deux
09:41sur le plateau
09:42pour parler d'un sujet
09:43qui nous concerne tous,
09:45qu'on soit propriétaire,
09:46bailleur,
09:47potentiel investisseur
09:48ou locataire,
09:50le marché locatif.
09:51Déjà, on va essayer
09:52de se faire un petit point d'état
09:53on en a beaucoup parlé
09:55pendant l'été,
09:56on en a beaucoup parlé
09:57à la rentrée de septembre,
09:58rentrée étudiante oblige.
10:00Bon, bref,
10:01on ne va pas en reparler là,
10:01mais voilà.
10:02On en est où là ?
10:03Ça y est,
10:03on est donc quasiment en novembre,
10:05messieurs.
10:06Est-ce que ça va mieux ?
10:07Est-ce qu'on a passé
10:08les périodes les plus tendues ?
10:09Est-ce que vous arrivez
10:11à équilibrer
10:11ou voir une forme
10:12de début d'équilibre
10:13entre l'offre et la demande
10:14sur ce marché de la location ?
10:16Oh là là,
10:16la tête d'Arnaud,
10:17je ne dis pas.
10:19Non, non,
10:19le marché reste très tendu
10:21pour les locataires.
10:23Il est bon pour les propriétaires
10:25parce que la vacance locative
10:27n'existe plus.
10:28Elle est quasi inexistante.
10:29C'est-à-dire que dès que vous avez
10:30un bon produit au bon prix,
10:32avec bien évidemment
10:33des annonces visibles,
10:35il se loue très rapidement.
10:37Voilà.
10:37Donc, la tension reste très forte
10:40pour les locataires.
10:42Après, c'est une population
10:43qui change.
10:44C'est-à-dire que là,
10:44effectivement,
10:45on commence à être moins
10:46dans le stress des étudiants.
10:48Mais voilà,
10:48on est dans le stress
10:49des jeunes actifs,
10:51des familles, etc.
10:52Donc, ça reste
10:54un moment compliqué
10:56pour les locataires.
10:59Et c'est toujours ce paradoxe,
11:01c'est un bon moment
11:03pour les propriétaires existants.
11:05Oui, vous dites
11:05que c'est un paradoxe
11:06et parce que le paradoxe,
11:07il est là,
11:08c'est que ça a beau être
11:09le bon moment
11:09pour les propriétaires bailleurs,
11:11ils sont de moins en moins présents
11:13quand même.
11:14Oui, mais là,
11:15malheureusement,
11:16on a un gouvernement
11:17qui toutes les semaines
11:18sort un truc
11:19qui est de nulle part
11:20pour essayer
11:21de trouver
11:22toujours un peu plus
11:24l'envie
11:25d'investir.
11:26Donc, moi,
11:28je répète
11:28que c'est le seul moyen
11:29de se créer
11:30un patrimoine
11:31avec un effet
11:32de levier de la dette.
11:33Après le crédit,
11:34on va en parler,
11:35messieurs.
11:35Mais bon,
11:36c'est vrai que sur le papier,
11:38plus on va avancer
11:39dans le temps,
11:40plus on va se poser
11:40la question quand même
11:41de savoir
11:42si ce levier,
11:43il est toujours aussi efficace.
11:44On parlera de la fiscalité,
11:45mais les deux gros stress
11:46du propriétaire,
11:48c'est la vacance locative.
11:49Il n'y en a pas.
11:50Elle n'existe plus.
11:51Et l'impayé de loyer,
11:52alors lui,
11:53on va en parler aussi.
11:54Il est élevé,
11:55petite amélioration,
11:56mais surtout,
11:57il y a des solutions
11:58qui existent
11:59pour ne plus être en stress
12:00avec les loyers impayés.
12:02Ça s'appelle
12:02les assurances
12:03loyers impayés.
12:04On va en parler
12:05des impayés de loyers,
12:05mais d'abord,
12:06sur ce marché au global,
12:07Thierry,
12:07je vous vois sourire
12:08depuis le début.
12:09C'est vrai que je n'ai pas
12:10beaucoup de bonnes nouvelles.
12:11Non, mais j'ai écrit
12:12à un ancien concurrent
12:13qui est le numéro 1
12:14de l'investissement locatif.
12:15Je lui ai dit
12:15« Ça va, mon vieux ?
12:16Combien on fait de ventes
12:18en ce moment ? »
12:18Et il me dit
12:19« Hello, moi,
12:20c'est quasiment zéro
12:21depuis quatre mois. »
12:22Voilà, donc je cite,
12:23c'est le numéro 1
12:24de l'investissement locatif
12:24en France.
12:25Il me dit
12:26« Zéro depuis quatre mois. »
12:26Alors moi, c'est pareil,
12:27chez Atom,
12:28on vend...
12:29Zéro.
12:29Ouais, quasiment.
12:31Et non,
12:32le marché ne va pas très bien.
12:33On a toujours
12:34moins de tiers
12:34d'offres de location
12:36à Paris
12:37depuis 2021.
12:37C'est énorme.
12:38Les loyers
12:39continuent d'augmenter.
12:40On a une hausse
12:41des loyers
12:41de 3,5%
12:43malgré l'encadrement.
12:45Et on a 300 000...
12:46Tiens, tiens, tiens.
12:47On en parlera aussi.
12:48Et on a 300 000
12:49logements vides à Paris.
12:51Ça fait un logement
12:52sur quatre,
12:52un logement sur cinq.
12:53Alors, c'est un symptôme.
12:55Les gens ne sont pas bêtes.
12:56C'est un verdict
12:57sur la réglementation.
12:58S'il y a 300 000
12:59logements vides,
12:59c'est que ça n'a
13:00aucun intérêt rationnel
13:01de louer.
13:01Mais peut-être que la taxe
13:02sur les logements,
13:03pas quand même.
13:03Oui, je veux bien,
13:04mais les taxes
13:04et les brigades
13:05anti-Airbnb, anti...
13:07Non, il n'y en a pas tant
13:11de logements
13:12et en fait,
13:12les taxes non plus.
13:13Donc, en fait,
13:14quand on va plafonner
13:15les loyers
13:15et qu'on ne crée pas
13:16de logements derrière,
13:17on organise une file d'attente
13:18et c'est ce qu'on constate.
13:19Et 300 000 logements à Paris,
13:20c'est juste le signe
13:22qu'un bailleur
13:23n'a aucun intérêt rationnel
13:25à louer aujourd'hui.
13:27Contrairement à ce que dit Arnaud ?
13:28Non, mais parce qu'Arnaud,
13:29il est en gestion.
13:30Une fois que les gens
13:31ont déjà acheté,
13:31c'est des propriétaires
13:32qui sont depuis 20 ans.
13:34Moi, je suis à l'origine
13:35de l'achat locatif
13:36et cet achat
13:37n'existe plus aujourd'hui
13:38pour des raisons
13:39à la fois simples
13:40qui ne dépendent pas
13:40de la gauche et de la droite.
13:41C'est juste le taux d'intérêt.
13:43Il est en train de tendre
13:44vers 4%.
13:45L'Invest à Paris,
13:46ça fait 2,5 net.
13:482,5 net,
13:49c'est le taux de rendement.
13:50Le taux de rendement,
13:50l'équation,
13:51elle est facile à comprendre.
13:54Oui, enfin,
13:54il y a la déductibilité
13:55des intérêts d'emprunt aussi.
13:56Plus les taux d'intérêt augmentent.
13:58Le levier, il est négatif
13:59et surtout quand l'État français
14:01vous prête à...
14:02Enfin, empreinte à 5%.
14:04Je préfère peut-être
14:05mettre mon argent
14:06sur l'OAT
14:08et avoir 5%
14:09sans DPE,
14:10sans punaise de lit,
14:11sans encadrement,
14:12sans fiscalité.
14:13Oh, le cliché.
14:13Plutôt que
14:14prendre un risque locatif
14:16pour gagner 2,5.
14:17Oui, sauf qu'à la fin,
14:18vous êtes quand même
14:18propriétaire d'une valeur tangible.
14:21C'est peut-être ça aussi
14:21le sujet, Arnaud.
14:22Arnaud, il est dépité
14:23par...
14:24On est dans les experts
14:26de l'IMO.
14:27C'est-à-dire que
14:27pour aller emprunter de l'OAT,
14:29si tu as 20 000 euros,
14:30tu vas emprunter 20 000 euros.
14:32Si tu vas acheter
14:33de l'immobilier,
14:33tu vas pouvoir acheter
14:34pour 100 000 euros.
14:36C'est vrai,
14:36mais c'est un levier
14:37qui est quasiment négatif.
14:39Si ton rendement
14:40est inférieur
14:40à ton taux d'intérêt,
14:41ce n'est pas hyper intéressant.
14:42Après, il n'y a pas que Paris.
14:43On ne va pas se mentir.
14:44Je sais qu'à Tome,
14:44il ne disait que ça parait.
14:45Mais enfin,
14:45il n'y a pas que Paris
14:46dans la vie.
14:47Heureusement, d'ailleurs.
14:48En tout cas,
14:48sur Paris,
14:49c'est très compliqué.
14:50C'est pour ça
14:50qu'on a une chute monumentale.
14:52D'ailleurs,
14:53Alex Fitoussi
14:54regarde un peu
14:55les annonces
14:56à moins de 1 000 euros
14:58sur ce loger.
14:59il n'y en a plus.
14:59Oui, alors après,
15:00vous voulez que je vous dise
15:01pourquoi il n'y en a plus ?
15:02D'abord,
15:03un,
15:03parce qu'il y a un détournement
15:04de l'encadrement des loyers
15:05avec des compléments de loyer
15:06de manière complètement illégale
15:08qui s'appliquent.
15:09Et deux,
15:11précisément
15:11parce que la fiscalité
15:12aujourd'hui
15:13favorisait davantage
15:14le meublé
15:14qui se loue plus cher.
15:15Ce qui m'amène
15:16sur l'actualité
15:16parce qu'on n'aura pas
15:17le temps de parler de tout ça
15:19et sur le fait
15:19qu'on a justement
15:20un débat budgétaire
15:21qui s'est engagé,
15:23je crois,
15:23parce qu'entre
15:24tous les débats du moment,
15:25c'est compliqué à le suivre
15:27et notamment
15:28sur notre fameux statut
15:29puisqu'on parle du meublé,
15:30du loueur meublé
15:31non professionnel.
15:33Ma question est simple,
15:34Arnaud,
15:34est-ce la fin
15:35de la dernière niche fiscale
15:36en investissement immobilier ?
15:38J'en ai peur
15:39parce que
15:40aller casser
15:41le seul système
15:42qui fonctionne
15:43encore aujourd'hui
15:44et qui attire
15:45des nouveaux investisseurs,
15:47c'est vraiment
15:47se tirer une balle
15:48dans le pied.
15:50Il y avait un sens
15:51quand même.
15:52Pardon ?
15:52Il y avait un sens
15:53au démarrage.
15:53On s'était dit
15:54on tape sur ce statut
15:55du loueur meublé
15:56non professionnel
15:56pour dire aux propriétaires
15:58bailleurs,
15:59peut-être mettez-vous
16:00sur de la location vide
16:01dont on manque
16:02de plus en plus cruellement.
16:03Non mais ce qu'il fallait faire,
16:04c'était créer un statut,
16:05un LNP,
16:07un statut loueur
16:08non professionnel.
16:09On ne parle plus de meublé,
16:10on ne parle plus de vide.
16:12Comment,
16:12aujourd'hui,
16:13on est encore capable
16:14à travers la fiscalité
16:16d'imaginer
16:18le besoin du marché ?
16:19Non.
16:20Il y a des endroits
16:21où il faut du meublé,
16:22des endroits
16:22où il faut du nu
16:23et c'est aux propriétaires
16:25de décider en fonction
16:26de ce qu'il veut faire
16:27et de la demande du marché
16:29de choisir son statut.
16:30Oui,
16:30mais on est d'accord
16:31que la fiscalité,
16:32aujourd'hui,
16:32elle encourageait,
16:33aujourd'hui quand même,
16:34la fiscalité encourage
16:35les propriétaires bailleurs
16:36à aller vers le meublé.
16:37à Paris.
16:38Mais donc,
16:39il aurait fallu faire quoi ?
16:40Peut-être redonner de la tractique,
16:41quitte à taper sur le loueur meublé,
16:43peut-être ?
16:43Un statut global,
16:45on ne parle plus de meublé,
16:47plus de neuf,
16:47plus d'ancien,
16:48un statut global
16:48qui donne un vrai sens économique
16:51au bailleur.
16:52C'était toutes les discussions
16:53autour du...
16:54Ce n'est pas le Jean-Brun ?
16:55Non.
16:57Elle veut m'énerver.
17:00Le dispositif Jean-Brun,
17:01du nom du ministre...
17:02On a signé 2500 mandats
17:03depuis le début de l'année
17:04chez ImoDirect.
17:05Je vais donner le même chiffre
17:06que Thierry,
17:07zéro Jean-Brun.
17:08Ah bah,
17:08après,
17:09dans l'ancien,
17:09c'est normal.
17:10On ne va pas se mentir.
17:11Alors donc,
17:12maintenant,
17:12c'est normal de sortir des lois
17:13qui ne servent à rien.
17:14Ah bah,
17:15pardon,
17:15mais ce n'est pas nouveau,
17:16Arnaud,
17:16quand même.
17:17On n'est pas dès la fin
17:18de trois semaines, quoi.
17:19On a un moment compliqué
17:20pour l'immobilier,
17:21je pense qu'il y avait
17:21vraiment autre chose à faire.
17:22Non,
17:22mais on est d'accord.
17:23Mais de la même manière,
17:24effectivement,
17:25ça fait pchit total.
17:26Effectivement,
17:27même dans le neuf,
17:28ils sont très peu,
17:28les acteurs du neuf,
17:29à nous dire que ça fonctionne
17:31pour de vrai, quoi.
17:31Donc voilà,
17:32le Jean-Brun,
17:33pareil,
17:33c'est un coup d'épée
17:33dans l'eau pour vous ?
17:34Oui,
17:35moi,
17:35je n'en ai pas vu passer.
17:36Et le LMNP,
17:37on a quand même changé la règle
17:38quatre fois en deux ans.
17:40Deux fois, non ?
17:41Il y a eu la réintégration
17:42de l'amortissement,
17:42mais pas pour tout ?
17:43Il y a eu l'abattement forfaitaire
17:45qui est passé de 50 à 30.
17:46Il y a eu les prévents sociaux
17:47qui sont passés de 16 à 18.
17:48Et là,
17:48on parle de 7000 euros
17:50de plafonnement.
17:51En fait,
17:52ça change chaque automne
17:53pour un engagement sur 20 ans.
17:55Donc,
17:55on ne peut pas s'engager sur 20 ans
17:56avec une règle
17:57qui change chaque automne.
18:00Et vraiment,
18:00toutes les mesures
18:01qui sont prises,
18:02elles créent de la dissuasion.
18:04Elles créent de la dissuasion
18:05pour les bailleurs.
18:05On ne manque pas de locataires,
18:07mais on chasse les bailleurs.
18:08Et on chasse les bailleurs
18:10parce qu'on fait des règles
18:11anti-loyer
18:12alors que tous les coûts explosent,
18:13enfin,
18:14encadrement du coup,
18:15les DPE,
18:16la fiscalité.
18:17On avait une petite niche fiscale
18:18qui marchait bien.
18:19Meublée ou pas meublée,
18:19c'est vrai qu'on s'en fiche.
18:20Le truc,
18:21c'est qu'il fallait
18:21une petite incitation fiscale.
18:23On l'a retirée.
18:23Ça nous a fait gagner
18:24200 millions d'euros
18:26sur le budget.
18:27Je vais me faire
18:27l'avocate du diable,
18:28mais enfin,
18:29vous me connaissez maintenant.
18:30Une petite niche fiscale,
18:31quand même,
18:32une belle gentille niche fiscale
18:34parce que cette niche fiscale
18:35qui est toujours d'ailleurs
18:37à ce stade,
18:37tant que le projet de loi de finances
18:38n'est pas voté
18:39avec les modifications
18:40pour l'instant,
18:40voilà.
18:41Mais en gros,
18:41ce statut,
18:42il permet à des propriétaires
18:44bailleurs
18:45de ne payer aucun impôt
18:46sur les revenus locatifs,
18:47les loyers
18:48qu'ils perçoivent.
18:49Oui,
18:50mais ils s'endettent
18:52sur 20 ans.
18:53Non mais d'accord,
18:53mais ils peuvent aussi déduire.
18:54Alors du coup,
18:55ils pouvaient aussi...
18:56Non mais...
18:56Moi, je reviens.
18:57L'année dernière,
18:57ils ont enlevé
18:58la réintégration
18:59de l'amortissement.
19:00C'était un coût dur,
19:01mais à la limite,
19:03le moment où on paye
19:04l'impôt sur la plus-value,
19:05c'est le moment où on a le cash.
19:07Donc,
19:08pourquoi pas ?
19:08Entre guillemets.
19:09Mais là,
19:10on est en train
19:12sur des gens
19:12qui ont fait des business plans
19:13par rapport au coût
19:15de leur crédit
19:16et au revenu
19:16de leur loyer
19:18et à l'impôt
19:19auquel ils étaient capables
19:20d'échapper,
19:21de leur dire
19:21maintenant vous allez devoir
19:22payer de l'impôt.
19:23Donc ça n'a plus marché,
19:24l'équation,
19:24elle ne va plus marcher.
19:25Et le risque,
19:26c'est qu'il y ait des loueurs
19:28en LMNP
19:29qui quittent le marché.
19:30Donc,
19:30ce n'est même pas
19:31qu'il ne va pas y en avoir
19:32des nouveaux,
19:33c'est qu'on va en avoir moins.
19:34C'est même ceux qui existent.
19:34D'accord,
19:35mais du coup,
19:35ma question,
19:36c'est vous professionnel
19:37de cet investissement locatif,
19:39seriez-vous en mesure
19:39de dire à celles et ceux
19:41qui étaient,
19:42qui voulaient faire du LMNP,
19:44ce n'est pas grave,
19:45faites du nu,
19:46faites du jambrin,
19:47vous pourriez le faire ça,
19:49le préconiser,
19:50le conseiller ?
19:50Le jambrin,
19:51ce n'est pas quelque chose
19:51qu'on peut décider.
19:54C'est au moment de l'achat.
19:54Voilà,
19:55c'est au moment de l'achat.
19:56Donc effectivement,
19:56on peut revenir
19:57sur du déficit foncier
19:58dans certains cas,
19:59pourquoi pas.
20:00Mais ça ne s'applique pas
20:01à tous les cas.
20:03Et puis,
20:04par exemple,
20:04quand on est dans des zones
20:05avec du plafonnement de loyers,
20:06aujourd'hui,
20:07quand vous êtes sur du meublé,
20:08vous pouvez louer plus cher.
20:10Donc ça veut dire
20:10que celui qui va retourner en nu,
20:12non seulement,
20:13il va payer plus d'impôts,
20:14mais en plus,
20:14il va avoir moins de loyers.
20:16À un moment,
20:16voilà quoi,
20:17il faut arrêter.
20:18Enfin,
20:18comme vous le disiez,
20:19de toute façon,
20:19il n'y a pas de nouveaux investisseurs
20:21aujourd'hui,
20:21donc c'est plutôt des gens
20:22qui ont acheté il y a quelques années.
20:23Donc même en location nue,
20:24les loyers ne sont pas tout pourris.
20:25Si je vous avais acheté
20:26il y a 10 ans,
20:27par exemple.
20:27Non,
20:28ils ne sont pas pourris,
20:28mais ils sont en meublé.
20:31Il n'y a plus vraiment
20:32de nouveaux LMNP.
20:33Les bailleurs s'en vont là.
20:34Il y a un grand retrait
20:35du marché des bailleurs privés
20:36qui porte 60% du parc locatif.
20:39Et le LMNP,
20:41moi,
20:41je ne le conseille plus
20:42parce qu'il change trop souvent.
20:43Déjà,
20:44il a perdu toute sa substance
20:45avec les différents amendements.
20:46De toute façon,
20:47c'était le sens de l'histoire,
20:48Thierry,
20:48on ne va pas se mentir.
20:49Ça fait quelques années,
20:50vous le disiez,
20:50qu'on voit le législateur
20:53au sens large,
20:53quelle que soit sa couleur politique,
20:55à dire,
20:55voilà,
20:56il faut moins aider
20:57la location meublée
20:58et le meublé,
20:59ce n'est pas le sujet.
21:00C'est un peu le sujet,
21:01Thierry,
21:02quand même.
21:03Non,
21:03mais qu'il y ait une table Ikea
21:04ou pas dans l'appart,
21:05ça ne changera pas.
21:05Il faut une incitation fiscale.
21:06On a appelé ça...
21:07Très belle conception du meublé.
21:08Mais non,
21:09mais il n'y a pas que...
21:10Oui,
21:10il y a quelques meubles.
21:11Non,
21:12mais c'est trop bizarre
21:13que la fiscalité
21:14tourne autour
21:15de la présence de meubles ou pas.
21:16C'est juste,
21:17il faut une incitation fiscale.
21:18On a perdu la dernière
21:19qu'on avait.
21:20Ça va dans le sens
21:21d'un grand mouvement
21:22qui est d'ailleurs européen.
21:22Je ne sais pas si vous avez vu,
21:23à Berlin,
21:24il y a l'Amérique
21:25qui a décidé
21:26d'exproprier
21:27les grandes foncières.
21:28Donc,
21:28il y a Vovonia,
21:29le premier propriétaire
21:31à Berlin
21:31qui perd 100 000 logements
21:32d'un coup
21:32en expropriation
21:33à moins 40 %
21:34de la valeur
21:35et qui dit
21:35je n'investirai plus jamais
21:37dans l'immobilier à Berlin
21:37alors qu'il possède 100 000 logements.
21:39Donc,
21:39en fait,
21:39il y a plein d'incitations
21:40anti-bailleurs.
21:41Il n'y en a aucune
21:42qui aide le bailleur aujourd'hui.
21:43C'est que de la démagogie
21:45pro-locataire.
21:46Mais finalement,
21:52l'encadrement fait que
21:53pour des petits studios...
21:54Il faut arrêter de me dire ça
21:55à l'encadrement.
21:56Mais à un moment,
21:56il va falloir qu'on fasse
21:57un sujet vraiment pile
21:58sur l'encadrement.
21:59Mais c'est vrai
21:59que comme j'ai l'impression
22:00qu'on en reparle systématiquement,
22:01pardon mais Thierry,
22:02la réalité,
22:03c'est que l'encadrement
22:04des loyers à Paris
22:07provoque officiellement,
22:08pas nécessairement
22:09de manière directe,
22:10la baisse de l'offre
22:11compte tenu du fait
22:11que dans d'autres villes
22:12non encadrées,
22:13on a des baisses d'offres similaires.
22:14Donc,
22:15on ne peut pas accuser
22:16l'encadrement des loyers
22:17d'être responsables
22:18de l'effondrement
22:19de l'offre locative
22:20puisque d'autres villes
22:21non encadrées
22:22affichent des baisses d'offres.
22:23Je pense à Nice,
22:24affichent une baisse
22:25de l'offre locative similaire,
22:27voire supérieure de mémoire.
22:28Il faudrait que j'appelle
22:28nos potes de Priceable
22:30par rapport à Paris,
22:31alors qu'à Nice,
22:31il me semblerait
22:32qu'il n'y a pas d'encadrement.
22:33C'est une chose en plus.
22:37On accumule en fait
22:38les freins
22:39pour inciter
22:40des nouveaux investisseurs
22:41Oui, mais est-ce que c'est
22:42l'encadrement des loyers
22:43et le responsable ?
22:44Je n'en suis pas convaincue.
22:47que l'encadrement des loyers
22:47de tous les maux
22:48soit réellement...
22:49Je pense que la fiscalité
22:50joue un plus grand rôle.
22:52Et puis,
22:52et parce qu'il ne nous reste
22:53que cinq minutes,
22:53ce serait chouette
22:54qu'on l'aborde,
22:55cette question du bon paiement
22:56des loyers.
22:56Parce que vous mesurez
22:57chez ImoDirect, Arnaud,
23:00les impayés de loyers.
23:02On le fait depuis le Covid,
23:04même avant le Covid,
23:05depuis mars 2020.
23:07Et pour la première fois
23:09depuis quatre ans,
23:10il faut annoncer
23:11qu'il y a une petite baisse
23:13des impayés.
23:15Donc ça, il faut le dire.
23:17C'est une bonne nouvelle.
23:19À Paris,
23:20on était à peu près
23:20autour des 3,5%
23:21et on est en train
23:23de se rapprocher
23:23des 3%.
23:25Ce que vous avez payé,
23:27c'est donc impayé
23:28depuis plus de 30 jours,
23:29c'est ça ?
23:29Depuis plus de 30 jours.
23:30Après, nous,
23:31on mesure aussi
23:31toutes les relances
23:32qu'on est obligé de faire
23:33parce qu'on a des systèmes
23:35automatisés de relances.
23:36Alors ça,
23:36le nombre de relances
23:37baisse proportionnellement,
23:39mais il y en a toujours
23:40autant à faire.
23:41Donc ça, c'est super important
23:42de relancer son locataire
23:43quand il est en retard.
23:46sur des impayés de loyer
23:48de plus d'un mois,
23:49donc un vrai impayé de loyer,
23:51ça a baissé un petit peu.
23:52Ça reste élevé.
23:53Et moi, c'est ce que je dis
23:54à chaque fois.
23:55OK, mais il y a des solutions
23:57pour se prémunir aujourd'hui
23:58qui fonctionnent très bien
24:00dès le moment
24:01où on s'adresse
24:01aux bons organismes
24:03pour protéger ses loyers.
24:05Donc, ce n'est plus un stress
24:06que doit avoir
24:07le propriétaire bailleur.
24:08C'est un sujet national
24:11parce que ce n'est pas normal
24:12de ne pas payer son loyer.
24:14Ah, 3% quand même.
24:15Ça veut dire...
24:15Enfin, je suis désolée,
24:16je regarde les deux.
24:173%, ça veut dire que donc...
24:18Mais c'est pourquoi
24:19ça vous tombe dessus, quoi,
24:20Marie ?
24:20Non, mais je sais bien.
24:21Et je le dis, effectivement,
24:23on a des cas
24:23qui sont dramatiques
24:24pour des propriétaires bailleurs
24:25qui se retrouvent dans
24:26des situations dramatiques.
24:27Mais enfin, le fait est
24:28que ça veut dire
24:29qu'il y a quand même 97%
24:31des mots qui n'accusent...
24:32C'est vrai.
24:33Une assurance voiture,
24:34il y a moins de 3% d'accidents.
24:35Mais bien sûr, mais bien sûr.
24:37Moi, je pense que ça baisse
24:38grâce à l'encadrement
24:39parce que l'encadrement,
24:40il va favoriser les bons dossiers.
24:41Quand on ne peut plus choisir
24:42sur le prix,
24:42on choisit les meilleurs dossiers.
24:43Donc, on choisit
24:44les meilleurs salaires,
24:44les meilleurs CDI.
24:45Donc, en fait,
24:45les gens qui louent à Paris,
24:46c'est des gens très riches.
24:48Non, mais c'est factuel.
24:50C'est-à-dire qu'ils gagnent
24:51trois fois le loyer.
24:52Les meilleurs dossiers
24:53sont sélectionnés
24:59impayés.
25:00Ce sont des consultants,
25:01des avocats, des banquiers.
25:02On n'a plus de profil précaire.
25:04Ils vont faire grossir
25:05la ligne des 2,9 millions
25:06de demandeurs
25:07de logements sociaux.
25:08Mais parce que vous croyez
25:09sincèrement, Thierry,
25:10qu'avec des loyers plus élevés,
25:12vous arriveriez
25:13à loger les plus précaires ?
25:15Parce que franchement,
25:16là, il y a un truc
25:16que je ne capte pas.
25:17Mais en fait,
25:17ce n'est pas compliqué.
25:18Les gens, ils sont rationnels.
25:19C'est pour ça qu'il y a
25:19300 000 logements vides.
25:20C'est-à-dire que
25:21si ce n'est pas rentable,
25:22ils louent ou pas.
25:22Ils vendent
25:23ou ils laissent vides.
25:24C'est tout.
25:24Donc en fait,
25:25c'est soit pas de logement du tout,
25:27soit un logement
25:28qui répond à la loi
25:29de l'offre et de la demande.
25:30Voilà, c'est tout.
25:31Prétendre que l'encadrement
25:32des loyers...
25:32D'abord, un,
25:32l'encadrement des loyers,
25:34il n'a pas fait baisser
25:35les loyers.
25:36Enfin, il faut quand même
25:36prendre la mesure
25:37de ce dont on parle.
25:37Non, il a fait baisser
25:38l'offre de location.
25:39Il y a moins de tiers
25:40de bailleurs.
25:40Mais ça, ce n'est pas prouvé.
25:41Pardon, mais je ne suis pas d'accord
25:42de mettre un lien de cause.
25:43C'est un hasard.
25:45S'il n'a pas fait baisser
25:46les loyers,
25:46à quoi il sert ?
25:47Ah, à ce qu'il n'augmente
25:48pas de trop.
25:49C'est censé corriger
25:51les excellents
25:52cadrement des loyers.
25:52Vous pouvez regarder
25:53depuis sa mise en place,
25:54c'est quoi, 2018, 2019 ?
25:55Oui, on a gagné 5% de moins.
25:57Non, mais on a augmenté
25:58les loyers.
25:59De toute façon,
25:59il y a l'IRL,
26:00l'indice de référence.
26:00Oui, mais ça profite
26:01aux gens riches.
26:02En plus, c'est prouvé.
26:02L'Institut des politiques publiques
26:04a montré que 70 millions
26:06d'euros d'économie,
26:06c'est pour le top 10%
26:07et que 20 millions
26:08pour les 10% les plus précaires,
26:09parce que les précaires,
26:10ils vont à HLM.
26:11Quand il y a de la place,
26:13Thierry,
26:13il n'y en a pas de place
26:14à HLM,
26:15donc ils font comment ?
26:16Les gens qui louent à Paris,
26:16ce sont des gens riches,
26:17il faut se le mettre en tête.
26:19C'est des gens comme moi,
26:20peut-être comme vous,
26:21je ne sais pas.
26:21Vous voulez savoir ?
26:22Je viens de sortir
26:22dans un pays de loyer
26:23parce que mon propriétaire
26:25Bayer n'a pas bien géré la chose.
26:26Je suis locataire,
26:27j'ai l'encadrement
26:27et je n'en ai pas besoin.
26:29C'est ça que je veux dire.
26:29Ça profite aux gens riches,
26:30plus il y a de demandes
26:33par rapport à l'offre,
26:35plus le choix est facile
26:36pour celui qui a l'offre.
26:38Il va prendre le plus riche.
26:39Donc forcément,
26:40si vous étiez propriétaire Bayer
26:43et que vous avez 20 candidats,
26:45vous allez prendre le meilleur,
26:46c'est normal.
26:46Si vous en avez 10,
26:48parce qu'il y aura plus de logements,
26:50alloués, forcément...
26:51Mais je ne vois pas
26:51en quoi l'encadrement des loyers
26:53est responsable,
26:54pardon,
26:54je vous pose la question,
26:56serait responsable
26:56de la stratégie
26:58du propriétaire Bayer
26:59de prendre le dossier
26:59le plus sécure.
27:00ils seraient de la même manière
27:01avec ou sans encadrement.
27:03Et par ailleurs,
27:04dire que ça profite aux plus riches,
27:05ça veut dire quoi ?
27:06Ça veut dire qu'en fait,
27:06parce que juste,
27:07je vous donne un exemple.
27:08Dans le 19e arrondissement,
27:10un 3 pièces
27:10de moins de 70 mètres carrés,
27:12d'accord,
27:12ça se loue aujourd'hui
27:131900 euros par mois.
27:15Est-ce que vous croyez,
27:17il faut gagner 3 fois ça ?
27:186 000 euros net, ouais.
27:20Vous en connaissez beaucoup
27:21des gens à 6 000 euros net ?
27:24Non, c'est mon point.
27:26Ça ne profite que riche.
27:26Et pourtant,
27:28je peux vous dire
27:29que ce type de logement
27:30profite à des gens
27:30qui gagnent beaucoup moins que ça.
27:33Et ils n'ont pas le choix.
27:34Ils vont bidouiller
27:34sur leur bail,
27:36mais en fait,
27:37moi, c'est ça
27:37qui me fait marrer,
27:38c'est de dire,
27:38en fait,
27:39l'encadrement des loyers
27:40permet de louer aujourd'hui
27:41moins de 70 mètres carrés
27:42dans le 19e,
27:44à ce prix-là.
27:45C'est-à-dire qu'à 1900 euros par mois,
27:48l'encadrement des loyers.
27:49Est-ce que vous trouvez
27:49que c'est décorrélé
27:50de la réalité du marché ?
27:51Est-ce que vous trouvez
27:52que c'est un loyer ?
27:53Il faut gagner 6 000 euros.
27:54Qui gagne 6 000 euros par mois ?
27:55Mais vous disiez
27:56que l'encadrement profite au...
27:57Bon, bref.
27:57Mais non, mais l'encadrement...
27:58Il faut vraiment...
27:59Marie, pardon.
27:59Marie, vous prenez l'exemple
28:01d'une grande surface.
28:02Les grandes surfaces,
28:03c'est pour les riches.
28:03Les gens fréquaires,
28:04ils vont dans la petite surface.
28:05À tous ceux qui nous écoutent,
28:06pour les moins de 70 mètres carrés,
28:08la grande surface.
28:08Les grandes surfaces,
28:09pour les gens qui gagnent 6 000 euros.
28:11Les petites surfaces,
28:11c'est moins de 10 mètres carrés.
28:12Il y a 92% des annonces
28:13où l'encadrement n'est pas respecté.
28:15Quand 92% des petites surfaces
28:17ne respectent pas l'encadrement,
28:18ce n'est pas les propriétaires,
28:19le problème, c'est la grille.
28:2192% des gens ne sont pas méchants.
28:22Je suis désolée, Thierry,
28:23j'ai la musique de l'émission,
28:25mais je vous promets,
28:26très vite,
28:27on se refait un débat de tour
28:27et on se fait focus encadrement
28:29parce que là,
28:30on est parti,
28:32on est parti trop loin
28:33et on y retournera
28:36Merci à tous les deux
28:37d'avoir été avec nous.
28:38Thierry Vignal,
28:39le fondateur d'Atome
28:40et Arnaud Haccar,
28:40le président d'ImoDirex.
28:42La bonne nouvelle,
28:42c'est la baisse
28:43des impayés de loyer quand même.
28:44Voilà, grâce à l'encadrement.
28:47A demain sur BFM Business.