- il y a 2 semaines
Avec Jean-Marie Souclier, Président de Sogénial Immobilier
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00:01You Money, leader français de la gestion d'épargne en ligne et au coffre.com, achat et revente d'or
00:07physique gardé en coffre sécurisé présente Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.
00:14Suite de vos rendez-vous économiques du dimanche, toujours en compagnie de Thomas Binet, au menu d'Oser Investir mon
00:19cher Thomas.
00:20Maxime, faut-il vraiment être riche pour commencer à investir et si 100 euros suffisaient pour changer durablement votre façon
00:26de voir, votre manière de gérer votre argent.
00:28Et nous parlerons ensuite d'un placement qui retrouve des couleurs après plusieurs années de turbulences, les fameuses SCPI, Société
00:35Civile, le placement immobilier.
00:37Et pour en parler, nous sommes avec Jean-Marie Soutelier, président de ce SOS Génial Immobilier.
00:41Le marché est-il en train de rebondir ? Ou est-ce enfin le bon moment de revenir sur la
00:46pierre-papier ? On en parle dans un instant.
00:48Et puis nous sommes avec Marion Chapelle-Masseau en duplex, notre consultante en gestion de patrimoine.
00:52Nous verrons pourquoi l'été est bien plus qu'une période de vacances et si c'était le meilleur moment
00:57de l'année pour remettre de l'ordre dans son patrimoine avant la rentrée.
01:10Thomas, on entend souvent dire qu'il faut beaucoup, même beaucoup, beaucoup d'argent pour investir.
01:16Mais concrètement, est-ce qu'on peut, par exemple pour tous ceux qui nous écoutent actuellement, vraiment commencer à investir
01:20avec, je ne sais pas, seulement un billet de sang ?
01:23Oui, clairement, Maxime, on peut le faire.
01:24Alors aujourd'hui, 100 euros, c'est suffisant pour mettre un pied dans l'investissement.
01:28J'aurais tendance à vous dire peut-être un orteil pour être très cohérent.
01:30Mais ce qui a changé, ce sont les outils, les applications et les plateformes qui permettent d'acheter des fractions
01:36d'actions,
01:36d'investir dans des paniers d'actions comme les ETF et même de placer dans des produits accessibles sans gros
01:41capital.
01:42L'idée, ce n'est pas de devenir riche avec 100 euros, mais de démarrer, comprendre les mécanismes et surtout
01:47prendre une habitude.
01:49Oui, d'accord, mais avec une somme aussi petite, est-ce que ça vaut vraiment le coup ?
01:53C'est-à-dire que la question derrière, c'est est-ce que les gains derrière ne sont pas un
01:56peu trop dérisoires pour commencer avec seulement 100 euros ?
01:58On ne va pas se mentir, à court terme, oui, les gains seront modestes.
02:00Mais le vrai levier, c'est le temps et la régularité.
02:03Si vous investissez 100 euros aujourd'hui, puis 50 ou 100 euros chaque mois, vous activez ce qu'on appelle
02:08les intérêts composés.
02:09Et là, sur plusieurs années, cela peut faire une véritable différence.
02:12Et en fait, investir 100 euros, c'est moins une question de rendement immédiat qu'un apprentissage stratégique.
02:17Donc finalement, le plus important, ce n'est pas le montant de départ.
02:21Exactement. Le plus important, c'est de commencer tôt et de rester discipliné.
02:25Beaucoup de gens attendent d'avoir plus d'argent et ne passent jamais à l'action.
02:29Alors qu'investir 100 euros, c'est déjà changer d'état d'esprit.
02:32On passe de consommateur à consommateur, donc investisseur.
02:35Et ça, c'est souvent le déclic qui lance une vraie trajectoire financière.
02:51Thomas, nous sommes avec Jean-Marie Souclier, qui est le président de Sogenial Immobilier,
02:54qui propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers.
02:59Et ce, depuis 1981.
03:02Et vous intervenez également dans l'investissement et l'asset management immobilier depuis 2012.
03:06Sogenial Immobilier, une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF.
03:10Bonjour Jean-Marie Souclier.
03:12Bonjour.
03:12Jean-Marie Souclier, on va parler de SCPI.
03:15Mais alors, pour la clarté du propos, pour nos auditrices et nos auditeurs qui ne connaîtraient pas encore ce type
03:19de placement,
03:20société civile de placement immobilier dit SCPI,
03:23comment on peut le définir d'abord en quelques mots ?
03:25Alors, pour le définir, c'est simplement, finalement, on appelle ça la pierre-papier.
03:28Donc, c'est comment acheter de la pierre, finalement, sans acheter un immobilier,
03:31mais en achetant des parts de société de placement.
03:34Et après, c'est une mutualisation de l'épargne, quelque part,
03:36parce que plutôt que d'acheter un actif immobilier qui peut valoir 100 000, 200 000, 300 000 et sans
03:40limite,
03:41vous achetez des parts d'un fonds qui va être mutualisée avec beaucoup d'investisseurs
03:45et qui vont, du coup, acheter beaucoup plus d'immeubles et donc diviser les risques,
03:49parce que c'est un des enjeux de ce sujet, c'est une plus grande division des risques.
03:52Puisque si vous mettez, par exemple, vos 100 000 euros dans un fonds ou dans plusieurs fonds,
03:56bien évidemment, vous n'en prenez pas un seul pour 100 000 euros, vous en prenez au moins trois,
03:59vous faites, finalement, votre sous-jacent, ce sera probablement des centaines d'actifs immobiliers,
04:03des centaines de locataires.
04:04Et si je reviens sur ce que vous disiez tout à l'heure,
04:06c'est un excellent support pour commencer à épargner,
04:09puisqu'on peut épargner une cinquantaine d'euros par mois.
04:12Alors, justement, on dit souvent, quand même, que les SCPI,
04:14c'est un placement pour la retraite destiné aux seniors.
04:16Alors, c'est juste ou c'est une vision inexacte, transformée par le temps et la vision des uns ou
04:20des autres ?
04:21C'est un peu la vision d'origine, et ça reste un très bon placement pour la retraite,
04:24puisque l'idée est de constituer un patrimoine qui est productif,
04:27puisqu'on distribue des intérêts.
04:28C'est notre nature première de distribuer, finalement, les loyers qu'on perçoit aux porteurs de parts.
04:33Mais aujourd'hui, c'est un outil qui s'est considérablement modernisé.
04:36On communique beaucoup, on a des sites internet, on a des outils de gestion assez pointus.
04:40Comme je disais tout à l'heure, aujourd'hui, vous pouvez faire du versement programmé,
04:43des 50 euros par mois, voire moins, dans certaines sociétés de gestion,
04:46pour acheter, alors pas une part entière, mais des bouts de parts qui vont produire des intérêts.
04:49Vous pouvez réinvestir ces dividendes, donc on fait des intérêts composés, comme vous disiez,
04:53et donc on fait croître un patrimoine de cette façon.
04:55Vous pouvez faire du démembrement.
04:56En fait, aujourd'hui, vous avez beaucoup d'outils pour vous accompagner tout au long de votre vie
05:00et tout au long de votre vie d'épargnant et d'investisseur.
05:02Alors parlons un peu de la collecte, parce que c'est ça qui finance effectivement les SCPI et de l
05:06'actualité.
05:07En 2026, enfin depuis les six premiers mois, il a été collecté, sur un chiffre que j'ai trouvé,
05:121,4 milliard de collecte brute.
05:14On est passé entre 2022, d'une collecte record, de près de 10 milliards, à 4,5 milliards en 2025.
05:22Autrement dit, une forme d'atterrissage avec des moments un peu plus difficiles.
05:25Comment vont les SCPI aujourd'hui, du coup, sous cet angle-là ?
05:28Les SCPI vont bien. On avait une année, évidemment, 2024, 2025, 2024 compliquée.
05:342025, c'est bien reparti, puisqu'on a fait juste 30% par rapport à 2024.
05:38Le début de l'année 2026, c'était à plus 10-15% à peu près.
05:42Je pense que les chiffres que vous donnez sont ceux du premier trimestre seulement, pas encore du semestre.
05:46Pour 2026 ?
05:47Oui, pour 2026, je pense que c'était 1,15 milliard à peu près en collecte nette au premier trimestre.
05:53Donc, évidemment, ça va être bien supérieur au deuxième trimestre.
05:57On était à plus de 4 milliards l'an dernier, donc on sera à 2,5 peut-être.
06:01Ça, c'est les boules de cristal, on va attendre qu'on soit fait.
06:03Mais c'est un produit qui va bien, qui tient son objectif premier, c'est de distribuer.
06:07L'objet d'une SCPI, c'est de collecter de l'argent et de le distribuer.
06:10Les SCPI tiennent leur distribution.
06:12L'investissement à l'étranger, notamment avec des mécanismes de frottement fiscaux,
06:17évidemment moins important qu'en France, puisqu'on est relativement taxé sur l'immobilier en France,
06:21font qu'on arrive à avoir des belles performances.
06:22Donc, c'est un produit qui a le vent en poupe, qui reprend le vent en poupe,
06:25puisque forcément, quand on demandait aux gens d'investir sur des horizons de 8-10 ans,
06:29avec pas trop de visibilité sur des conflits internationaux à quelques mois,
06:32c'était un peu compliqué, mais ils ont repris de la confiance et ils se remettent à investir.
06:36Alors, Jean-Marie Soutelier, on lit souvent que ce rebond que vous venez d'évoquer vous-même
06:41est très lié aux nouvelles SCPI et les CPI pan-européennes.
06:44Est-ce que c'est exact, ce qui est écrit ?
06:46Alors, c'est relativement vrai.
06:47Aujourd'hui, je regardais les chiffres régulièrement et encore ce matin,
06:51on a les quatre premiers collecteurs qui font plus de la moitié de la collecte du marché,
06:55ce qui n'était pas le cas avant.
06:56C'était beaucoup plus éclaté, même si on avait des gros leaders.
06:59Et c'est vrai que ce qui marche bien aujourd'hui,
07:00c'est essentiellement des SCPI qui investissent en France et à l'étranger,
07:04voire uniquement à l'étranger.
07:06Vous avez des diversifications de stratégies qui ont été très importantes dans ce domaine-là.
07:09Au début, c'était la zone euro, puis l'Europe, puis hors Europe,
07:14puisque maintenant, le UK, c'est hors Europe.
07:15Puis même aujourd'hui, l'Allemagne, le Canada, on va très loin en horizon d'investissement.
07:20Mais c'est-à-dire que les belles opportunités sont en France ou à l'étranger ou un peu des
07:23deux ?
07:23Il y a des opportunités dans les deux.
07:25La France reste un excellent marché, le second marché européen d'immobilier
07:30après l'Allemagne aujourd'hui, de façon assez notable et assez claire.
07:34Il y a des belles opportunités dans tous les marchés.
07:36Après, il faut aller les choisir, il faut avoir les connaissances, les compétences, les équipes
07:40pour faire les bons choix.
07:42Et souvent, en immobilier, hélas, le bon choix, on le sait plusieurs années après.
07:45Et quand on est propriétaire de l'immeuble, ce n'est pas comme une action.
07:47On ne peut pas le revendre du jour au lendemain.
07:49Donc, il faut être vigilant sur les investissements qu'on fait.
07:51Alors, beaucoup d'investisseurs, quand même, regardent uniquement le rendement affiché.
07:54Est-ce une erreur, aujourd'hui, de ne s'attacher qu'à cette donnée ?
07:57Alors, je pense que c'est une erreur pour deux raisons.
07:59C'est que, comme on est sur des SCPI internationales, on va afficher un rendement qui est un rendement brut
08:05de fiscalité étrangère
08:06pour pouvoir être comparé à la France.
08:08Donc, là-dessus, il va y avoir de la fiscalité qui est payée.
08:10Donc, le rendement net versé n'est pas celui-là.
08:12Sur des jeunes SCPI, souvent, c'est le rendement de démarrage.
08:16Donc, en fait, on collecte très rapidement.
08:18Donc, on a de l'argent à investir, mais qu'on rémunère plus tard.
08:21Parce qu'il y a des délais d'entrée en jouissance.
08:22On perçoit les dividendes.
08:23On commence à les capitaliser, souvent que 5-6 mois après l'entrée.
08:26Donc, ça permet de doper un peu la distribution du début.
08:30Mais dans le temps, ça va avoir tendance à s'effacer.
08:32Donc, je pense que regarder uniquement le rendement, comme toute chose, en fait, c'est le prix d'appel.
08:36Et ce n'est pas la meilleure idée.
08:37Il faut regarder la qualité du produit.
08:39Il faut étudier un peu ce qu'il y a dedans.
08:40Il faut regarder les stratégies de gestion et savoir s'il y a de vous correspondant.
08:43Alors, justement, regarder les produits, regarder les stratégies.
08:46Est-ce qu'il y a des typologies d'immobilier dans lesquels il faut plutôt être actif ?
08:50J'entends les bureaux.
08:51Est-ce que c'est une bonne idée ?
08:52Les commerces, l'hôtellerie, que sais-je.
08:55Il y a tellement de classes d'actifs.
08:56Vers quoi il faut aller aujourd'hui pour être sûr de son investissement ?
08:59Alors, moi, je vais vous dire personnellement, dans la diversification, au premier sujet.
09:03C'est-à-dire qu'il faut prendre un peu de tout.
09:05En SCP, on fait assez peu de logements.
09:06Pourquoi ? Parce que la vérité d'aujourd'hui n'est pas forcément celle de demain ?
09:09Exactement.
09:09La vérité d'aujourd'hui n'est pas celle de demain.
09:11Regardez le Covid.
09:11Quand on a eu le Covid, tous les hôtels étaient fermés.
09:13Tout le monde a dit que les hôtels allaient mourir.
09:15Et de post-Covid, elles ne se sont jamais aussi bien portées.
09:17puisque tout le monde a fait du voyage, a voulu prendre un peu ce qu'on appelait le revenge travel
09:21et aller beaucoup voyager.
09:23Le commerce a toujours fonctionné.
09:24Le bureau, quoi qu'il en soit, on a besoin de bureaux pour les entreprises.
09:28L'immobilier s'adapte.
09:29Le commerçant, quand il ne va pas bien, il ne se l'attend pas de mourir.
09:31Quand il voit du scoundre arriver, quand il voit de la distribution Internet arriver,
09:37il peut créer son site, il peut changer son modèle, il peut déménager.
09:40En fait, il faut à chaque fois se dire que l'immobilier d'aujourd'hui
09:43n'est pas forcément celui qui va marcher demain.
09:45Il y a des cycles, finalement, on est un peu plus dans une période,
09:48dans une typologie d'immobilier, un peu plus dans une autre.
09:50Donc il faut diversifier.
09:53Voilà, c'est le maître mot.
09:54Peut-on encore perdre de l'argent avec une SCPI en 2026,
09:57malgré un rendement supérieur à 5% ?
09:59On peut toujours perdre de l'argent, parce que là, hélas,
10:02mais c'est une réalité, on l'a vu dans les dernières années.
10:04La SCPI, c'est deux choses.
10:05C'est évidemment la distribution, mais c'est aussi la valeur du patrimoine.
10:08Et si les investissements ont été trop concentrés dans quelques lignes
10:11qui ont des problèmes, dans quelques pays, dans quelques segments économiques,
10:15et qu'il y a un retournement, à un moment, la valeur des expertises des immeubles va baisser.
10:19Et dans ce cas-là, la valeur de la part va baisser.
10:21Donc même si on a un rendement, finalement, on peut être amené à perdre de l'argent.
10:24Ma dernière question pour vous, Jean-Marie Soutelier.
10:26Vous êtes président de ce génial immobilier.
10:28Je rappelle, pour ceux qui nous rejoignent en cours d'entretien,
10:30est-ce qu'il y a un point de vigilance que chaque investisseur doit avoir ?
10:33Parce qu'on rappelle toujours, c'est important, qu'un investissement, c'est un risque, quoi qu'il en soit.
10:37Alors moi, je pense qu'il faut regarder le gestionnaire dans lequel on investit aujourd'hui.
10:43Parce que c'est un élément qui est important.
10:45C'est-à-dire quel est l'historique de la maison de gestion, quel est l'historique de ses dirigeants.
10:48Parce que la société peut être jeune, avoir des dirigeants très compétents.
10:51Il faut se poser un peu la question aussi de regarder la collecte qu'elle peut avoir
10:54pour savoir sa capacité à durer dans la vie.
10:56Parce qu'avoir une société de gestion, ça coûte très cher.
10:59Donc, il faut faire attention à ces éléments-là.
11:00puisque tout le monde ne collecte pas de façon inégale.
11:02Voir s'il n'y a pas une croissance trop rapide, des fois,
11:05et être capable ou pas de gérer cette croissance.
11:07Pas éventuellement une croissance qui a trop stagné, ce qui est aussi un problème.
11:10Voilà, il faut se faire un peu un avis selon aussi ses propres convictions.
11:14Et puis mixer un peu des deux.
11:15C'est-à-dire, on peut prendre des SCPI sur des maisons un peu plus anciennes, établies.
11:19Et puis des SCPI dans des maisons un peu plus jeunes,
11:21en se disant qu'on ne va pas nacher notre investissement
11:23et mettre peut-être un peu plus sur les unes ou sur les autres, suivant son profil de risque.
11:26On diversifie et on s'informe. Merci à vous.
11:28Merci beaucoup Jean-Marie Souclier d'être passé du côté d'Osez Investir.
11:31Et donc, je rappelle que vous êtes le président de Sceau Génial Immobilier.
11:44Nous sommes avec Marion Chapelle-Masso,
11:46consultante en gestion de patrimoine et dirigeante du cabinet d'Ecariot en gestion privée.
11:50Et Thomas, avec elle, vous allez parler d'un sujet auquel on ne pense pas toujours.
11:53C'est pourquoi l'été est souvent le meilleur moment
11:57pour remettre un peu d'ordre dans son patrimoine ?
11:59Oui, parce que l'été, a priori, on pense à autre chose.
12:02C'est souvent vécu comme une parenthèse.
12:04Et pourtant, Marion, vous dites que c'est justement le bon moment
12:07pour faire un bilan patrimonial.
12:08Pour quelles raisons ?
12:09Parce que l'on dispose enfin de ce qui manque le plus,
12:12le reste de l'année, Thomas, du temps.
12:15On prend du recul et c'est souvent à ce moment-là
12:18que l'on peut anticiper la rentrée
12:19plutôt que de la subir.
12:21Alors, j'invite systématiquement mes clients
12:24à vérifier trois points effoncés.
12:26Alors, Marion, on va les prendre dans l'ordre.
12:28Quel est le premier point que vous demandez à vérifier, justement ?
12:31Le premier point, c'est la trésorerie, Thomas.
12:33Beaucoup oublient qu'en septembre et décembre
12:35arrivent souvent les prélèvements complémentaires
12:37d'impôts sur le revenu
12:38auxquels s'ajoutent les dépenses de la rentrée.
12:41Il faut vérifier que l'on dispose d'une épargne de précaution
12:44suffisante
12:44pour éviter de vendre un placement dans l'urgence.
12:47Une bonne gestion de la trésorerie,
12:49donc c'est ça que vous nous dites.
12:50Mais la deuxième vérification, Marion, c'est laquelle ?
12:53La diversification de ses placements.
12:56Est-ce que mon patrimoine correspond toujours à mes objectifs ?
13:00Ne suis-je pas trop exposé à une seule classe d'actifs ?
13:03Ces questions méritent d'être posées au moins une fois par an.
13:07Oui, vous confirmez ce que nous disait il y a un instant notre invité.
13:09Et le troisième point, Marion ?
13:12Eh bien, c'est la protection de sa famille, Thomas.
13:15Une clause bénéficiaire d'assurance-vie,
13:16un testament, un changement de régime matrimonial.
13:19Après un mariage, une naissance, un divorce
13:22ou un enfant devenu majeur,
13:24il est indispensable de vérifier que tout est encore cohérent.
13:28Finalement, Marion, l'été,
13:29ce n'est pas le moment de prendre les grandes décisions,
13:32mais si je vous entends bien,
13:34celui de préparer les bonnes.
13:37Eh oui, Thomas.
13:37En matière de patrimoine,
13:39l'anticipation est souvent le meilleur investissement.
13:42Et l'été est le meilleur moment
13:44pour le mettre en pratique.
13:46Merci à vous, Marion.
13:48Et bel été, a priori.
13:49Oui, a priori.
13:50Et merci à vous, mon cher Thomas.
13:51On se quitte après une saison merveilleuse.
13:53Passez à vos côtés.
13:54Bon, alors, je ne peux pas raconter tous les déjeuners,
13:57tous les dîners, la rigueur, la précision.
13:58Mais c'est un plaisir d'avoir ces rendez-vous avec vous.
14:00En plus, j'ai pu me transformer en petit oncle Picsou
14:02en écoutant tous vos conseils.
14:04Vous avez des bons investissements.
14:05Oh, je ne peux pas tout dire,
14:07mais Elon Musk a de l'argent de poche à côté de moi.
14:09Merci beaucoup, mon cher Thomas.
14:10Merci à vous, Maxime.
14:12Sud Radio.
14:13Oser investir.
14:14Thomas Binet.
14:15Avec YouMoney,
14:16leader français de la gestion d'épargne en ligne
14:19et au coffre.com.
14:20Achat et revente d'or physique
14:22gardé en coffre sécurisé.
14:23Sous-titrage Société Radio-Canada
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